Een ander belangrijk onderdeel uit het plan voor de Gebiedsontwikkeling Perkpolder betreft de realisering van circa 350 à 450 nieuwe woningen binnen het plangebied. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in permanente woningen en deeltijdwoningen. De bewoners van deze nieuwe woningen leveren een belangrijke bijdrage aan de nieuwe economische impuls die het plangebied nodig heeft (zie hoofdstuk 2).
In de Intentieovereenkomst [8] staat over de nieuwe woningen het volgende:
• uitbreiding van wonen in het gebied, in de vorm van een watergebonden woningproject met circa 150 permanente woningen;
• realisering van circa 200 recreatiewoningen gekoppeld aan de aanleg van een golfterrein.
In de ontwikkelingsperiode om te komen van Masterplan [11] tot Schetsontwerp [89] zijn diverse ideeën onderzocht voor de aard en situering van de nieuwe woningen binnen het plangebied Perkpolder. Zo is onder meer gekeken naar locaties direct aansluitend bij de kern Kloosterzande, maar is ook bekeken in hoeverre realisering van een nieuw "recreatiedorp"
bij de jachthaven van Perkpolder een reële optie zou kunnen zijn. Tevens is aandacht besteed aan mogelijke combinaties van permanent wonen (= woningen die permanent worden be-woond) en deeltijd wonen (= woningen die in deeltijd worden bebe-woond). Zo is in de loop van de tijd sprake geweest van een verdere ontwikkeling, concretisering en optimalisatie van de ideeën omtrent de nieuwe woongebieden binnen het plangebied Perkpolder.
Uiteindelijk heeft dit geleid tot een drietal locaties binnen het plangebied waar nieuwe wo-ningen worden gerealiseerd, te weten op het voormalige veerplein (het Hart), in de Westelij-ke Perkpolder en verspreid in het agrarisch gebied ten noorden van Kloosterzande. Ook is de oorspronkelijke woningopgave uit de Intentieovereenkomst aangepast tot 150 à 200 perma-nente woningen en zijn de recreatiewoningen vervangen door 200 à 250 deeltijdwoningen.
Dit type is ook opgenomen in het Omgevingsplan Zeeland [66].
Voornemen, varianten en alternatieven
Een aantal belangrijke argumenten die bij deze keuze een rol hebben gespeeld betreft:
• Voor substantiële groei is een woningbouwontwikkeling los van Kloosterzande gewenst.
• Het nieuwe woongebied moet aantrekkelijk zijn voor mensen van buiten de regio.
• Een omvang van 200 recreatiewoningen is te klein voor een duurzame exploitatie van een recreatiepark. Een recreatiepark heeft bovendien zijn eigen voorzieningen, wat tot weinig nieuwe impulsen voor de lokale middenstand leidt. Daarom is gekozen voor een nieuw concept: deeltijdwoningen.
• Het landschap is de belangrijkste drager van de gebiedsontwikkeling Perkpolder
• De woningbouw richt zich daarom primair op de rust- en kwaliteitszoeker. Een recreatie-dorp gericht op zon, zee en strand past niet in dat beeld.
• Het plan is als het ware organisch gegroeid. Het voormalige veerplein vormt daarbij het kloppend Hart van Perkpolder en is het aankomst-/ vertrekpunt van het gebied. Hier krij-gen de nieuwe permanente woninkrij-gen hun plek.
• Met behulp van water rondom het Hart wordt een "eilandgevoel" gecreëerd.
• Situering van de deeltijdwoningen in het westelijk deel van de Westelijke Perkpolder, op enige afstand van het Hart, versterkt dit eilandgevoel
• Vanwege de combinatie wonen – natte natuur in de Westelijke Perkpolder worden de deeltijdwoningen op eilandjes / terpen gesitueerd (à la Schokland).
• De nieuwe woningen in het Halfopen landschap ten noorden van Kloosterzande komen tot stand via een geleidelijke transformatie van dit gebied (agrarisch, natuur, bos, wonen, recreatie). De rood voor groen regeling kan daarbij een nuttig instrument zijn.
Onderstaand worden de planonderdelen uit het Schetsontwerp [89] die betrekking hebben op het wonen in het plangebied Gebiedsontwikkeling Perkpolder verder toegelicht.
Wonen op het Hart van Perkpolder
In figuur 5.3 is een uitsnede uit het Schetsontwerp [89] van het toekomstige woongebied op het Hart van Perkpolder weergegeven. Tevens een impressie opgenomen van de sfeer en het woonklimaat die daar worden nagestreefd. In een volgende planfase zal de nadere steden-bouwkundige uitwerking hiervan plaatsvinden. Het Hart van Perkpolder is een (schier)eiland dat als een 'veilig bastion' centraal in het plangebied wordt gesitueerd.
Figuur 5.3 Wonen Hart van Perkpolder
Voornemen, varianten en alternatieven
Het Hart bestaat uit een hoog gedeelte dat binnendijks, ter plaatse van het voormalige veer-plein, is gelegen en een circa 4 meter lager gelegen gedeelte bij de haven. Op het hoger gele-gen deel wordt een exclusief woonmilieu in een groene atmosfeer gerealiseerd. Vanuit dit nieuwe woongebied, met in totaal circa 150 à 200 permanente woningen, heeft men op di-verse plekken vrij zicht op de jachthaven en de omliggende natuur. Daartoe wordt het hoge deel van het voormalige veerplein tot dijkniveau opgehoogd. Op deze hoogte, achter de pri-maire waterkering, kan veilig worden gewoond. Op de kavels kunnen verschillende woning-typen worden gesitueerd. De architectuur is dorps en intiem. De randvoorwaarden voor de verdere uitwerking worden vastgelegd in een Beeldkwaliteitplan en een Stedebouwkundige uitwerking. In de overgangszone naar de haven worden diverse, deels havengebonden re-creatieve voorzieningen gesitueerd. Deze voorzieningen vormen samen met het clubhuis van de golfbaan en de horeca bij de haven een cluster van nieuwe recreatieve functies.
Wonen in de Westelijke Perkpolder
Volgens het thans voorliggende Schetsontwerp voor de Gebiedsontwikkeling Perkpolder [69] worden in de Westelijke Perkpolder circa 200 à 250 deeltijdwoningen gerealiseerd.
Figuur 5.4 Wonen Westelijke Perkpolder
Voornemen, varianten en alternatieven
Deze deeltijdwoningen, die in het westelijk deel van deze polder zijn gesitueerd, worden in-gepast in een nieuw te creëren natuurlandschap. Het aantal woningen loopt op in de richting van de Doorndijk, waar een dichtere begroeiing mogelijk is door de afnemende invloed van het zoute water. De woningen liggen langs linten in het landschap. In een vastomlijnd deel van de kavel worden de woning, parkeerruimte en een privé buitenruimte (bijv. terras of pa-tio) gerealiseerd. De rest van de kavel rond de woningen wordt gezamenlijk beheerd door één beheerder (bijv. Staatsbosbeheer). Hierdoor zal het landschap rond de woningen één ge-heel vormen. Opgaande beplanting zoals struweel, struikgewas en riet bieden privacy. Van-uit de woning is er Van-uitzicht op de open zilte natuur in de polder. In de lagere en nattere delen worden de woningen verhoogd aangelegd bijvoorbeeld op palen en terpen.
In figuur 5.4 is het wonen in de Westelijke Perkpolder volgens het Schetsontwerp [89] weer-gegeven. Ook is een impressie van sfeer weer-gegeven. De stedenbouwkundige uitwerking van dit woongedeelte volgt in een volgende planfase.
Wonen in het Halfopen Landschap
In het agrarisch gebied tussen Kloosterzande en Perkpolder is thans sprake van verspreide (agrarische) bebouwing. Deze bebouwing blijft gehandhaafd. Het idee is om het huidige vrij eenvormige landschap in dit gebiedsdeel op termijn langzaam te laten transformeren tot een halfopen landschap. Het tempo daarvan hangt samen met het beschikbaar komen van grond, dus is afhankelijk van grondeigenaren en/of pachters die willen stoppen of verplaatsen.
Figuur 5.5 Wonen Halfopen Landschap
Voornemen, varianten en alternatieven
Als instrument voor het realiseren van deze transformatie wordt het "rood-voor-groen prin-cipe" gehanteerd. Daarbij worden gelijktijdig zowel rode (bebouwing) als groene functies (bos, natuur, landschapselementen) gerealiseerd, waarbij vooraf de onderlinge verhouding tussen beide functies wordt vastgelegd. Rode functies kunnen dus niet worden ontwikkeld zonder dat ook groene functies worden gerealiseerd. Tevens wordt aangesloten bij de "stad- en milieubenadering", opgenomen in het Omgevingsplan Zeeland [66].
Voor de verbeelding van dit rood-voor-groen principe en met het oog op de planhorizon van dit onderdeel van de Gebiedsontwikkeling Perkpolder (tot circa 2018-2019), is in het Schets-ontwerp uit de Haalbaarheidsstudie [89] uitgegaan van de realisatie van maximaal 50 vrije kavels in het Halfopen Landschap, met name langs de Noordstraat. De verhouding rood-voor-groen zal zich naar alle waarschijnlijkheid binnen de bandbreedte van 1:8 tot 1:10 be-vinden. Besluitvorming hierover vindt in een later stadium plaats. In figuur 5.5 zijn een uit-snede van de toekomstige Halfopen Landschap uit het Schetsontwerp [89] en enkele impres-sies van de beoogde sfeer in dit deelgebied weergegeven.