Wft Hypothecair krediet
Begeleidingsdag 2 - vragen en casuistiek
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Vragen en casuïstieken 3
1.1 Casus ‘Opfris’ 3
1.2 Casus ‘Risico’s’ 5
1.2.1 Bijlage ‘UPO Manuel’ 6
1.3 Casus ‘Echtscheiding’ 9
1.4 Casus ‘Professioneel Gedrag’ 10
1.5 Casus ‘Aftrekbare kosten’ 12
1.6 Casus ‘Starter’ 13
1.7 Casus ‘Oversluiten’ 14
1.8 Casus ‘Doorstromer’ 16
1.9 Casus ‘Echtscheiding’ 18
Hoofdstuk 1 Vragen en casuïstieken
1.1 Casus ‘Opfris’Rosalie
-Rosalie werkt als freelance journaliste.
-de afgelopen jaren verdiende zij: € 40.000 (2017), € 45.000 (2016), € 32.000 (2015) en € 35.000 (2014);
-de prognose voor 2018 is goed, zij verwacht € 50.000 te verdienen;
-ze heeft een ex-partner aan wie zij € 500 per maand alimentatie moet betalen.
Ben
-Ben werkt in loondienst bij een grote supermarkt;
-per 4 weken verdient hij € 2.200 bruto;
-hij ontvangt in mei 8% vakantiegeld;
-aan het einde van het jaar ontvangt hij een vaste eindejaarsuitkering van € 2.200.
Vraag 1
Rosalie (45) en Ben (44) gaan samen een woning kopen. Bepaal aan de hand van de onderstaande gegevens het toetsinkomen voor het bepalen van de woonquote.
Vraag 2
Een klant heeft een woning aangekocht voor € 267.500. Uit het taxatierapport blijkt dat de marktwaarde van de woning € 265.000 is.
Kan op basis van deze gegevens de woning met NHG gefinancierd worden?
A. Ja, de woning valt binnen het maximale garantiebedrag van € 280.900..
B. Nee, de aankoopprijs van de woning is te hoog.
C. Ja, op basis van de getaxeerde marktwaarde kan er een financiering met NHG verstrekt worden.
Vraag 3
Wat is juist met betrekking tot een restschuld?
A. De restschuld moet minimaal annuitair worden afgelost in een zo kort mogelijke periode als past bij het inkomen van de klant.
B. De rente over de restschuld is 10 jaar lang aftrekbaar.
C. Er geldt een fiscale aflossingseis voor een restschuld financiering.
Vraag 4
Marit verkoopt haar huidige woning voor € 220.000. De kosten voor de verkoop bedragen € 3.000. Haar eigenwoningschuld is € 190.000. De nieuwe woning kost € 250.000. De bijkomende kosten bedragen € 7.000.
Wat wordt de maximale nieuwe eigenwoningschuld voor Marit?
A. € 220.000.
B. € 230.000.
C. € 250.000.
Vraag 5
Nico heeft een eigenwoningschuld van € 100.000 met een rente van 4%, dit is een aflossingsvrije lening.
Daarnaast heeft hij nog een spaarhypotheek (KEW) van € 150.000. Hij betaalt hiervoor een rente van 3,5% en een maandelijkse premie van € 200. De WOZ- waarde van de woning is € 300.000. Hij trekt alle rente af tegen een IB tarief van 40,85%.
Wat is Nico’s netto maandlast?
Vraag 6
In 2001 heeft Loes een KEW afgesloten met een looptijd van 20 jaar. Het is nu 2021 en de polis expireert. De uitkering bedraagt € 170.000. De lifetimevrijstelling bedraagt € 180.000. Loes lost haar eigenwoningschuld van
€ 150.000 met de uitkering af. De afgelopen 20 jaar heeft ze een maandelijkse premie van € 230 per maand betaald.
Hoe groot is het belaste rentebestanddeel in de uitkering?
Vraag 7
Tina heeft in 2012 een eigen woning gekocht en gefinancierd met een EWS van € 190.000. Op 1 maart 2016 verkoopt ze haar eigen woning voor € 240.000. De hoogte van de EWS is ongewijzigd. Ze gaat voorlopig huren. Op 1 januari 2018 koopt ze een eigen woning voor € 236.000.
Wat is juist met betrekking tot de fiscale behandeling van de EWS? De kosten laten we buiten beschouwing.
A. De maximale EWS is € 186.000. Deze moet volledig en minimaal annuïtair worden afgelost in max 360 maanden.
B. De maximale EWS is € 236.000. Deze moet volledig en minimaal annuïtair worden afgelost in max 360 maanden.
C. De maximale EWS is € 186.000. Deze valt volledig onder het overgangsrecht.
Vraag 8
De heer Bos heeft op 1 januari 2008 een eigen woning gekocht en deze volledig gefinancierd met een EWS van
€ 185.000. Daarnaast heeft hij een KEW waarbinnen wordt belegd, met een doelkapitaal van € 185.000. De premie bedraagt € 226. Hij wenst zijn KEW om te zetten in een SEW.
Aan welke voorwaarden moet hij voldoen?
A. Doelkapitaal mag verhoogd worden, mits de premie niet wordt verhoogd.
B. Premie mag verhoogd worden, mits het doelkapitaal gelijk blijft.
C. Premie en doelkapitaal mogen verhoogd worden, mits het doelkapitaal de EWS niet overstijgt.
D. Doelkapitaal en premie mogen beiden niet verhoogd worden.
1.2 Casus ‘Risico’s’
Vraag 1
Ineke is getrouwd met Henk, ze hebben samen een dochter van 6 jaar oud. Door een noodlottig ongeval komt Henk te overlijden. Ineke ontvangt een nabestaandenpensioen van € 12.000 per jaar. Ineke heeft een baan in het onderwijs en verdient bruto € 18.000 per jaar. Hoeveel bedraagt het totale jaarinkomen van Ineke na overlijden van Henk?
Vraag 2
Manuel is geboren in 1966. Hij is sinds 1998 werkzaam bij een grote winkelketen. Sinds 5 jaar is Manuel daar werkzaam als manager. In 2018 raakt hij werkloos.
Wat is de maximale periode dat hij zijn pensioen vrijwillig kan voortzetten?
A. Maximaal 5 jaar.
B. Maximaal 7 jaar.
C. Maximaal 10 jaar.
D. Maximaal tot aan pensioendatum.
Vraag 3
Jasper is arbeidsongeschikt. Zijn werkgever heeft hem 2 jaar lang zijn salaris doorbetaald, waarvan het tweede jaar 70% van zijn laatste salaris. Hij wordt na twee jaar ziekte door het UWV voor 50% arbeidsongeschikt verklaard. Zijn oude loon bedroeg € 48.000. Zijn restverdiencapaciteit bedraagt € 24.000. Jasper blijft bij zijn oude werkgever in dienst en verdient nog € 15.000.
Hoe ziet zijn inkomen er uit gedurende de loongerelateerde periode (na twee maanden)? Bereken totaal inkomen op jaarbasis
Vraag 4
Hoeveel bedraagt het inkomen van Jasper (op jaarbasis) na afloop van de loongerelateerde periode?
Vraag 5
Stel dat Jasper geen € 48.000 verdiende maar € 78.000. Zijn restverdiencapaciteit is € 39.000 en hij verdient nog
€ 15.000.
Hoe ziet zijn inkomen er uit gedurende de loongerelateerde periode (na twee maanden)? Bereken totaal inkomen op jaarbasis
Vraag 6
Manuel heeft zijn UPO 2017meegenomen. Op 1 januari is zijn salaris aangepast van € 45.000 naar € 50.000. Wat wordt op basis van zijn eindloonregeling de nieuwe premieopbouw per jaar?
1.2.1 Bijlage ‘UPO Manuel’
6WDQGSHU
8ZSHUVRRQOLMNHJHJHYHQV 01LHXZH
*HERUHQRSRNWREHU
:HUNJHYHU 6WDPH%9
8ZSDUWQHU 62XGH
*HERUHQRSVHSWHPEHU
8ZSHQVLRHQJHJHYHQV
3HQVLRHQXLWYRHUGHU 3HQVLRHQIRQGVYRRUPHWDDO
6RRUWSHQVLRHQUHJHOLQJ XLWNHULQJVRYHUHHQNRPVW
'DWXPLQGLHQVWELMKXLGLJHZHUNJHYHU
'DWXPVWDUWSHQVLRHQRSERXZDDQGH]HSHQVLRHQUHJHOLQJ
8ZLQNRPHQGDWPHHWHOWYRRUXZSHQVLRHQUHJHOLQJ ¼
8ERXZWJHHQSHQVLRHQRSRYHU ELMHHQYROOHGLJGLHQVWYHUEDQG ¼
,QNRPHQZDDURYHUXZHOSHQVLRHQRSERXZW ¼
3HUFHQWDJHMDDUOLMNVHSHQVLRHQRSERXZ
$DQWDOXXUGDWXSHUZHHNZHUNW
3HUFHQWDJHGDWXZHUNWLQYHUKRXGLQJWRWHHQYROOHGLJGLHQVWYHUEDQG
:HONSHQVLRHQNXQWXYHUZDFKWHQ"
:DWNULMJWXDOVXPHWSHQVLRHQJDDW"
7RWKHHIWXELMRQVSHQVLRHQRSJHERXZG
9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU
9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU
9DQDIMDDU]RODQJXOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU
9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU
9DQDIWRWMDDU ¼ EUXWRSHUMDDU
9DQDIMDDU]RODQJXOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU 'H$2:YDQGHRYHUKHLGVWDDWQLHWRSGLWRYHU]LFKW'LHYLQGWXRSZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQO
:DWNULMJHQXZSDUWQHUHQNLQGHUHQDOVXRYHUOLMGW"
8ZSDUWQHUNULMJWGDQ
YDQDIXZRYHUOLMGHQWRW]LMKLMMDDULV ¼ EUXWRSHUMDDU YDQDIMDDU]RODQJKLM]LMOHHIW ¼ EUXWRSHUMDDU (ONNLQGNULMJWGDQ
YDQDIXZRYHUOLMGHQWRWGDWKLMRI]LMMDDULVRIDOVXZNLQGVWXGHHUWWRWGDWXLWHUOLMNMDDULV
EUXWRSHUMDDU
¼
8QLIRUP3HQVLRHQRYHU]LFKW
$OVXWRWMDDUEOLMIWZHUNHQELMGH]HZHUNJHYHUGDQNXQWXELMDDQSHQVLRHQYHUZDFKWHQ
6WHOXRYHUOLMGWYRRUXMDDUEHQWHQRSKHWPRPHQWYDQRYHUOLMGHQZHUNWXELMGH]HZHUNJHYHU
/HWRS 8ZQDEHVWDDQGHQNULMJHQPRJHOLMNJHHQXLWNHULQJDOVXRYHUOLMGWQDGDWXPHWSHQVLRHQEHQW
JHJDDQHQRIQLHWPHHUELMGH]HZHUNJHYHUZHUNW.LMNRSZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQOYRRUZDWXZ
QDEHVWDDQGHQNULMJHQDOVXRYHUOLMGWQDGDWXPHWSHQVLRHQEHQWJHJDDQRIZDQQHHUXQLHWPHHUELMGH]H
ZHUNJHYHUZHUNW
ĞŶŝĞƵǁĚŶĂĂƌƵǁƚŽƚĂůĞƉĞŶƐŝŽĞŶ͍<ŝũŬĚĂŶŽƉǁǁǁ͘ŵŝũŶƉĞŶƐŝŽĞŶŽǀĞƌnjŝĐŚƚ͘Ŷů͘
:DWNULMJWXDOVXDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGW"
$OVXDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGWGDQJDDWXZSHQVLRHQRSERXZGRRU
EUXWRSHUMDDU
¼
.LMNRSGHSHQVLRHQSODQQHUYRRUZDWXNULMJWDOVXJHGHHOWHOLMNDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGW
+RH]HNHULVXZSHQVLRHQ"
'HKRRJWHYDQXZSHQVLRHQVWDDWQLHWYDVW
0HQVHQZRUGHQJHPLGGHOGVWHHGVRXGHU:HPRHWHQKHWSHQVLRHQGDDUGRRUODQJHUXLWEHWDOHQ
(HQODJHUHQWHPDDNWSHQVLRHQGXXUGHU
9HUKRJLQJSHQVLRHQ
6WLMJLQJYDQGHSULM]HQ 9HUKRJLQJSHQVLRHQ
%URQ &HQWUDDO%XUHDXYRRUGH6WDWLVWLHN
9HUODJLQJSHQVLRHQ
¼EUXWRSHUMDDU
¼EUXWRSHUMDDU
¼EUXWRSHUMDDU
¼EUXWRSHUMDDU
¼EUXWRSHUMDDU
2IXLQGHWRHNRPVWHYHQYHHONXQWNRSHQPHWXZSHQVLRHQDOVQXKDQJWDIYDQGHYHUKRJLQJYDQKHW
SHQVLRHQHQYDQGHVWLMJLQJYDQGHSULM]HQ'HDIJHORSHQMDUHQVWHJHQGHSULM]HQHQKHWSHQVLRHQDOV
YROJW
8ZSHQVLRHQIRQGVEHWDDOWGHWRHNRPVWLJHYHUKRJLQJHQYDQXZSHQVLRHQRSJHERXZGHSHQVLRHQXLW
EHOHJJLQJVUHQGHPHQW8KHEWGRRUGH]HYHUKRJLQJHQGHYHUZDFKWLQJYRRUGHNRPHQGHMDUHQQLHW
PHWHHQRRNUHFKWRSYHUKRJLQJHQLQGHWRHNRPVW
8ZSHQVLRHQNDQLQEHSDDOGHVLWXDWLHVZRUGHQYHUODDJG'HDIJHORSHQMDUHQYHUODDJGHGH
SHQVLRHQXLWYRHUGHUKHWSHQVLRHQGDWXKDGRSJHERXZGDOVYROJW
$OVXYROOHGLJDUEHLGVRQJHVFKLNWZRUGWHQDUEHLGVRQJHVFKLNWEOLMIWNULMJWXYDQDIDUEHLGVRQJHVFKLNWKHLG
WRWGDWXMDDUEHQW
'HKRRJWHYDQXZSHQVLRHQVWDDWQLHWYDVWHQNDQLQXLW]RQGHUOLMNHVLWXDWLHVZRUGHQYHUODDJG:LM
KHEEHQWHPDNHQPHWRQGHUPHHUGHYROJHQGH]DNHQ
.LMNRSRQ]HZHEVLWHYRRUPHHULQIRUPDWLHRYHURQ]HILQDQFLsOHVLWXDWLHHQGHGHNNLQJVJUDDGGLH
JHYROJHQNXQQHQKHEEHQYRRUXZSHQVLRHQ
ĞŶŝĞƵǁĚŶĂĂƌƵǁƚŽƚĂůĞƉĞŶƐŝŽĞŶ͍<ŝũŬĚĂŶŽƉǁǁǁ͘ŵŝũŶƉĞŶƐŝŽĞŶŽǀĞƌnjŝĐŚƚ͘Ŷů͘
0HHUZHWHQ"
:LOWXHHQSHUVRRQOLMNWRWDDORYHU]LFKW"
:LOWXPHHULQ]LFKWLQGHNHX]HVGLHXKHHIW"
+HHIWXYUDJHQ"2IZLOWXHHQZLM]LJLQJGRRUJHYHQ"
3HQVLRHQDDQJURHLIDFWRU$LQ ¼
8KHHIWXZIDFWRU$QRGLJDOVXZLOWEHUHNHQHQKRHYHHOILVFDOHUXLPWHXKHHIWRPXZSHQVLRHQDDQWH
YXOOHQPHWOLMIUHQWHV
2SZZZPLMQSHQVLRHQRYHU]LFKWQOVWDDWHHQSHUVRRQOLMNWRWDDORYHU]LFKWYDQKHWSHQVLRHQGDWXYLDXZ
ZHUNKHHIWRSJHERXZGpQYDQGH$2:8]LHWRRNHHQLQVFKDWWLQJYDQXZQHWWRLQNRPHQQD
SHQVLRQHULQJ(QXNXQWXZSHQVLRHQPHWXZKXLGLJHLQNRPHQYHUJHOLMNHQHQVDPHQPHWXZSDUWQHUXZ
JH]DPHQOLMNSHQVLRHQEHNLMNHQ
2S3HQVLRHQ]LHWXZHONHNHX]HVXKHHIW(QYLQGWXLQIRUPDWLHRYHUXZSHQVLRHQUHJHOLQJ
'DDUQDDVWNXQWXRSGHSHQVLRHQSODQQHU]LHQZDWGHLQYORHGYDQGLHNHX]HVLVRSXZHLJHQVLWXDWLH
%HNLMNGDDURRNKRHYHHOXQHWWRNULMJWHQRIGDWJHQRHJYRRUXLVHQZDWXNXQWGRHQRPXZXLWJDYHQHQ
LQNRPHQQDSHQVLRQHULQJRSHONDDUDIWHVWHPPHQ
1HHPGDQFRQWDFWPHWRQVRS2SZHEVLWHHQRSGHSHQVLRHQSODQQHUNXQWXRRNWHUHFKWYRRUPHHU
LQIRUPDWLH:LM]LMQEHUHLNEDDUYLDRQVHPDLODGUHVHQRSRQVWHOHIRRQQXPPHU
ĞŶŝĞƵǁĚŶĂĂƌƵǁƚŽƚĂůĞƉĞŶƐŝŽĞŶ͍<ŝũŬĚĂŶŽƉǁǁǁ͘ŵŝũŶƉĞŶƐŝŽĞŶŽǀĞƌnjŝĐŚƚ͘Ŷů͘
1.3 Casus ‘Echtscheiding’
Ronald en Anja zijn tien jaar geleden gehuwd in gemeenschap van goederen. Zij hebben een eigen woning met een waarde van € 320.000 en een eigenwoningschuld van € 250.000 (aflossingsvrij). Ronald is al 15 jaar bij dezelfde werkgever in loondienst en verdient € 50.000 op jaarbasis. Anja is ZZP’er en heeft een gemiddelde winst uit onderneming van € 30.000. Ronald is deelnemer in een pensioenregeling met een middelloonregeling. Anja heeft sinds de start van haar onderneming gedoteerd aan de oudedagsreserve.
Uit het UPO van Ronald haal je de volgende gegevens:
-het te bereiken ouderdomspensioen bedraagt € 15.750;
-het verzekerde partnerpensioen bedraagt € 11.025;
-het opgebouwde ouderdomspensioen bedraagt € 7.800;
-het opgebouwde partnerpensioen bedraagt € 2.730.
Ze gaan scheiden.
Vraag 1
Als ze geen afwijkende afspraken maken, hoe wordt dan het pensioen van Ronald verdeeld?
Vraag 2
Ronald en Anja hebben afgesproken dat Ronald in de woning blijft wonen en hij Anja uitkoopt.
Hoe ziet de hypotheek van Ronald eruit na de uitkoop van Anja?
1.4 Casus ‘Professioneel Gedrag’
Vraag 1
Een financieel adviseur vertelt enthousiast tijdens de voetbalwedstrijd van zijn zoon dat hij geslaagd is voor het PE examen hypothecair krediet. Een van de andere ouders wil een afspraak met de adviseur maken om eens te praten over de financiering van een nieuwe woning. De adviseur maakt de afspraak voor dinsdag na het weekend.
Op maandag bevestigt hij de afspraak, stuurt hij het dienstverleningsdocument naar hem toe en geeft hij een opsomming van de gegevens die de klant morgen mee moet nemen.
Op dinsdag verschijnt de klant mooi op tijd op kantoor en zet een big shopper tas op het bureau van de adviseur.
Hij blijkt een holding te hebben met diverse werk BV’s en hij heeft vermogen belegd in een trust. Hij vraagt zich af of hij bij de bank moet gaan lenen of bij een van zijn eigen BV’s. Er is geld genoeg want er zit ook een pensioen BV bij.
Wat is de meest professionele reactie van de adviseur?
A. Hij geeft aan dat hij de totale situatie van de klant in beeld moet brengen om een goed advies te geven. Dit past niet in fixed fee dus de adviseur geeft aan dit op uurtarief wel voor hem uit te willen werken
B. Bij twijfel aan zijn eigen kunnen de klant hierover informeren en doorverwijzen naar een specialist.
C. Omdat de adviseur het benodigde diploma heeft kan hij deze klant nu al optimaal adviseren, dus hij gaat gewoon van start.
D. De DGA is gewoon in loondienst dus de adviseur bewandelt het standaard proces. Omdat er sprake is van loondienst bij de BV hoeft de adviseur de jaarcijfers niet te zien.
Vraag 2
Frank en Elly komen bij de hypotheekadviseur en willen een woning kopen. De adviseur maakt een volledige inventarisatie. Uit het gesprek blijkt onder meer dat Elly zwanger is. . Na de bevalling wil zij nog maar 50%
werken en Frank wil dan naar 4 dagen werken per week gaan. De adviseur maakt eerst op basis van de huidige inkomensgegevens een advies. De hoogte van de lening past net binnen de wettelijke leennormen. Als de adviseur als uitgangspunt de nieuwe inkomenssituatie neemt is het financieel niet haalbaar. Als hij Frank en Elly hiermee confronteert en aangeeft de hypotheek niet te kunnen verstrekken, draaien zij hun standpunt direct om en geven aan volledig te willen blijven werken.
Als de adviseur vraagt hoe ze dat gaan combineren met de baby, wordt aangegeven dat oma wel gaat oppassen.
Fulltime? Ja, zeggen ze volmondig.
Wat is de meest professionele reactie van de adviseur in deze situatie?
Vraag 3
Een adviseur heeft vorige maand een hypotheekaanvraag moeten afwijzen omdat het inkomen onvoldoende was om de gewenste hypotheek te verstrekken. De betreffende cliënt is een totaalrelatie van het kantoor en zo komt de adviseur hem tegen terwijl hij wacht omdat hij een afspraak heeft met een collega over zijn schadeverzekeringen.
De cliënt vertelt dat hij de hypotheek toch via een andere partij heeft kunnen regelen.
De adviseur vraagt zich af of hij geen foute berekening heeft gemaakt en hij rekent alles nog een keer na. Hij komt toch echt tot de conclusie dat een gewenste hypotheekbedrag niet haalbaar is. De adviseur neemt contact op met de klant en vraagt of hij inzage kan krijgen in het advies van de andere partij.
Twee dagen later komt de klant langs met zijn gegevens en dan constateert de adviseur dat de andere partij de huidige persoonlijke lening die de klant bij een bank heeft, met eigen middelen aflost. Daardoor is het mogelijk voor deze klant om de gewenste hogere lening af te sluiten. Op een later moment wordt de schuld bij de andere partij afgelost door een nieuwe persoonlijke lening af te sluiten bij een andere bank.
De adviseur wijst de klant erop dat deze werkwijze wettelijk niet is toegestaan. De klant vindt het niet zo spannend, want hij kan zo wel de gewenste hogere hypotheek krijgen.
Wat is de meest professionele reactie van de adviseur?
A. Hij neemt zijn verlies en feliciteert de cliënt dat de hypotheek voor zijn droomhuis alsnog is rondgekomen.
B. De adviseur geeft aan dat als de cliënt het op deze manier wil regelen, dat ook via hem zo geregeld kan worden.
C. Hij maakt hiervan melding bij de verantwoordelijke leidinggevende.
D. Hij zegt dat dit eigenlijk niet zo kan maar dat het de eigen verantwoordelijkheid van de klant is.
Vraag 4
Je hebt een gesprek met Jos. Jos wil graag een luxe appartement aankopen. Tijdens het gesprek toets je Jos op BKR, VIS, EVA en SFH. Uit de laatste toets komt een hit naar voren. Wat doe je op dat moment?
A. Je confronteert Jos met de hit en vraagt hem om uitleg te geven over het hoe en waarom van de hit.
B. Je meldt de hit direct bij je leidinggevende, je laat de klant niets weten en zegt je zijn aanvraag in behandeling neemt.
C. Je belt de direct de politie en houdt de klant in de spreekkamer zodat de politie de zaak kan overnemen.
Vraag 5
Barend en Simone hebben een paar weken geleden een nieuwe woning gekocht. De financiering is passend binnen de geldende leennormen. Dan wordt je gebeld door Barend. Ze willen graag afzien van de koop van de woning want ze zijn nu echt tegen hun droomhuis aangelopen. Omdat de ontbindende voorwaarden nog niet zijn verlopen vragen ze je om een afwijzingsbrief te sturen. De nieuwe hypotheek willen ze dan volgende week bij je komen regelen.
Hoe reageer je op dit verzoek?
A. Je werkt niet mee aan een dergelijk verzoek. De financiering is passend op basis van de geldende leennormen.
B. Je werkt mee aan het verzoek. Zo kun je Barend en Simone helpen om hun droomwoning te kunnen kopen.
C. Je geeft aan dat als ze een afwijzingsbrief van een andere geldverstrekker krijgen dat je dan ook een afwijzingsbrief opstelt.
1.5 Casus ‘Aftrekbare kosten’
Vincent en Patricia hebben op 1 februari 2018 hun eerste woning gekocht. De WOZ- waarde en de marktwaarde van de woning bedragen € 190.000.
De kosten (allen betaald uit eigen middelen) voor de aankoop van de woning bestaan uit de volgende posten:
-advieskosten voor de hypotheek € 3.200;
-overdrachtsbelasting € 3.800;
-notariskosten voor de hypotheekakte € 640;
-notariskosten voor de leveringsakte € 550;
-taxatiekosten € 420;
-NHG-borgtochtprovisie € 1.900.
Vraag 1
Bepaal voor Vincent en Patricia hoe hoog de eenmalig aftrekbare kosten zijn over het belastingjaar 2018 zijn.
Vraag 2
Stel dat Vincent en Patricia alle genoemde bijkomende kosten meegefinancierd zouden hebben. Over welk deel van de lening ten behoeve van deze bijkomende kosten is de rente dan in beginsel aftrekbaar?
1.6 Casus ‘Starter’
Michel (26 jaar) wil graag zijn eerste woning gaan kopen. Michel werkt als ICT- specialist. Hij verdient bruto € 3.600 per maand. Hij ontvangt daarnaast jaarlijks 8% vakantiegeld. Vincent heeft een bedrag van € 20.000 op zijn spaarrekening staan.
De woning die Michel op het oog heeft is een eengezinswoning welke hij kan kopen voor € 155.000 k.k. Gezien de staat van de woning moet Vincent deze flink gaan verbouwen. Gelukkig is hij zelf erg handig en ook zijn vader die reeds met pensioen is wil hem graag meehelpen om het huis helemaal te renoveren. Vincent verwacht hiervoor
€ 40.000 nodig te hebben. Michel heeft de woning al laten taxeren en de waarde voor verbouwing bedraagt
€ 157.500 en na verbouwing € 185.000.
Michel heeft zelf reeds wat onderzoek gedaan en weet dat hij onder andere te maken krijgt met de volgende kosten:
-taxatiekosten € 500;
-notariskosten € 1.200 (leveringsakte + hypotheekakte);
-advieskosten € 2.100.
Wensen Michel
-Michel houdt van zekerheid en wil daarom rente graag voor 20 jaar vastzetten.
-Michel vindt een overlijdensrisicoverzekering niet nodig, hij is toch maar alleenstaand.
-Michel wil geen verzekering tegen arbeidsongeschiktheid of werkloosheid, deze is toch te duur en het risico is volgens hem te verwaarlozen.
-Michel wil zo min mogelijk eigen geld inzetten.
Vraag 1
Kijkende naar de wensen die Michel heeft, welke tegenstrijdigheid zit hier dan in?
A. Michel wil zekerheid maar hij wil zo min mogelijk eigen geld in brengen.
B. Michel wil zekerheid maar hij wil geen overlijdensrisicoverzekering afsluiten.
C. Michel wil zekerheid maar hij wil geen verzekering tegen arbeidsongeschiktheid.
Vraag 2
Hoeveel kan Michel lenen op basis van zijn inkomen als hij de rente 20 jaar vast zet tegen 3,2%? Rond af op een geheel getal.
Vraag 3
Hoeveel eigen geld heeft Michel nodig indien hij maximaal wenst te financieren op basis van het onderpand?
1.7 Casus ‘Oversluiten’
Bas (37 jaar) en Mirthe (34 jaar )hebben zeven jaar geleden hun eerste woning gekocht. Ze willen graag de bestaande hypothecaire lening oversluiten vanwege de huidige lage rentestand.
Huidige woning en hypothecaire lening
Bas en Mirthe hebben de woning gefinancierd met een spaar/beleggingshypotheek van € 60.000 en een aflossingsvrij lening van € 140.000. De rente is zevenjaar geleden voor 10 jaar vastgezet op 6 %. De inleg op de kapitaalverzekering (KEW) bedraagt € 75 per maand. Het opgebouwde kapitaal in de KEW is momenteel € 5.000.
Over 23 jaar geeft de KEW een geprognotiseerde uitkering € 60.000. Daarnaast hebben ze destijds een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering op twee levens gesloten van € 60.000. De getaxeerde marktwaarde van de woning is € 216.000.
Overige gegevens Bas en Mirthe
-Bas is in vaste dienst en heeft een bruto maandinkomen van € 3.200;
-Mirthe werkt parttime in vaste dienst en heeft een bruto maandinkomen van € 1.600;
-Bas en Mirthe sparen maandelijks € 150 op een spaarrekening, waarop nu een saldo staat van € 15.000.
Wensen van Bas en Mirthe
-Bas en Mirthe willen profiteren van de lage rente, maar ook niet teveel risico lopen op plotseling hogere maandlasten. Ze willen daarom de rente op tien jaar vast zetten tegen een rente van 3,3%;
-De boeterente voor het vervroegd aflossen is € 16.000. Daarnaast maken ze advieskosten (€ 1.400) en taxatiekosten (€ 450) voor het oversluiten. Omdat ze bij dezelfde bank blijven betalen ze geen notariskosten;
-Bas en Mirthe willen de overlijdensrisicoverzekering van € 60.000 handhaven.
Vraag 1
Bereken voor Bas en Mirthe binnen hoeveel maanden zij de kosten van het oversluiten terugverdienen indien ze de bijkomende kosten uit eigen middelen betalen. (Rond af op hele maanden)
Vraag 2
Stel dat Bas en Mirthe de bijkomende kosten meefinancieren. Ga uit looptijd 30 jaar rente 3,3%. Rond af op hele maanden
Vraag 3
Je vraagt aan Bas en Mirthe waarom ze in het verleden zo’n groot gedeelte aflossingsvrij hebben afgesloten. Mirthe geeft aan dat haar vader een flinke beleggingsportefeuille heeft die zij en haar twee zussen na het overlijden van haar vader in de toekomst mogen verdelen. Toevallig is de vader van Mirthe ook een klant van je en je weet dat de waarde van de beleggingen flink is gedaald en dat de vader een gedeelte wil gaan verkopen voor de aankoop van een nieuwe luxe auto.
Welke van onderstaande reacties is het meest juist en professioneel?
A. Beste Bas en Mirthe, ik mag jullie inhoudelijk niets vertellen over de beleggingen van je vader maar ik adviseer je ten zeerste om hier met je vader over te praten.
B. Beste Bas en Mirthe, je vader is zoals je weet ook een klant van mij. De laatste tijd zijn de beleggingen door diverse oorzaken gezakt, ik zou als ik jullie was geen rekening houden met een al te groot bedrag.
C. Beste Bas en Mirthe, ik mag jullie niets zeggen over de beleggingen van je vader, ik wil graag met jullie bespreken wat de risico’s zijn van beleggen en kijken of beleggen bij jullie situatie past.
Vraag 4
Uiteindelijk blijkt dat Bas en Mirthe geen beleggers zijn. Bas wil weten of hij zijn huidige KEW kan omzetten naar een spaarvariant en dan wel zodanig dat hij gegarandeerd een zo hoog mogelijk bedrag met zekerheid kan opbouwen.
Welke van onderstaande beweringen is juist?
A. Het garantiekapitaal dat Bas en Mirthe kunnen opbouwen bedraagt maximaal € 60.000.
B. Bas en Mirthe mogen de inleg van € 75 niet verhogen en ze mogen de looptijd niet verlengen.
C. Bas en Mirthe mogen de inleg van € 75 niet verhogen. Wel kunnen ze de looptijd van de verzekering eventueel verlengen.
1.8 Casus ‘Doorstromer’
Tim (40) en Nicole (38) gaan verhuizen naar een andere koopwoning. Hun huidige woning hebben ze inmiddels verkocht en wordt op 28 december 20178geleverd. De nieuwe woning betrekken Tim en Nicole op 15 december 2018.
Gegevens oude woning en financiering
Hun oude woning was de eerste eigen woning, die Tim en Nicole hebben gekocht in maart 1999. De woning is destijds gefinancierd met een spaarhypotheek van € 162.000. De spaarhypotheek is in 2006 omgezet naar een bankspaarhypotheek. De opgebouwde waarde in de SEW is momenteel € 40.000 en de maandelijkse inleg is € 150.
Ze hebben een overlijdensrisicoverzekering op basis van 2 levens voor een gelijkblijvend bedrag van € 50.000. Ze hebben de woning verkocht voor € 386.000. De makelaarskosten die ze moeten betalen bedragen € 4.000.
Gegevens nieuwe woning
Ze kopen samen de nieuwe woning voor € 400.000. Dit is ook de getaxeerde marktwaarde en WOZ-waarde. Daar komen nog € 12.000 aan kosten koper bij.
Overige gegevens Tim en Nicolle -Tim is volledig afgekeurd;
-hij ontvangt een IVA uitkering van € 10.000 bruto per jaar inclusief vakantiegeld;
-Nicole verdient € 3.750 per maand (exclusief vakantiegeld);
-pensioen Nicole: te bereiken OP: € 29.400;
-nabestaandenpensioen bij overlijden voor pensioendatum: € 27.500;
-ze hebben € 50.000 aan vrij besteedbaar vermogen;
-ze hebben samen een zoon van 11 jaar oud.
Wensen van Tim en Nicolle
-ze willen zo min mogelijk eigen geld investeren, ze willen in elk geval minimaal € 30.000 overhouden voor onvoorziene uitgaven;
-ze willen daarom maximaal financieren, maar alleen voor zover de rente aftrekbaar is;
-Tim en Nicole vinden het belangrijk dat de ander in de woning kan blijven wonen wanneer één van hen overlijdt;
-ze willen de gehele hypotheek voor 15 jaar vast zetten tegen een rente van 4,1%.
Vraag 1
Tim en Nicole hebben aangegeven dat ze een maximale hypotheek wensen welke fiscaal mogelijk is.
Hoe ziet deze optimale maximale hypotheek er uit voor Tim en Nicole?
A. € 162.000 SEW en € 30.000 annuïteit.
B. € 162.000 SEW en € 14.000 annuïteit.
C. € 122.000 SEW en € 30.000 annuïteit.
Vraag 2
Tim maakt zich zorgen over het inkomen dat hij heeft op het moment dat Nicole zou komen te overlijden. De ANW uitkering bedraagt € 14.000 en het netto minimumloon bedraagt € 20.000 per jaar. Hoeveel bedraagt het bruto jaarinkomen Tim op het moment dat Nicole is overleden?
Vraag 3
Tim vraag zich af of de huidige overlijdensrisico verzekering voldoende is om in de woning te kunnen blijven wonen?
A. Ja, de huidige verzekering is voldoende.
B. Nee, de huidige verzekering is niet voldoende.
C. Ja, ze hebben überhaupt geen verzekering nodig.
1.9 Casus ‘Echtscheiding’
Bert en Francine (beide 36 jaar oud) zijn sinds 14 februari 2013 gehuwd (gemeenschap van goederen). Ze hebben geen kinderen. Ze wonen in het huis dat Bert destijds in 2006 heeft gekocht. Je hebt de volgende gegevens van Bert en Francine uit het dossier gehaald.
Huidige gegevens:
waarde woning (WOZ) € 270.000
hoogte hypotheek (volledig box 1) € 300.000 leningdeel 1 aflossingsvrij 4% nog 4 jaar vast € 100.000 leningdeel 2 spaarhypotheek 4% nog 4 jaar vast € 200.000
Inleg spaarverzekering € 200 per maand
overlijdensrisicodekking € 200.000 op beide levens.
waarde spaarverzekering (KEW) € 40.000
inkomen Bert € 60.000 bruto per jaar.
inkomen Francine € 35.000 bruto per jaar.
spaargeld € 20.000
Wensen Bert en Francine
Na vier jaar huwelijk gaat het niet meer samen. Bert en Francine besluiten om te gaan scheiden. Bert wenst in de woning te blijven wonen, hij krijgt de woning en de schuld toegewezen. Bert krijgt de volledige KEW en € 15.000 van het spaargeld toegewezen ter compensatie van de onderwaarde van de woning.
Vraag 1
Welke vragen stel je aan Bert in het inventarisatiegesprek? Let op: 3 antwoorden zijn juist.
A. Hoeveel alimentatie moet je betalen?
B. Hoeveel alimentatie ga je ontvangen?
C. Wil je de hypotheek sluiten met NHG?
D. Wil je zekerheid over je maandelijkse lasten?
E. Wil je bij arbeidsongeschiktheid in de woning kunnen blijven wonen?
F. Wil je de rente 10 of 20 jaar vastzetten?
Vraag 2
Het huwelijk van Bert en Francine wordt na 5 jaar (in 2018) ontbonden. Welk bedrag aan hypotheek kan Francine bij de aankoop van een eventuele volgende hypotheek nog onder het overgangsregime sluiten en hoelang heeft zij nog recht op renteaftrek?
A. Over € 130.000 voor een periode van 25 jaar.
B. Over € 150.000 voor een periode van 25 jaar.
C. Over € 200.000 voor een periode van 18 jaar.
D. Over € 150.000 voor een periode van 18 jaar.
Vraag 3
Na twee weken komt Bert weer bij je. Hij wil toch niet in de woning blijven wonen aangezien het hem te veel herinneringen aan Francine oproept. Francine gaat akkoord met de verkoop. Ze willen wel de eigenwoningschuld naar beneden brengen en hopen dat de woning dan snel kan worden verkocht.
Waar wijs je Bert en Francine op? Let op er zijn 3 antwoorden juist A. Ze kunnen gebruik maken van het vervallen van de tijdsklemmen.
B. Ze verlagen hun eigen woningschuld onder het overgangsregime.
C. Ze moeten eerst het aflossingsvrije deel aflossen.
D. Ze moeten mogelijk een boete betalen.
E. De spaarverzekering komt belast tot uitkering.
