Tekort sociale huurwoningen loopt op
Overzicht 1. Eerste overzicht van oplossingen om woningen beter te benutten
ervaringen, voor- en nadelen zijn geschetst en experimenten zijn geweest. Iedereen kan wel een paar maatregelen bedenken. Vanuit Platform31 proberen we alle maatregelen te inventariseren, en veelbelovende mogelijkheden uit te werken. Het volgende overzicht toont een eerste aanzet. In de bijlage staat de tegenhanger; namelijk een overzicht van belemmeringen voor het intensiever benutten van de bestaande bouw. Dit overzicht is vooralsnog ingedeeld in drie hoofdrichtingen (doorstroming, wonen in één huis, uitbreiding). Deze driedeling is niet onherroepelijk. Ongetwijfeld zullen maatregelen in meerdere categorieën passen. Voor de overzichtelijkheid hebben we nu deze driedeling in het schema weggelaten.
Overzicht 1. Eerste overzicht van oplossingen om woningen beter te benutten
Wet- en regelgeving
Sociaal 1. Voordeurdelerskorting 2. AOW-samenwoonkorting
3. Maatwerktoepassing van de kostendelersnorm
Wonen
4. Tijdelijk huurcontract
5. Inkomensafhankelijke huurverhoging
6. Mogelijkheid tot plaatsen daklozen in andere gemeente dan waar ze ‘aankloppen’ 7. ‘Buy to split’ / splitsen als service door corporatie
8. Friendscontracten
9. Onderhuur makkelijker maken, eventueel koppelen aan huurschulden saneren (Onder de Pannen)
10. Hospitaregeling (Utrecht)
11. Maximaal m² per persoon (Zwitserland)
12. Doorverhuisplicht bij verandering huishouden (Zwitserland) 13. Samenwoonbonus / Barmhartigheidsbonus
14. Label (keurmerk) voor samenwonen ontwikkelen 15. Kraak en anti-kraak
Bouwkundig
16. Minder bouwkundige eisen stellen bij samenwooncontracten 17. Aanpassing eisen geluid en brandveiligheid voor woningdelers
18. Vrijkomend agrarisch vastgoed ombouwen naar woningen (of woongroepen) Ruimtelijke
Ordening
19. Beleid dat het plaatsen en bewonen van mantelzorgwoningen faciliteert
Overig
20. Aanpassen verkameringsbesluit zodat er meer ruimte is voor woningdelen 21. Hypotheekregels versoepelen voor inwoning
Gedrag / persoonlijke voorkeuren
23. Meer inzet van seniorenmakelaars/ wooncoaches
24. Verhuisregeling/premie voor senioren in corporatie-woning die kleiner gaan wonen 25. Geen huurverhoging als oudere naar een kleine seniorenwoning verhuist
26. Verhuisservice: ontzorgen van mensen die opzien tegen verhuizen (‘weekje in hotel’) 27. Aantrekkelijk (en betaalbaar) woonaanbod ontwikkelen voor senioren
28. Woningruil stimuleren, bijvoorbeeld via een app
29. Senioren de mogelijkheid bieden om op proef te wonen in woongroep/clusterwoning
Financieel
30. Geen huurmatiging (-stijging), maar huurvoordeel geven 31. Harmoniseren aftoppingsgrenzen huurtoeslag
32. Verhuisbonus aanbieden aan mensen die een ‘te grote woning’ huren 33. Huizen aankopen om te splitsen
34. Bedroomtax (UK)
35. Huurvoordeel bij tijdelijke woning in je tuin
36. Gun bewoners een financieel voordeel als ze woonruimte delen: voor wat hoort wat
Bouwkundig
37. Doorstroming verbeteren door meer vraaggericht aanbod voor senioren (hofjes, e.d.)
38. Minder bouwkundige eisen stellen bij samenwooncontracten 39. Splitsing bevorderen
40. Mantelzorgwoning in de tuin
41. Optoppen van bestaande woningen en/of appartementencomplexen (verdieping er bovenop) 42. Onderkeldering van vastgoed
43. Garageparken ombouwen tot woningen
Natuurlijk willen we dit overzicht van mogelijke maatregelen zo compleet mogelijk hebben, zodat er een palet ontstaat van oplossingsmogelijkheden waar verschillende partijen hun voordeel mee kunnen doen. Aanvullingen zijn dus zeker welkom!
3. Op zoek naar laaghangend fruit voor meerdere domeinen
Maar laten we nu vooral ingaan op de effectiviteit van verschillende maatregelen en het gemak waarmee ze in te voeren zijn. Lang niet elke oplossing is even impactrijk of reëel: het laten doorstromen van senioren wordt door gemeenten én woningcorporaties al lange tijd genoemd als een oplossing voor het tekort aan woningen, maar ondanks verschillende inspanningen blijft het aantal senioren dat daadwerkelijk verhuist laag. Een lijst van mogelijke oplossingen is daarmee niet waardevol van zichzelf, deze dient vergezeld te gaan van een beoordeling van het effect dat je ervan verwacht (klein of groot), bij voorkeur in relatie tot de inspanningen die je ervoor moet plegen om de maatregelen te implementeren.
De wens is er, maar de actie blijft uit
Springco becijferde in ROMagazine72 dat een derde van de empty nesters een actieve of sluimerende
verhuiswens heeft. Senioren realiseren echter minder vaak hun wens om te verhuizen dan andere leeftijdsgroepen. Niet zo verwonderlijk, want ze kunnen meer eisen stellen dan een jongere van 20. Zo worden sluimerende wensen nooit uitgevoerd, worden empty nesters vanzelf hoogbejaard, en blijft de grote gezinswoning al die jaren bezet. Van de in totaal circa 2,2 miljoen 65-plushuishoudens in 2015 wonen er ongeveer 140.000 in een ongeschikte woning, zo meldt PBL.73 Een belangrijk deel van de ouderen verhuist
pas als de nood echt hoog is. Uit WoON 2018 blijkt dat gezondheidsredenen of behoefte aan zorg een belangrijke reden is om te verhuizen onder oudere huishoudens (>65 jaar). Meestal zijn ze dan al veel ouder dan toen ze nog empty nester waren.
Interessant daarbij is om te kijken naar zogenoemde koppelkansen: maatregelen die effect sorteren op meerdere terreinen tegelijkertijd. 74 Door sectoroverstijgend aan de slag te gaan, haken we in op
de disbalans tussen baten en lasten voor de verschillende partijen, maar kunnen zij elkaar ook wellicht een stap verder helpen. Corporaties kunnen bijvoorbeeld een actief splitsingsbeleid voeren om eengezinswoningen op te delen in twee of drie etages. De impact hiervan is groot, het helpt alleenstaanden – de grootste groep op de wachtlijsten! - maar het vergt investeringen. Particuliere beleggers doen echter niet anders, dus blijkbaar loont het wel.
Woningcorporaties kunnen op verschillende manieren stimuleren dat hun bezit intensiever wordt gebruikt, zoals het overzicht laat zien. Hieronder volgt onze selectie van drie kansrijke win- winmaatregelen, waarin corporaties een belangrijke rol spelen.
Win-winmaatregel 1.Woningdelen, bijvoorbeeld met een dak-of thuisloze
Volgens het WoON 2018, ook aangehaald in Stadszaken75, woont in vier van de tien huizen maar één
persoon. Tegelijkertijd is het aantal (bij het CBS netjes geregistreerde) dak- en thuislozen gestegen naar 40.000 mensen; een aantal dat verder is toegenomen sinds de coronapandemie. Een belangrijk deel is economisch dakloos: iemand die niet direct zorg nodig heeft, maar wel een dak boven het hoofd. Ze hebben vaak een baan(tje), maar zijn niet verslaafd, en komen (daarom) niet binnen bij de maatschappelijke opvang. Zij kunnen hun leven weer oppakken als ze een fatsoenlijke slaapplek hebben, en niet langer op straat, bij wisselende kennissen, in hun auto of in een slaapzaal hoeven te overnachten. Gemeenten scheelt het in de kosten aan maatschappelijke opvang en het voorkomt dat op termijn zwaardere vormen van zorg en begeleiding nodig zijn. Het initiatief Onder de Pannen (zie kader) laat zien dat de kostendelersnorm geen probleem hoeft te zijn en dat het bij de huidige huurders kan bijdragen aan het oplossen van (huur)schulden en eenzaamheid. Mensen die als een berg tegen hun schulden opzien, worden met een honderden tot een paar duizend euro
72 ROMagazine, juni 2020, http://romagazine.nl/beter-benutten-van-de-woningvoorraad/23704. 73 https://themasites.pbl.nl/o/aanpassen-of-verkassen/.
74 Betere wijken dankzij de energietransitie? (platform31, 2020) https://www.platform31.nl/publicaties/betere-wijken-dankzij-de-energietransitie.
75 Stadszaken, 7 juli: stadszaken.nl/artikel/2871/bouwen-voor-empty-nesters-kan-de-woningmarkt-
huurinkomsten substantieel geholpen. Het inleveren van woonruimte en privacy is voor hen minder een probleem omdat het bijdraagt aan een oplossing voor hun persoonlijke problematiek.
Onder de Pannen
Onder de Pannen76 is een project in Amsterdam waarmee mensen die een slaapkamer ‘over’ hebben, deze
legaal tijdelijk kunnen verhuren aan een stadgenoot die dringend op zoek is naar woonruimte. Een hospita anno 2019: de kamerhuurder betaalt gewoon huur en de verhuurder verdient iets extra’s zonder in de problemen te komen bij de Belastingdienst of woningcorporatie. Ook kunnen huurders zo van hun schuld afkomen. Het geldt dat de onderhuurder inbreng, gaat dan direct naar de corporatie.
Het project is opgezet door De Regenboog Groep77, een organisatie die kwetsbare Amsterdammers opvang en structuur biedt, eenzaamheid tegengaat en het sociale netwerk versterkt. De gemeente financiert het project en maakte samen met De Regenbooggroep afspraken met woningcorporaties en uitkeringsinstanties over de voordeurdelersregeling, zorg- en huurtoeslag en het verbod op onderhuur.
Bij het mogelijk maken van dergelijke initiatieven kunnen woningcorporaties de samenwerking opzoeken met gemeenten en de maatschappelijke opvang. En door onderhuur te vergemakkelijken. Dat kan desgewenst voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld mensen die Schuldhulpverlening voordraagt), vast te leggen in de jaarlijkse prestatieafspraken en voor een bepaalde periode: het kan gezien worden als een snelle en makkelijke actie om nu mensen onderdak te bieden en schuldenaars een toekomstperspectief te bieden.
Win-winmaatregel 2: Grote panden kopen en splitsen kan lonen
De leefbaarheid in wijken met veel corporatiebezit staat onder druk. Vooral in buurten met een hoge concentratie sociale huurwoningen en daarbij de toegenomen concentratie van spoedzoekers, mensen zonder werk, mensen uit andere culturen en mensen met psychische problemen in juist die woningen staat de leefbaarheid onder toenemende druk. Niet de mensen, maar het beleid van de betrokken instanties is hier debet aan.78 Deze druk kan worden verlaagd, door als corporaties te
zorgen voor meer spreiding. Locaties voor nieuwbouw zijn echter schaars, zeker die in de betere wijken. Corporaties kunnen echter een actiever aankoopbeleid voeren door grote panden in dure gebieden aan te kopen en te splitsen. Een villa van een miljoen aankopen klinkt duur, maar splitsing in tien kamers of studio’s helpt tien woningzoekenden voor een ton per wooneenheid, verspreidt het bezit en kan zo een uiterst effectieve maatregel zijn.
Win-winmaatregel 3. Activeer sluimerende verhuiswensen van ouderen
Senioren hebben vaak sluimerende verhuiswensen, zie hiervoor. Dat kent verschillende oorzaken. Een aantrekkelijk aanbod ontbreekt. En wat er is, ‘is dubbel zo duur en half zo groot’. Bovendien levert verhuizen een hoop kopzorgen op. Met als gevolg dat ouderen blijven wonen totdat ze geen keuze meer hebben en zo nog vele jaren (te) lang hun (te) grote huizen bezet houden.
76https://www.onderdepannen.nl/ 77https://www.deregenboog.org/
Het stimuleren van doorstroom van senioren blijft zo vaak een papieren wens, bij zowel de ouderen als ‘de instanties’, corporaties voorop. Diverse actieve maatregelen zijn mogelijk:
• Een fors deel van de nieuwbouw richten op de doorstromende senioren: wat zijn hun wensen en hoe kan daar invulling aan gegeven worden? Welke woonvormen zijn voor hen een wenkend alternatief?
• Splits eengezinswoningen (als ze vrijkomen, zie hiervoor), maar bied splitsing ook aan als de ouderen er nog wonen. Die krijgen dan een aangepaste benedenwoning – en tegen een lagere huur. Ze leveren immers ‘huis’ in. Boven komen kamers of studio’s voor jongeren.
• Een variant hierop is om dit ook aan (de talrijke) particuliere ouderen aan te bieden. Die kunnen er blijven wonen, de corporatie kan het bovenhuis kopen en verbouwen. Of het hele huis kopen, en terug verhuren aan de (oorspronkelijke) oudere, plus boven aan jongeren. Voordeel voor de particuliere eigenaar is dat dood kapitaal uit het huis vrijkomt en prettig besteed kan worden. • Inzet van seniorenmakelaars en wooncoaches. Een bekende maatregel. Deze zijn echter nog lang
niet overal actief. Geef hen meer mandaat.
• Aanbieden van een verhuurservice (eventueel door derden), waarbij senioren geholpen worden in het verhuisproces. Een variant is een compleet ontzorgde verhuizing ‘tijdens een weekje CenterParcs’.
• Woningruil toestaan, zonder beperkende inkomenseisen
• Senioren die verhuizen uit grotere (eengezins)woningen naar een (senioren) appartement eenzelfde huur laten blijven betalen of zelfs een lagere huur. Vaak krijgen ze een aanbod waarbij ze méér moeten betalen voor mínder huis, en worden er bovendien allerlei inkomenseisen gesteld. Dat gaat er bij veel ouderen niet in: zij hebben de crisis nog meegemaakt, de oorlog en de wederopbouw. Dan blijven ze wel wonen! Het boekhoudkundige ‘verlies’ (het is maar hoe je rekent!) voor de verhuurder kan worden goed gemaakt via de huur van de vrijkomende grote woning.
4. Wie is aan zet?
We noemden al het feit dat kosten en baten van beter benutten niet bij dezelfde partijen terecht komen. Het verlagen van de uitkering wanneer mensen gaan samenwonen geeft sommige burgers een onrechtvaardig gevoel, terwijl het niet gaan samenwonen de Sociale Dienst geld kost. De winst zit bij de woningzoekenden: meer huizen komen beschikbaar.
De insiders op de woningmarkt hebben er weinig belang bij dat in hun buurhuis de rustige weduwe plaatsmaakt voor vier jongeren. Dat geeft maar overlast. Opnieuw zijn de woningzoekenden, de outsiders, de dupe. Naar schatting wonen 60 tot 80.000 mensen op een oud recreatiepark. Vanuit veiligheidsoogpunt (de burgemeester!) prevaleert de optie van ontruimen, en dus houden de meesten van hen uit voorzorg hun stadsflatje maar aan. Zodat die onbewoond maar bezet blijft voor woningzoekenden.