Tijdelijke woningen zijn woningen die na een exploitatieperiode verwijderd en elders opnieuw geplaatst kunnen worden. Het ministerie van Binnenlandse Zaken ziet tijdelijke woningen als oplossing voor woningzoekenden die met urgentie woonruimte nodig hebben. Volgens minister Ollongren verlicht het tegelijkertijd de last op de permanente woningmarkt als mensen met een tijdelijke woonbehoefte met een tijdelijke woning geholpen worden.24 De helft van de ondervraagde
corporaties is van plan de komende vijf jaar tijdelijke woningen te realiseren. Zo’n 20% deed dat al in
22 Vlotter aan de slag met grond voor woningbouw, De Argumentenfabriek (2018). 23 Grondbeleid: een onderhoudsbeurt volstaat, Friso de Zeeuw (2017).
de afgelopen vijf jaar. . Het is opvallend dat slechts 23% van de ondervraagde corporaties ‘tijdelijke woningen’ een veelbelovend thema vindt. De oorzaak hiervan lijkt wederom het gebrek aan locaties te zijn. Deze corporaties geven aan dat ze vinden dat er te weinig locaties beschikbaar zijn voor tijdelijke woningen en dat ze konden versnellen als die locaties er wel geweest waren.
Ook is volgens corporaties het thema ‘tijdelijke woningen’ onvoldoende geïntegreerd in de gemeentelijke procedures. Niet alleen omdat er onvoldoende locaties voor beschikbaar zijn, maar ook omdat er (volgens 89% van de corporaties) geen rekening mee wordt gehouden in het grondprijsbeleid. De grondprijzen zijn zodoende te hoog. Ook worden er zelden afspraken gemaakt over de herplaatsing van tijdelijke woningen na de eerste exploitatieperiode.
Samenwerking
Hoewel veel corporaties en gemeenten om de tafel zitten om de vaak complexe nieuwbouwopgave te bespreken, zijn er nog te veel regio’s waarin die gesprekken niet of te weinig plaatsvinden. Inzicht in elkaars ambities en belangen is een voorwaarde voor een goede samenwerking op het gebied van nieuwbouwrealisatie.25 De oplossing begint bij het voelen van de urgentie en de wil om het op te
lossen. Dit geldt voor alle partijen. De wil om het op te lossen houdt ook in dat zowel gemeenten als corporaties zich eigenaar voelen van het probleem dat duizenden naarstig om zoek zijn en al lang wachten op een (passende) woning. En vervolgens moeten partijen de daad bij het woord voegen.
Drie adviezen
Het onderzoek heeft veel inzicht verschaft in het perspectief van corporaties op hun samenwerking met gemeenten. Het laat zien dat corporaties en gemeenten in veel gevallen nog onvoldoende naar elkaar toe bewegen en als partners optrekken. Ook laat het zien dat verwerving van grondposities een cruciale rol speelt en een van de oorzaken is van vertraging bij de realisatie van nieuwbouw. Op basis van de bevindingen geef ik drie adviezen om grond-gerelateerde vertragingen en belemmeringen bij de nieuwbouwrealisatie sterk te verminderen.
1. Corporaties moeten zich actief mengen in de bestuurlijke discussies over het grondbeleid.
Een aantal corporaties maakte in het onderzoek kenbaar dat zij niet of nauwelijks in gesprek gaan met de gemeente over haar grondbeleid. Desgevraagd zeggen enkele corporaties dat zij het ingewikkeld vinden om zo’n gesprek aan te gaan. Corporaties zijn belangrijke spelers als het om grondverwerving gaat. Het is eigenlijk ondenkbaar dat enorm veel corporaties (83% in dit onderzoek) niet betrokken zijn bij de totstandkoming van het grondbeleid.
Corporaties die het ingewikkeld vinden om met hun gemeente in gesprek te gaan, kunnen natuurlijk collega-corporaties in de regio contacteren om te vragen hoe zij dat aanpakken. Gemeenten zouden op hun beurt betrokkenheid van corporaties moeten omarmen. Alle betrokken partijen winnen hiermee, in termen van duidelijkheid en een grotere kans op het behalen van doelstellingen op het
gebied van nieuwbouw. Op meerdere plekken in het land gebeurt dit al, zoals bij de Woningmakers in Alkmaar en Drechtstede.26
2. Het Rijk dient ervoor te zorgen dat elke gemeente zijn verantwoordelijkheid neemt in het
beschikbaar stellen van voldoende grond voor sociale huurwoningen.
Veel corporaties herkennen bij hun gemeente de urgentie en de wil om het nieuwbouwtekort op te lossen. Ruim 40% meldt echter ook terughoudendheid bij de gemeente om (voldoende) sociale huurwoningen te realiseren. Soms is dit logisch, zoals in krimpgebieden, maar soms komt het omdat een gemeente het aantal sociaal zwakkeren niet wil laten toenemen of grote instroom vanuit de nabijgelegen grote stad wil voorkomen. Het kan niet zo zijn dat een groep gemeenten zwaardere lasten draagt, omdat andere gemeenten in dezelfde regio het percentage sociale huurwoningen laag willen houden. De woningnood is zo urgent dat alle schouders eronder moeten worden gezet. En als dit vanuit een bepaalde gemeente niet proactief gebeurt, zou het Rijk hier op moeten toezien.
3. Om de realisatie van tijdelijke woningen te stimuleren, moeten gemeenten daar locaties voor aanwijzen. Voor eerste plaatsing, maar ook voor herplaatsing na de exploitatieperiode.
Bijna twee derde van de corporaties geeft aan dat hun gemeente onvoldoende gebruikmaakt van de Wet Ruimtelijke Ordening om grond te bestemmen voor sociale huur. Dit past in het beeld dat veel corporaties schetsen, namelijk dat prestatieafspraken vaak niet concreet en wederkerig genoeg zijn.27 Het gaat nog te vaak om vrijblijvende intenties. Niemand heeft er zin in of belang bij om prestatieafspraken te juridiseren, maar hoe concreter de afspraken geformuleerd zijn, hoe groter de kans dat ze ook werkelijk worden uitgevoerd. Ook maakt dit het makkelijk voor beide partijen om aansluiting te zoeken bij elkaars ambities en om rekening te houden met elkaars belangen. Met wederkerigheid bedoel ik dat niet alleen de corporatie haar ambitie voorlegt, maar ook dat gemeenten beschrijven welke rol zij daarbij voor zichzelf zien weggelegd: wat kunnen en gaan zij doen om bij te dragen aan het bereiken van de gezamenlijke doelen. Het aanwijzen van locaties voor tijdelijke woningen, zowel voor de eerste plaatsing als voor de herplaatsing, is daarvoor een uitstekend begin.
26 https://www.woningmakers.nl/