G.1 Proces van vrijwillige stedelijke herverkaveling.
Voordat overgegaan wordt tot het gebruik van het instrument stedelijke herverkaveling dient de initiatiefnemer de vraag te stellen of stedelijke herverkaveling wel het correcte instrument is om een ontwikkeling van de grond te krijgen. Na beantwoording van die vraag kan de herverkaveling opgestart worden en kan een nieuwe eigendomssituatie gecreëerd worden.
De aanleiding voor het verkennen van het instrument stedelijke herverkaveling kan over het algemeen gevonden worden in een eigendomssituatie die de oplossing van een bepaald ruimtelijk probleem of kans, in de weg zit (Kadaster, 2013a). Het initiatief voor deze verkenning kan zowel vanuit een publieke als private partij komen, die een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling voor ogen heeft. Voor een verdere verkenning naar de mogelijkheden voor toepassing van stedelijke herverkaveling kan een urbanisator (persoon of partij) aangesteld worden (Kadaster, 2013c). De urbanisator heeft de opgave om het initiatief om te zetten naar een concrete ontwikkeling, waarbij samenwerking tussen betrokkenen tot stand wordt gebracht en het proces wordt bewaakt (Kadaster, 2013c).
Het onderzoeken van de haalbaarheid van de stedelijke herverkaveling betreft een belangrijke eerste fase. De eerste stap daarbij is het opstellen van een gebiedsagenda, bestaande uit ten eerste een gezamenlijk visie op het plangebied en ten tweede een raming van de kosten en opbrengsten van de herverkaveling (Kadaster, 2013c). In de gebiedsagenda worden afspraken vastgelegd omtrent de inhoudelijk gebiedsopgave en wordt geformuleerd waarom gezamenlijke interventie benodigd is, welke maatschappelijke en ruimtelijke problemen opgelost dienen te worden en welke kansen worden gezien voor het plangebied (Kadaster, 2013c). Van belang is daarbij dat betrokkenen een ‘sense of urgency’ voelen. Een betrokkenen die geen ‘sense of urgency’ kent hoeft echter niet direct te leiden tot het einde van de herverkaveling, maar kan wel leiden tot een
- 176 -
minder succesvol resultaat (Kadaster, 2013b). Voor de haalbaarheid van de herverkaveling is daarnaast een reële inschatting van de kosten en opbrengsten van essentieel belang. Hierbij worden de kosten van de herverkaveling geïnventariseerd, de financiële draagkracht van betrokkenen bepaald en de potentiële opbrengsten geschat (Kadaster, 2013c). Vervolgens dient een vastgoedregistratie opgezet te worden die bestaat uit de (voorlopige) begrenzing van het plangebied en de inventarisatie van diverse administratieve gegevens (bijvoorbeeld; objectgegevens, subjectgegevens en zakelijke rechten) (Kadaster, 2013c). Op deze wijze wordt een overzicht verkregen van de gronden en eigenaren in het plangebied. Het onderzoek naar de haalbaarheid van de stedelijke herverkaveling wordt afgerond met een besluit; go/no-go herverkaveling (Kadaster, 2013c). Aan de hand van de ‘sense of urgency’ en de financiële haalbaarheid kan het besluit worden genomen of stedelijke herverkaveling al dan niet een oplossing is om de geïnventariseerde problemen op te lossen.
Wanneer een go- besluit wordt genomen, kan de herverkaveling opgestart worden. Van belang hierbij is, in het geval van een vrijwillige benadering, dat goede afspraken worden gemaakt over de verantwoordelijkheden en taken die betrokkenen hebben. Het sluiten van een overeenkomst omtrent de verdeling van kosten en opbrengsten, eventuele onverwachte kosten en voortijdige uittreding gedurende het proces, verdient dan ook aanbeveling (Kadaster, 2013c). Vervolgens worden de uitgangspunten en de randvoorwaarden voor het ruilen van de herverkaveling vastgesteld. Hierbij is het van belang dat alle betrokkenen gezamenlijk deze uitgangspunten van de herverkaveling opstellen om vervolgens daaraan een akkoord te geven. Naast opgestelde uitgangspunten door betrokken kunnen ook algemene uitgangspunten van herverkaveling uit de Wilg worden opgenomen in de vrijwillige benadering (Kadaster, 2013c). Daarbij valt te denken aan het recht op toedeling, de bepaling van de marktwaarde voor en na herverkaveling, de inbrengwaarde van de gronden en verrekenposten (Kadaster, 2013c). Het recht op toedeling zorgt ervoor dat een rechthebbende in een nieuwe situatie een vergelijkbaar goed in waarde en/of oppervlak terugkrijgt, die van een gelijke aard (zakelijk recht), hoedanigheid (oppervlak en karakteristieken) en gebruiksbestemming dient te zijn als in de oude situatie (Kadaster, 2013c). Een ander mogelijk op te nemen uitgangspunt kan
- 177 -
bijvoorbeeld zijn dat beëdigde taxateurs de marktwaarde en inbrengwaarde van gronden en vastgoed taxeren. De gezamenlijke opgestelde uitgangspunten worden vervolgens bij het ruilplan toegepast (Kadaster, 2013a).
De volgende stap betreft de taxatie en waardering van de inbreng, onafhankelijke taxateurs taxeren al de gronden en het vastgoed (Kadaster, 2013c). Op deze wijze kan per betrokkenen bepaald worden hoeveel waarde wordt ingebracht en het recht waarop de betrokkenen aanspraak heeft bij de toedeling. Transparantie is daarbij van belang, zodat discussies omtrent de waardebepaling voorkomen worden. De taxatie en waardering kan vervolgd worden met de stap waar een gebiedsplan wordt opgesteld (Kadaster, 2013c). Dit betreft een verdere uitwerking van de gebiedsagenda, hier wordt echter de definitieve begrenzing van het plangebied vastgesteld en worden eventuele ruimtelijke maatregelen en voorzieningen gerealiseerd (Kadaster, 2013c). Na vaststelling van het gebiedsplan is het wederom aanbevelingswaardig om een overeenkomst af te sluiten, waarin de betrokkenen verklaren achter de realisatie van het gebiedsplan te staan (Kadaster, 2013c). De daadwerkelijke herverkaveling kan nu van start gaan.
Inventarisatie van de wensen van de rechthebbenden en belanghebbenden betreft de eerste stap, dit gebeurt middels de wenszitting (Kadaster, 2013c). Schriftelijke vastlegging van deze wensen en ondertekening door de indiener daarvan zorgen voor duidelijkheid. De wenszitting wordt vervolgd met de ontwikkeling van enkele toedelingsvarianten. Op basis van de ingediende wensen, de opgestelde uitgangspunten van herverkaveling en de getaxeerde waarden, worden in een cyclisch proces enkele toedelingsvarianten ontwikkeld (Kadaster, 2013c). De verschillende toedelingsvarianten worden vervolgens voorgelegd aan de rechthebbenden, waarop zij reactie en eventuele bezwaren kunnen geven. Bij het opstellen van nieuwe toedelingsvarianten worden die reacties en bezwaren meegenomen, waarna de nieuwe toedelingsvarianten wederom worden voorgelegd aan de rechthebbenden (Kadaster, 2013c). Dit totdat de opgestelde doelen voor het plangebied worden behaald.
Tijdens het ontwikkelen van de toedelingsvarianten wordt eveneens gekeken naar de financiële gevolgen van de verkaveling voor de rechthebbenden. Weergave daarvan volgt in de Lijst Geldelijke Regelingen (LGR), daarin wordt
- 178 -
opgenomen welke financiële bijdrage iedere rechthebbenden dient te leveren (Kadaster, 2013c). De basis van de Lijst Geldelijke Regelingen betreft de over- en onderbedeling (Kadaster, 2013c). Voor iedere rechthebbende wordt de waarde van het vastgoed bepaald, van voor en na de herverkaveling. Over- en onderbedeling betreft het verschil tussen de waarde voor de herverkaveling – de waarde na de herverkaveling. De kosten en opbrengsten van de herverkaveling worden hierbij verdeeld over de rechthebbenden en belanghebbenden, dit gebeurt aan de hand van de inbrengwaarde. Wat betreft de kosten kan er onderscheid gemaakt worden in kosten van de herverkaveling en de kosten van de grondexploitatie (Kadaster, 2013c). De kostenposten van de herverkaveling dienen bij vrijwillige herverkaveling van tevoren vastgelegd te worden door de betrokkenen, te denken valt aan sloopkosten, plankosten en proceskosten (van het herverkavelingsproces). De grondexploitatiekosten betreffen, plankosten, kosten bouwrijp maken, kosten publieke voorzieningen en proceskosten (van de gebiedsontwikkeling). Het is van belang hierin onderscheid te maken, aangezien de betrokken partijen zullen verschillen. Bij het verhalen van de kosten van de herverkaveling dienen alle rechthebbenden bij te dragen, ook al ontwikkelen (bouwen) ze niet (Kadaster, 2013c). Bij het verhalen van de kosten van de grondexploitatie dienen enkel de rechthebbenden die ontwikkelen, bij te dragen. Wat betreft de opbrengsten kan onderscheid gemaakt worden in winst door bestemmingswijziging en winst als gevolg van een verbeterde ruimtelijke inrichting van het gebied. Per rechthebbenden wordt vervolgens uitgezet welke financiële bijdrage geleverd dient te worden (Kadaster, 2013c).
Wanneer alle rechthebbenden en belanghebbenden akkoord zijn met het ruilplan en alle kosten via de LGR zijn verdeeld, dan kan de ruilakte opgesteld worden. Vanaf moment van ondertekening van die akte treedt de nieuwe eigendomssituatie in en kan begonnen worden aan de fysieke herontwikkeling.