Functionele inpassing

Binnen de gemeente Moerdijk zijn de kernen Zevenbergen, Klundert, Fijnaart, Willemstad en Standdaarbuiten de belangrijkste kernen met een verzorgende functie. In het westelijk deel van de gemeente is ook de kern Standdaarbuiten nog van betekenis. In Standdaarbuiten en Wil-lemstad is de betekenis van de foodsector als verzorgende functie nog slechts zeer beperkt. In feite is het voorzieningenniveau in de detailhandel in dit gebied (in een straal van zo'n 8 à 9 km) de laatste jaren sterk achteruitgegaan. De kern Fijnaart is veruit de belangrijkste in de verzor-gingsstructuur in het westelijk deel van de gemeente. Rekening houdend met autonome ontwik-kelingen in de detailhandel en met het oog op het handhaven van een voldoende voorzienin-genniveau, is het gemeentelijk beleid erop gericht de betekenis van Fijnaart als verzorgende kern voor het westelijke deel van de gemeente te behouden en waar mogelijk te versterken.

Op basis van het inwonertal mag in Fijnaart een aanbod in de doe-het-zelf-branche verwacht worden van ongeveer 750 m² vvo (bron: Retailverkenner, Locatus 2003). Een analyse van de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in Fijnaart op basis van normcijfers, geeft echter slechts een globale indicatie van het functioneren van het winkelaanbod. Voor een goed inzicht dient een nadere analyse gemaakt te worden op basis van een inschatting van de (haal-bare) omzet in Fijnaart in relatie tot de hoogte van de omzet die noodzakelijk is voor een be-drijfseconomisch goed (duurzaam) functioneren van het aanwezige winkelaanbod.

De uitgaven die door de gemiddelde Nederlander in de detailhandel en de doe-het-zelf-branche worden gedaan zijn bekend. De specifieke bestedingen per persoon in deze sector bedragen

€ 232,- (bron: HBD, 2003). Fijnaart heeft ruim 5.100 inwoners. Het bestedingspotentieel in Fij-naart bedraagt derhalve per jaar ongeveer € 1.200.000,-.

Beschrijving en onderbouwing bouwplan 11

Adviesbureau RBOI

Rotterdam / Middelburg 264.11276.00

De gemiddelde omzet in de doe-het-zelf-sector is eveneens bekend bij het HBD. Winkels klei-ner dan 1.500 m² vallen in de categorie breedpakket. Voor deze winkels geldt een omzet per m² (vloerproductiviteit) van € 1.000,- per jaar. Confrontatie van het bestedingspotentieel met de normatief benodigde omzet levert een potentiële marktruimte op van ongeveer 1.200 m² vvo.

Daarbij moet worden aangetekend dat niet alle bestedingen die consumenten doen in de eigen woonplaats worden gedaan. Een beperkt deel van deze bestedingen zal afvloeien naar bouw-markten in andere plaatsen. Over het algemeen is de afvloeiing in de doe-het-zelf-sector echter beperkt.

De plannen betreffen de realisering van een klusmarkt/doe-het-zelf-zaak met een productgroep dier en tuin van circa 2.200 m² bvo. Om deze oppervlakte rendabel te kunnen exploiteren is het naar verwachting noodzakelijk dat consumenten uit omliggende kernen naar Fijnaart komen voor hun doe-het-zelf-aankopen. Over het algemeen zijn consumenten niet bereid om hele grote afstanden af te leggen voor het bezoeken van een bouwmarkt. De noodzakelijke omzet-toevloeiing moet derhalve uit de kernen in de onmiddellijke nabijheid komen. Het meeste aan-bod in de gemeente Moerdijk is gelegen in de kern Zevenbergen ( ruim 4.000 m²). In Klundert is een bouwmarkt gelegen die een omvang heeft die ongeveer gelijk is aan de geplande klusmarkt in Fijnaart. In de nabijgelegen kernen Standdaarbuiten en Willemstad is echter sprake van een (zeer) beperkt doe-het-zelf-aanbod. De geplande klusmarkt ligt op een goed bereikbare locatie, zodat mag worden aangenomen dat een belangrijk deel van de bestedingen van consumenten uit deze plaatsen naar Fijnaart kan vloeien. Het totale bestedingspotentieel in Willemstad en Standdaardbuiten bedraagt ongeveer € 1.400.000,-. Voor de nieuwe bouwmarkt moet het mo-gelijk zijn 50% van deze bestedingen aan zich te binden (ongeveer mo-gelijk aan 700 m² vvo).

Door de combinatie van de bestedingen uit Fijnaart en de toevloeiing uit met name Standdaar-buiten en Willemstad is het mogelijk een doe-het-zelf-zaak met een omvang van circa 1.900 m² vvo rendabel te exploiteren. Vanwege de relatief geringe omvang van de winkel zal deze vooral gericht zijn op consumenten uit Fijnaart, Standdaardbuiten en Willemstad. Hierdoor, en door het concurrerende aanbod in Klundert en met name Zevenbergen, zal de nieuwe winkel naar ver-wachting geen noemenswaardige invloed hebben op de (doe-het-zelf-) detailhandelsstructuur in de gemeente Moerdijk. In combinatie met de verkoop van producten voor dier en tuin en het verkooppunt voor motorbrandstoffen kan ter plaatse een economische goed functionerend de-tailhandelsbedrijf worden geëxploiteerd.

Het totaal oppervlak aan dierenwinkels, plantenwinkels en tuincentra in de gemeente Moerdijk bedraagt 1.875 m². Op basis van de normatieve uitgaven per persoon is in de gemeente een marktpotentieel voor 7.000 m² vvo aanwezig. Voor de kern Fijnaart is de marktruimte, bij een verondersteld marktaandeel van 70% ongeveer 300 m² vvo. Ook hier geldt dat het aanbod in deze branche in Standaarbuiten en Willemstad zeer beperkt/niet aanwezig is, waardoor een deel van de potentiële omzet uit deze kernen naar de nieuwe winkel in Fijnaart zal vloeien. In-dien uit beide plaatsen 50% van de bestedingen naar Fijnaart vloeit is een totaal oppervlak van ongeveer 850 m² rendabel te exploiteren.

Voor verkooppunten voor motorbrandstoffen wordt de markt/economische ruimte bepaald door het aantal liters dat per jaar wordt geleverd. Dit kan nogal sterk fluctueren van gebied tot ge-bied. Het aan de klusmarkt gekoppelde verkooppunt voor motorbrandstoffen, deelt mee in de aantrekkelijkheid voor het bovenlokale verzorgingsgebied. Daarbij is het van belang dat de lo-catie gelegen is aan de westelijke ontsluitingsweg van de kern Fijnaart en de provinciale weg N640 die een verbinding vormt tussen de A59 en de ten zuiden van Moerdijk gelegen gemeen-ten. In het beoogde verzorgingsgebied is aan de noordzijde van Fijnaart nog een ander ver-kooppunt voor motorbrandstoffen gelegen.

Adviesbureau RBOI

Rotterdam / Middelburg 264.11276.00

De klusmarkt wordt via de parallelweg van de Appelaarsedijk ontsloten op de Molenstraat. De Molenstraat is gecategoriseerd als erftoegangsweg met een verzamelfunctie buiten de be-bouwde kom, is de ontsluitingsweg voor de kern Fijnaart richting de A59 (Zierikzee-Den Bosch) en heeft een snelheidsregime van 60 km/h. Ter hoogte van de geprojecteerde klusmarkt sluit de Molenstraat door middel van een rotonde aan op de Appelaarsedijk/Oudmolensedijk, die recht-streekse aansluiting geeft op de A59. De Appelaarsedijk en Oudmolensedijk maken deel uit van de N640, zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom en hebben een snelheidsregime van 80 km/h.

De bevoorrading van de klusmarkt vindt via de achterzijde plaats. Het inrijden van de parallel-weg van de Appelaarsedijk is voor vrachtverkeer bijzonder moeilijk. Deze parallelparallel-weg sluit zo dicht nabij de rotonde op de Molenstraat aan dat vrachtverkeer de draai niet kan maken. Om te voorkomen dat achteruit insteken nodig is, zal de expeditieruimte worden aangereden via de doorgang tussen de panden Molenstraat 8 en 10 over het terrein van de naastgelegen Meelfa-briek. Afrijden zal wel via de parallelweg van de Appelaarsedijk gebeuren.

De klusmarkt zal naar verwachting een extra verkeersproductie genereren van circa 1.000 mvt/etmaal (2,5 ritten per parkeerplaats per uur). Het tankstation zal per pomp circa 75 gebruikers per dag hebben, wat neerkomt op circa 150 motorvoertuigbewegingen per etmaal per pomp. Met de realisatie van 4 pompen zal de extra verkeersintensiteit circa 600 motorvoer-tuigbewegingen per etmaal bedragen. De capaciteit van de omliggende wegen is voldoende om deze extra intensiteiten te kunnen verwerken.

Als parkeerkental wordt bij een doe-het-zelfzaak/bouwmarkt uitgegaan van 2,2 parkeerplaats per 100 m² bvo*¹⁾. Het bouwplan voor de klusmarkt en productgroep dier en tuin omvat een me-trage van circa 2.200 m² bvo, hetgeen neerkomt op een parkeerbehoefte van circa 48 parkeer-plaatsen.

Om te komen tot het toereikend aantal parkeerplaatsen bij de klusmarkt met brandstofverkoop-punt, is gezocht naar mogelijkheden om de ruimte uit het ontwerp zo efficiënt mogelijk te benut-ten. Op grond van de kentallen uit het ASVV 2004²⁾ wordt hiervoor 6 m als manoeuvreerruimte tussen de parkeerplaatsen aanbevolen. De haaksparkeerplaatsen zelf dienen een afmeting te hebben van 5 m diepte en 2,5 m breedte. Uitgaande van deze maten kunnen op het huidige parkeerterrein 29 parkeerplaatsen worden gerealiseerd (zie figuur 4).

Aanvullend hierop zullen in de berm tussen de parallelweg en de Appelaarsedijk 14 haakse parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Omdat de huidige parallelweg te weinig manoeuvreer-ruimte biedt om de parkeervakken in/uit te draaien, zal deze ter plaatse van de haakse parkeer-vakken worden verbreed van circa 3 naar 6 m. Van belang is verder dat de parkeerparkeer-vakken min of meer horizontaal dienen te liggen (geen groter afschot dan 5%). Om dit te bewerkstelligen, zal het noodzakelijk zijn om in de dijk een damwand te slaan. Als de Appelaarsdijk een waterke-rende functie heeft, dient dit in overleg met het Hoogheemraadschap plaats te vinden.

Ten oosten en ten zuiden van het gebouw zullen in totaal 5 parkeerplaatsen worden gereali-seerd. 2 langsparkeerplaatsen aan de oostkant tegen het gebouw kunnen worden gebruikt ten behoeve van de directie. Het personeel kan gebruikmaken van 3 parkeerplaatsen in de zuid-oosthoek van het terrein. Deze langsparkeerplaatsen dient een lengte te hebben van 6 m en een breedte van respectievelijk 2,25 en 2,5 m.

Totaal bedraagt de beschikbare capaciteit 48 parkeerplaatsen en wordt voldaan aan de par-keerbehoefte die op basis van kengetallen voor klusmarkt is bepaald.

1) Bron: ASVV 1996 (ASVV 2004 geeft geen specifieke vermelding bouwmarkt/doe-het-zelf).

2) ASVV: Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom, CROW 2004.

Adviesbureau RBOI

Rotterdam / Middelburg 264.11276.00

Adviesbureau RBOI

Rotterdam / Middelburg 264.11276.00

4. Onderzoek

4.1. Inleiding

In relatie tot de beoogde vestiging van een klusmarkt/doe-het-zelf-zaak annex verkooppunt voor motorbrandstoffen is het noodzakelijk in beeld te brengen wat de effecten hiervan zijn voor een aantal relevante beleidsterreinen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de uitkomsten van onder-zoek inzake de bodem- en grondwaterkwaliteit, de waterhuishouding, kabels en leidingen, ex-terne veiligheid en ecologie.

4.2. Bodemkwaliteit

Volgens artikel 9 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dienen burgemeester en wethou-ders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek te verrichten naar de kwaliteit van de bodemgesteldheid in het plangebied. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

In 2002 is onderzoek verricht naar de bodemkwaliteit in het plangebied. In dit onderzoek is vastgesteld dat de interventiewaarde van zware metalen (met name koper, lood, nikkel en zink in de grond) en PAK's wordt overschreden in een bodemvolume van meer dan 25 m³. In termen van de Wet bodembescherming is er sprake van een ernstige verontreiniging.

In hun besluit van 23 oktober 2002 hebben Gedeputeerde Staten bepaald dat er geen sprake is van een urgente situatie en dat met de sanering van de bodem moet worden begonnen voor 2006. Het saneringsplan voorziet in het ophogen van het terrein ten behoeve van de bouw van de klusmarkt en het aanleggen van een parkeerterrein en het aanbrengen van een leeflaag ter verhoging van het maaiveld welke voldoet aan de bodemgebruikswaarden behorende bij de gebruiksvorm bebouwing en verharding. Gedeputeerde Staten stemmen in met het sanerings-plan.

4.3. Waterhuishouding

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Op het plangebied zelf is geen open water aanwezig. Na afbraak van de bestaande bedrijfsgebouwen en realisatie van de be-oogde klusmarkt (inclusief parkeervoorzieningen) blijft het aandeel verhard oppervlak groot, maar neemt niet structureel toe. Daarom zijn er geen negatieve effecten op het watersysteem te verwachten. Realiseren van water in het plangebied is praktisch niet uitvoerbaar doordat het plangebied niet aan het watersysteem grenst. Hierdoor kan niet worden aangesloten op het watersysteem.

Uitgangspunt bij de nieuwbouw is de aanleg van een verbeterd gescheiden rioleringstelsel.

Hemelwater van verharding (dakoppervlak en bestrating) wordt met een regenwaterriool in zui-delijke richting afgevoerd naar de daar aanwezige watergang langs de Appelaarsedijk. Om ver-ontreiniging van het hemelwater te voorkomen wordt gebruikgemaakt van duurzame, niet-uit-loogbare, bouwmaterialen. Inmiddels is het (voorontwerp)bestemmingsplan voor nader overleg toegezonden aan de waterbeheerders.