Nieuwbouwopgave in de Eemsdelta.

De bestaande nieuwbouwplannen voorzien in de bouw van 1.670 woningen in de Eemsdelta (tabel 13). De concrete uitvoering van de plannen kent een realisatieopgave van 1.451 woningen, terwijl in de ambitie gesteld is om 2.150 woningen in de Eemsdelta te realiseren. Wederom kan gesproken worden over een aanzienlijke discrepantie, tussen zowel de ambitie en plannen als tussen de ambitie en de uitvoering. 78% van de gestelde ambitie wordt gerealiseerd middels de nieuwbouwplannen en slechts 67% van de gestelde ambitie wordt concreet gerealiseerd.

Nieuwbouwambitie in verhouding tot plannen en uitvoering tot 2021 in de Eemsdelta.

Ambitie Plannen % Uitvoering %

Appingedam Huur 280 270 96% 109 39%

Delfzijl Huur 310 195 63% 229 74%

Eemsmond Huur 510 300 59% 160 31%

Loppersum Huur 265 150 57% 205 77%

Regio Eemsdelta Huur 1365 915 67% 703 52%

Appingedam Koop 160 130 81% 296 185%

Delfzijl Koop 255 215 84% 269 105%

Eemsmond Koop 235 320 136% 45 19%

Loppersum Koop 135 90 67% 138 102%

Regio Eemsdelta Koop 785 755 96% 748 95%

Regio Eemsdelta Totaal 2150 1670 78% 1451 67%

Tabel 13: De nieuwbouwplannen en concrete uitvoering daarvan in verhouding tot de nieuwbouwambitie naar huur en koop in de Eemsdelta (Weusthuis Associatie, 2012 – eigen bewerking).

Uit tabel 13 blijkt dat de discrepantie tussen ambitie en plannen zich voornamelijk concentreert in de huursector. In de huursector is 67% van de ambitie in plannen opgenomen en in de koopsector is 96% van de nieuwbouwambitie in plannen opgenomen. De gemeente Appingedam sluit met de plannen in de huursector het sterkst aan op de gestelde ambitie. Bij de andere gemeenten is dit niet het geval. In de koopsector heeft de gemeente

- 50 -

Eemsmond de bouw van meer woningen in de plannen opgenomen dan in de ambitie is opgesteld. Gesteld kan worden dat de gemeenten over het algemeen met de plannen beter aansluiten op de ambitie in de koopsector, dan op de ambitie in de huursector. Tussen de plannen en ambitie is daarmee sprake van discrepantie, die zich vooral concentreert in de huursector.

Tussen de uitvoering en de ambitie concentreert de discrepantie zich wederom in de huursector. Slechts 52% van de gestelde ambitie wordt daadwerkelijk gerealiseerd in de huursector, tegenover 95% in de koopsector. Grote verschillen tussen de gemeenten zijn daarbij te onderscheiden. Zo voldoen de gemeenten Delfzijl en Loppersum met de uitvoering van de bouw van huurwoningen voor 74% en 77% aan de gestelde ambitie tegenover de gemeenten Appingedam en Eemsmond die slechts voor 39% en 31% daar aan voldoen. In de koopsector voldoen alle gemeenten wat betreft de nieuwbouw, op de gemeente Eemsmond na, aan de gestelde ambitie. Geconcludeerd kan worden dat er discrepantie aanwezig is tussen de nieuwbouwambitie en de concrete uitvoering, deze concentreert zich daarbij vooral in de huursector.

De inventarisatie van de herstructureringsprojecten in de Eemsdelta laat zien dat de sloopopgave in de huursector concreet wordt opgepakt door de woningcorporaties. Met het vergelijken van de ambities en de daadwerkelijke uitvoering kan voor de Eemsdelta gesteld worden dat er sprake is van discrepantie die zich vooral concentreert in de sloop van de koopsector. In de toekomstige herstructureringsplannen wordt de herstructurering van koopwoningen wel voorzien. Opvallend is echter dat die toekomstige herstructureringsprojecten in de Eemsdelta minder geconcretiseerd worden dan in Zeeuws-Vlaanderen en Parkstad Limburg. Zo wordt bijvoorbeeld in de gemeente Delfzijl het aantal te slopen en nieuw te bouwen woningen niet op project- of wijkniveau, maar op stadsniveau gedefinieerd. Net als voor Zeeuws- Vlaanderen en Parkstad Limburg kan voor de Eemsdelta geconcludeerd worden dat de uitvoering van de herstructurering van de koopsector achter blijft bij de gestelde ambitie.

3.4 Conclusie.

Geconcludeerd kan worden dat het geformuleerde gemeentelijke en regionale beleid sterk gericht is op zowel de herstructurering van de huurvoorraad als de

- 51 -

particuliere woningvoorraad om daarmee een regionale dynamische woningmarkt tot stand te brengen. Discrepantie wordt echter zichtbaar bij de uitvoering van dat beleid. Dit wordt ten eerste zichtbaar in de gestelde ambitie in relatie tot de plannen. Het verschil is daarbij het grootst in de sloop van de koopsector, de ambitie is hier vele malen groter dan is voorzien in de plannen. Ten tweede uit de discrepantie zich, wanneer gekeken wordt naar de uitvoering van herstructureringsprojecten in relatie tot de gestelde ambitie.

De inventarisatie van herstructureringsprojecten in de krimpregio’s, laat zien dat de herstructureringsopgave grotendeels opgepakt wordt. Herstructurering komt dan ook wel degelijk van de grond. In Zeeuws-Vlaanderen concentreert die herstructurering zich veelal op kleinschalige locaties (pandgericht), waarbij particuliere woningverbetering zeer gestimuleerd wordt. Grote herstructureringsprojecten zijn er relatief weinig. Dit in tegenstelling tot Parkstad Limburg. Deze regio kent veel meer grootschalige herstructureringsprojecten (gebiedsgericht). Dit komt mogelijk doordat Parkstad Limburg, in vergelijking met Zeeuws-Vlaanderen, veel meer verstedelijkt is. Voorheen werden bij herstructureringsprojecten in Limburg wijken en buurten aangewezen als verdunningsgebied, waar woningen onttrokken dienden te worden uit de woningmarkt. Sinds kort wijzigen enkele gemeenten in Parkstad Limburg die strategie om tot herstructurering te komen. Het betrekken van de burger staat in die vernieuwde strategie centraal, waar tezamen de kansen, die in de tijd ontstaan, worden benut. Die burgerparticipatie wordt ook in de Eemsdelta gestimuleerd om gezamenlijk tot herstructureringsprojecten te komen. Dit gebeurt voornamelijk in de gemeente Delfzijl.

De bestaande herstructureringsprojecten zijn veelal gericht op de herstructurering van huurwoningen en nauwelijks op de herstructurering van particulieren woningen. De plannen in de huurvoorraad worden opgepakt door de woningcorporaties. De krimpgemeenten die voor het empirisch onderzoek zijn benaderd erkennen allen eveneens dat dit het geval is. Zo stelt de gemeente Hulst dat de herstructurering van de huurvoorraad al even op gang is. Daarvoor zijn een viertal redenen te onderscheiden. Ten eerste komt dit doordat de leegstand in de krimpregio zich in de afgelopen jaren concentreerde in de huursector en niet zozeer in de koopsector, zo stelt de provincie Groningen. Ten tweede wordt de herstructurering van de huurvooraad opgepakt omdat

- 52 -

corporaties een business-model kennen en hun woningen afschrijven, zo stellen de benaderde gemeenten en provincies. Ten derde stellen de gemeenten Hulst en Loppersum dat de corporaties beschikken over de professionele benodigde kennis en kunde en de financiële middelen om herstructurering van de grond te krijgen. Als laatste wordt volgens de gemeente Appingedam de aanpak van de huurwoningvoorraad door het gevoerde rijksbeleid indirect ondersteund. De herstructurering van de huurvoorraad vormt op dit moment dan ook de minste zorg, want daar is vanuit de corporaties voldoende regie over stelt de gemeente Hulst. De provincie Limburg voegt daar aan toe dat van corporaties geacht mag worden dat zij reserves hebben opgebouwd voor het renoveren en het onttrekken van woningen om de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden. Wanneer de financiële middelen beschikbaar blijven zullen de woningcorporaties dit huidige beleid van herstructurering voortzetten volgens de Provincie Zeeland. Dit is echter niet het geval voor de koopsector, herstructureringsprojecten worden slechts minimaal uitgevoerd, waardoor niet voldaan wordt aan de in het beleid gestelde ambities. De herstructurering van de particuliere woningvoorraad lijkt dus niet van de grond te komen. Dit wordt in diverse gemeentelijke beleidsdocumenten onderkend. In de structuurvisie van Hulst en de structuurvisie van Terneuzen wordt gesteld dat de herstructurering wordt bemoeilijkt, omdat een groot deel van de te herstructureren woningvoorraad, geen corporatiebezit betreft, maar particulier eigendom. De stadsdeelvisie Brunssum Centrum-Noord (gemeente Brunssum & Arcadis, 2013) stelt eveneens dat herstructurering in de particuliere sfeer een complexe opgave betreft.9 _De Provincie Zeeland stelt zelfs dat het uit de markt nemen van particuliere woningen de moeilijkste opgave is bij herstructurering “Het gaat om een complex probleem, waar alle Nederlandse krimpregio’s mee worstelen” (Provincie Zeeland, 2012, p. 19).

De opgave voor de toekomst naar de herstructurering van koopwoningen wordt ook door de benaderde gemeenten erkend. Zo stelt de gemeente Appingedam het volgende: “De prognose is dat er in de koopsector problemen gaan ontstaan. Het particulier bezit, dat is echt een opgave, daar hebben we echter nog geen

9 _{zie ook: Gemeente Heerlen, 2012; Gemeente Landgraaf, 2012; Stadsregio Parkstad Limburg &}

- 53 -

grote plannen voor, omdat tot nu toe de herstructurering niet zo makkelijk is”. Hulst stelt het volgende: “Waar we nu mee aan het worstelen zijn is het feit dat er heel veel van het goedkope woningbezit eigenlijk niet meer voldoet, particuliere woningen”. Alle andere gemeenten en provincies identificeren dit eveneens en erkennen dat de opgave voor de toekomst vooral is gelegen in de particuliere woningvoorraad. Die opgave is in de toekomst zeer omvangrijk, aldus de provincie Zeeland en vormt daarmee een probleem.

De daadwerkelijk realisatie van herstructureringsprojecten in de particuliere woningvoorraad blijkt dan ook, tot nu toe, niet aan te sluiten op het gestelde gemeentelijke en regionale beleid. Hiermee is de omvang van het probleem (de herstructurering van de particulier woningvoorraad) duidelijk geworden. Iedere krimpregio ondervindt dit probleem om aan de gestelde ambities te voldoen, maar concrete oplossingen zijn niet voorhanden.

Het uitblijven van herstructurering in de particuliere woningvoorraad roept de vraag op welke oorzaken en knelpunten ten grondslag liggen aan de uitblijvende herstructurering in de particuliere woningvoorraad. In hoofdstuk 4 worden de knelpunten die onderscheiden worden in de wetenschappelijke literatuur geïnventariseerd.

- 54 -

4. Stedelijke herstructurering – de