Staat van de segregatie in Breda
2.8 Invalshoek wonen
De volgende gegevens zijn gebruikt:
1. Verdeling woningvoorraad naar aandeel sociale huurwoningen, particuliere huurwoningen en koopwoningen (niet gebruikt in het kwadrantenstelsel)
2. Het gemiddelde rapportcijfer voor de kwaliteit van de woning 3. Het gemiddelde rapportcijfer ‘prettig wonen’
4. De gemiddelde WOZ waarde Breda
Qua woningen bestaat Breda voor 30% uit sociale huurwoningen, 14% uit particuliere huurwoningen en 55% uit koopwoningen in 2020. In de loop van de jaren is het percentage koopwoningen enigszins
toegenomen in Breda, evenals het percentage particuliere huur, terwijl het percentage corporatiewoningen enigszins is afgenomen. Volgens CBS/ABF Research gegevens zijn er in Breda in 2014-2018 2.740 woningen bijgebouwd (grotendeels koopwoningen) en 566 woningen gesloopt (grotendeels
corporatiewoningen/huurwoningen). In bijna alle wijken is het percentage corporatiewoningen één of een paar procent gedaald sinds 2015, in sommige buurten/wijken iets meer, zoals in Wisselaar (-6%) of Tuinzigt (-7%). Alleen in Biesdonk is het percentage corporatiewoningen met 1% toegenomen.
In onderstaande figuur is de verhouding tussen sociale huur, particuliere huur en koopwoningen voor alle wijken weergegeven van 2019.
Grafiek Verdeling type woning 2019
Door de geringe wijzigingen in deze verhoudingen in de periode 2015-2020 kan geconstateerd worden dat in wijken met relatief veel koopwoningen dit aandeel ook toeneemt. In wijken met relatief veel sociale huurwoningen neemt het aandeel sociale huurwoningen in de meeste gevallen wel af, maar dit laat de grote verschillen in de woningvoorraad tussen de wijken niet substantieel afnemen. In een tiental buurten is een relatief hoog en toenemend aandeel particuliere huurwoningen te zien. Zo ligt het aandeel particuliere huurwoningen boven de 20% in wijken als City, Schorsmolen, Station en Tuinzigt en is het aandeel toegenomen sinds 2015 met 1 à 2% of meer (in Valkenberg +5%, Station +9% en Tuinzigt +9%).
Het gemiddelde rapportcijfer voor de kwaliteit van de woning (7,3) ligt in alle wijken boven de 6 en scoort dus nergens gemiddeld negatief in Breda. Belangrijk is ook dat het gemiddelde rapportcijfer zowel
stadsbreed als in alle wijken stabiel is gebleven. Ook het gemiddelde rapportcijfer voor ‘prettig wonen’ (7,6) ligt in 2019 nergens onder de 6 in Breda en blijven deze in de meeste buurten stabiel.
In de afgelopen jaren is de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in Breda behoorlijk gestegen, van gemiddeld 225.000 euro in 2015 tot gemiddeld 270.000 euro in 2019. Daarmee ligt de gemiddelde WOZ-waarde van Breda boven het landelijk gemiddelde van 248.000 euro in 2019. De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde verschilt sterk per wijk, vooral veroorzaakt door de samenstelling van de woningvoorraad en de ruimtelijke opzet, leefbaarheid en uitstraling van de buurt.
Ontwikkelingen in de buurten 2015-2019
Doordat bij Wonen maar drie variabelen zijn gebruikt in de kwadrantenanalyse, is de variatie in scores op Wonen wat minder dan bij de andere thema’s. Daardoor komen meer buurten op dezelfde plek(ken) in het kwadrantenstelsel terechtkomen. Bovenstaande figuur laat zien dat 15 (van de 40) buurten bovengemiddeld goed scoren op de woonbeleving en de WOZ-waarde, waarvan 13 buurten ook positieve ontwikkelingen laten zien in de tijd. In 19 buurten is de score op één of meer punten minder goed dan gemiddeld in Breda, waarbij in 16 buurten een negatieve ontwikkeling op één of meer meetpunten in de tijd te zien is. In totaal 6 wijken scoren precies op het stedelijk gemiddelde.
In het groene kwadrant staan 13 buurten/wijken die op één of meer meetpunten positief scoren ten opzichte van het stedelijk gemiddelde en een positieve ontwikkeling in de tijd laten zien. Dus hogere scores vertonen op de waarde en de rapportcijfers. In een wijk als Ginneken is bijvoorbeeld een forse WOZ-waardestijging te zien, naast een relatief hoog rapportcijfer voor met name prettig wonen. De rapportcijfers voor de kwaliteit van de woning en prettig wonen blijven stabiel in de tijd, waardoor Ginneken in de ontwikkeling één stap naar links maakt in de figuur. In dit kwadrant vinden we de wijken met een flinke stijging van de WOZ-waarde (stedelijk is deze met 45.000 euro gestegen), vaak zo’n 60.000 à 70.000, met uitschieters als bv Zandberg, Ginneken, Nieuw Wolfslaar waar de WOZ-waarde gemiddeld zo’n 90.000 euro is gestegen sinds 2015.
In het gele kwadrant liggen buurten die bovengemiddeld goed scoren, maar waar een relatieve
achteruitgang is sinds 2015. De verklaring voor de ‘relatieve achteruitgang’ in Kroeten en Overkroeten ligt in het feit dat de waarde in absolute zin minder hard stijgt dan het stedelijk gemiddelde. De WOZ-waarden is in Kroeten en Overkroeten wel behoorlijk gestegen, maar wel zo’n 20.000 euro minder dan de gemiddelde stijging in Breda. Dat leidt tot plaatsing in het gele kwadrant, ook al is er geen echte daling in waarde of rapportcijfers te zien.
In het oranje kwadrant staat geen enkele buurt. De buurten Ypelaar, Belcrum en Chassé lijken in het oranje kwadrant te liggen, maar liggen feitelijk precies op het stedelijk gemiddelde met betrekking tot de drie meetpunten. De positieve ontwikkeling (stap naar links in de grafiek) in deze wijken zit vooral in de bovengemiddelde stijging van de WOZ-waarde sinds 2015.
In het rode kwadrant staan 16 buurten, waarvan 11 buurten door de gemeente als
kwetsbare/vroegsignaleringswijk zijn benoemd. De kwetsbare/vroegsignaleringsbuurten zijn dus sterk vertegenwoordigd in het rode vak. De wijken Heuvel, Gageldonk, City, Valkenberg, Haagpoort, Kesteren, Muizenberg, Kievitsloop en Brabantpark komen in het rode kwadrant terecht, ondanks dat deze buurten op de kwaliteit van de woning en prettig wonen redelijk op c.q. net onder het stedelijk gemiddelde scoren en de ontwikkeling in de tijd neutraal is. Doordat de WOZ-waarde echter veel minder gestegen is dan de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde in geheel Breda komen zij wel in het rode kwadrant terecht.
Wijken als Biesdonk, Schorsmolen, Doornbos-Linie en Fellenoord komen op het allerhoogste niveau in dit rode kwadrant uit, omdat daar op alle variabelen beneden gemiddeld gescoord wordt, dus zowel op WOZ-stijging, als op het rapportcijfer voor de kwaliteit van de woning en het rapportcijfer prettig wonen. Omdat deze buurten bovendien op één of meer punten een negatieve ontwikkeling laten zien, staan deze naar rechts in het rode kwadrant. In de meeste buurten die door de gemeente als kwetsbare of
vroegsignaleringswijk zijn benoemd, liggen de scores op ‘prettig wonen’ relatief laag (tussen de 6,6 en 6,9).
Geeren Zuid en Doornbos-Linie scoren in deze het laagste van de stad met een 6,6. Sinds 2015 is het rapportcijfer prettig wonen iets (verder) achteruit gegaan in Geeren Noord, Geeren Zuid, Tuinzigt en Doornbos-Linie en wordt het ‘prettig wonen’ dus iets lager gewaardeerd dan in 2015.
Samenvattende bevindingen
▪ In Breda als geheel en in bijna alle wijken/buurten is het aandeel corporatiewoningen licht gedaald. Het aandeel koopwoningen neemt in geheel Breda toe. De verhoudingen blijven echter redelijk stabiel. De woonbeleving (prettig wonen en kwaliteit woning) is stedelijk gezien stabiel, de WOZ-waarde stijgt en ligt boven het landelijk gemiddelde.
▪ In totaal scoren 15 buurten bovengemiddeld op de woonbeleving en de WOZ-waarde, waarvan 13 buurten ook positieve ontwikkelingen laten zien in de tijd. In 19 buurten is de score op één of meer punten minder goed dan gemiddeld in Breda, waarbij in 16 buurten een negatieve ontwikkeling op één of meer meetpunten in de tijd te zien is.
In veruit de meeste Bredase buurten is het percentage corporatiewoningen met 1 à 2% gedaald of gelijk gebleven. In sommige buurten/wijken is dit aandeel iets meer gedaald, zoals in Wisselaar (-6%) of Tuinzigt (-7%). Het aandeel koopwoningen is in veel Bredase buurten juist gestegen met 1 à 2%. Overall zijn de verhoudingen tussen het aandeel corporatiewoningen, koopwoningen en particuliere huur in de meeste wijken/buurten niet veel veranderd sinds 2015.
De verschillen in de woonbeleving tussen de buurten blijven gelijk, enkele buurten uitgezonderd. De verschillen in de WOZ-waarde van de woningen tussen de buurten nemen daarentegen toe. Buurten met een hoger dan gemiddelde WOZ-waarde kennen een hogere absolute stijging van de WOZ-waarde dan de buurten met een gemiddelde of ondergemiddelde waarde van de WOZ. Op dit meetpunt nemen de verschillen tussen de buurten dus toe.