De verkavelingshistoriek en de ruimtelijke groei in Vlaanderen hebben de gemeenten opgezadeld met een sterk verspreid woningaanbod in woonlinten, woonparken en decentrale verkavelingen. Stelselmatig zijn de decentraal gelegen woonge-bieden met landelijk karakter en de woonparken gelijkgesteld met ‘woongebied’, zonder oog voor het landelijk karakter, het omliggend landschap of de ecologische nevenfunctie. Ook in Geel zijn de sporen hiervan terug te vinden.
Daar de open ruimte niet meer verder mag worden aangetast en verrommeld alsook het ruimtebeslag in de open ruimte aan banden moet worden gelegd, is een bijsturing van het beleid voor deze gebieden wenselijk. Momenteel ontbreken instrumenten, een regelgevend kader en middelen om dit op korte termijn zeer grondig aan te pakken door de linten te ontdichten en bijvoorbeeld een verhuis van bouwrechten naar de kernen door te voeren. Wel is een verscherping van het ruimtelijk beleid dat de context wel in rekening brengt, mogelijk en wenselijk. Bij veranderend instrumentarium en regel-gevend kader op Vlaams niveau kan op langere termijn dit beleid evenwel nog verder worden aangescherpt.
2.4.1 WOONLINTEN
Figuur 17 illustratie woonlinten in Geel (cf. gewestplanbestemming woongebied met landelijk karakter)
AAN BANDEN LEGGEN VAN DE ONTWIKKELING EN DYNAMIEK VAN WOONLINTEN
Bewaken van verdichting binnen de woonlinten
De invulling van de linten moet worden bewaakt om verdichting tegen te gaan. De invulling van de vrijliggende percelen of vernieuwbouw getuigt van de ligging van de betrokken percelen te midden van de open ruimte, door vrijliggende per-celen niet meer structureel te verdichten en door in de linten een maatgeving aan te houden die refereert naar de landelijke ligging. Dit betekent dat open bebouwing het uitgangspunt is op voldoende brede percelen die landschappelijke inpassing toelaten. Percelen met een beperkte breedte zijn momenteel niet individueel ontwikkelbaar en blijven kijkvensters naar het achterliggend landschap.
Bewaken van het aantal woongelegenheden en complementaire functies
Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden ter hoogte van bestaande en vergunde of vergund geachte woon-gelegenheden zou aanleiding geven tot een intensiever ruimtegebruik en bijkomende vereisten naar inrichting en voor-zieningen. Omwille van de maatschappelijke kost is dit een trend die moet worden gekeerd en niet meer kan worden toegelaten in de woonlinten.
In een aantal woonlinten worden nevenfuncties zoals een praktijkruimte gecombineerd met wonen. Naast de ruimtelijke verrommeling door bijvoorbeeld de noodzaak aan bijkomende parkeerplaatsen brengen deze decentrale gelegen functies ook veel extra mobiliteit met zich mee. Het is wenselijk deze decentrale mogelijkheden in de hiervoor meest kwetsbare linten aan banden te leggen, net zoals in de rest van de open ruimte (zie hoofdstuk 2.5). Parameters zijn o.a. de bestaande landschappelijke kwaliteiten, afstand tot de woonkern.
Beperken van bijkomende vertuining
Vaak lopen tuinen door in het agrarisch gebied en is de grens in het ruimtegebruik zoek. Bij onaangepaste inrichting leidt dit tot verrommeling van het landschap maar plaatselijk kan dit ook extra druk geven op het kostbaar landbouwareaal. Er moet worden gestreefd naar het loskoppelen van huiskavels en achterliggende percelen, het ter beschikking houden van deze gronden voor voedselproductie of het inrichten ervan in functie van maatschappelijke ecosysteemdiensten. Eige-naars kunnen hiervoor worden gesensibiliseerd. Verder kan onderzoek naar instrumenten om de huiskavels los te kop-pelen van de achterliggende percelen, nieuwe inzichten geven. Het opleggen van uitdrukkelijke voorwaarden in omge-vingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen die nodig zijn voor de bebouwing of inrichting van woonlintper-celen, kan bijvoorbeeld ook het toepassingsgebied van het vrijstellingsbesluit beperken en biedt hierdoor al kansen.
Ontdichten van linten: kansen op zinvol verplaatsen van bouwrechten
De meest doeltreffende aanpak van woonlinten ten voordele van de open ruimte is werk maken van ontdichten van linten.
Om hier grondig op in te zetten zijn echter de nodige instrumenten nodig. De Vlaamse instrumentengids bevat al heel wat instrumenten en vandaag bestaat wel de mogelijkheid om ‘herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil’ door te voeren. Dit instrument is gericht op het gelijktijdig met het ruilen van gebruik en eigendom van percelen, ook de ge-biedsbestemmingen om te wisselen met als doel te komen tot een beter ruimtegebruik. Het wordt vormgegeven in het decreet betreffende de landinrichting. Dergelijke herverkaveling uit kracht van wet moet worden geïntegreerd in een uit-gebreide procedure voor opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De Vlaamse overheid werkt echter aan een verbeterd ruimtelijk instrumentarium. Als het regelgevend kader op Vlaams niveau op termijn effectief werkbare instrumenten aanreikt, kan worden nagegaan of slecht gelegen woonlintpercelen kunnen worden gevrijwaard door bij wijze van compensatie meer geschikte locaties in de kernen of een billijke vergoeding aan te bieden.
Men dient het uitrollen van deze instrumenten niet af te wachten. In tussentijd kan de screening van de woonlinten inzich-ten geven in de zinvolle inzet van dergelijke strategieën in functie van landschappelijke en ruimtelijke inpassing van de woonlinten in Geel. Daarbij is een onderscheid te maken tussen landschapslinten die men wil ontdichten en op lange termijn maximaal wenst terug te geven aan de open ruimte, en woonlinten die te behouden zijn maar waar transformaties een betere afstemming op de landelijke omgeving en duurzame invulling kunnen verzekeren.
HERKENNEN VAN DE HISTORISCHE CONTEXT EN IDENTITEIT VAN WOONLINTEN
Historische gehuchten
Heel wat woonlinten zijn in het verleden op het gewestplan ingetekend ter hoogte van voormalige landbouwgehuchten.
‘Collectiviteit’, ‘verbondenheid met het landschap’ en ‘ondernemend’ zijn termen die destijds typerend waren voor derge-lijke gehuchten. Bij het uitzetten van een ruimtederge-lijke strategie voor linten kan een gericht beleid worden gevoerd voor deze historisch herkenbare gehuchten.
Het koesteren en beschermen van de gehuchten, als bestaansreden van de linten, begint met hun historische context zichtbaar te maken en deze bijzondere plekken op de mentale kaart van Gelenaars te behouden of te plaatsen. Een aangepaste inrichting van het openbaar domein kan hiertoe bijdragen.
Landbouwensembles
Verder vertellen de aanwezige gebouwen, waaronder de typische Kempische langgevelhoeves, meer over het ontstaan en de historiek van de gehuchten. Een dergelijke typologie, zeker indien gebundeld in landbouwensembles, moet ge-koesterd en behouden blijven en is plaatselijk bepalend voor de maatwerking, de vormgeving en de beeldkwaliteit in de linten. Zo zal het bouwprofiel van nieuwe invulling in de omgeving hierop moeten zijn afgestemd.
Tevens is ook in landelijke woonlinten een tendens merkbaar waarin deze agrarische bebouwing wordt gesloopt om plaats te maken voor doorsnee-verkavelingen met grote bouwvolumes op een perceel met beperkte breedte en een gebrek aan binding met het achterliggend landschap. Indien duidelijk is dat deze bebouwing geen resterende landbouwwaarde heeft, dan moet minstens hun traditionele waarde worden erkend en dienen zij een nieuwe invulling te krijgen. Als hier meer kans toe is door flexibel om te gaan met deze invulling, bijvoorbeeld door kansen te bieden aan collectief wonen, dan primeert dit.
Figuur 18 voorbeeldproject De Blokskens Zandhoven
Bron: HCV architecten
BEPERKEN VAN DE IMPACT VAN WOONLINTEN DOOR INPASSING IN DE OMGEVING
Aangepaste inrichting van woonlintpercelen
De kavels binnen een woonlint liggen ingebed in het omringend landschap. De inrichting is hier vaak echter niet op afge-stemd waardoor de eigenheid van de woonlinten als onderdeel van de landelijke open ruimte verloren gaat. Deze worden ingericht naar smaak van de individuele eigenaars en dit zonder rekening te houden met de typische landschapskenmer-ken van de open ruimte. Een mengelmoes aan verhardingen, omheiningen, bouwstijlen enz. doet afbreuk aan de kwaliteit van het landschap waarvan ze deel uitmaken. Deze vormen een stijlbreuk binnen de open ruimte.
Figuur 19 illustratie verregaande verharding van tuinen en bermen
Dit wordt enerzijds ingegeven vanuit de verkavelingshistoriek waarbij grote keuzevrijheid wordt gelaten aan de individuele bouwheren. Anderzijds wordt dit mogelijk gemaakt door het vrijstellingsbesluit dat onder meer het plaatsen van gesloten afsluitingen, tuinornamenten, kleinschalige bijgebouwen enz. toelaat zonder een kwaliteitstoets. Een andere tendens is het verregaand verharden van de voortuin en in het verlengde hiervan zelfs de berm van de weg. Om de negatieve impact op landschappelijke beleving en eigenheid van de landelijke woonlinten te beperken, kunnen stedenbouwkundige richtlij-nen en beeldkwaliteitsdoelen voor de woonlinten in Geel worden uitgewerkt. Richtlijrichtlij-nen voor afsluitingen moeten het gebruik van gepaste beplantingen als afsluitingen bevorderen.
Ook in woonlinten verdwijnen kleine landschapselementen zoals bomenrijen, houtkanten enz. stelselmatig en worden zij vervangen door niet-landschapseigen en storende alternatieven, zoals hekwerk, streekvreemde vegetatiesoorten enz.
Hierdoor wordt de versnipperende werking van de woonlinten in de open ruimte nog versterkt. De aaneensluitende huis-kavels vormen zo barrières binnen de open ruimte. De uitdaging is de woonlintpercelen in te passen in het landschap door gebruik te maken van streekeigen, duurzame en functionele beplantingen. Door aangepast soortengebruik kunnen zij bovendien bijdragen tot de biodiversiteit van de omgeving.
Kanskavels
Kanskavels zijn onbebouwde percelen of een verzameling van onbebouwde percelen in woonlinten die omwille van hun ligging of karakteristieken nog een strategische bijdrage kunnen leveren tot ruimtelijke of landschappelijke inpassing in de omgeving.
- Kanskavels met aanzienlijke breedte bieden kansen op ruimtelijke inpassing van bebouwing aan lage een dichtheid, afgestemd op de omgevings- en bebouwingskenmerken van het betreffend woonlint.
- Andere kanskavels (landschapskavels) bieden kansen om de leesbaarheid van het landschap te behouden door aangepaste inrichting. De linten worden immers dooraderd door trage wegen en groenblauwe structuren. Een aan-gepaste inrichting van de percelen, gelegen langs deze landschappelijke componenten zou de leesbaarheid van de open ruimte ten goede komen.
Onderzoek naar dergelijke kanskavels kan - naast onderzoek naar historische gehuchten, landbouwensembles en land-schapslinten - de kansen op het bijsturen van het ruimtelijk beleid in woonlinten blootleggen en vorm geven aan de ge-wenste strategieën en transformaties voor de linten in Geel.
2.4.2 WOONPARKEN
Het enig woonpark in Geel is onderdeel van de landschapseenheid parklandschap waar het tegengaan van verdichting en behoud van het groen karakter vooropstaan.
AAN BANDEN LEGGEN VAN DE DYNAMIEK VAN WOONPARKEN
Omwille van de na te streven lage woondichtheid wordt het woonpark voorbehouden voor vrijstaande woningen op ruime percelen. Bijkomende woongelegenheden en complementaire functies zouden leiden tot intensiever ruimtegebruik en bijkomende vereisten naar inrichting en voorzieningen. Dit staat haaks op de decentrale ligging en de doelstelling om het groenareaal maximaal te behouden. Complementaire functies zijn enkel toelaatbaar als de oppervlakte beperkt blijft, de dynamiek van de omgeving niet wordt gewijzigd en de parkeerdruk ongewijzigd blijft.
BEPERKEN VAN DE IMPACT VAN WOONPARKEN
Groenareaal als mal voor bijkomende ontwikkelingen
Het bestaand groenareaal moet maximaal worden gevrijwaard. Om dit te garanderen dient het aanwezig groenareaal richtinggevend te zijn voor de inplanting van nieuwe constructies en gebouwen. Terrassen, parkeerruimten en bijgebou-wen worden bij of in de onmiddellijke omgeving van de bestaande of nieuw op te richten woning geplaatst.
Belang van de groene beeldkwaliteit
Het groenareaal bepaalt de belevings- en beeldkwaliteit vanop de openbare weg en vanuit het achterliggend landschap, alsook de relatie tussen beide.Om de negatieve impact op de landschappelijke beleving en eigenheid te beperken kunnen stedenbouwkundige richtlijnen en beeldkwaliteitsdoelen worden uitgewerkt. Zo kunnen richtlijnen voor afsluitingen het gebruik van gepaste beplantingen als afsluitingen bevorderen.
Versterkte ecologische functie
Het groenareaal moet worden in stand gehouden, hersteld en versterkt zodat het groen karakter van het woonpark be-waard blijft. Naast de belevings- en beeldkwaliteit speelt deze woonomgeving een rol als ‘stapsteen’ in een ecologisch netwerk waardoor de kwaliteit en de kwantiteit van de natuurlijke elementen er niet op mag achteruitgaan en bij voorkeur wordt verbeterd Om een negatieve impact op de ecologische functie te beperken kunnen volgende maatregelen worden uitgewerkt.
- Richtlijnen voor een minimaal groenaandeel (G/T index) beschermen mede het groenareaal.
- Richtlijnen voor afsluitingen moeten voorkomen dat deze migratie van fauna en flora belemmeren.
- In de voorwaarden gekoppeld aan de omgevingsvergunning kan het toepassingsgebied van het vrijstellingsbesluit worden beperkt in functie van het beschermen van het bestaand groenareaal.
- Eigenaars kunnen worden gesensibiliseerd met betrekking tot het ecologisch beheer van de tuin.
- Handhaving op ontbossen van huiskavels heeft een ontradend effect.
2.4.3 MOGELIJKE ACTIES
OPMAAK VAN EEN KANSENPLAN VOOR WOONLINTEN
De stad Geel zal een gericht onderzoek laten uitvoeren naar de kansen voor een aangepast ruimtelijk beleid voor de woonlinten:
- differentiatie van woonlinten en landschapslinten - aanduiding van historische gehuchten
- aanduiding van waardevolle landbouwensembles - aanduiding van kanskavels
- aanduiding van landschapskavels.
De resultaten van dit onderzoek kunnen vormgeven aan de toekomstige strategieën en houvast bieden voor een juridi-sche verankering van het gewenst verjuridi-scherpt beleid, een toegespitst omgevingsvergunningenbeleid en een opstap voor de inzet van bijkomende instrumenten. De stad kan zich daarbij laten ondersteunen en inspiratie vinden in bestaand beleidsvoorbereidend studiewerk (bijvoorbeeld toolbox ruimtelijke principes DuboLimburg) .
OPMAAK VAN EEN MAATWERK-STRATEGIE VOOR HET WOONPARK
De stad zal het ontwikkelingsperspectief voor het woonpark verder concretiseren. Daarvoor kan zij ook inspiratie vinden in bestaand beleidsvoorbereidend studiewerk (bijvoorbeeld toolkit woonparken provincie Antwerpen).
OPMAAK VAN EEN RICHTLIJNEN- EN BEELDKWALITEITSKADER VOOR WOONLINTEN EN WOONPARKEN
De stad zal werk maken van gedifferentieerde beeldkwaliteitsrichtlijnen voor woonlinten en woonparken.
VERANKERING VAN RUIMTELIJKE STRATEGIEËN VOOR WOONLINTEN EN WOONPARKEN
Op basis van de resultaten van voorgaande acties zal de stad de strategie voor woonlinten en woonparken finaliseren en het in te zetten instrumentarium voor het juridisch verankeren nader bepalen. De opmaak van een stedenbouwkundige verordening leent zich tot het juridisch verankeren van bijvoorbeeld volgende generieke elementen voor de woongebieden met landelijk karakter en woonparken:
- ruimtelijke inpasbaarheid: opleggen van minimale kavelbreedte en maximale bouwbreedte bij het vormen van nieuwe kavels binnen de woonlinten, opleggen van minimale oppervlakte van kavels in het woonpark
- landschappelijke en ecologische inpasbaarheid: uitwerken van voorschriften voor afsluitingen, beperken van verhar-dingen in voortuinstrook, vastleggen van het groenaandeel in woonparken.
De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan biedt de kans om ook gebiedsgerichte bestemmingen en voorschriften tot op perceelsniveau vast te leggen.
SENSIBILISATIE EN AANSCHERPING VAN DE HANDHAVING OP SCHENDINGEN IN DE OPEN RUIMTE
De stad zal blijven inzetten op acties die bijdragen tot groene perceelsbeplantingen met duurzame en standplaatsge-schikte soorten en op de sensibilisatie over de aanleg van natuurlijke en ecologische tuinen die een hogere klimaatro-buustheid vertonen.
Om de straffeloosheid van ingrepen in de open ruimte om te keren zal worden voorgesteld om een aantal duidelijke prioriteiten voor het handhavingsbeleid op vlak van ruimtelijke ordening naar voor te schuiven en deze stelselmatig bij te stellen van zodra nieuwe beoordelingsgronden worden vastgesteld, zoals:
- schendingen tegen het vermeerderen van woongelegenheden in de open ruimte - schendingen tegen verhardingen in voortuinstroken en bermen
- schendingen tegen het bouwen van constructies in de voortuinstrook - schendingen tegen ontbossing.
2.5 AFWEGINGSKADER VOOR ZONEVREEMDE TRANSFORMATIES VAN VRIJKOMENDE