Endogene fysieke belemmeringen*

2. Exogene fysieke belemmeringen 1

Physical constraint Nee

Tabel 16: De aanwezigheid van de physical constraints bij de herstructurering van particulier woningbezit in de krimpregio’s. Het cijfer geeft aan hoeveel gemeenten en provincies de belemmering benoemen.

- 82 -

de herstructureringslocatie opgenomen, omdat dit in sterke relatie staat met de ‘ownership constraints’ en de ‘price constraints’.

5.2.4 Price constraints.

De ‘price constraint’ betreft de vierde belemmering die op basis van de literatuur is onderscheiden en de herstructurering van particulier woningbezit mogelijk kan frustreren. De aanwezigheid van die belemmering wordt door alle benaderde gemeenten geïdentificeerd.

Bij de ‘ownership constraints’ (paragraaf 5.2.1) is al reeds gesproken over de onacceptabele eisen die gesteld worden door particuliere woningbezitters. Het bleek dat die eisen het herstructureringsproces kunnen frustreren. De verwachting van particulieren over de grondwaarde en de waarde van de woning, betreft een soortgelijk knelpunt. Alle gemeenten en provincies benoemen dat die verwachting van particulieren, het herstructureringsproces kan frustreren. Dit geldt niet voor het tweede knelpunt van de ‘price constraints’, de methode voor de grondwaardebepaling. Geen enkele gemeente of provincie stelt dat dit het herstructureringsproces van particulier woningbezit frustreert.

Het uitblijven van een waardesprong in bestaand bebouwd gebied, het derde knelpunt van de ‘price constraints’ wordt daarentegen door alle gemeenten geïdentificeerd als een belemmering die het proces van herstructurering van particulier woningbezit frustreert. De provincie Limburg en de gemeenten Loppersum en Heerlen identificeren dit als een zeer belangrijke belemmering. De mogelijkheid om winst te maken is weggevallen, waarmee in het verleden herstructureringsprojecten gefinancierd werden. De gemeente Terneuzen stelt dat de ladder voor duurzame verstedelijking van het Rijk daar deels de oorzaak van is. Door invoering van die ladder gaat bij de bouw van woningen, inbreiding voor uitbreiding. De gemeente Terneuzen stelt daarover het volgende: “Natuurlijk is het mooi om in te breiden, is ook goed voor je massa, je omgeving, maar dat gaat met grote financiële offers gepaard. De weg van de minste weerstand is toch bouwen in de wei.” In tegenstelling tot uitbreiding is bij inbreiding namelijk sprake van hoge verwervings-, sloop- en plankosten en relatief lage opbrengsten (door de verdunningsstrategie) terwijl de waardesprong uitblijft. De provincie Zeeland stelt dat de waardesprong enkel nog plaatsvindt wanneer er echt iets ‘verrots’ staat op een bepaalde locatie, waardoor het interessant wordt om de locatie te ontwikkelen. Die locaties zijn er echter bijna

- 83 -

niet. De gemeente Delfzijl stelt zelfs dat er eerder sprake is van waardevermindering. De gemeente Heerlen benoemt dit ook en zet dan ook niet in op een waardesprong, maar op waardebehoud. Wanneer wel sprake zou zijn van een grote waardesprong, dan zouden marktpartijen wel geïnteresseerd zijn in de krimpregio’s.

Het uitblijven en afschaffen van subsidieregelingen wordt eveneens door gemeenten en provincies geïdentificeerd als een belemmering. De gemeente Heerlen en Kerkrade stellen dat het een constante zoektocht is naar waar geld vandaan gehaald kan worden om herstructureringsprojecten financieel haalbaar te krijgen. Het afschaffen van subsidies bevordert deze zoektocht niet. Tevens stelt de provincie Limburg dat wanneer subsidiëring stop wordt gezet dit in eerste instantie leidt tot een lager niveau van investeringen. Gezien de grote (financiële) opgave in de particuliere woningvoorraad kan het wegvallen van subsidies dan ook leiden tot het frustreren en uitblijven van herstructureringsprojecten.

Het laatste onderscheiden knelpunt van de ‘price constraints’ betrof beperkte financiële middelen. Dit kan opgesplitst worden naar beperkte gemeentelijk en beperkte particuliere financiële middelen. Wanneer het benodigd is om voor de sloop van een blok woningen, één of twee woningen op te kopen, dan kunnen de gemeenten dat wel financieel opbrengen, zo stelt de gemeente Landgraaf. Wanneer echter meerdere koopwoningen opgekocht dienen te worden om die vervolgens te slopen wordt dat voor gemeenten te kostbaar. Daar hebben ze niet de financiële middelen meer voor, zoals voorheen voor de crisis stellen alle gemeenten. Krimpregio’s hebben nu dan ook veelal een overschot aan vastgoed, maar een tekort aan geld, zo stelt de gemeente Delfzijl. De gemeente Appingedam stelt dat het probleem voor 95% een geldkwestie is en voor 5% bestaat uit andere problemen. Door alle gemeenten worden de beperkte gemeentelijke financiële middelen geïdentificeerd als een van de grootste belemmeringen.

Naast het gebrek aan financiële middelen bij de gemeenten, is er gebrek van financiële middelen bij de particuliere eigenaren, stelt de provincie Limburg. Tot 2008 kochten particulieren een woning met de gedachte dat de woning meer waard werd. Met die stijging konden verbouwingen of herstelwerkzaamheden

- 84 -

gefinancierd worden door de particulieren. Nu de woningprijzen dalen, wordt het voor particulieren minder interessant om te investeren in de eigen woningen. De particulier zou investeren in iets, waarvan hij/zij vervolgens maar moet hopen dat het meer waard wordt, aldus de provincie Groningen. Particulieren redeneren vaak economisch en investeren dan ook niet.

Uit het empirisch onderzoek blijkt dat de ‘price constraint’ het herstructureringsproces van particulier woningbezit in krimpgemeenten kan frustreren. Alle hoofdcategorieën prijsbelemmeringen die in hoofdstuk 4 zijn geïnventariseerd, zijn door de gemeenten en de provincies genoemd. Uitzondering hierop is het knelpunt ‘de gehanteerde methode voor de grondwaardebepaling’. Door geen enkele benaderde gemeente of provincie is deze belemmering benoemt.

"Price constraints"

Belemmering Identificatie