1. Algemene ontwikkeling Zeeuws-Vlaanderen
In het algemeen geldt dat Zeeuws-Vlaanderen minder dan gemiddeld heeft geprofiteerd van economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren, als gevolg waarvan de woningprijzen, de inkomens en de werkgelegenheid in de regio zijn achtergebleven.
De belangrijkste algemene ontwikkelingen en trends in Zeeuws-Vlaanderen zijn:
• een beperkte bevolkingsgroei in de periode 1990-2002 van slechts 1,5% tot 108.100 in-woners door evenwicht in geboorte en sterfte en een migratiesaldo dat vrijwel nihil is;
• achterblijvende groei van het aantal huishoudens in de periode 1995-2002 ten opzichte van het landelijk gemiddelde;
• de gemiddelde prijs van een koopwoning ligt in Zeeland lager dan in Nederland als ge-heel. In de periode 1997-2001 lag de prijsontwikkeling in Zeeuws-Vlaanderen onder het nationaal niveau, waardoor het prijsverschil groter wordt;
• de woningvoorraad is in de periode 1990-2002 met 8% gegroeid tot 50.386 woningen en blijft daarmee achter ten opzichte van het landelijk gemiddelde;
• binnen de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad is het aandeel koopwoningen met 74% gro-ter dan in Zeeland (65%) of Nederland als geheel (54%). Binnen de provincie is het aan-deel goedkope koopwoningen het grootst in Zeeuws-Vlaanderen;
• Zeeuws-Vlaanderen is de meest vergrijsde regio binnen de provincie (18% 65-plussers in 2002 ten opzichte van 13% in Nederland als geheel);
• de huishoudstructuur kenmerkt zich door relatief veel gezinnen en weinig alleenstaanden.
Westerscheldetunnel
Door de komst van de Westerscheldetunnel is het reizen van en naar Zeeuws-Vlaanderen en Midden-Zeeland makkelijker geworden. De reistijd voor automobilisten is gehalveerd. Het is voor de Zeeuwse werknemers dus makkelijker geworden om ergens anders in de provincie te werken en voor (werkende) niet-Zeeuwen gemakkelijker in Zeeuws-Vlaanderen te gaan wo-nen. Deze ontwikkeling is nog niet (geheel) terug te zien in de bovenstaande cijfers.
2. Woningmarkt
In Zeeuws-Vlaanderen bestaat een mismatch tussen vraag en aanbod: een overschot aan goedkope eengezinswoningen en –huurwoningen en dure koopappartementen. Er is een te-kort aan dure eensgezinskoopwoningen, huurappartementen en zorgwoningen. Realisatie van het provinciale bouwprogramma 2005-2015 zal, afgezet tegen de woningbehoefte, leiden tot een aanbodoverschot.
Marktkenmerken zijn:
• de woningvraag in Zeeuws-Vlaanderen is vooral gericht op de koopsector; 62% vraagt een koopwoning;
• er is een overschot in het goedkope segment tot € 150.000,- en tekorten in het dure seg-ment;
• de vraag naar eengezinswoningen is ruim 2 keer zo groot als de vraag naar meergezins-woningen;
Marktanalyse
• het aanbod van eengezinswoningen is iets kleiner dan de vraag. Het aanbod van meerge-zinswoningen is echter veel kleiner dan de vraag;
• er is overschot in het landelijke woonmilieu, maar in alle andere woonmilieu’s is sprake van tekorten. Er bestaat met name een grote vraag naar centrumdorpse milieus.
3. Toerisme en recreatieve voorzieningen
De Nederlander beschikt over steeds meer vrije tijd die hij bovendien steeds meer buiten de deur wil doorbrengen. De verblijfsrecreatie maakt een sterke groei door in tegenstelling tot dagrecreatie. De groei van de werkgelegenheid in deze sector blijft in Zeeland echter achter.
Ondanks het gevarieerde aanbod is het imago van Zeeland te eenzijdig en smal met alleen
“zon, zee en strand”. Het beleid van Zeeland is tegenwoordig gericht op de aspecten “rust, ruimte en behoud van culturele identiteit”.
Toerisme
De omzet van het toerisme in Zeeland is jaarlijks € 2 miljard. In Zeeland werden in 2002 11 miljoen overnachtingen geboekt en de bestedingen per dag lagen daarbij op € 26,-. Bezoe-kers van Zeeland komen voornamelijk uit de Randstad, Noord-Brabant, Duitsland en België.
Veel toeristen verblijven tijdens hun vakantie op één van de vele campings.
Recreatiewoningen
De totale voorraad recreatiewoningen in Nederland bestond bij aanvang van 2005 uit 95.017 woningen, waarvan er ca. 11.000 in Zeeland staan (12%).
De hoeveelheid tweede woningen in Nederland is onbekend. In België, welke markt als be-langrijke doelgroep wordt gezien, bezit ca. 8% (335.000) van de gezinnen een tweede wo-ning. Deze tweede woningen liggen voor 60% in België, waarvan 25% aan de kust (die in-middels overvol is) en 15% in de Ardennen. Frankrijk en Spanje zijn de belangrijkste buiten-landen. De belangstelling voor chalets en stacaravans neemt af, terwijl de belangstelling voor appartementen, bungalows en villa’s toeneemt.
Uit gesprekken met diverse gerenommeerde exploitanten van recreatieparken is gebleken dat voor nieuwe recreatieparken een minimum aantal van 400 woningen noodzakelijk is. Dit is om tot een goed voorzieningenniveau te komen, als basis voor een gezonde exploitatie. Klei-nere aantallen woningen slagen alleen als zogenaamde ‘deeltijdwoningen’
Jachthavens
In Zeeland zijn 42 jachthavens met ongeveer 13.000 ligplaatsen. Aan de Westerschelde zijn 11 jachthavens gevestigd met 1237 ligplaatsen met een bezettingsgraad van 95%, waarvan 54% zeilboot en 46% motorboot, met een gemiddelde scheepslengte van 10,8 m. De jacht-havens worden jaarlijks bezocht door circa 14.000 passanten. De herkomst van de ligplaats-houders is 46% Nederlands, 45% Belgisch, 7% Duits en 3% overige nationaliteiten.
De vraag naar jachthavens en ligplaatsen blijft stijgen en in het (inter)nationale vaargebied dat bereikbaar is vanuit Perkpolder is behoefte aan meer havens en ligplaatsen. Dit blijkt on-der meer uit het internationale Maya-project (Marina and Yachting in the lower North Sea, Chunnel Area and the Irish Sea).
Golfbanen
Zeeland heeft momenteel 7 golfbanen, waarvan er 2 in Zeeuws Vlaanderen liggen: Oostburg (18h) en Axel (18h). In Vlaanderen zijn nog weinig golfbanen.
Rondom Antwerpen zijn diverse golfbanen gelegen; ten westen van de stad bevinden zich twee banen, maar het merendeel ligt ten oosten van de stad. De golfsport wordt in België net ontdekt. In Nederland golft ca. 2% van de bevolking en is het de snelst groeiende sport, in België is dat nog slechts 0,5%.
Marktanalyse
De golfsport kent clubgolfers (aangesloten bij een club) en vrije golfers (greenfee spelers). In 2001 betaalde een clubgolfers gemiddeld € 18,- per ronde en een greenfee speler gemiddeld
€ 37,- per ronde. De groei wordt vooral verwacht in de groep greenfee spelers. In de periode 1995-2001 is de bezettingsgraad van de commerciële banen van 53% naar 62% gestegen.
Hotels
De hotelsector in Zeeland is relatief gezien ondervertegenwoordigd en bestaat vergeleken met het landelijk gemiddelde relatief veel uit niet-geclassificeerde accommodaties. De vraag naar hotels is onder te verdelen in particulier en zakelijk. De particuliere markt trekt voor-namelijk richting de kust. De locatie Perkpolder is ideaal voor meerdere vormen van recrea-tie en toerisme in het hogere segment in de leeftijdcategorie 45-65 jaar. De combinarecrea-tie met de golfbaan, waardoor er speciale golfarrangementen kunnen worden aangeboden, biedt goede kansen voor een hotel. Vanuit de zakelijke markt is er behoefte aan goede vergaderfa-ciliteiten met overnachtingsmogelijkheden. Bereikbaarheid, afstand, omgeving en technolo-gische infrastructuur zijn daarbij van belang.
Hippische centra in Zeeland
In de Provincie Zeeland zijn ca.32 hippische centra. Hiervan liggen er 8 in
Zeeuws-Vlaanderen. De gemiddelde paardensporter heeft een jeugdige leeftijd. Men rijdt voorname-lijk recreatief.
4. Doelgroepen
Vooral mensen die willen wonen en recreëren in een gebied met een eigen identiteit, waarin natuur, rust en ruimte kenmerkend zijn, zullen worden aangesproken door het plan voor Perkpolder. De identiteitsrijke en onderscheidende woon- en recreatieconcepten die kunnen worden ontwikkeld, trekken diverse (woonbelevings) doelgroepen aan. De doelgroepen zijn zowel de lokale bevolking als mensen uit andere Nederlandse regionen, België en Duitsland.
Regionaal
Diverse doelgroepen binnen de eigen bevolking kunnen interesse hebben om hier te wonen (lokaal de Gemeente Hulst en regionaal Zeeuws Vlaanderen, Zeeland). Jongeren die uit huis gaan (starters), gepensioneerden (60+), maar ook gezinnen zonder kinderen (doorstromers, 45+) en gezinnen met kinderen: (doorstromers (30+) met jonge kinderen, doorstromers (40+) met oudere kinderen.
Van buiten de provinciegrenzen
Ten aanzien van de andere Nederlandse consumenten zal de nadruk liggen op consumenten uit Rotterdam en Noord-Brabant, Nederlanders die terugkeren uit België en Zeeuwen die terugkeren naar Zeeland: met name gepensioneerden (60+) en doorstromers (45+, met/zonder kinderen) die nog werken, in Nederland of in België (Antwerpen, Gent of St Niklaas).
Ook de werkgelegenheid bij Deurganckdok biedt kansen. Interesse van Nederlanders die een tweede woning willen kopen en hier het weekend willen doorbrengen kan uit het hele land komen. Nederlanders kunnen hier ook deeltijdwonen, met bijvoorbeeld een pied-à-terre in Rotterdam.
Ook Belgen kunnen zowel geïnteresseerd zijn in een permanente woning als in een deeltijd-woning (een tweede deeltijd-woning). De Belgen die naar Nederland verhuizen zullen veelal door-stromers zonder kinderen zijn (45+) met werk niet ver over de grens in België (of in Neder-land). Een enkele dertiger die het bijvoorbeeld in Antwerpen gemaakt heeft (medisch, uni-versiteit) die geen aansprekende woonplek en (grote) woning kan vinden in de stad of bui-tenwijken zal zijn droom in het gebied willen verwezenlijken. Daarnaast zullen ook Belgi-sche gepensioneerden interesse hebben (60+, uit heel België).
Marktanalyse
Naast de Nederlanders en Belgen zullen ook Duitsers interesse hebben in een deeltijdwoning in het gebied. Recent gepensioneerden is een belangrijke doelgroep, maar ook bijvoorbeeld mensen die nu een ligplaats elders in Zeeland (of Nederland) hebben behoren tot de doel-groep. En bijvoorbeeld Nederlanders, Belgen en Duitsers die nu een huisje aan de Belgische (of aan een ander deel van de Nederlandse) kust hebben, maar die (mede door de leeftijd) op zoek gaan naar meer rust, natuur en comfort. De nog werkenden brengen de meeste vrije tijd door in het gebied, met af en toe een uitstapje naar Antwerpen of Gent. De gepensioneerden die er wonen maken in de winter een grote reis naar het buitenland.
5. SWOT-analyse van het plangebied
De bijzondere positie en vorm van het plangebied Gebiedsontwikkeling Perkpolder biedt unieke kansen: het ligt niet alleen aan de kust, maar ook aan twee zijden aan de Westerschel-de met zijn machtige scheepvaart, én het grenst aan Westerschel-de dorpskern van KloosterzanWesterschel-de. Hier-door betreft deze ontwikkeling niet alleen een strip langs de kust, maar ook een totale trans-formatie aan de noordzijde van het dorp. De transtrans-formatie van dit gebied sluit bovendien landschappelijk en recreatief aan op het internationaal waardevolle natuurgebied het Ver-dronken Land van Saeftinghe. De SWOT-analyse van het plangebied is hieronder te vinden.
Sterkten
• Groen: uitgebreide natuurgebieden door water omgeven (Westerschelde)
• De vestigingsstad Hulst, winkels (7 dagen open)
• Cultuurhistorie in gebied
• Geen files en voldoende uitbreidingsruimte
• Antwerpen, Gent en Brugge dichtbij
• Woningprijzen lager dan in rest van Nederland
• Toegang zeewaardige jachten
Zwakten
• Royaal woningbouwprogramma provincie (bij realisatie aanbodoverschot)
• Lage verhuisgeneigdheid in ZV.
• Prijs bestaande bouw aanzienlijk lager dan nieuwbouw
• Bereikbaarheid vanuit de rest van Nederland
• Geen (groot) strand nabij
• Kerncentrales Doel op achtergrond Kansen
• Functieverlies veerhaven biedt de mogelijkheid de natuur-compensatieplicht in te lossen
• Gebiedsontwikkeling biedt mogelijkheid tot een demonstratie van brede waterkeringszones die op de toekomst zijn gericht
• Combinatie tussen natuur- en economische doelstellingen verhoogt de realisatiekansen van de afzonderlijke onderdelen
• Tekort in dure segment woningen
• Grote vraag naar centrumdorps woonmilieu
• Jachthaven Paal geen uitbreiding
• (lokale)consumenten participatie
• Vergrijzing (circa 20% in ZV)
• Westerscheldetunnel (bereikbaarheid)
• Deurganckdok (werkgelegenheid, nieuwe inwoners)
• Geïsoleerdheid gebruiken om aparte wereld te creëren
Bedreigingen
• Marktvraag creëren (komen kopers uit de rest van Ne-derland en België)
• Gap huidige en gewenste identiteit
• Overschot in landelijk woonmilieu
• Onderlinge afhankelijkheid van planonderdelen en partij-en.
• Groeimodel jachthaven met het oog op veiligheid Wes-terschelde.