4.2 SNS Bank
4.2.1 SNS Retail Bank
DNB liet MinFin in haar schrijven van 24 januari 2013 weten, dat indien SNSR niet onteigend zou worden, DNB de bankvergunning zou intrekken en de noodregeling zou aanvragen, hetgeen toepassing van het DGS zou betekenen.
Op 31 januari 2013 is het CVC-bod door MinFin afgewezen en door DNB als onvoldoende zeker beoordeeld om te voldoen aan het vereiste uit de SREP-brief van 27 januari 2013 (zie toelichting in Hoofdstuk 3) om met (een uitvoerbaar plan voor) € 1,84 mrd kapitaalversterking te komen. Op 1 februari 2013 om 8.30u ging de Staat over tot onteigening van de aandelen (A en B) SNS REAAL N.V. en de achtergestelde schulden van SNS REAAL N.V. en SNS Bank N.V., de Participatie Certificaten en achtergestelde onderhandse schulden
daaronder begrepen. De achtergestelde schulden van REAAL N.V. werden niet onteigend.
4.2 SNS Bank
Kort samengevat was de positie van SNS Bank rond peildatum als volgt:
• Nr. 4 bank van Nederland; spaar- en hypotheekretailbank met een overzichtelijk productenpakket;
• Een ca. € 50 mrd portefeuille woninghypotheken van gemiddelde tot iets slechtere kredietkwaliteit in vergelijking met de andere banken, met voldoende voorzieningen voor toekomstige verliezen;
• Ruim voldoende liquiditeit door spaargelden en marktfunding-programma’s;
• Ondanks gezonde kernactiviteiten van SNS Bank als geheel, veroorzaakte de PF-portefeuille met lage kwaliteit commercieel vastgoedleningen door toenemende grote afboekingen een uitholling van de kapitaalpositie;
• Op basis van een zogenaamde market-multiple waardering en een Discounted Cash Flow methode komen deskundigen op een waardering van € 1,2 mrd (excl. PF) voor SNS (Retail) Bank.
4.2.1 SNS Retail Bank
Deskundigen beoordelen de financiële situatie van SNS Retail Bank, feitelijk is dit SNS Bank los van de PF portefeuille, die separaat wordt beschreven in de volgende sectie, hieronder aan de hand van in de markt gebruikelijke parameters, zoals kapitaalratio’s, liquiditeitsratio’s, winstgevendheid, kwaliteit van de leningenportefeuilles en voorzieningen daarop, toegang tot de kapitaalmarkt, kwaliteit van de organisatie, incl. risico management, reputatie, externe beoordeling, zoals door rating agencies en de koersontwikkeling van aandelen en andere genoteerde instrumenten.
De kernactiviteiten van SNS Retail Bank waren, kort samengevat, sparen (€ 32,8 mrd + € 4,9 mrd overige spaartegoeden) en hypotheken (€ 50 mrd). Als aanvulling op het spaargeld werden securitisaties en andere kapitaalmarktprogramma’s ingezet om verdere funding (€ 22 mrd) aan te trekken.
Per eind 2012 was SNS Bank met een balans van ca. € 80 mrd qua grootte de nr. 4 bank van Nederland, op afstand van de drie grootbanken Rabobank (€ 750 mrd), ING Bank (€ 800 mrd) en ABN AMRO (€ 400 mrd).
De woninghypotheken bedroegen ca. € 50 mrd (meer dan 60% van de totale balans), die meer dan 90% van de inkomsten opleverden (ca. € 50 mrd tegen een rente van ca. 4-5%). De hypotheken werden gefund door spaargeld (ca. € 38 mrd) funding programma’s en securitisaties (> € 20 mrd). De Property Finance leningen bedroegen ca. € 8 mrd.
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 52 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Samen met de spaargelden zorgden de securitisaties en andere fundingprogramma’s voor een ruime liquiditeitspositie van ruim € 16 mrd per eind 2012 (zowel cash als ook beleggingen en diverse vormen van overheidspapier). Hierdoor voldeed SNS Retail Bank ruimschoots aan de liquiditeitsratio’s met minimum vereisten van 100%: LCR (Liquidity Coverage Ratio) was 327% en NSFR (Net Stable Funding Ratio) 104%.
De overige grote posten betroffen:
• Overige leningen ter grootte van ruim € 2 mrd (waaronder MKB-leningen en andere hypothecaire leningen);
• De PF-leningen met een omvang van ca. € 8 mrd;
• De post derivaten (activa) ter grootte van ca. € 3,6 mrd.
De conclusie inzake de financiële positie van SNS Retail Bank rond 1 februari 2013 is dan ook als volgt.
Los van Property Finance was SNS Bank, meer precies geduid als SNS Retail Bank, een solide spaar- en hypotheekbank, met een behoorlijk marktaandeel, een van oudsher laag risicoprofiel26 en ruim voldoende liquiditeit. De voorzieningen (afgezien van PF) op met name de hypotheekportefeuille waren naar het oordeel van deskundigen (in navolging van DNB en de externe accountant van SNSR) voldoende en adequaat om toekomstige te verwachten verliezen op te vangen27.
Hieronder worden de balansen per 31 december 2012 en per 31 januari 2013 weergegeven van SNS Bank in haar geheel (incl. PF), waarna op de navolgende onderdelen nadere toelichting wordt gegeven:
• Hypotheekportefeuille
• Derivaten
• Spaargelden
• Funding
• Kapitaalpositie
• Liquiditeit
• Overig
gevolgd door de winst- en verliesrekeningen over 2012 en januari 2013 met nadere toelichting op:
• Netto rentemarge
• Fee inkomsten
• Voorzieningen en afschrijvingen
• Kosten/baten-verhouding
De balans van PF is hierbij erg eenvoudig: de vastgoedleningen (inclusief Property Projects28) ter grootte van ongeveer € 7 mrd per eind 2012 en overige activa (van ongeveer € 0,5 mrd) worden gefinancierd met leningen vanuit SNS Retail Bank29.
26 Zie rapport NLFI juni 2016 Advies toekomstopties SNS Bank.
27 Zie later deze sectie voor meer details inzake de hypotheekportefeuille en bijbehorende voorziening.
28 Dit zijn zogenaamde uitgewonnen, voormalige vastgoedleningen, waarbij PF eigenaar is geworden van het onderliggende onderpand. Zie Hoofdstuk 4.2.2 voor meer details.
29 Merk op dat dit de netto (dat wil zeggen na aftrek van voorzieningen) vastgoedleningen per ultimo 2012 omvat, inclusief de grote extra voorziening zoals genomen in H2 2012. De eerder genoemde PF-leningen van SNS Bank betreft de financiering vanuit SNS Bank aan PF, waarbij het verschil tussen € 7,5 mrd aan totale activa en € 8 mrd financiering wordt verklaard door het negatieve eigen vermogen van PF per ultimo 2012.
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 53 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 54 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Onderstaand wordt weergegeven de door deskundigen samengestelde stand per 31 januari 2013 (bron:
grootboek SNS Bank, wederom incl. PF).
De veranderingen per 31 januari 2013 ten opzichte van 31 december 2012 zijn beperkt:
• Afname van leningen aan klanten met ca. € 2 mrd (van € 61,7 mrd per 31 december 2012 naar
€ 59,7 mrd per 31 januari 2013). Dit betreft vooral een afname van kasgeldleningen en onderhandse leningen aan overheden;
• Afname van kas en kasequivalenten met ca. € 1,2 mrd;
• Afname spaargelden met ca. € 1,3 mrd;
• Afname schuldbewijzen met ca. € 0,6 mrd; en
• Afname schulden aan klanten met ca. € 0,9 mrd.
Hoewel deze veranderingen dus beperkt zijn, geven zij wel duidelijk aan dat de financiering van SNS Bank onder druk stond: financiering middels spaargelden en schuldbewijzen (zogenaamde markt financiering) was in één maand gedaald met bijna € 2 mrd, waardoor de liquiditeitspositie ook minder werd, doch nog steeds behoorlijk ruim was.
Een nadere toelichting op de meest relevante balansposten is als volgt. Opgemerkt wordt dat de jaarrekening 2012 pas is gefinaliseerd in juni 2013; er is hierdoor, zoals concreet aangegeven door de externe accountant KPMG, meer informatie meegenomen dan in januari 2013 bekend was30.
30 Dit betreft met name een grotere afboeking gedurende H2 van 2012 inzake de PF vastgoedleningen.
Geconsolideerde Balans van SNS Bank per 31-1-2013 & 31-12-2012
Activa 31-01-2013 31-12-2012
Totale Passiva & Eigen Vermogen 77,761 81,341
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 55 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
1. Hypotheken
Deskundigen gaan onderstaand uitvoerig in op de kwaliteit van de hypotheekportefeuille, onder meer en met name omdat deze kwaliteit in hoge mate bepalend is voor de hoogte van de in het run-off scenario, als nader beschreven in Hoofdstuk 7, op de hypotheekportefeuille te treffen voorzieningen.
In hypotheken had SNS Retail Bank per eind 2012 een marktaandeel van 7,3%. Het aantal nieuwe hypothecaire leningen was in 2012 bewust verminderd tot een 2% aandeel op de markt voor nieuwe woonhypotheken. SNS Retail Bank stond, in elk geval voor 2012, bekend als een wat soepelere bank dan de drie grootbanken, met name voor wat betreft de normen die werden gehanteerd bij het accepteren van hypotheken. De portefeuille was ook net iets slechter dan het gemiddelde van de markt, met name door een wat hogere zogenaamde Loan-to-Value ratio. Uit onderzoek dat deskundigen door het adviesbureau OSIS (zie volgende alinea) hebben laten verrichten blijkt, dat de kwaliteit van de hypotheekportefeuille van SNS Retail Bank net iets minder was dan die van Rabobank en ABN AMRO, maar beter dan de portefeuille van ING Bank.
SNS Retail Bank had met name een hogere nieuwe leningenproductie in 2005-2007, jaren waarin zij relatief meer deed dan andere banken (met name qua hogere zogenaamde Loan-to-Value (‘LtV’) oftewel men kon vaak meer dan 100% van het onderpand belenen) en waarin de huizenprijzen (zeker achteraf gezien) hoog waren. Door de daling van de huizenprijzen vanaf 2008 ging de waarde van de dekking van de
hypotheekleningen uit die jaren naar beneden (LtV is een indicator voor de mate waarin een lening door de waarde van het onderpand wordt gedekt).
Deskundigen hebben een gespecialiseerd onderzoeksbureau OSIS gevraagd de SNS Retail Bank
woninghypothekenportefeuille te analyseren, te vergelijken met die van de andere banken, een waardering te maken en te beoordelen wat de cashflow verwachtingen in een run-off scenario (beschreven in Hoofdstuk 7) zouden zijn. OSIS (Open Source Investor Services) is gespecialiseerd in de verzameling van risicodata, risicoanalyse, risicomodellering en waardering van (hypotheek)leningenportefeuilles en bijbehorende portfolio managementoplossingen en heeft als klanten grote internationale en Nederlandse financiële instellingen. Er is hierbij onder meer gebruik gemaakt van jaarverslagen van SNS Bank en van andere banken, alsmede van de European Data Warehouse, waar banken die van ECB-faciliteiten gebruik maken, inclusief de Nederlandse banken, hun data van gesecuritiseerde leningportefeuilles in detail aanleveren. Het rapport van OSIS is als bijlage aan dit rapport gehecht.
A. Kenmerken van SNS-hypotheekportefeuille en de hypotheekmarkt
De hypotheekportefeuille bedroeg per ultimo 2012 € 50,8 mrd (bruto, dat wil zeggen voor voorziening van
€ 214 mio). Per 31 januari 2013 bedroegen de hypotheken € 50,3 mrd. Het betrof in hoofdzaak particuliere hypotheken.
De markt voor nieuwe hypotheken was sinds 2006 sterk aan het dalen. In 2012 werd nog maar bijna een derde aan nieuwe hypotheken verstrekt, vergeleken met 2006. SNS Retail Bank had een marktaandeel van 7,3%; de nieuwe productie werd in 2011 en 2012 verminderd tot iets meer dan 2%.
Onderstaande grafiek laat het verloop van de hypotheekomzet van 2006 t/m 2016 van de hele markt zien:
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 56 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Een aantal factoren die de hypotheekmarkt beïnvloeden, had zich in 2012 en de jaren daarvoor in negatieve zin ontwikkeld (zie grafieken hieronder): een krimpende economie, teruglopend consumentenvertrouwen en een oplopende werkloosheid. Dit leidde tot dalende verkopen van huizen en lagere huizenprijzen. Zie grafiek van CPB (februari 2013):
Bron: CPB februari 2013
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 57 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
CPB-voorspelling eind 2012 voor de Nederlandse economie:
• Laag vertrouwen bij consumenten (-30) en bedrijven (-20). Zwak herstel wereldhandel +2% in 2013;
• De Nederlandse economie daalde inmiddels 6 kwartalen achtereen en was licht positief in H1 van 2012.
3Q/2012 kromp de economie met -1%. Verwachting voor 2013 was -0,5%;
• Lage lonen en dalende huizenprijzen;
• Werkloosheid nam toe van 5,25% in 2012 tot 6% in 2013;
• De koopkracht daalde in 2012 met -2%, verwachting voor 2013 was -1,75%.
Ter toelichting wordt verwezen naar onderstaande grafieken voor wat betreft de informatie t/m 2012 (uit SNS Bank jaarverslag 2014):
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 58 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
De effecten van de marktomstandigheden merkten alle banken in Nederland. De verslechterende
hypotheekmarkt, door verlaging van besteedbaar inkomen en toename van werkloosheid (twee belangrijke drijfveren voor de terugbetaalcapaciteit van huishoudens), minder verkochte huizen en lagere huizenprijzen leidden bij SNS Bank tot 3,4% leningen met achterstanden van en hogere LtVs (77% in 2010 en 87% in 2012 NB: deze LtV is niet direct vergelijkbaar met die van de andere banken, omdat SNSB gedwongen
verkoopwaarde als noemer gebruikt en anderen de vrijemarktwaarde nemen).
Overigens daalden in de markt als geheel de toegepaste LtI’s en LtV’s vanaf 2009 (zie grafiek hieronder).
Uit NVB factsheet hypotheekmarkt 2015
Over de jaren heen vertonen alle banken beweging in hun marktaandeel. Duidelijk is dat SNS Bank vanaf eind 2009 een minder groot aandeel heeft.
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 59 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
In onderstaande grafiek is te zien dat SNS Bank een relatief hoge productie van nieuwe hypotheken had in 2006-2008; door de hoge huizenprijzen toen en de daling die daarna inzette, was de LtV rond peildatum van de hypotheken uit deze jaren hoger dan in andere jaren met een hogere kans ‘onder water’ te staan.
Relatief had SNS Bank meer productie in die jaren dan de andere banken.
(bron: SNS Bank jaarverslag 2015)
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 60 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Enige mate van geografische oververtegenwoordiging in de provincies Gelderland, Limburg, Noord-Brabant, Zuid-Holland en Noord-Holland. In de eerste drie genoemde provincies was de werkloosheid lager dan het landelijk gemiddelde, terwijl in Zuid- en Noord-Holland de werkloosheid hoger was.
B. Analyse met medewerking van OSIS
Door OSIS is, zoals gezegd, een nadere analyse gemaakt van de hypotheekportefeuille met als doel te komen tot een waardering van deze portefeuille en om te beoordelen of het voorzieningenniveau voldeed aan de te verwachten kredietverliezen.
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 61 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Voor het onderzoek is onder meer gebruik gemaakt van publieke informatie uit jaarverslagen en de European Data Warehouse, waar Europese banken informatie over onder meer hun securitisation programma’s inbrengen.
De hypotheekportefeuille van SNS Retail Bank kan in drie onderdelen onderscheiden worden:
• Performing on-balance € 31 mrd
• Non-performing € 802 mio
• Gesecuritiseerd € 19 mrd (waarvan € 11,876 mrd op eigen boek31).
Ca. € 1,5 mrd betroffen buitenlandse hypotheekleningen en/of bedrijfsleningen met een hypotheek (zie Rapport OSIS, Sectie 4.2, 1e al.)32.
Bij securitisatie gaat (een deel van) het kredietrisico naar derden, die de funding leveren. Bij een securitisatie worden leningen van een bank gebundeld en overgedragen aan een speciaal en uitsluitend daarvoor
opgerichte vennootschap (‘SPV’), die vervolgens obligaties (‘notes’) uitgeeft die door institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen en verzekeraars) worden gekocht. Het (krediet)-risico van de gesecuritiseerde leningen gaat daarmee over op de investeerders die deze met de notes funden en daarvoor rente plus een marge ontvangen. De bank blijft het klantcontact houden, blijft de lening beheren en ontvangt daarvoor een vergoeding en houdt een klein stukje van de rentemarge achter. Hierdoor worden risico’s verminderd (lagere zogenaamde RWAs) en wordt tevens funding opgehaald.
Sommige delen van de securitisaties van SNS Bank bleven op eigen boek, waarmee het kredietrisico bij SNS Bank bleef. De reden om in zo’n geval toch te securitiseren is om deze voor plaatsing buiten SNS Bank gereed te houden, bijv. bij de ECB, ingeval dat voor funding/liquiditeit nodig mocht zijn.
Ontwikkeling voorzieningenniveau SNS Bank
Het door SNS Bank in 2012 aan voorzieningen gedoteerde niveau was aanzienlijk hoger dan het niveau van dotatie van de andere banken: SNS Bank kende in 2012 een toevoeging aan de voorziening van 35 bp (€ 183 mio / € 50.841 mio) over de portefeuille (hetgeen neerkwam op 42 bp absoluut totale niveau van voorziening van € 214 mio / € 50.841 mio), terwijl de andere Nederlandse banken gemiddeld ca. 9 bp voorziening namen (Rabobank 5 bp, ABN AMRO 13 bp en ING 10 bp).
31 Volgens de zogenaamde IRB exposure classes. Qua boekwaarde split is het ongeveer € 29 mrd niet-gesecuritiseerd en
€ 22 mrd wel.
32 De volume cijfers uit het OSIS-rapport lijken soms af te wijken van die in het SNSB jaarverslag. De verklaring zit in het verschil tussen de methode van de zgn. Pillar III rapportage, die inzicht geeft in de mate waarin kapitaal de risico’s afdekt, en de jaarverslaglegging op basis van IFRS-boekhoudregels. Zo ligt Exposure at Default (‘EAD’, zoals verwoord in de Pillar III rapportage) altijd hoger dan het getrokken bedrag in het jaarverslag. In EAD zit ook een stuk ongetrokken bedrag dat verondersteld wordt getrokken te worden op het moment van default. Verder is een deel van de
securitisaties niet als zodanig gerapporteerd in het Basel raamwerk en derhalve in het Pillar III rapport nog steeds verantwoord onder Retail. De bank heeft dan bij een securitisatie niet de intentie om het risico te transferen, maar gebruikt het als collateral voor verschillende funding programma's.
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 62 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Voorzieningen ten behoeve van kredietverliezen, volgens IFRS, werden opgebouwd vanaf een beginbalans op 1 januari 2012, veranderingen in het jaar (toevoegingen, herclassificatie, onttrekkingen, dotaties en vrijval) resulterend in een eindbalans op 31 december 2012 en als volgt opgebouwd (in € mio, incl. IBNR –
‘Incurred But Not Reported’):
Er is dus een belangrijk onderscheid tussen de opgebouwde balans van voorzieningen en wat er jaarlijks aan nieuwe voorzieningen wordt gedoteerd. De echte verliezen zijn echter te vinden bij ‘Onttrekkingen’, terwijl een vrijval indiceert dat er historisch iets meer voorzien is aan kredietverlies dan daadwerkelijk geleden. Uit de bovengenoemde cijfers over 2012 blijkt duidelijk een stijging van de verwachte verliezen (zoals
geïndiceerd door de ‘Dotatie’) versus de in dat jaar daadwerkelijk geleden verliezen van € 101 mio. Met andere woorden: deze dotatie was niet alleen significant hoger dan die van de 3 GBs, maar ook hoger dan (historische) daadwerkelijke verliezen.
Dit plotseling in 2012 sterk gestegen voorzieningenniveau bij SNS Bank is te verklaren door de invoering van een nieuwe kredietrisicomethode, waardoor de RWAs (Risk Weighted Assets) van de hypotheekportefeuille toenamen met ca. € 3 mrd naar € 6,3 mrd. Uit de analyse van OSIS blijkt echter, zoals gezegd, dat de portefeuille van SNS Bank net iets slechter was dan die van de andere banken (met name Rabobank en ABN AMRO), maar qua kredietkwaliteit wel beter dan die van ING Bank. Dit wordt verderop nader uitgewerkt.
Hiermee wordt de vraag opgeroepen of deze nieuwe methode niet te conservatief was.
Een nuttige indicatie van het juiste voorzieningenniveau zijn de daadwerkelijk door SNS Bank gerealiseerde verliezen per jaar.
Bron: rapport OSIS, november 2017.
2009 2010 2011 2012 2013
Verwachte default 1.54% 1.47% 1.39% 1.82% 1.72%
Verwacht verlies 0.18% 0.17% 0.14% 0.27% 0.31%
Gerealiseerd verlies 0.13% 0.09% 0.14% 0.07% 0.09%
0.00%
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 63 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
Hieruit blijkt dat de daadwerkelijke verliezen bij SNS Bank ver onder de modelmatig verwachte verliezen lagen, nl. 0,07% verlies in 2012 versus 0,27% verwacht verlies. Dit daadwerkelijke verliesniveau van rond de 10 bp per jaar (2009 – 2012) was ook in lijn met de landelijke verliezen. Zie hieronder verliesdata van het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat de NHG-hypotheekgarantie-regeling uitvoert, vergeleken met de huisprijsontwikkeling in de periode 1979 – 2015. Hieruit blijkt dat daadwerkelijke verliezen op
woninghypotheken in Nederland door de jaren heen alleen in 1984/1985 boven de 20 bp per jaar zijn geweest.
In 2012 liepen de daadwerkelijke verliezen landelijk wel op en was niet bekend wanneer weer naar een normale verliessituatie zou worden teruggekeerd.
Drie belangrijke indicatoren van de kwaliteit van een woninghypotheekportefeuille zijn: de zgn. Loan-to-Value ratio, % NHG-gedekte leningen en Loan-to-Income ratio. Op alle drie was de SNS Bank portefeuille vergelijkbaar met die van de 3GBs (grootbanken):
NB: deze LtV is niet direct vergelijkbaar met die van de andere banken, omdat SNSB de gedwongen verkoopwaarde als noemer gebruikt en anderen de vrijemarktwaarde nemen. Met vergelijkbare noemer komt SNSB rond 80% LtV uit.
De Loan-to-Value (LtV) ratio geeft aan de verhouding van de hoogte van lening en de waarde van het onderpand. Hoe hoger deze ratio, des te minder ruim wordt de lening gedekt door de onderpandswaarde, wat bij uitwinning tot een lagere opbrengst (recovery) leidt.
NHG-gedekte leningen worden voor maximaal 90% door de Staat gegarandeerd; de regeling wordt uitgevoerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen.
Vergelijking Hypotheekportefeuille met de 3GBs
SNS Bank 3GBs
LtV 87% 84%
NHG 20% 20%
LtI 450% 420% - 680%
Zaaknummer 200.122.906/01 OK Pagina 64 van 378
Hoofdstuk 4. Financiële situatie SNS REAAL N.V. in de aanloop naar nationalisatie
De Loan-to-Income (LtI) ratio geeft de verhouding van het leningbedrag en de hoogte van het
bruto-inkomen. Hoe hoger deze ratio, des te kleiner de financiële ruimte van een leningnemer is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. De Loan-to-Income ratio was bij SNS Bank 4,5, terwijl die bij de andere banken tussen 4,2 en 6,8 lag.
Bron: OSIS-rapport november 2017.
Ook interne SNS Bank rapportages gaven aan dat de voorzieningen op de hypotheekportefeuille ruimschoots voldoende waren. Intern werd gerekend met zgn. Expected Loss als indicator voor te verwachten verliezen.
Deze interne berekeningen gaven in 2012 aan dat een voorzieningenniveau van 30 bp voldoende was. Dit niveau was echter veel hoger dan de werkelijke verliezen.
Overigens zijn de verschillen tussen gerapporteerde voorzieningen en expected loss te verklaren door een verschil in methodiek: voorzieningen worden genomen volgens het IFRS (IAS 39) ‘incurred loss’ principe:
daarbij worden alleen leningen voorzien zodra ze voldoen aan incurred loss vereisten; met andere woorden:
daarbij worden alleen leningen voorzien zodra ze voldoen aan incurred loss vereisten; met andere woorden: