Vraag nr. 21
van 4 november 2003
van de heer CARL DECALUWE Verkoop sociale woningen – Evaluatie
In opvolging van mijn schriftelijke vraag nr. 18 van 21 november 2002, zou ik de minister graag volgen-de vragen stellen (Bulletin van Vragen en A n t-woorden nr. 7 van 17 januari 2003, blz. 1364). 1. Kan de minister een overzicht geven van het
aantal huurwoningen dat aan zittende huurders werd verkocht in 2002, en dit opgesplitst per er-kende vennootschap en per provincie ?
Op welke manier werd de prijs bepaald ? 2. Kan de minister eveneens een overzicht geven
van de verkregen opbrengsten van 2002 per er-kende vennootschap ?
Hoeveel nieuwe woningen werden met deze middelen aangeschaft, en dit per erkende ven-nootschap en per provincie ?
3. Welke invloed kan de massale verkoop van so-ciale huurwoningen hebben op de huurinkom-sten van een erkende vennootschap ?
Antwoord
1. Overzicht van het aantal aan zittende huurders verkochte sociale huurwoningen per sociale-huisvestingsmaatschappij (S H M) en per provin-cie (werkjaar 2002)
1.1 Aantal verkochte sociale woningen per shm :
SHM Aantal verkochte woningen Verkoopopbrengst
101 De Ideale Woning 6 510.660,66 euro
105 Onze Woning 2 161.313,56 euro
1155 Geelse Bouwmaatschappij 16 1.182.645,52 euro
117 Eigen Haard 1 75.986,00 euro
121 Mechelse Goedkope Woning 9 510.972,20 euro
126 Sociale Bouwmaatschappij Schelle 1 46.000,00 euro
131 De Voorkempen HE 1 84.283,80 euro
2228 Providentia 2 171.092,88 euro
235 Huisvesting Zennevallei – Halle 7 532.959,79 euro
261 Huisvesting Tienen 1 13.718,25 euro
263 Inter-Vilvoordse Maatschappij voor de 8 329.712,66 euro
Huisvesting
306 Het Lindenhof 1 114.031,02 euro
310 Interbrugse Maatschappij voor de 8 601.172,89 euro
Huisvesting
315 ’t Heist Best 1 82.500,00
320 Ons Onderdak 1 66.931,25 euro
323 Goedkope Woning 1 72.880,70 euro
328 Ons Dorp 4 247.117,76 euro
332 De Oostendse Haard 1 52.260,00 euro
333 De Mandel 1 74.739,90 euro
338 Tieltse Bouwmaatschappij 1 88.491,00 euro
339 Veurnse Bouwmaatschappij 1 93.424,87 euro
341 Helpt Elkander 1 88.498,00 euro
407 Dendermondse Volkswoningen 1 71.750,30 euro
SHM Aantal verkochte woningen Verkoopopbrengst
418 Huisvesting Scheldevallei 1 60.151,00 euro
420 SHM Denderstreek 2 187.960,00 euro
422 Tuinwijk 1 74.739,90 euro
428 De Nieuwe Haard 1 54.809,26 euro
700 Kantonnale Bouwmaatschappij van 17 974.055,52 euro
Beringen voor Huisvesting
7015 Maaslands Huis 4 175.418,94 euro
703 Nieuw Dak 25 1.923.685,49 euro
7055 Limburgs Tehuis 1 93.704,00 euro
7064 Kempisch Tehuis 6 456.088,37 euro
707 Ons Dak 1 87.184,00 euro
709 Nieuw Sint-Truiden 2 127.057,83 euro
1.2. Aantal verkochte sociale huurwoningen per provincie :
Provincie Aantal verkochte woningen Verkoopopbrengst
Antwerpen 36 2.571.861,74 euro
Vlaams-Brabant 15 1.047.483,58 euro
West-Vlaanderen 21 1.582.047,39 euro
Oost-Vlaanderen 8 622.935,92 euro
Limburg 56 3.837.194,15 euro
Hieruit blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs ligt tussen 68.000 en 75.000 euro.
De verkoopprijs werd in principe als volgt be-paald : men vertrekt vanuit een vergelijking tus-sen enerzijds de geactualiseerde waarde van de woning en anderzijds de raming van de ontvan-ger der registratie of van de commissaris van het Comité tot A a n k o o p. De prijs mag daarbij normaliter nooit lager zijn dan het hoogste van beide genoemde bedragen. Het verschil tussen het bovengenoemde hoogste bedrag en de ef-fectieve verkoopprijs mag echter (behoudens omstandig gemotiveerde uitzondering) niet hoger zijn dan 15 % (= potentiële winstmarge). In (andere) uitzonderlijke gevallen (en even-eens mits voldoende motivatie) kan worden verkocht aan een prijs die lager is dan de geac-tualiseerde waarde, maar dan moet er wel ver-kocht worden aan een prijs die minstens gelijk is aan de schattingswaarde.
2. Voor de opbrengsten : zie derde kolom van bo-venstaande tabellen.
Het is niet mogelijk op dit ogenblik een correct beeld te geven van het aantal nieuwe woningen
dat met deze middelen werd aangeschaft. Vo o r-eerst zou het wel om een zeer snelle herinveste-ring moeten gaan : verkoopopbrengsten uit 2002 in datzelfde jaar reeds herinvesteren in nieuw-b o u w. Ik herinner er in deze context aan dat in het zogenaamde overdrachtenbesluit van de Vlaamse regering van 11 mei 1999 (bijlage III, artikel 6) nu slechts sprake is van een herinves-teringsplicht van de opbrengsten binnen een pe-riode van vijf jaar.
Verkoopopbrengsten worden bovendien ook in-gezet voor andere verrichtingen dan nieuw-b o u w, met name voor de verwerving van gron-den en voor de renovatie van het eigen patrimo-nium van de SHM's.
In het nieuwe ontwerpbesluit tot wijziging van genoemd besluit zijn wel (nog) striktere regels ter opvolging (door de VHM) van de herinves-teringen ingeschreven en moeten die investerin-g e n , weliswaar de bouwstart, reeds plaatsvinden binnen een periode van drie jaar.
3. Invloed van een massale verkoop van sociale huurwoningen op huurinkomsten van een socia-lehuisvestingsmaatschappij.
In de eerste plaats is het de vraag of er wel mas-saal zal worden aangekocht. Indien dat toch zou g e b e u r e n , zullen die inkomsten natuurlijk sterk d a l e n , zeker wanneer men er niet in zou slagen met de verkoopopbrengsten het patrimonium op een adequate wijze te herstellen. Dat laatste zal echter, zoals reeds gesteld, strikt opgevolgd worden en verder tijdig aan een evaluatie on-derworpen worden. De verkoopsopbrengsten zullen op de rekening-courant van de SHM bij de VHM geboekt worden en een creditrente van 2,5 % opbrengen en aldus tijdelijk een deel van de gederfde huuropbrengst compenseren. Verwacht wordt wel dat vooral de sociale huur-ders met een relatief hoog inkomen geïnteres-seerd zullen zijn in de aankoop van de woning die zij huren (cfr. ook de nodige solvabiliteit voor het verkrijgen van een hypothecaire le-n i le-n g ) . Als deze voorole-nderstellile-ng klopt, z u l l e le-n het dus wel de hogere huurinkomsten zijn die w e g v a l l e n , waardoor de totale huuropbrengst zal dalen. Ook die hogere huurinkomsten moe-ten echter opnieuw in het leven geroepen wor-den door de tegenbeweging van het tijdig en nauwgezet opgevolgd herinvesteren. Ook een eventuele verhoging van de inkomensgrenzen kan een instroom van huurders die hogere huren betalen, met zich mee brengen.
