Knelpunten herstructurering particulier woningbezit.

Voor het uitblijven van herstructurering van particulier woningbezit zijn meerdere knelpunten te onderscheiden. In deze paragraaf worden de voornaamste belemmeringen onderscheiden die gedurende de interviews naar voren zijn gekomen en eveneens volgen uit hoofdstuk 4.

5.2.1 Ownership constraints.

Een eerste in de literatuur genoemde belemmering betrof de ‘ownership constraints’. Bij versnipperd grondeigendom moeten eigendomsrechten verworven worden van een groot aantal eigenaren. Dit is een complex en kostbaar proces. Zo kocht de gemeente Delfzijl, voor 2008, 150 particuliere woningen op (met rijksubsidies) die vervolgens zijn gesloopt. Dergelijke verwerving van particuliere woningen heeft onder andere ook plaatsgevonden in de gemeenten Landgraaf en Kerkrade. Dat zijn zeer dure operaties geweest. Het uitkopen van particulieren, het slopen van die woningen en vervolgens herbouwen van andere woningen kan dus nooit op grootschalig niveau worden

“Wanneer particulieren de hypotheek niet kunnen betalen kun je aanschrijven wat je wil, maar waar geen geld zit, komt het toch weer op de gemeente neer. Dan kun je wel aanschrijven en een dwangsom opleggen, we moeten het dan toch zelf uitvoeren en een dwangsom is niet meer te innen. Dus dan is de gemeente nog steeds het geld kwijt” (gemeente Heerlen).

- 76 -

uitgevoerd, zo stellen de benaderde gemeenten. Alle gemeenten identificeren dan ook de verwerving van eigendomsrechten als belemmering die het proces van herstructurering frustreert.

Tevens belemmeren verdeelde eigendomsrechten de herstructurering van particulier woningbezit. Zo stelt de gemeente Delfzijl dat zij zich bij herstructurering focussen op de hoogbouw, om snel grote aantallen woningen te onttrekken aan de woningvoorraad. Het probleem waar nu tegen aangelopen wordt betreft het gemengd bezit en de verdeelde eigendomsrechten die er zijn gevestigd, oftewel er is sprake versnippering van rechten binnen het eigendom. Binnen eenzelfde complex zijn huurrechten, appartementsrechten en hypotheken gevestigd, die versnippering frustreert het herstructureringsproject. Dit wordt onder andere ook benoemt door drie andere gemeenten met appartementencomplexen op het gemeentelijk grondgebied en twee provincies. Naast het probleem van de versnipperde eigendomsrechten hebben particulieren vaak nog waarden in het hoofd, die in de huidige tijd helemaal niet meer realistisch zijn. Alle gemeenten en provincies noemen dat particulieren onacceptabele eisen stellen. Ze willen de ‘hoofdprijs’ voor hun woning. De provincie Zeeland stelt het volgende; “de meeste particulieren hebben in het verleden hun woning gekocht met de veronderstelling dat deze meer waard zou worden, zij zien een woning niet als een gebruiksproduct”. De waarde van het wonen zelf, wordt veelal door de particulieren vergeten, volgens de gemeente Sluis. Particulieren vragen het maximale bedrag en stellen onacceptabele eisen, ze willen het onderste uit de kan halen, aldus de gemeente Terneuzen en Landgraaf. Soms betreft het een erfkwestie, volgens een drietal gemeenten en één provincie. Erfgenamen zitten met het huis waar ze geen binding mee hebben, wonen zelf in de Randstad en willen voor de woning de ‘hoofdprijs’ hebben. Eigenaar willen te allen tijden het maximale bedrag behalen. De

“We hebben aan de onderkant van de markt gezocht, de panden met de laagste WOZ-waarde en die ook technisch gezien in redelijk slechte staat waren en toch op dat moment hoor je dan van die particulieren zelf, dat is dan de emotie, ik zit in een paleisje, voor mij is dat 3 ton waard. Terwijl de WOZ 70.000 - 80.000 is” (gemeente Sluis).

- 77 - gemeente Sluis stelt hierover het volgende:

De provincie Limburg identificeert dit probleem ook en stelt het volgende; “De perceptie van een dalende woningprijs loopt bij particuliere eigenaren altijd een paar jaar achter bij de ontwikkeling, maar wanneer woningprijzen omhoog gaan hebben particuliere eigenaren dat vrij snel in de smiezen”. Enkele gemeenten geven dan ook aan dat er altijd mensen in de krimpregio’s zijn die zullen wachten met verkoop, omdat ze denken er meer uit te kunnen halen. De gemeente Landgraaf benoemt dit ook en stelt dat dit een kettingreactie betreft. Wanneer de eerste eigenaar verkoopt, gaat de tweede eigenaar wachten om op die wijze meer geld te ontvangen voor de verkoop van zijn woning.

Een eigenaar die zijn grond en opstal niet wil verkopen, kan eveneens het herstructureringsproces frustreren. Drie gemeenten stellen dat verbondenheid met de woning en de emotionele band eveneens het proces van herstructurering kan frustreren. Particulieren wensen niet deel te nemen en bewegen zich dan amper. De laatste mogelijkheid betreft in die gevallen, onteigening. De gemeente Delfzijl stelt dat dit in het geval van één eigenaar niet direct een belemmering hoeft te zijn. In het geval van meerdere eigenaren wordt dit onteigenen echter lastiger. Er is dan mogelijk sprake van meerdere eigendommen, appartementsrechten, opstalrechten en hypotheekrechten. Dit kunnen kostbare procedures zijn, waarvoor de gemeentelijke financiële middelen niet direct beschikbaar zijn, aldus de gemeenten Delfzijl, Appingedam en Kerkrade en de Provincie Limburg.

Uit het empirisch onderzoek blijkt dat ‘ownership constraints’ het herstructureringsproces van particulier woningbezit in krimpgemeenten frustreren. Alle hoofdcategorieën eigendomsbelemmeringen die in hoofdstuk 4 zijn geïnventariseerd zijn van toepassing, behalve de eigendomsbelemmering ‘grondeigenaar onbekend’. Door geen enkele benaderde gemeente of provincie is deze belemmering benoemd. De overige vier eigendomsbelemmeringen zijn daarentegen wel door de gemeenten en provincies geïdentificeerd.

"Ownership constraints"

Belemmering Identificatie

- 78 -

2. Verdeelde eigendomsrechten 7