Stedelijke herverkaveling als oplossing van de ‘constraints’.

- 110 -

herstructurering van particulier woningbezit kunnen niet allemaal worden weggenomen door toepassing van het instrument stedelijke herverkaveling. Voor de grootste ervaren belemmering, de ‘price constraints’, biedt stedelijk herverkaveling onvoldoende soelaas om deze weg te nemen. De omvang van het financieringsprobleem bij herstructurering van particulier woningbezit kan middels stedelijke herverkaveling echter wel gereduceerd en verdeeld worden over de participerende partijen. Hierdoor biedt stedelijke herverkaveling wel uitkomst om de omvang van het financieringsprobleem te verkleinen en daarmee de kans op voortzetting van de herstructurering van particulier woningbezit te vergroten. De bekostiging van de herstructurering blijft echter een belangrijk knelpunt waarvoor stedelijke herverkaveling geen oplossing biedt. De waardesprong wordt niet gemaakt op de te herstructureren gronden in krimpregio’s doordat de gronden al een relatief hoge waarde hebben. De gewenste herstructurering gaat deze waarde niet verhogen. Het uitblijven van de waardesprong zorgt er dan ook voor dat externe financieringsbronnen nog benodigd blijven om herstructurering van particulier woningbezit de grond te krijgen.

De potentie van het instrument stedelijke herverkaveling ligt met name in het wegnemen van de ‘ownership constraints’. Twee aspecten zijn daarbij echter van essentieel belang. Ten eerste betreft dit de invoering van een wettelijke regeling stedelijke herverkaveling, waardoor onwillige eigenaren verplicht kunnen worden tot participatie. In navolging daarvan is ten tweede een voldoende meerderheid van de betrokken eigenaren voor de herverkaveling van essentieel belang. Wanneer hier geen sprake van is, kunnen onwillige eigenaren, middels de wettelijke regeling, niet verplicht worden tot participatie aan de herverkaveling. Wanneer aan deze twee aspecten tegemoet wordt gekomen, dan zal de mate waarin stedelijke herverkaveling als oplossing kan fungeren voor de ‘ownership constraints’ aanzienlijk groter zijn. Wordt hier niet aan voldaan, dan zullen de ‘ownership constraints’ de herstructurering van particulier woningbezit mogelijk blijven frustreren.

Met betrekking tot de ‘planning constraints’ kan gesteld worden dat stedelijke herverkaveling geen oplossing kan bieden voor het geïdentificeerde knelpunt. Voor de ‘process constraints’ kan gesteld worden dat stedelijke herverkaveling niet direct de knelpunten die geïdentificeerd zijn kan wegnemen, al hoewel dit

- 111 -

moeilijk is aan te geven door de ontbrekende uitvoering. Wel kan (vooral) de wettelijke variant de knelpunten reduceren en een aantal geïdentificeerde knelpunten, zoals het coördinatieprobleem, oplossen. Van essentieel belang is wederom de welwillendheid van de participerende eigenaren. Dit geldt zowel voor de wettelijke als vrijwillige variant van stedelijke herverkaveling. De participerende eigenaren maken deel uit van de herverkaveling en kunnen dit proces gezamenlijk tot een succes maken.

Stedelijke herverkaveling als oplossing van de geïdentificeerde knelpunten.

Constraints Knelpunten Vrijwillige SH Wettelijke SH

Ownership

constraints 1. Verdeelde eigendomsrechten Ja Ja

2. Eigendomsrechten verwerving benodigd Ja Ja

3. Eigenaar wil verkopen maar onacceptabele

eisen Ja/Nee Ja

4. Eigenaar wil niet verkopen Nee Ja

Planning constraint 5. Wijzigingen in wet- en regelgeving. Nee Nee

Price constraint _{6. Verwachting van de grondwaarde Ja/Nee Ja}

7. Kleine waardesprong Nee Nee

8. Hoge kosten relatief lage opbrengsten Ja/Nee Ja/Nee

9. Wegvallen subsidieverstrekkingen Nee Nee

10. Beperkte financiële middelen Ja/Nee Ja/Nee

Process constraint _{11. Complexe projectorganisatie Ja/Nee Ja}

12. Ontbreken gedeelde probleemperceptie Ja/Nee Ja

13. Onduidelijkheid onderlinge

verantwoordelijkheden Ja Ja

14. Coördinatieprobleem Ja Ja

Tabel 22: De vrijwillige en wettelijke variant stedelijke herverkaveling als oplossing van de geïdentificeerde knelpunten bij herstructurering van particulier woningbezit.

Geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van een aantal ondervonden knelpunten, stedelijke herverkaveling niet het juiste instrument is. Stedelijke herverkaveling vormt dan ook niet dé oplossing, waardoor op grootschalige wijze herstructurering van particulier woningbezit in krimpregio’s van de grond zal komen. Het instrument heeft echter wel degelijk de potentie om een aantal ervaren knelpunten (eigendomsbelemmeringen en deels financiële belemmeringen) op te lossen en te reduceren waardoor herstructurering van de particulier woningvoorraad op gang gebracht kan worden.

Daarbij is de invoering van een wettelijke regeling stedelijke herverkaveling wenselijk om de potentie en invloed van het instrument te vergroten. Gedurende het empirisch onderzoek is gebleken dat particulieren op dit moment niet

- 112 -

vrijwillig gaan investeren in de woning en dit ook niet snel in de toekomst zullen gaan doen. Particulieren nemen een afwachtende houding in en zullen tot het uiterste wachten met het oppakken van het probleem. Zij zien zichzelf niet als de probleemeigenaar. Vermoeden wordt dat door de afwachtende houding van particulieren, de vrijwillige variant stedelijke herverkaveling niet direct van de grond komt en de herstructurering van particulier woningbezit in krimpregio’s uitblijft. De invoering van een wettelijke regeling is dan ook wenselijk om de herstructurering van particulier woningbezit in krimpregio’s mogelijk wel van de grond te krijgen. De invoering van een wettelijke regeling wil echter niet betekenen dat herstructurering van particulier woningbezit in krimpregio’s van de grond komt. Voor de wettelijke variant stedelijke herverkaveling is immers een voldoende meerderheid onder de particuliere eigenaren benodigd. Met de huidige afwachtende en starre houding van particuliere is het maar de vraag of die meerderheid wel aanwezig is in het geval een wettelijk traject wordt opgestart. Is die meerderheid er niet, dan kan middels stedelijke herverkaveling niet de mogelijkheid geboden worden om herstructurering van particulier woningbezit in krimpregio’s van de grond te krijgen.

Of stedelijke herverkaveling concreet zal leiden tot het op gang brengen van herstructurering van de particulier woningvoorraad in krimpregio’s is sterk afhankelijk van de welwillendheid van de eigenaren, maar ook van externe financieringen vanwege de uitblijvende waardesprong. De theoretische potentie heeft stedelijke herverkaveling in ieder geval wel, de praktische potentie van het instrument zal moeten blijken in de toekomst.

- 114 -