Op verschillende plekken in Nederland worden allerlei initiatieven ontplooid voor huisvesting van dak- en thuislozen en toch is dat nog steeds onvoldoende. Hoewel ‘bouwen, bouwen, bouwen’ het mantra is, is wet- en regelgeving niet een-twee-drie te wijzigen, procedures worden niet zomaar ingekort, hypotheekregels zullen niet snel ingrijpend veranderen evenmin als de houding van de rijksoverheid. Wij zijn daarom van mening dat we moeten zoeken naar oplossingen binnen de huidige initiatieven. Om vaart te maken zijn niet nog meer experimenten en nieuwe concepten nodig, maar is het van belang gebruik te maken van de opgedane kennis en ervaring en die verder te ontwikkelen.
Wat wordt er nu gedaan?
Er zijn veel concepten om dak- en thuislozen, al dan niet met begeleiding, te huisvesten. Een aantal willekeurige voorbeelden zijn Housing First (daklozen met mentale en gezondheidsproblemen), flexwoningen (spoedzoekers), Short Stay Facility (magic mix van arbeidsmigranten, expats, mensen uit instellingen, studenten), Foyer de Jeunesse (thuisloze jongeren met begeleiding bij wonen, werken en leren), WoonStAP (kwetsbare inwoners die niet via de reguliere woonruimteverdeling gebruik kunnen maken).
Ook wordt ingezet op sneller en meer regulier woningaanbod creëren, zoals het stimuleren van doorstroming van senioren, het bouwen van tijdelijke-/flexwoningen en industrieel bouwen.
81 Ministerie van VWS, Kamerbrief Een (t)huis, een toekomst, 3 juni 2020. Kenmerk 1696244-205742-DMO.
Elk initiatief heeft weer een net andere doelgroep, een iets andere aanpak en is voor de lokale situatie ontwikkeld. Vanuit de lokale situatie begrijpelijk. Toch vragen we ons af: is het niet veel efficiënter in tijd en menskracht om díe aanpak toe te passen die zijn nut al bewezen heeft?
De oplossingen
Duidelijk is wel dat als iemand een dak boven het hoofd heeft dit een succesvol begin van - en volgens onderzoek een noodzakelijke voorwaarde – voor het aanpakken van eventueel andere problemen. Het project Housing First heeft dat aangetoond. Ook het RVS rapport gaat hiervan uit en meldt tevens dat dit tot minder maatschappelijke kosten leidt. TwynstraGudde83 komt eveneens tot de conclusie
dat de baten beduidend hoger zijn dan de kosten. Het is goedkoper deze mensen begeleid te huisvesten, vergeleken met de kosten die ontstaan als ze overlast veroorzakend gaan zwerven. Zoals eerder gesteld, zijn veel oorzaken van het woningtekort niet gemakkelijk te doorbreken. Wij zoeken de oplossingen op basis van bestaande initiatieven die op grote schaal ingezet dienen te worden.
1. Product-markt-combinaties
De groep dak- en thuislozen is divers, maar wel in doelgroepen te onderscheiden. De bestaande concepten zijn ontwikkeld voor specifieke groepen en als we er door onze oogharen naar kijken zijn wellicht product-markt-combinaties (PMC’s) denkbaar. Uit onderzoek zou kunnen blijken dat er een basisoplossing is voor de combinatie van a) type dakloze met b) locatie (stad of platteland) en c) mate van woningtekort. Door inventarisatie van alle initiatieven, analyse van de meest effectieve concepten in samenhang met de lokale omstandigheden worden de meest kansrijke PMC’s zichtbaar.
2. Doorstroming
Ongeveer een jaar geleden heeft WoningNet84, gebruikmakend van machine learning, naar de
woonwensen en het zoekgedrag van de 30.000 doorstromers gekeken. Deze techniek maakt het mogelijk te voorspellen hoe groot de kans is dat een woningzoekende een bepaalde woning interessant vindt. Baanbrekend hierbij is dat er niet alleen naar de nu beschikbare woningen wordt gekeken, maar ook naar woningen die nog niet op de markt zijn. Hoe meer een woning overeenkomt met de woonwensen en het zoekgedrag, des te sterker de match. Zodoende werden potentiële verhuisketens ontdekt, waarbij minstens twee huishoudens van woning wisselen. Deelnemers met wie een verhuisketen kan worden gevormd, krijgen de kans om de gematchte woning te bezichtigen en kiezen dan of ze het aanbod accepteren. Als genoeg mensen in de keten akkoord gaan, kunnen ze allemaal tegelijk verhuizen naar hun nieuwe huurhuis.85
83 https://www.corpovenista.nl/dossier-mkba/project-woningcontingent-maatschappelijk-zeer-renderend/ 84 Woningnet: woonruimte verdeelsysteem en aanverwante activiteiten voor woningcorporaties. 85 Site Woningnet, bericht d.d. 19 maart 2019.
Deze toepassing van big data / machine learning leidt naar verwachting tot betere doorstroming, zowel kwalitatief (betere match van wensen met woning) als kwantitatief (meer verhuizingen).
3. Snelheid
Een van de vertragende factoren in de bouw is de doorlooptijd: vijf à zeven jaar vanaf het initiatief tot de oplevering van woningen.86
Tijdelijke of flexwoningen hebben het voordeel dat ze snel te plaatsen zijn, omdat ze kant en klaar uit de fabriek komen. Er is een verkorte bestemmingsprocedure mogelijk en ze kunnen op braakliggende terreinen neergezet worden. Dan is het wel van belang dat die plekken in een veilige omgeving liggen. Deze woningen dienen nadrukkelijk tijdelijk te zijn, niet alleen in exploitatieduur, maar ook in duur van huurcontract. Al was het maar om de huurders uitzicht te geven op een reguliere woning, want veel woningzoekenden willen toch ook vooral voldoende leefruimte.87
Industrieel produceren, dus wanden, vloeren, daken in de fabriek maken en op de bouwplaats in elkaar zetten, draagt ook bij aan de snelheid van het bouwproces. Een bijkomend voordeel is dat het kostenefficiënter schijnt te zijn.
Corporaties spelen een belangrijke rol
Corporaties zijn de aangewezen partij bij het oplossen van het vraagstuk. Zij hebben van oudsher de taak om woningen te bouwen voor hen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Als er één groep woningzoekende is die binnen deze noemer valt, dan is het wel de groep dak- en thuislozen.
De ervaring tot nu toe is dat beleggers niet willen investeren in flexibele woningen. Een tijdelijke woning rendeert na ongeveer 30 jaar en ze mogen slechts maximaal 15 jaar op een locatie blijven staan. Dan is er dus minstens één verplaatsing gedurende de exploitatieperiode. Dat vinden beleggers veel te onzeker. Daarnaast is er een gemiddelde mutatiegraad van 30%, wat ook extra kosten oplevert, waar beleggers niet op zitten te wachten.88
Als het gaat om woningen voor groepen die begeleid moeten wonen, is het hoogst onwaarschijnlijk dat particuliere ontwikkelaars dit oppakken.