Woningcorporaties doen wel dingen om de bestaande voorraad beter te benutten, maar meestal kiezen ze de makkelijke weg, zoals bij het ondersteunen van de verhuizing van oudere huurders. Dit is belangrijk werk omdat oudere huurders zo verhuizen naar een beter passende woning. Maar als hierdoor een grote woning vrijkomt is er een grote kans dat deze weer wordt onderbenut omdat ruim twee derde van de toewijzingen is aan eenpersoonshuishoudens.
We zien op steeds meer plekken dat woningcorporaties (vaak schoorvoetend) woningdelen stimuleren. Op dit moment blijft het vaak bij pilots en proeftuinen, en zijn de aantallen verwaarloosbaar op het totaal aantal toewijzingen. Het is belangrijk dat woningcorporaties en gemeenten woningdelen veel steviger gaan stimuleren, maar een belangrijke vraag is of eenpersoonshuishoudens eigenlijk wel een woning willen delen. In Haarlem zetten de gemeente en woningcorporaties in 2018 een enquête uit onder actief woningzoekende eenpersoonshuishoudens
98 We hebben het hier over aanvragen voor omgevingsvergunningen voor bouwkundig splitsen
naar een sociale huurwoning, met vragen over de bereidheid om een woning te delen. Maar één op de tien gaf aan liever een woning te delen (met mensen buiten naaste familie om) dan alleen te wonen. De helft van de ruim 1.100 respondenten was geïnteresseerd in woningdelen, maar dat kwam grotendeels omdat het voor het kiezen was tussen een deelwoning of (nog lang) geen woning.Daarom moeten woningcorporaties zich toch vooral focussen op het toevoegen van zelfstandige woningen. In dit stuk stellen we drie ingrepen voor om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.
1. Verdichtingsingrepen in corporatiebezit
In juni publiceerde KAW een onderzoek naar beter gebruik van ruimte in de stad. Hun stelling: in de stad is ruimte zat. De onderzoekers zien grote potentie voor woningsplitsen in naoorlogse wijken en stellen voor om de renovatieaanpak van de komende tien jaar te combineren met woningsplitsen. Voor portiekwoningen in de sociale huur leent 70% zich voor verdichting naar twee, drie of vier woningen. Voor eengezinswoningen in de sociale huur kan ongeveer 20% gesplitst worden in twee woningen en voor hoekwoningen leent 40% van de woningen zich voor een verdichtingsaanpak. De komende tien jaar kan dit in totaal zorgen voor 221.000 extra woningen. Zo’n aanpak is mogelijk. Woningcorporatie Bergopwaarts deed dit door drie doorzonwoningen om te bouwen naar zes woningen. Via een aanbouw werden extra vierkante meters toegevoegd en de woningen werden direct verduurzaamd. Het project van Bergopwaarts kostte € 70.000,- per woning. Tegenover deze investering staan natuurlijk extra huurinkomsten. We zien de stichtingskosten voor corporatiewoningen steeds verder stijgen: ‘’De komende vijf jaar stijgen de stichtingskosten voor een corporatiewoning van 163.000 euro in 2019 naar 223.000 euro in 2024 (Aedes, juni 2020).’’ Hiermee vergeleken lijkt splitsen in de eigen woningvoorraad spotgoedkoop.
2. De Grote achtertuinen van Parteon
In de Zaanstreek zijn sterk stedelijke gebieden, maar ook landelijke gebieden waar de achtertuinen wat groter zijn. Parteon onderzoekt (ook geïnspireerd door Uwoon) of deze achtertuinen beter benut kunnen worden door er flexwoningen te plaatsen. Op dit moment lijken vooral hoekwoningen potentie te hebben door een betere ontsluiting, grotere tuinen en minder buren. Woningcorporatie Uwoon geeft huurders die een deel van hun achtertuin afstaan een huurkorting van € 100,-. Andere kosten zijn afhankelijk van welk product wordt gekozen en van de exploitatietermijn. We zien dat businesscases voor flexwoningen rendabel kunnen zijn. Een woningcorporatie kan samen met een gemeente sleutelen aan de voorwaarden zodat het plaatsen van flexwoningen eenvoudig en rendabel is.
3. Buy to split
De verkoopprijzen variëren in de metropoolregio99. Afhankelijk van de plek in de regio kan buy to split
rendabel zijn. Maar het kan ook rendabel gemaakt worden. Gemeenten kunnen in overleg met woningcorporaties vergunningsvoorwaarden stellen aan bijvoorbeeld oppervlakte, het naleven van het woningwaarderingsstelsel, duurzaamheid en geluidsisolatie, zodat commerciële woningsplitsers (met inferieure plannen) afhaken vanwege een lager rendement. Woningcorporaties hoeven zo bij aankoop niet te concurreren met commerciële woningsplitsers. Is dat oneerlijke concurrentie? Niet persé. De voorwaarden zijn gelijk.
99 De vierkantemeterprijs in de Zaanstreek was in het eerste kwartaal van 2020 was € 2.990, in Zuid-
Kennemerland € 3.864 en in Amsterdam € 5.309 (NVM kwartaalcijfers, 2020). Daarbij was de vierkantemeterprijs (landelijk) voor een woning met een oppervlakte tussen 150 en 199 vierkante meter in
Er is nog een mogelijkheid. Als het rendement voor een woningcorporatie te laag is kan een gemeente financieel bijdragen. Een sociale grondprijs is feitelijk een aftopping van de marktprijs. In Haarlem is er een reserve ongedeelde stad waarbij grondexploitaties worden gebruikt om projecten met sociale huurwoningen aan de westkant van de stad (de kant met weinig sociale huurwoningen) te realiseren. De focus ligt hierbij op nieuwbouw, maar waarom eigenlijk?
Het opkopen van de woning is overigens niet altijd nodig. Er zijn ook andere constructies denkbaar. In Son en Breugel nam Statiegeld op Jeugd een initiatief, waarbij grote huizen van oudere eigenaar- bewoners worden gesplitst. In de extra woningen komt een jongere wonen. De bewoners hoeven niet te verhuizen.
Conclusie
Het is duidelijk dat er veel kansen zijn om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. De weg ernaartoe is een rocky road, maar de obstakels zijn met een goede dosis creativiteit en doorzettingsvermogen uit de weg te nemen. Gemeenten en woningcorporaties moeten de stoute schoenen aantrekken en een aanpak ontwikkelen voor de bestaande voorraad. Ook als, omwonenden het niet meteen een fantastisch idee vinden.
Literatuur
Autoriteit woningcorporaties (2020). Staat van de corporatiesector 2019, Geraadpleegd
van: https://www.ilent.nl/documenten/rapporten/2020/01/21/staat-van-de-corporatiesector-2019 Centraal Bureau voor de Statistiek (2020, 31 augustus) Voorraad woningen en niet-woningen; mutaties,
gebruiksfunctie, regio [dataset], Geraadpleegd van:
https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/81955NED/table?ts=1598965337463
Centraal Bureau voor de Statistiek (2020, 31 augustus) Voorraad woningen; gemiddeld oppervlak; woningtype,
bouwjaarklasse, regio, Geraadpleegd van:
https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/82550NED/table?ts=1598965738775 Economisch Instituut voor de Bouw. (2020, mei) De ontwikkeling van woningprijzen,
https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2020/05/31/de-ontwikkeling- van-woningprijzen/rapport-de-ontwikkeling-van-woningprijzen.pdf
Eerenbeemt, M. V. D. (2020, 22 mei) Hoogleraar woningmarkt: ‘Na deze crisis volgen prijsstijgingen, misschien
zelfs een prijsexplosie’, de Volkskrant. https://www.volkskrant.nl/economie/hoogleraar-woningmarkt-na-deze- crisis-volgen-prijsstijgingen-misschien-zelfs-een-prijsexplosie~b2329dab/
Gertten, F. (Regisseur). (2019) Push [documentaire], Malmo, Zweden: WG Film AB. Gevonden op: http://www.pushthefilm.com
Hollander, L. D. (2019, 7 november) Senior deelt huis met starter in Son en Breugel. RD.nl.
https://www.rd.nl/vandaag/binnenland/senior-deelt-huis-met-starter-in-son-en-breugel-1.1608245
KAW. (2020). Ruimte zat in de stad. https://www.kaw.nl/projecten/onderzoek-ruimte-zat-corporatievastgoed/ KCWZ. (2017, 12 juli). VAN GROTE GEZINNEN NAAR KLEINE HUISHOUDENS: SPLITSEN VAN
EENGEZINSWONINGEN BIEDT OPLOSSING. https://www.kcwz.nl/thema/woonvariaties/van-grote-gezinnen-
Nieuwbouw sociale huur moeilijker door hogere bouwkosten. (2020, 17 juni) Aedes.
https://www.aedes.nl/artikelen/woningmarkt/hervorming-woningmarkt/nieuwbouw-sociale-huur-moeilijker- door-hogere-
bouwkosten.html#:%7E:text=De%20komende%20vijf%20jaar%20stijgen,hogere%20grondkosten%20door%20 binnenstedelijk%20bouwen.
Provincie Noord-Holland. (2019) Bevolkingsprognose Noord-Holland 2019-2040 Bevolking, huishoudens en
woningbehoefte. https://www.noord-holland.nl/
RIGO Research en Advies (2019) Leefbaarheidstoets bij splitsen en omzetten - Bij het reguleren van wijzigingen
in de voorraad, Geraadpleegd van: https://www.rigo.nl/wp-content/uploads/2019/11/reguleren-splitsen-in-
Haarlem.pdf
Stec-groep. (2020, 4 juni) Webinar: Aan de slag met de bestaande woningvoorraad [PowerPoint] Team Stadszaken.nl. (2020, 10 juni), Woningvoorraad kan veel beter benut worden met doorstroming, Stadszaken.nl. https://stadszaken.nl/artikel/2796/woningvoorraad-kan-veel-beter-benut-worden-met- doorstroming