Wft Hypothecair krediet. Begeleidingsdag 2 - antwoorden en uitwerkingen

(1)

Wft Hypothecair krediet

Begeleidingsdag 2 - antwoorden en uitwerkingen

(2)

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Antwoorden - uitwerkingen 3

1.1 Casus ‘Opfris’ - antwoorden - uitwerkingen 3

1.2 Casus ‘Risico’s’ - antwoorden - uitwerkingen 8

1.2.1 Bijlage ‘UPO Manuel’ 11

1.3 Casus ‘Echtscheiding’- antwoorden - uitwerkingen 14

1.4 Casus ‘Professioneel Gedrag’ - antwoorden - uitwerkingen 15

1.5 Casus ‘Aftrekbare kosten’ - antwoorden - uitwerkingen 18

1.6 Casus ‘Starter’- antwoorden - uitwerkingen 19

1.7 Casus ‘Oversluiten’ - antwoorden - uitwerkingen 21

1.8 Casus ‘Doorstromer’ - antwoorden - uitwerkingen 24

1.9 Casus ‘Echtscheiding’ - antwoorden - uitwerkingen 26

(3)

Hoofdstuk 1 Antwoorden - uitwerkingen

1.1 Casus ‘Opfris’ - antwoorden - uitwerkingen

Rosalie

-Rosalie werkt als freelance journaliste.

-de afgelopen jaren verdiende zij: € 40.000 (2017), € 45.000 (2016), € 32.000 (2015) en € 35.000 (2014);

-de prognose voor 2018 is goed, zij verwacht € 50.000 te verdienen;

-ze heeft een ex-partner aan wie zij € 500 per maand alimentatie moet betalen.

Ben

-Ben werkt in loondienst bij een grote supermarkt;

-per 4 weken verdient hij € 2.200 bruto;

-hij ontvangt in mei 8% vakantiegeld;

-aan het einde van het jaar ontvangt hij een vaste eindejaarsuitkering van € 2.200.

Vraag 1

Rosalie (45) en Ben (44) gaan samen een woning kopen. Bepaal aan de hand van de onderstaande gegevens het toetsinkomen voor het bepalen van de woonquote.

Antwoord vraag 1

Het juiste antwoord is: € 56.188.

Rosalie: € 40.000 + € 45.000 + € 32.000 = € 117.000 : 3 = € 39.000. Het laatste jaar is haar inkomen hoger, was haar inkomen in dat jaar lager geweest dan € 39.000 dan moet je van het lager inkomen in het laatste jaar uit gaan. Met het inkomen uit jaar 2014 en de prognose voor 2018 houden wij geen rekening. De betaalde partneralimentatie speelt daarnaast een rol bij het bepalen van het toetsinkomen voor de woonquote. Het bedrag aan partneralimentatie moet in mindering worden gebracht. € 500 x 12 maanden = € 6.000. Het toetsinkomen van Rosalie bedraagt € 33.000 (€ 39.000 -/- € 6.000).

Ben: Wanneer je per 4 weken betaald wordt dan krijg je 13 keer loon. Vakantiegeld ontvang je niet over een eindejaarsuitkering. Zijn totale bruto loon is dus: 13 x € 2.200 = € 28.600. Inclusief vakantie geld en eindejaarsuitkering is het (€ 28.600 x 1,08) + € 2.200 = € 33.088.

Voor het bepalen van de woonquote neem je het hoogste inkomen plus 70% van het laagste inkomen. In dit geval is dat € 33.088 + (70% x € 33.000) = € 56.188.

Toetsterm 1h.1 huidig inkomen vaststellen.

Vraag 2

Een klant heeft een woning aangekocht voor € 267.500. Uit het taxatierapport blijkt dat de marktwaarde van de woning € 265.000 is.

Kan op basis van deze gegevens de woning met NHG gefinancierd worden?

A. Ja, de woning valt binnen het maximale garantiebedrag van € 280.900..

B. Nee, de aankoopprijs van de woning is te hoog.

C. Ja, op basis van de getaxeerde marktwaarde kan er een financiering met NHG verstrekt worden.

(4)

Het juiste antwoord is: ja, op basis van de getaxeerde marktwaarde kan er een financiering met NHG verstrekt worden. (C)

Er mag rekening worden gehouden met maximaal 6% (0% mag dus ook) voor bijkomende kosten. Hierdoor is een koopwoning met een koopsom tot aan de gemiddelde koopsom in Nederland ook bereikbaar onder NHG.

Uitgangspunt is wel dat het laagste bedrag van de koopsom of waarde van de woning niet hoger mag zijn dan de gemiddelde koopsom van € 265.000. Uiteraard mag niet meer worden geleend dan de wettelijke LTV. Worden er energiebesparende maatregelen getroffen conform de voorwaarden van de NHG dan mag er 106% LTV gefinancierd worden.

Toetsterm 3c.1 passende hypotheekconstructie opstellen

Vraag 3

Wat is juist met betrekking tot een restschuld?

A. De restschuld moet minimaal annuitair worden afgelost in een zo kort mogelijke periode als past bij het inkomen van de klant.

B. De rente over de restschuld is 10 jaar lang aftrekbaar.

C. Er geldt een fiscale aflossingseis voor een restschuld financiering.

Het juiste antwoord is: de restschuld moet minimaal annuitair worden afgelost in een zo kort mogelijke periode als past bij het inkomen van de klant. (A)

De restschuld moet minimaal annuitair worden afgelost in een zo kort mogelijke periode als past bij het inkomen van de klant. Daarnaast mag die periode niet langer zijn dan de looptijd van het langstlopende leningdeel van de lening voor de nieuwe woning.

Vanaf 1 januari 2018 is de rente over de restschuldfinanciering niet meer aftrekbaar! De rente over een restschuld, ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, is 15 jaar aftrekbaar en er is fiscaal geen aflossingseis voor de restschuld. De meeste geldverstrekkers eisen overigens wel een verplichte aflossing.

Toetsterm 1e.9 gevolgen restschuld uitleggen

Vraag 4

Marit verkoopt haar huidige woning voor € 220.000. De kosten voor de verkoop bedragen € 3.000. Haar eigenwoningschuld is € 190.000. De nieuwe woning kost € 250.000. De bijkomende kosten bedragen € 7.000.

Wat wordt de maximale nieuwe eigenwoningschuld voor Marit?

A. € 220.000.

B. € 230.000.

C. € 250.000.

Het juiste antwoord is: € 230.000,00. (B)

Hier is de bijleenregeling van toepassing. Je gaat uit van de netto verkoopprijs (€ 217.000) en de bruto

aankoopprijs ( € 257.000). De gerealiseerde overwaarde bedraagt € 217.000 -/- € 190.000 = € 27.000. Dit bedrag moet gebruikt worden voor de aanschaf van de nieuwe woning.

(5)

Nieuwe eigenwoningschuld bedraagt dus maximaal € 257.000 -/- € 27.000 = € 230.000.

Vraag 5

Nico heeft een eigenwoningschuld van € 100.000 met een rente van 4%, dit is een aflossingsvrije lening.

Daarnaast heeft hij nog een spaarhypotheek (KEW) van € 150.000. Hij betaalt hiervoor een rente van 3,5% en een maandelijkse premie van € 200. De WOZ- waarde van de woning is € 300.000. Hij trekt alle rente af tegen een IB tarief van 40,85%.

Wat is Nico’s netto maandlast?

Het juiste antwoord is:€ 727,42.

€ 100.000 x 4% € 4.000

€ 150.000 x 3,5% € 5.250

€ 9.250 negatief EWF: 300.000 x 0,7% € 2.100 positief Inkomsten uit eigen woning € 7.150

Belastingteruggave is 40,85% x € 7.150 = € 2.920,775 afronden in het voordeel van de belastingbetaler € 2.921,00 .

Bruto jaarlast is € 9.250 (rente) + € 2.400 (premie) = € 11.650.

Netto jaarlast € 11.650 -/- € 2.921 = € 8.729 per jaar gedeeld door 12 maanden = € 727,416667 per maand.

Afgerond volgens de normale afrondingsregels: € 727,42.

Toetsterm 1h.2 bruto en nettolasten berekenen

Vraag 6

In 2001 heeft Loes een KEW afgesloten met een looptijd van 20 jaar. Het is nu 2021 en de polis expireert. De uitkering bedraagt € 170.000. De lifetimevrijstelling bedraagt € 180.000. Loes lost haar eigenwoningschuld van

€ 150.000 met de uitkering af. De afgelopen 20 jaar heeft ze een maandelijkse premie van € 230 per maand betaald.

Hoe groot is het belaste rentebestanddeel in de uitkering? \

Het juiste antwoord is: € 13.505,88.

U – V x (U – P) = belaste rentebestanddeel U U

U= uitkering V= vrijstelling P= betaalde premies

(6)

€170.000 -/- €150.000 x (€170.000 -/- € 55.200) = € 13.505,88.

€170.000

De vrijstelling is de laagste van de lifetimevrijstelling of de eigenwoningschuld. In dit geval de eigenwoningschuld.

Ze heeft 240 maanden € 230 aan premie betaald dat is € 55.200 in totaal.

Toetsterm 3e.2 inzicht geven in gevolgen expiratie.

Vraag 7

Tina heeft in 2012 een eigen woning gekocht en gefinancierd met een EWS van € 190.000. Op 1 maart 2016 verkoopt ze haar eigen woning voor € 240.000. De hoogte van de EWS is ongewijzigd. Ze gaat voorlopig huren. Op 1 januari 2018 koopt ze een eigen woning voor € 236.000.

Wat is juist met betrekking tot de fiscale behandeling van de EWS? De kosten laten we buiten beschouwing.

A. De maximale EWS is € 186.000. Deze moet volledig en minimaal annuïtair worden afgelost in max 360 maanden.

B. De maximale EWS is € 236.000. Deze moet volledig en minimaal annuïtair worden afgelost in max 360 maanden.

C. De maximale EWS is € 186.000. Deze valt volledig onder het overgangsrecht.

Het juiste antwoord is: de maximale EWS is € 186.000. Deze moet volledig en minimaal annuïtair worden afgelost in max 360 maanden. (A)

Doordat Tina niet uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin de eigenwoningschuld wordt afgelost (dus uiterlijk 31 december 2017) opnieuw voor dit bedrag een eigenwoningschuld aangaat, vervalt voor haar het overgangsrecht. Haar eigenwoningreserve is echter nog niet vervallen. Ze kan dus maximaal € 236.000,- -/- € 50.000,- lening in box 1 en hiervoor geldt de fiscale aflossingseis, zoals die wettelijk is geformuleerd sinds 2013.

In antwoorden op kamervragen heeft de Staatssecretaris van Financiën aangegeven dat de nieuwe lening in maximaal 360 maanden mag worden afgelost. Echter, de periode waarvoor nog recht bestaat op (hypotheek) renteaftrek wordt wel verkort met de in het verleden genoten (hypotheek)renteaftrek vanaf 2001. Tina heeft al 4 jaar recht gehad op (hypotheek)renteaftrek, dus zij heeft nog 26 jaar renteaftrek te goed.

Toetsterm 3c.2 advies onderbouwen

Vraag 8

De heer Bos heeft op 1 januari 2008 een eigen woning gekocht en deze volledig gefinancierd met een EWS van

€ 185.000. Daarnaast heeft hij een KEW waarbinnen wordt belegd, met een doelkapitaal van € 185.000. De premie bedraagt € 226. Hij wenst zijn KEW om te zetten in een SEW. Aan welke voorwaarden moet hij voldoen?

A. Doelkapitaal mag verhoogd worden, mits de premie niet wordt verhoogd.

B. Premie mag verhoogd worden, mits het doelkapitaal gelijk blijft.

C. Premie en doelkapitaal mogen verhoogd worden, mits het doelkapitaal de EWS niet overstijgt.

D. Doelkapitaal en premie mogen beiden niet verhoogd worden.

(7)

Het juiste antwoord is: doelkapitaal mag verhoogd worden, mits de premie niet wordt verhoogd. (A) Voor alle op 31 december 2012 bestaande SEW/KEW’s geldt vanaf 1 januari 2013 overgangsrecht. Het

overgangsrecht houdt in dat alle bepalingen met betrekking tot de SEW/KEW die tot 31 december 2012 gelden, ook daarna nog gelden.

Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

-het eindspaarbedrag/eindkapitaal van de SEW/KEW mag vanaf 1 april 2013 niet meer worden verhoogd;

-wordt binnen de SEW/KEW belegd? Dan mag de inleg/premie vanaf 1 april 2013 niet meer worden verhoogd;

-de looptijd van de SEW/KEW mag vanaf 1 april 2013 niet meer worden verlengd.

Van een verhoging van premies (KEW) of inleg (SEW of BEW) die het overgangsregime verloren doet gaan, is geen sprake als de verhoging rechtstreeks voortvloeit uit de overeenkomst. Deze systematiek geldt ook bij eerdere overgangsregimes voor kapitaalverzekeringen. Van een dergelijke“ toegestane” verhoging is bij voorbeeld sprake als op grond van een bepaling in de overeenkomst “automatisch” verhoging plaatsvindt van de te betalen premies of inleg omdat op grond van een in de overeenkomst vastgelegde berekeningssystematiek het beoogde doelkapitaal naar verwachting niet zal worden bereikt. Ook is sprake van een toegestane verhoging als die verhoging “automatisch” plaatsvindt in verband met een wijziging van de rentestand. Deze systematiek doet zich meestal voor bij spaarhypotheken.

Garantiekapitaal:

-eindkapitaal mag niet verhoogd worden;

-looptijd mag niet verlengd worden.

Doelkapitaal:

inleg mag niet verhoogd worden;

looptijd mag niet verlengd worden.

Toetsterm 1e.12 uitleggen en berekenen gevolgen voorzetting KEW

(8)

1.2 Casus ‘Risico’s’ - antwoorden - uitwerkingen

Vraag 1

Ineke is getrouwd met Henk, ze hebben samen een dochter van 6 jaar oud. Door een noodlottig ongeval komt Henk te overlijden. Ineke ontvangt een nabestaandenpensioen van € 12.000 per jaar. Ineke heeft een baan in het onderwijs en verdient bruto € 18.000 per jaar. Hoeveel bedraagt het totale jaarinkomen van Ineke na overlijden van Henk?

ANW bedraagt € 15.369, maar is inkomensafhankelijk. Vrijgesteld 50% minimumloon + 1/3 van het meerdere 50% * € 20.451 + 1/3 x (€ 18.000 -/- 50%* € 20.451) = € 12.817.

Gekort wordt: € 18.000 -/- € 12.817= € 5.183.

Inkomen:

ANW € 15.369

Korting € 5.183 -/-

Salaris € 18.000

NP € 12.000

Totaal € 40.186

Toetsterm 1h.1 prognose toekomstig inkomen geven. Toetsterm 2d.2 financiële consequenties berekenen

Vraag 2

Manuel is geboren in 1966. Hij is sinds 1998 werkzaam bij een grote winkelketen. Sinds 5 jaar is Manuel daar werkzaam als manager. In 2018 raakt hij werkloos.

Wat is de maximale periode dat hij zijn pensioen vrijwillig kan voortzetten?

A. Maximaal 5 jaar.

B. Maximaal 7 jaar.

C. Maximaal 10 jaar.

D. Maximaal tot aan pensioendatum.

Het juiste antwoord is: maximaal tot aan pensioendatum. (C)

In principe mag de pensioenregeling vrijwillig maximaal 3 jaar worden voortgezet. Als Manuel besluit om

zelfstandig ondernemer te worden kan dit zelfs tot maximaal 10 jaar. De voortzetting moet direct aansluiten op het eindigen van het dienstverband. De kennisgroep van de belasting heeft bevestigd, dat er niet op een later tijdstip gestart mag worden. Een voordeel daarvan is dat het risico van overlijden en arbeidsongeschiktheid gedekt blijft als de regeling daarin voorziet.

Toetsterm 1h.1 prognose toekomstig inkomen geven

(9)

Vraag 3

Jasper is arbeidsongeschikt. Zijn werkgever heeft hem 2 jaar lang zijn salaris doorbetaald, waarvan het tweede jaar 70% van zijn laatste salaris. Hij wordt na twee jaar ziekte door het UWV voor 50% arbeidsongeschikt verklaard. Zijn oude loon bedroeg € 48.000. Zijn restverdiencapaciteit bedraagt € 24.000. Jasper blijft bij zijn oude werkgever in dienst en verdient nog € 15.000.

Hoe ziet zijn inkomen er uit gedurende de loongerelateerde periode (na twee maanden)? Bereken totaal inkomen op jaarbasis.

De loongerelateerde uitkering na twee maanden is: 70% x (“oud loon” -/- “nieuw loon”) De hoogte van zijn uitkering na twee maanden bedraagt (op jaarbasis):

70% x ( € 48.000 -/- € 15.000) = € 23.100.

Totaal inkomen € 23.100 + 15.000 = € 38.100.

Toetsterm 1h.1 prognose toekomstig inkomen geven. Toetsterm 2d.2 financiële consequenties berekenen

Vraag 4

Hoeveel bedraagt het inkomen van Jasper (op jaarbasis) na afloop van de loongerelateerde periode?

Jasper verdient meer dan de helft van wat hij maximaal kan verdienen. De loonaanvulling bedraagt dan 70% x (“oud loon” -/- restverdiencapaciteit)

70% x (€ 48.000 -/- € 24.000) = € 16.800 Totaal inkomen: € 16.800 + € 15.000 = € 31.800

Toetsterm 1h.1 prognose toekomstig inkomen geven / Toetsterm 2d.2 financiële consequenties berekenen

Vraag 5

Stel dat Jasper geen € 48.000 verdiende maar € 78.000. Zijn restverdiencapaciteit is € 39.000 en hij verdient nog

€ 15.000.

Hoe ziet zijn inkomen er uit gedurende de loongerelateerde periode (na twee maanden)? Bereken totaal inkomen op jaarbasis

Aangezien Jasper meer verdient dan maximum dagloon moet je rekening houden met de f-factor. De f-factor bedraagt € 54.616 / € 78.000 = 0,70.

De hoogte van zijn uitkering bedraagt (op jaarbasis): 70% x ( € 54.616 -/- (€ 15.000 * 0,70) = € 30.881,20.

Totaal inkomen € 30.450 + € 15.000 = € 45.450.

Vraag 6

Manuel heeft zijn UPO 2017meegenomen. Op 1 januari is zijn salaris aangepast van € 45.000 naar € 50.000. Wat wordt op basis van zijn eindloonregeling de nieuwe premieopbouw per jaar?

(10)

€ 50.000 - € 18.000 = € 32.000 x 1,65% = € 528.

(11)

1.2.1 Bijlage ‘UPO Manuel’

6WDQGSHU

8ZSHUVRRQOLMNHJHJHYHQV 01LHXZH

*HERUHQRSRNWREHU

:HUNJHYHU 6WDPH%9

8ZSDUWQHU 62XGH

*HERUHQRSVHSWHPEHU

8ZSHQVLRHQJHJHYHQV

3HQVLRHQXLWYRHUGHU 3HQVLRHQIRQGVYRRUPHWDDO

6RRUWSHQVLRHQUHJHOLQJ XLWNHULQJVRYHUHHQNRPVW

'DWXPLQGLHQVWELMKXLGLJHZHUNJHYHU

'DWXPVWDUWSHQVLRHQRSERXZDDQGH]HSHQVLRHQUHJHOLQJ

8ZLQNRPHQGDWPHHWHOWYRRUXZSHQVLRHQUHJHOLQJ ¼

8ERXZWJHHQSHQVLRHQRSRYHUELMHHQYROOHGLJGLHQVWYHUEDQG ¼

,QNRPHQZDDURYHUXZHOSHQVLRHQRSERXZW ¼

3HUFHQWDJHMDDUOLMNVHSHQVLRHQRSERXZ

$DQWDOXXUGDWXSHUZHHNZHUNW

3HUFHQWDJHGDWXZHUNWLQYHUKRXGLQJWRWHHQYROOHGLJGLHQVWYHUEDQG

:HONSHQVLRHQNXQWXYHUZDFKWHQ"

:DWNULMJWXDOVXPHWSHQVLRHQJDDW"

7RWKHHIWXELMRQVSHQVLRHQRSJHERXZG

9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU

9DQDIMDDU]RODQJXOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU

9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU

9DQDIMDDU]RODQJXOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU 'H$2:YDQGHRYHUKHLGVWDDWQLHWRSGLWRYHU]LFKW'LHYLQGWXRSZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQO

:DWNULMJHQXZSDUWQHUHQNLQGHUHQDOVXRYHUOLMGW"

8ZSDUWQHUNULMJWGDQ

YDQDIXZRYHUOLMGHQWRW]LMKLMMDDULV ¼ EUXWRSHUMDDU YDQDIMDDU]RODQJKLM]LMOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU (ONNLQGNULMJWGDQ

YDQDIXZRYHUOLMGHQWRWGDWKLMRI]LMMDDULVRIDOVXZNLQGVWXGHHUWWRWGDWXLWHUOLMNMDDULV

EUXWRSHUMDDU

¼

8QLIRUP3HQVLRHQRYHU]LFKW

$OVXWRWMDDUEOLMIWZHUNHQELMGH]HZHUNJHYHUGDQNXQWXELMDDQSHQVLRHQYHUZDFKWHQ

6WHOXRYHUOLMGWYRRUXMDDUEHQWHQRSKHWPRPHQWYDQRYHUOLMGHQZHUNWXELMGH]HZHUNJHYHU

/HWRS8ZQDEHVWDDQGHQNULMJHQPRJHOLMNJHHQXLWNHULQJDOVXRYHUOLMGWQDGDWXPHWSHQVLRHQEHQW

JHJDDQHQRIQLHWPHHUELMGH]HZHUNJHYHUZHUNW.LMNRSZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQOYRRUZDWXZ

QDEHVWDDQGHQNULMJHQDOVXRYHUOLMGWQDGDWXPHWSHQVLRHQEHQWJHJDDQRIZDQQHHUXQLHWPHHUELMGH]H

ZHUNJHYHUZHUNW

(12)

:DWNULMJWXDOVXDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGW"

$OVXDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGWGDQJDDWXZSHQVLRHQRSERXZGRRU

EUXWRSHUMDDU

¼

.LMNRSGHSHQVLRHQSODQQHUYRRUZDWXNULMJWDOVXJHGHHOWHOLMNDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGW

+RH]HNHULVXZSHQVLRHQ"

'HKRRJWHYDQXZSHQVLRHQVWDDWQLHWYDVW

0HQVHQZRUGHQJHPLGGHOGVWHHGVRXGHU:HPRHWHQKHWSHQVLRHQGDDUGRRUODQJHUXLWEHWDOHQ

(HQODJHUHQWHPDDNWSHQVLRHQGXXUGHU

9HUKRJLQJSHQVLRHQ

6WLMJLQJYDQGHSULM]HQ 9HUKRJLQJSHQVLRHQ

%URQ&HQWUDDO%XUHDXYRRUGH6WDWLVWLHN

9HUODJLQJSHQVLRHQ

¼EUXWRSHUMDDU

2IXLQGHWRHNRPVWHYHQYHHONXQWNRSHQPHWXZSHQVLRHQDOVQXKDQJWDIYDQGHYHUKRJLQJYDQKHW

SHQVLRHQHQYDQGHVWLMJLQJYDQGHSULM]HQ'HDIJHORSHQMDUHQVWHJHQGHSULM]HQHQKHWSHQVLRHQDOV

YROJW

8ZSHQVLRHQIRQGVEHWDDOWGHWRHNRPVWLJHYHUKRJLQJHQYDQXZSHQVLRHQRSJHERXZGHSHQVLRHQXLW

EHOHJJLQJVUHQGHPHQW8KHEWGRRUGH]HYHUKRJLQJHQGHYHUZDFKWLQJYRRUGHNRPHQGHMDUHQQLHW

PHWHHQRRNUHFKWRSYHUKRJLQJHQLQGHWRHNRPVW

8ZSHQVLRHQNDQLQEHSDDOGHVLWXDWLHVZRUGHQYHUODDJG'HDIJHORSHQMDUHQYHUODDJGHGH

SHQVLRHQXLWYRHUGHUKHWSHQVLRHQGDWXKDGRSJHERXZGDOVYROJW

$OVXYROOHGLJDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGWHQDUEHLGVRQJHVFKLNWEOLMIWNULMJWXYDQDIDUEHLGVRQJHVFKLNWKHLG

WRWGDWXMDDUEHQW

'HKRRJWHYDQXZSHQVLRHQVWDDWQLHWYDVWHQNDQLQXLW]RQGHUOLMNHVLWXDWLHVZRUGHQYHUODDJG:LM

KHEEHQWHPDNHQPHWRQGHUPHHUGHYROJHQGH]DNHQ

.LMNRSRQ]HZHEVLWHYRRUPHHULQIRUPDWLHRYHURQ]HILQDQFLsOHVLWXDWLHHQGHGHNNLQJVJUDDGGLH

JHYROJHQNXQQHQKHEEHQYRRUXZSHQVLRHQ

ĞŶŝĞƵǁĚŶĂĂƌƵǁƚŽƚĂůĞƉĞŶƐŝŽĞŶ͍<ŝũŬĚĂŶŽƉǁǁǁ͘ŵŝũŶƉĞŶƐŝŽĞŶŽǀĞƌǌŝĐŚƚ͘Ŷů͘

(13)

0HHUZHWHQ"

:LOWXHHQSHUVRRQOLMNWRWDDORYHU]LFKW"

:LOWXPHHULQ]LFKWLQGHNHX]HVGLHXKHHIW"

+HHIWXYUDJHQ"2IZLOWXHHQZLM]LJLQJGRRUJHYHQ"

3HQVLRHQDDQJURHLIDFWRU$LQ ¼

8KHHIWXZIDFWRU$QRGLJDOVXZLOWEHUHNHQHQKRHYHHOILVFDOHUXLPWHXKHHIWRPXZSHQVLRHQDDQWH

YXOOHQPHWOLMIUHQWHV

2SZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQOVWDDWHHQSHUVRRQOLMNWRWDDORYHU]LFKWYDQKHWSHQVLRHQGDWXYLDXZ

ZHUNKHHIWRSJHERXZGpQYDQGH$2:8]LHWRRNHHQLQVFKDWWLQJYDQXZQHWWRLQNRPHQQD

SHQVLRQHULQJ(QXNXQWXZSHQVLRHQPHWXZKXLGLJHLQNRPHQYHUJHOLMNHQHQVDPHQPHWXZSDUWQHUXZ

JH]DPHQOLMNSHQVLRHQEHNLMNHQ

2S3HQVLRHQ]LHWXZHONHNHX]HVXKHHIW(QYLQGWXLQIRUPDWLHRYHUXZSHQVLRHQUHJHOLQJ

'DDUQDDVWNXQWXRSGHSHQVLRHQSODQQHU]LHQZDWGHLQYORHGYDQGLHNHX]HVLVRSXZHLJHQVLWXDWLH

%HNLMNGDDURRNKRHYHHOXQHWWRNULMJWHQRIGDWJHQRHJYRRUXLVHQZDWXNXQWGRHQRPXZXLWJDYHQHQ

LQNRPHQQDSHQVLRQHULQJRSHONDDUDIWHVWHPPHQ

1HHPGDQFRQWDFWPHWRQVRS2SZHEVLWHHQRSGHSHQVLRHQSODQQHUNXQWXRRNWHUHFKWYRRUPHHU

LQIRUPDWLH:LM]LMQEHUHLNEDDUYLDRQVHPDLODGUHVHQRSRQVWHOHIRRQQXPPHU

ĞŶŝĞƵǁĚŶĂĂƌƵǁƚŽƚĂůĞƉĞŶƐŝŽĞŶ͍<ŝũŬĚĂŶŽƉǁǁǁ͘ŵŝũŶƉĞŶƐŝŽĞŶŽǀĞƌǌŝĐŚƚ͘Ŷů͘

(14)

1.3 Casus ‘Echtscheiding’- antwoorden - uitwerkingen

Ronald en Anja zijn tien jaar geleden gehuwd in gemeenschap van goederen. Zij hebben een eigen woning met een waarde van € 320.000 en een eigenwoningschuld van € 250.000 (aflossingsvrij). Ronald is al 15 jaar bij dezelfde werkgever in loondienst en verdient € 50.000 op jaarbasis. Anja is ZZP’er en heeft een gemiddelde winst uit onderneming van € 30.000. Ronald is deelnemer in een pensioenregeling met een middelloonregeling. Anja heeft sinds de start van haar onderneming gedoteerd aan de oudedagsreserve.

Uit het UPO van Ronald haal je de volgende gegevens:

-het te bereiken ouderdomspensioen bedraagt € 15.750;

-het verzekerde partnerpensioen bedraagt € 11.025;

-het opgebouwde ouderdomspensioen bedraagt € 7.800;

-het opgebouwde partnerpensioen bedraagt € 2.730.

Ze gaan scheiden.

Vraag 1

Als ze geen afwijkende afspraken maken, hoe wordt dan het pensioen van Ronald verdeeld?

De woning en de schuld worden naar rato verdeeld. Het pensioen van Ronald moet over de huwelijkse periode verdeeld worden. 10/15 * € 7.800 = € 5.200 : 2 = € 2.600 van het pensioen van Ronald gaat naar Anja. Het restant van € 7.800 -/- € 2.600 = € 5.200 blijft van Ronald.

Het volledige partnerpensioen is voor Anja: € 2.730. Het partnerpensioen is deels op kapitaalbasis en deels op risicobasis. Dit beslaat de gehele opbouwperiode en niet alleen de huwelijkse periode.

3e.4 handelen in geval van gewijzigde omstandigheden

Vraag 2

Ronald en Anja hebben afgesproken dat Ronald in de woning blijft wonen en hij Anja uitkoopt.

Hoe ziet de hypotheek van Ronald eruit na de uitkoop van Anja?

Ronald moet de helft van de woning kopen van Anja (€ 320.000 / 2 = € 160.000) De lening die hij hiervoor moet sluiten moet voldoen aan de minimaal annuïtaire aflossingseis. De helft van de oorspronkelijke hypothecair lening valt onder het overgangsrecht en deze mag Ronald aflossingsvrij voortzetten.

Nieuwe eigenwoningschuld:

-€ 125.000 aflossingsvrij;

-€ 160.000 annuïtair dalend.

3e.4 handelen in geval van gewijzigde omstandigheden

(15)

1.4 Casus ‘Professioneel Gedrag’ - antwoorden - uitwerkingen

Vraag 1

Een financieel adviseur vertelt enthousiast tijdens de voetbalwedstrijd van zijn zoon dat hij geslaagd is voor het PE examen hypothecair krediet. Een van de andere ouders wil een afspraak met de adviseur maken om eens te praten over de financiering van een nieuwe woning. De adviseur maakt de afspraak voor dinsdag na het weekend.

Op maandag bevestigt hij de afspraak, stuurt hij het dienstverleningsdocument naar hem toe en geeft hij een opsomming van de gegevens die de klant morgen mee moet nemen.

Op dinsdag verschijnt de klant mooi op tijd op kantoor en zet een big shopper tas op het bureau van de adviseur.

Hij blijkt een holding te hebben met diverse werk BV’s en hij heeft vermogen belegd in een trust. Hij vraagt zich af of hij bij de bank moet gaan lenen of bij een van zijn eigen BV’s. Er is geld genoeg want er zit ook een pensioen BV bij.

Wat is de meest professionele reactie van de adviseur?

A. Hij geeft aan dat hij de totale situatie van de klant in beeld moet brengen om een goed advies te geven. Dit past niet in fixed fee dus de adviseur geeft aan dit op uurtarief wel voor hem uit te willen werken

B. Bij twijfel aan zijn eigen kunnen de klant hierover informeren en doorverwijzen naar een specialist.

C. Omdat de adviseur het benodigde diploma heeft kan hij deze klant nu al optimaal adviseren, dus hij gaat gewoon van start.

D. De DGA is gewoon in loondienst dus de adviseur bewandelt het standaard proces. Omdat er sprake is van loondienst bij de BV hoeft de adviseur de jaarcijfers niet te zien.

Het juiste antwoord is: bij twijfel aan zijn eigen kunnen de klant hierover informeren en doorverwijzen naar een specialist. (B)

Het is belangrijk dat je als adviseur weet waarover je mag en kan adviseren. Soms mag je wel over iets adviseren (wettelijk gezien) maar heb je gewoon weg te weinig specialistische kennis om de klant goed te kunnen helpen. Je kunt dan de hulp inroepen van een ervaren collega of de klant doorverwijzen. Ben hier ook open en eerlijk in tegen de klant.

Toetsterm 4a.2 doorverwijzen naar anderen

Vraag 2

Frank en Elly komen bij de hypotheekadviseur en willen een woning kopen. De adviseur maakt een volledige inventarisatie. Uit het gesprek blijkt onder meer dat Elly zwanger is. . Na de bevalling wil zij nog maar 50%

werken en Frank wil dan naar 4 dagen werken per week gaan. De adviseur maakt eerst op basis van de huidige inkomensgegevens een advies. De hoogte van de lening past net binnen de wettelijke leennormen. Als de adviseur als uitgangspunt de nieuwe inkomenssituatie neemt is het financieel niet haalbaar. Als hij Frank en Elly hiermee confronteert en aangeeft de hypotheek niet te kunnen verstrekken, draaien zij hun standpunt direct om en geven aan volledig te willen blijven werken.

Als de adviseur vraagt hoe ze dat gaan combineren met de baby, wordt aangegeven dat oma wel gaat oppassen.

Fulltime? Ja, zeggen ze volmondig.

Wat is de meest professionele reactie van de adviseur in deze situatie?

(16)

Jij geeft aan dat jij vindt dat de financiering niet verantwoord is. Je kunt het beste adviseren om een goedkopere woning te kopen. Je benadrukt het belang van jouw stelling dat de lening onverantwoord is in de eerder

voorgespiegelde nieuwe situatie. Je concretiseert dit cijfermatig. In het uiterste geval beëindig jij het adviesproces.

Toetsterm 4.a3 verschillende belangen in overweging nemen

Vraag 3

Een adviseur heeft vorige maand een hypotheekaanvraag moeten afwijzen omdat het inkomen onvoldoende was om de gewenste hypotheek te verstrekken. De betreffende cliënt is een totaalrelatie van het kantoor en zo komt de adviseur hem tegen terwijl hij wacht omdat hij een afspraak heeft met een collega over zijn schadeverzekeringen.

De cliënt vertelt dat hij de hypotheek toch via een andere partij heeft kunnen regelen.

De adviseur vraagt zich af of hij geen foute berekening heeft gemaakt en hij rekent alles nog een keer na. Hij komt toch echt tot de conclusie dat een gewenste hypotheekbedrag niet haalbaar is. De adviseur neemt contact op met de klant en vraagt of hij inzage kan krijgen in het advies van de andere partij.

Twee dagen later komt de klant langs met zijn gegevens en dan constateert de adviseur dat de andere partij de huidige persoonlijke lening die de klant bij een bank heeft, met eigen middelen aflost. Daardoor is het mogelijk voor deze klant om de gewenste hogere lening af te sluiten. Op een later moment wordt de schuld bij de andere partij afgelost door een nieuwe persoonlijke lening af te sluiten bij een andere bank. De adviseur wijst de klant erop dat deze werkwijze wettelijk niet is toegestaan. De klant vindt het niet zo spannend, want hij kan zo wel de gewenste hogere hypotheek krijgen.

Wat is de meest professionele reactie van de adviseur?

A. Hij neemt zijn verlies en feliciteert de cliënt dat de hypotheek voor zijn droomhuis alsnog is rondgekomen.

B. De adviseur geeft aan dat als de cliënt het op deze manier wil regelen, dat ook via hem zo geregeld kan worden.

C. Hij maakt hiervan melding bij de verantwoordelijke leidinggevende.

D. Hij zegt dat dit eigenlijk niet zo kan maar dat het de eigen verantwoordelijkheid van de klant is.

Het juiste antwoord is: hij maakt hiervan melding bij de verantwoordelijke leidinggevende. (C)

Indien je een advies onder ogen krijgt dat wettelijk niet is toegestaan is het zaak dat je je leidinggevende op de hoogte brengt. Je bent ook moreel verplicht hier melding van te maken. We zijn met zijn alle als adviseurs ervoor verantwoordelijk dat de consument de klant weer gaat vertrouwen en dat excessen uit het verleden in het verleden blijven.

Toetsterm 4a.1 fraudesignalen onderkennen

Vraag 4

Je hebt een gesprek met Jos. Jos wil graag een luxe appartement aankopen. Tijdens het gesprek toets je Jos op BKR, VIS, EVA en SFH. Uit de laatste toets komt een hit naar voren. Wat doe je op dat moment?

A. Je confronteert Jos met de hit en vraagt hem om uitleg te geven over het hoe en waarom van de hit.

B. Je meldt de hit direct bij je leidinggevende, je laat de klant niets weten en zegt je zijn aanvraag in behandeling neemt.

C. Je belt de direct de politie en houdt de klant in de spreekkamer zodat de politie de zaak kan overnemen.

(17)

Het juiste antwoord is: e meldt de hit direct bij je leidinggevende, je laat de klant niets weten en zegt je zijn aanvraag in behandeling neemt. (B)

Wanneer de toets een hit oplevert in SFH, meld je dat onmiddellijk aan je direct leidinggevende. Is deze niet beschikbaar, ga je naar de eerstvolgende medewerker met een meer senior-functie. Alle banken en verzekeraars hebben een fraudeafdeling. Zorg dat je weet hoe je die kunt bereiken, als er geen leidinggevende in de buurt is.

Meld de klant niets en wijs hem dus vooralsnog ook niet af. Geef alleen aan dat de “zaak in behandeling” is. De fraudeafdeling of leidinggevende zal de melding verder afhandelen en zal aan jou bericht geven over verder te nemen stappen.

Toetsterm 4a.1 handelen op fraudesignalen

Vraag 5

Barend en Simone hebben een paar weken geleden een nieuwe woning gekocht. De financiering is passend binnen de geldende leennormen. Dan wordt je gebeld door Barend. Ze willen graag afzien van de koop van de woning want ze zijn nu echt tegen hun droomhuis aangelopen. Omdat de ontbindende voorwaarden nog niet zijn verlopen vragen ze je om een afwijzingsbrief te sturen. De nieuwe hypotheek willen ze dan volgende week bij je komen regelen.

Hoe reageer je op dit verzoek?

A. Je werkt niet mee aan een dergelijk verzoek. De financiering is passend op basis van de geldende leennormen.

B. Je werkt mee aan het verzoek. Zo kun je Barend en Simone helpen om hun droomwoning te kunnen kopen.

C. Je geeft aan dat als ze een afwijzingsbrief van een andere geldverstrekker krijgen dat je dan ook een afwijzingsbrief opstelt.

Het juiste antwoord is: je werkt niet mee aan een dergelijk verzoek. De financiering is passend op basis van de geldende leennormen. (A)

Op basis van het dossier van Barend en Simone is de gevraagde financiering haalbaar. Je kunt dus geen afwijzingsbrief sturen, je hebt geen redenen om de financiering af te wijzen. Je mag aan deze situatie niet

meewerken anders pleeg je valsheid in geschrifte. Je toont wel begrip voor de situatie van Barend en Simone want het is natuurlijk erg jammer dat ze nu de droomwoning niet kunnen kopen.

Je kunt Barend en Simone wel adviseren om contact op te nemen met de verkopers, zodat ze de ontstane situatie kunnen uitleggen. Wellicht is er in overleg met de verkopers iets te regelen.

Toetsterm 4a.4 Morele aspecten en verantwoordelijkheid uitleggen

(18)

1.5 Casus ‘Aftrekbare kosten’ - antwoorden - uitwerkingen

Vincent en Patricia hebben op 1 februari 2018 hun eerste woning gekocht. De WOZ- waarde en de marktwaarde van de woning bedragen € 190.000.

De kosten (allen betaald uit eigen middelen) voor de aankoop van de woning bestaan uit de volgende posten:

-advieskosten voor de hypotheek € 3.200;

-overdrachtsbelasting € 3.800;

-notariskosten voor de hypotheekakte € 640;

-notariskosten voor de leveringsakte € 550;

-taxatiekosten € 420;

-NHG-borgtochtprovisie € 1.900.

Vraag 1

Bepaal voor Vincent en Patricia hoe hoog de eenmalig aftrekbare kosten zijn over het belastingjaar 2018 zijn.

Er wordt gevraagd om wat er allemaal aftrekbaar is, en niet om de berekening van een belastingvoordeel of de gesaldeerde aftrekbare kosten. Als aftrekbare kosten gelden:

advieskosten € 3.200

hypotheekaktekosten € 640 taxatiekosten € 420 NHG borgtochtprovisie € 1.900 +

TOTAAL € 6.160

De kosten van de transportakte (akte van levering) en de overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar.

Toetsterm 1h.3 berekenen belastingheffing bij aankoop en financiering

Vraag 2

Stel dat Vincent en Patricia alle genoemde bijkomende kosten meegefinancierd zouden hebben. Over welk deel van de lening ten behoeve van deze bijkomende kosten is de rente dan in beginsel aftrekbaar?

Hoewel niet alle kosten zelf aftrekbaar zijn, is de rente over een lening ten behoeve van al deze kosten, wel aftrekbaar! De kosten kunnen dus eenvoudigweg bij elkaar worden opgeteld.

€ 3.200 + € 3.900 + € 640 + € 550 + € 420 + € 1.800 = € 10.510.

In dit geval zouden Vincent en Patricia boven de maximale financiering uitkomen die is toegestaan op basis van de waarde van de woning. Daarom is meefinancieren niet mogelijk. Maar als dat wel zou kunnen (bijvoorbeeld omdat ze een deel van de overwaarde van een oude woning in zouden brengen), dan geldt dat alle kosten in box 1 kunnen worden meegefinancierd.

Toetsterm 1h.3 berekenen belastingheffing bij aankoop en financiering

(19)

1.6 Casus ‘Starter’- antwoorden - uitwerkingen

Michel (26 jaar) wil graag zijn eerste woning gaan kopen. Michel werkt als ICT- specialist. Hij verdient bruto € 3.600 per maand. Hij ontvangt daarnaast jaarlijks 8% vakantiegeld. Vincent heeft een bedrag van € 20.000 op zijn spaarrekening staan.

De woning die Michel op het oog heeft is een eengezinswoning welke hij kan kopen voor € 155.000 k.k. Gezien de staat van de woning moet Vincent deze flink gaan verbouwen. Gelukkig is hij zelf erg handig en ook zijn vader die reeds met pensioen is wil hem graag meehelpen om het huis helemaal te renoveren. Vincent verwacht hiervoor

€ 40.000 nodig te hebben. Michel heeft de woning al laten taxeren en de waarde voor verbouwing bedraagt

€ 157.500 en na verbouwing € 185.000.

Michel heeft zelf reeds wat onderzoek gedaan en weet dat hij onder andere te maken krijgt met de volgende kosten:

-taxatiekosten € 500;

-notariskosten € 1.200 (leveringsakte + hypotheekakte);

-advieskosten € 2.100.

Wensen Michel

-Michel houdt van zekerheid en wil daarom rente graag voor 20 jaar vastzetten.

-Michel vindt een overlijdensrisicoverzekering niet nodig, hij is toch maar alleenstaand.

-Michel wil geen verzekering tegen arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, deze is toch te duur en het risico is volgens hem te verwaarlozen.

-Michel wil zo min mogelijk eigen geld inzetten.

Vraag 1

Kijkende naar de wensen die Michel heeft, welke tegenstrijdigheid zit hier dan in?

A. Michel wil zekerheid maar hij wil zo min mogelijk eigen geld in brengen.

B. Michel wil zekerheid maar hij wil geen overlijdensrisicoverzekering afsluiten.

C. Michel wil zekerheid maar hij wil geen verzekering tegen arbeidsongeschiktheid.

Het juiste antwoord is: Michel wil zekerheid maar hij wil geen verzekering tegen arbeidsongeschiktheid. (C) Uit de wensen van Michel komt naar voren dat hij een zekerheidszoeker is. Dit komt overeen met zijn wens om de rente 20 jaar vast te zetten. Het zo min mogelijk eigen geld inbrengen zegt niets over het zoeken van zekerheid. Omdat Michel alleenstaand is, is een overlijdensrisicoverzekering niet noodzakelijk, dat hij deze niet wil is dus geen tegenstrijdigheid met het feit dat hij zekerheid zoekt. Het feit dat hij geen verzekering wil tegen arbeidsongeschiktheid is wel in tegenstrijdigheid met zijn wens voor zekerheid. Het beste kun je hier Michel mee confronteren en doorvragen over het hoe en waarom.

Toetsterm 3a.2 klantprofiel opstellen

Vraag 2

Hoeveel kan Michel lenen op basis van zijn inkomen als hij de rente 20 jaar vast zet tegen 3,2%? Rond af op een geheel getal.

(20)

Stap 1: Vaststellen toetsinkomen

Inkomen Michel € 3.600 x 12 x 1,08 = € 46.656.

Stap 2: vaststellen toetsrente

De toetsrente 3,2% aangezien de rente langer dan 10 jaar vast staat.

Stap 3: vaststellen financieringslastpercentage

Uit de tabel blijkt op basis van 3,2% toetsrente en € 46.656 inkomen een woonlastenpercentage van 23,0%.

Stap 4: vaststellen maximale financieringslast per maand

€ 46.656 x 23,0% / 12 = € 894,24.

Stap 5: vaststellen annuïteitenfactor

Conform tabel annuïteit bij 3,2% en 30 jaar is (3,2/12 = 0,2667) = factor 231,2316.

Stap 6: berekenen maximale hypotheek

De maximale hypotheek op basis van inkomen bedraagt voor Michel € 894,23 x 231,2316

= € 206.776. Afronden naar beneden in verband met overkreditering Toetsterm 1a.2 maximale hypotheekverstrekking

Vraag 3

Hoeveel eigen geld heeft Michel nodig indien hij maximaal wenst te financieren op basis van het onderpand?

Het juiste antwoord is: € 16.900 Michel heeft nodig:

Aankoopprijs: € 155.000 Overdrachtsbelasting: € 3.100

Verbouwing: € 40.000

Taxatiekosten € 500 Notariskosten € 1.200 Advieskosten € 2.100

Totaal nodig € 201.900

De maximale financiering op basis van onderpand bedraagt 100% van de marktwaarde na verbouwing, € 185.000.

De benodigde eigen middelen bedragen: € 201.900 -/- € 185.000 = € 16.900.

(21)

1.7 Casus ‘Oversluiten’ - antwoorden - uitwerkingen

Bas (37 jaar) en Mirthe (34 jaar )hebben zeven jaar geleden hun eerste woning gekocht. Ze willen graag de bestaande hypothecaire lening oversluiten vanwege de huidige lage rentestand.

Huidige woning en hypothecaire lening

Bas en Mirthe hebben de woning gefinancierd met een spaar/beleggingshypotheek van € 60.000 en een aflossingsvrij lening van € 140.000. De rente is zevenjaar geleden voor 10 jaar vastgezet op 6 %. De inleg op de kapitaalverzekering (KEW) bedraagt € 75 per maand. Het opgebouwde kapitaal in de KEW is momenteel € 5.000.

Over 23 jaar geeft de KEW een geprognotiseerde uitkering € 60.000. Daarnaast hebben ze destijds een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering op twee levens gesloten van € 60.000. De getaxeerde marktwaarde van de woning is € 216.000.

Overige gegevens Bas en Mirthe

-Bas is in vaste dienst en heeft een bruto maandinkomen van € 3.200;

-Mirthe werkt parttime in vaste dienst en heeft een bruto maandinkomen van € 1.600;

-Bas en Mirthe sparen maandelijks € 150 op een spaarrekening, waarop nu een saldo staat van € 15.000.

Wensen van Bas en Mirthe

-Bas en Mirthe willen profiteren van de lage rente, maar ook niet teveel risico lopen op plotseling hogere maandlasten. Ze willen daarom de rente op tien jaar vast zetten tegen een rente van 3,3%;

-De boeterente voor het vervroegd aflossen is € 16.000. Daarnaast maken ze advieskosten (€ 1.400) en taxatiekosten (€ 450) voor het oversluiten. Omdat ze bij dezelfde bank blijven betalen ze geen notariskosten;

-Bas en Mirthe willen de overlijdensrisicoverzekering van € 60.000 handhaven.

Vraag 1

Bereken voor Bas en Mirthe binnen hoeveel maanden zij de kosten van het oversluiten terugverdienen indien ze de bijkomende kosten uit eigen middelen betalen. (Rond af op hele maanden)

Het juiste antwoord is: 40 maanden.

Huidige bruto maandlasten: € 200.000 x 6%/12 + € 75 = € 1.075 Nieuwe bruto maandlasten: € 200.000 x 3,3%/12 + € 75 = € 625 -/-

Verschil € 450 per maand

Kosten oversluiten: € 16.000 + € 1.400 + € 450 = € 17.850.

Terugverdientijd is € 17.850 / € 450 = 39,67 = 40 maanden Toetsterm 3c.2 het advies onderbouwen

Vraag 2

Stel dat Bas en Mirthe de bijkomende kosten meefinancieren. Ga uit looptijd 30 jaar rente 3,3%. Rond af op hele maanden.

(22)

De annuïteitenfactor bedraagt € 228,3338. De hoogte van de bijkomende kosten bedragen € 17.850. De bruto lasten voor het nieuwe leningdeel bedragen dan € 17.850 / 228,338 = € 78,18. Het verschil in maandlasten daalt daardoor naar € 450 -/- € 78,18 = € 371,82. Terugverdientijd is € 17.850 / € 371,82 = 48 maanden.

Toetsterm 3c.2 het advies onderbouwen

Vraag 3

Je vraagt aan Bas en Mirthe waarom ze in het verleden zo’n groot gedeelte aflossingsvrij hebben afgesloten. Mirthe geeft aan dat haar vader een flinke beleggingsportefeuille heeft die zij en haar twee zussen na het overlijden van haar vader in de toekomst mogen verdelen. Toevallig is de vader van Mirthe ook een klant van je en je weet dat de waarde van de beleggingen flink is gedaald en dat de vader een gedeelte wil gaan verkopen voor de aankoop van een nieuwe luxe auto.

Welke van onderstaande reacties is het meest juist en professioneel?

A. Beste Bas en Mirthe, ik mag jullie inhoudelijk niets vertellen over de beleggingen van je vader maar ik adviseer je ten zeerste om hier met je vader over te praten.

B. Beste Bas en Mirthe, je vader is zoals je weet ook een klant van mij. De laatste tijd zijn de beleggingen door diverse oorzaken gezakt, ik zou als ik jullie was geen rekening houden met een al te groot bedrag.

C. Beste Bas en Mirthe, ik mag jullie niets zeggen over de beleggingen van je vader, ik wil graag met jullie bespreken wat de risico’s zijn van beleggen en kijken of beleggen bij jullie situatie past.

Het juiste antwoord is: Beste Bas en Mirthe, ik mag jullie niets zeggen over de beleggingen van je vader, ik wil graag met jullie bespreken wat de risico’s zijn van beleggen en kijken of beleggen bij jullie situatie past. (C) Op basis van je integriteit kun je niets zeggen over de waarde van beleggingen van de vader van Mirthe. Wat je moet doen als adviseur is de klant wijzen op de risico’s van beleggen. Op basis van je klantinventarisatie stel je het risicoprofiel van Bas en Mirthe vast en bepaal je of de huidige situatie past bij de risicohouding.

Toetsterm 4a.4 Morele aspecten en verantwoordelijkheid uitleggen

Vraag 4

Uiteindelijk blijkt dat Bas en Mirthe geen beleggers zijn. Bas wil weten of hij zijn huidige KEW kan omzetten naar een spaarvariant en dan wel zodanig dat hij gegarandeerd een zo hoog mogelijk bedrag met zekerheid kan opbouwen.

Welke van onderstaande beweringen is juist?

A. Het garantiekapitaal dat Bas en Mirthe kunnen opbouwen bedraagt maximaal € 60.000.

B. Bas en Mirthe mogen de inleg van € 75 niet verhogen en ze mogen de looptijd niet verlengen.

C. Bas en Mirthe mogen de inleg van € 75 niet verhogen. Wel kunnen ze de looptijd van de verzekering eventueel verlengen.

Het juiste antwoord is: Bas en Mirthe mogen de inleg van € 75 niet verhogen en ze mogen de looptijd niet verlengen. (B)

Voor alle op 31 december 2012 bestaande SEW,BEW en KEW’s geldt vanaf 1 januari 2013 het overgangsrecht. Het overgangsrecht houdt in dat alle bepalingen met betrekking tot de SEW, BEW en KEW die tot 31 december 2012 gelden, ook daarna gelden.

(23)

Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

-het eindspaarbedrag/eindkapitaal van de SEW en KEW waarbinnen alleen wordt gespaard, mag vanaf 1 april 2013 niet meer worden verhoogd;

-wordt binnen de BEW of KEW belegd, dan mag de inleg/premie vanaf 1 april 2013 niet meer worden verhoogd;

-de looptijd van de SEW, BEW en KEW mag vanaf 1 april 2013 niet meer worden verlengd;

-Dit betekent dat de premie van € 75 leidend is.

Toetsterm 1e.12 voortzetten KEW/BEW/SEW

(24)

1.8 Casus ‘Doorstromer’ - antwoorden - uitwerkingen

Tim (40) en Nicole (38) gaan verhuizen naar een andere koopwoning. Hun huidige woning hebben ze inmiddels verkocht en wordt op 28 december 20178geleverd. De nieuwe woning betrekken Tim en Nicole op 15 december 2018.

Gegevens oude woning en financiering

Hun oude woning was de eerste eigen woning, die Tim en Nicole hebben gekocht in maart 1999. De woning is destijds gefinancierd met een spaarhypotheek van € 162.000. De spaarhypotheek is in 2006 omgezet naar een bankspaarhypotheek. De opgebouwde waarde in de SEW is momenteel € 40.000 en de maandelijkse inleg is € 150.

Ze hebben een overlijdensrisicoverzekering op basis van 2 levens voor een gelijkblijvend bedrag van € 50.000. Ze hebben de woning verkocht voor € 386.000. De makelaarskosten die ze moeten betalen bedragen € 4.000.

Gegevens nieuwe woning

Ze kopen samen de nieuwe woning voor € 400.000. Dit is ook de getaxeerde marktwaarde en WOZ-waarde. Daar komen nog € 12.000 aan kosten koper bij.

Overige gegevens Tim en Nicolle -Tim is volledig afgekeurd;

-hij ontvangt een IVA uitkering van € 10.000 bruto per jaar inclusief vakantiegeld;

-Nicole verdient € 3.750 per maand (exclusief vakantiegeld);

-pensioen Nicole: te bereiken OP: € 29.400;

-nabestaandenpensioen bij overlijden voor pensioendatum: € 27.500;

-ze hebben € 50.000 aan vrij besteedbaar vermogen;

-ze hebben samen een zoon van 11 jaar oud.

Wensen van Tim en Nicolle

-ze willen zo min mogelijk eigen geld investeren, ze willen in elk geval minimaal € 30.000 overhouden voor onvoorziene uitgaven;

-ze willen daarom maximaal financieren, maar alleen voor zover de rente aftrekbaar is;

-Tim en Nicole vinden het belangrijk dat de ander in de woning kan blijven wonen wanneer één van hen overlijdt;

-ze willen de gehele hypotheek voor 15 jaar vast zetten tegen een rente van 4,1%.

Vraag 1

Tim en Nicole hebben aangegeven dat ze een maximale hypotheek wensen welke fiscaal mogelijk is. Hoe ziet deze optimale maximale hypotheek er uit voor Tim en Nicole?

A. € 162.000 SEW en € 30.000 annuïteit.

B. € 162.000 SEW en € 14.000 annuïteit.

C. € 122.000 SEW en € 30.000 annuïteit.

Het juiste antwoord is: € 162.000 SEW en € 30.000 annuïteit. (A)

Eigenwoningreserve: € 386.000 -/- € 4.000 -/- € 162.000 = € 220.000. Maximale hypotheek: € 400.000 + €12.000 -/-

€ 220.000 = € 192.000. Overgangsrecht: € 162.000 en nieuw € 30.000.

Toetsterm 3.1 een passende hypotheekconstructie opstellen

(25)

Vraag 2

Tim maakt zich zorgen over het inkomen dat hij heeft op het moment dat Nicole zou komen te overlijden. De ANW uitkering bedraagt € 14.000 en het netto minimumloon bedraagt € 20.000 per jaar. Hoeveel bedraagt het bruto jaarinkomen Tim op het moment dat Nicole is overleden?

Tim krijgt WIA: € 10.000 + nabestaandenpensioen: € 27.500 + ANW-uitkering (€ 14.000 -/- € 10.000) = € 41.500. Tim heeft recht op een ANW uitkering omdat hij meer dan 45% arbeidsongeschikt is. Maar omdat de WIA-uitkering een uitkering in verband met arbeid is wordt deze volledig gekort op de ANW-uitkering. De ANW-uitkering bedraagt dus € 4.000. Het nabestaandenpensioen heeft geen invloed op de hoogte van de ANW-uitkering.

Toetsterm 2d.1 toekomstige inkomenssituatie vaststellen

Vraag 3

Tim vraag zich af of de huidige overlijdensrisico verzekering voldoende is om in de woning te kunnen blijven wonen?

A. Ja, de huidige verzekering is voldoende.

B. Nee, de huidige verzekering is niet voldoende.

C. Ja, ze hebben überhaupt geen verzekering nodig.

Het juiste antwoord is: Ja, de huidige verzekering is voldoende. (A)

Met een inkomen van € 41.500 en toetsrente 4,1% is de financieringslastenfactor 25,0%. De bijbehorende annuïteitenfactor is 206,9543. Tim kan dus maximaal financieren: €41.500 x 25% /12 x 206,9543 = € 178.929.

De huidige verzekering van € 50.000 is dus ruim voldoende, volgens de geldende leennormen Op basis van de wensen en doelen van de klant kan een hogere ORV passender zijn.

Toetsterm 3c.1 een passende hypotheekconstructie opstellen

(26)

1.9 Casus ‘Echtscheiding’ - antwoorden - uitwerkingen

Bert en Francine (beide 36 jaar oud) zijn sinds 14 februari 2013 gehuwd (gemeenschap van goederen). Ze hebben geen kinderen. Ze wonen in het huis dat Bert destijds in 2006 heeft gekocht. Je hebt de volgende gegevens van Bert en Francine uit het dossier gehaald.

Huidige gegevens:

waarde woning (WOZ) € 270.000

hoogte hypotheek (volledig box 1) € 300.000 leningdeel 1 aflossingsvrij 4% nog 4 jaar vast € 100.000 leningdeel 2 spaarhypotheek 4% nog 4 jaar vast € 200.000

Inleg spaarverzekering € 200 per maand

overlijdensrisicodekking € 200.000 op beide levens.

waarde spaarverzekering (KEW) € 40.000

inkomen Bert € 60.000 bruto per jaar.

inkomen Francine € 35.000 bruto per jaar.

spaargeld € 20.000

Wensen Bert en Francine

Na vier jaar huwelijk gaat het niet meer samen. Bert en Francine besluiten om te gaan scheiden. Bert wenst in de woning te blijven wonen, hij krijgt de woning en de schuld toegewezen. Bert krijgt de volledige KEW en € 15.000 van het spaargeld toegewezen ter compensatie van de onderwaarde van de woning.

Vraag 1

Welke vragen stel je aan Bert in het inventarisatiegesprek? Let op: 3 antwoorden zijn juist.

A. Hoeveel alimentatie moet je betalen?

B. Hoeveel alimentatie ga je ontvangen?

C. Wil je de hypotheek sluiten met NHG?

D. Wil je zekerheid over je maandelijkse lasten?

E. Wil je bij arbeidsongeschiktheid in de woning kunnen blijven wonen?

F. Wil je de rente 10 of 20 jaar vastzetten?

Antwoord vraag 1 De juiste antwoorden zijn:

-Hoeveel alimentatie moet je betalen? (A) -Wil je zekerheid over je maandelijkse lasten? (D)

-Wil je bij arbeidsongeschiktheid in de woning kunnen blijven wonen? (E)

Tijdens het inventarisatiegesprek is het belangrijk dat je de doelstellingen van de klant weet te achterhalen. Dit doe je door het stellen van (open) vragen. Bij een echtscheiding is het belangrijk dat je weet hoeveel alimentatie betaalt moet gaan worden (in dit geval weet je dat Bert het hoogste inkomen heeft). Daarnaast wil je weten hoeveel zekerheid iemand wenst te hebben omtrent de lasten en de risico’s met betrekking tot de nieuwe financiering.

Toetsterm 2a.1 gestructureerd interviewen

(27)

Vraag 2

Het huwelijk van Bert en Francine wordt na 5 jaar (in 2018) ontbonden. Welk bedrag aan hypotheek kan Francine bij de aankoop van een eventuele volgende hypotheek nog onder het overgangsregime sluiten en hoelang heeft zij nog recht op renteaftrek?

A. Over € 130.000 voor een periode van 25 jaar.

B. Over € 150.000 voor een periode van 25 jaar.

C. Over € 200.000 voor een periode van 18 jaar.

D. Over € 150.000 voor een periode van 18 jaar.

Het juiste antwoord is: over € 150.000 voor een periode van 18 jaar. (D)

Omdat ze zijn gehuwd na 1-1-2013 heeft Francine de volledige renteaftrektermijn van Bert gekregen. In dit geval 12 jaar waardoor de rente nog 18 jaar aftrekbaar is. De helft van de hypotheek is van haar, of te wel € 150.000. Je hoeft geen rekening te houden met de opgebouwde waarde van de spaarverzekering. Stel dat ze gehuwd waren voor 1-1-2013 dan neemt Francine niet de hele renteaftrek mee maar alleen het gedeelte van tijdens de huwelijkse periode.

Vraag 3

Na twee weken komt Bert weer bij je. Hij wil toch niet in de woning blijven wonen aangezien het hem te veel herinneringen aan Francine oproept. Francine gaat akkoord met de verkoop. Ze willen wel de eigenwoningschuld naar beneden brengen en hopen dat de woning dan snel kan worden verkocht.

Waar wijs je Bert en Francine op? Let op er zijn 3 antwoorden juist A. Ze kunnen gebruik maken van het vervallen van de tijdsklemmen.

B. Ze verlagen hun eigen woningschuld onder het overgangsregime.

C. Ze moeten eerst het aflossingsvrije deel aflossen.

D. Ze moeten mogelijk een boete betalen.

E. De spaarverzekering komt belast tot uitkering.

Antwoord vraag 3 De juiste antwoorden zijn:

-ze kunnen gebruik maken van het vervallen van de tijdsklemmen. (A) -ze verlagen hun eigen woningschuld onder het overgangsregime. (B) -ze moeten mogelijk een boete betalen. (D)

Om gebruik te kunnen maken van het vervallen van de tijdsklemmen moest sprake zijn van:

-echtscheiding;

-verkoop woning met verlies;

-schuldhulpverlening.

Vanaf 1-4-2017 zijn de tijdsklemmen in het geheel vervallen. Wel moet aan de overige voorwaarden voor KEW/

SEW/BEW worden voldaan. (premieverhouding, vrijstelling maximaal € 164.000(2018) pp of de hoogte van de EWS als deze lager is dan deze vrijstelling) Door gebruik te maken van het vervallen van de tijdsklemmen doen ze een beroep op de vrijstelling, de spaarverzekering komt dus onbelast tot uitkering. Hiermee moeten ze de gekoppelde hypothecaire lening aflossen.

(28)

Door de aflossing wordt de huidige hypotheek onder het overgangsrecht verlaagd. Ze krijgen te maken met de inkortingsregeling.