4. De Arubaanse vastgoedmarkt
4.8. Woningmarkt Aruba
4.8.1. Algemeen.
Van alle vastgoedsegmenten wordt de woningmarkt het meest gevolgd. De woningmarkt speelt een cruciale rol in de huisvesting van de bevolking. Voorts is de “eigen” woning een persoonlijke bron van vermogensvorming. De huizenmarkt in Aruba is tweeledig te weten:
enerzijds de primaire markt in het kader van huisvesting van de (beroeps)bevolking en anderzijds de secundaire markt voor de zogenaamde tweede woning van vermogende particulieren uit het buitenland.
Op grond van Census 2000 (i.s.m. CBS) is inzicht verkregen in verschillende kenmerken van de woningvoorraad. Op basis van Census 2000 zijn enkele constateringen gedaan over groei (veelal regio Noord), ouderdom (1/3 jonger dan 10 jaar), voorraad (2/3 eigendom; 1/3 huur), eigendomsverhouding (> 1/3 op eigendomsgrond) en huurmarkt (86% in private sector).
Met betrekking tot het aanbod van woningen bevat het ROP de volgende constatering “Er zijn geen recente woningmarkt analyses in Aruba beschikbaar waarmee de bepaling van de woningbehoefte naar omvang en samenstelling kan worden uitgevoerd”. Op basis van veronderstellingen uit het verleden heeft men in het ROP modelmatig de behoefte voor de toekomst ingeschat. Onderstaand de trends / maatschappelijke behoeften met betrekking tot huisvesting [DIP, 2009]:
- Bevolkingsgroei ca 1,5% per jaar.
- Groei van huishoudens is groter dan bevolkingsgroei.
- Benodigde nieuwe woningen 700 à 900 op jaarbasis.
- Belangrijk element van Arubaanse wooncultuur is een eigen woning op een ruim perceel.
- Vergrijzing leidt tot toenemende behoefte aan wonen met zorg.
- Laatste jaren (nog voor de crisis) kromp het koopaanbod van woningen met 1/5 en prijzen stegen met 5% tot 20%.
- De komende 10 jaar moeten er meer huurwoningen (< 100m2) komen om aan de vraag te voldoen (55% van de bouwopgave ligt daarmee in de huursector).
- Er is een markt voor stedelijk gestapeld wonen in appartementsgebouwen.
Naast de bouw door aanneembedrijven bestaat een deel van de bouwproductie uit zelfbouw.
Fundacion Cas pa Comunidad Arubano (FCCA) is een op Aruba actieve woningstichting met als doel ”de schaarste van sociale woningbouw te verhelpen en de Arubaanse families een adequate woning aan te bieden, speciaal aan degenen met minder financiële draagkracht”.
FCCA faciliteert een groot gedeelte van de zelfbouw. De activiteiten van deze zelfbouw vallen, in ieder geval, buiten de scope van het beleggingssegment.
Het voert te ver voor dit onderzoek om de gehele woningmarkt in de beschouwing te betrekken. Het is wel goed om bepaalde trends te kunnen doorgronden teneinde te kunnen inspelen op de behoefte van de doelgroep(en). Naast de primaire behoefte vanuit de lokale bevolking is er vanuit het buitenland een grote vraag naar (tijdelijk) verblijf. Populaire asset classes zijn hier de (2e) woning/villa dan wel condominium. Uit het oogpunt van de mogelijke activiteiten van een vastgoedfonds zijn de volgende typen met name interessant:
- Housing: Verkavelingspan voor de lokale bevolking dan wel (mogelijk) tijdelijk verblijf.
Het gaat hierbij in principe om de verkoop van woningen, waarbij huur een (al dan niet tijdelijk) alternatief kan zijn.
- Resorts/condo’s: Luxe verblijf met als doelgroep “second home owners” al dan niet uit het buitenland. In principe bestemd voor de verkoop, waarbij (tijdelijke) verhuur voor de kopers een aanvullende bron van inkomen (rendement) kan zijn.
4.8.2. Woninggebruikers.
Housing:
Er zijn verschillende segmenten elk met een eigen vraag:
- Laag segment : ongeveer $ 50.000,-- tot $ 115.000,--.
- Midden segment : ongeveer $ 115.000,-- tot $ 400.000,--.
- Hoger segment : ongeveer vanaf $ 400.000,--.
Deze woningen betreffen met name de primaire koopwoningbehoefte voor de lokale (beroeps) bevolking. Hoe duurder het segment hoe meer participatie er is vanuit het buitenland ter zake de aanschaf van de 2e woning. Tweede woningen kunnen in de tussenliggende periode kunnen worden verhuurd voor tijdelijke bewoning aan bijvoorbeeld expats.
Resorts/condo’s:
Kopers zijn met name buitenlandse particulieren afkomstig uit Noord Amerika (m.n. US), Zuid Amerika (m.n. Venezuela) en Europa (m.n. Nederlanders, Engelsen en Duitsers). De units worden aangewend als 2e (vakantie)verblijf. Partijen zullen deze woningen mede aankopen teneinde rendement te kunnen realiseren uit bijv. “short stay” verhuur aan toeristen.
4.8.3. Mismatch.
De woningmarkt is duidelijk minder ingezakt dan in landen zoals de VS. Belangrijke risico mitiganten bij woningbouwprojecten is de schaarsheid en het kunnen faseren van projecten.
Door temporisering kan tussentijdse (bij)sturing plaatsvinden.
Housing:
- Zoals hiervoor is geconstateerd is er een tekort aan nieuwe woningen met name in het lagere en onderste deel van het midden segment. De bouwproductie op een eiland als Aruba is beperkt. Aruba telt zo’n 35.000 tot 40.000 woningen. Historisch is aangetoond dat de bouwcapaciteit ca 700 woningen per jaar bedraagt.
- In het kader van het onderzoek wordt met name gefocust op verkavelingsplannen. Op grond van de LRO mag verkaveling uitsluitend geschieden op grond van een door de Minister goedgekeurd verkavelingsplan. Dergelijke plannen betreffen met name door particuliere partijen aangekochte eigendomsgronden. Deze gronden zijn op Aruba schaars.
- Er is een redelijke bestaand aanbod. Op www.casnan-real-estate-aruba.com is een groot deel van het aanbod zichtbaar. Bestaande woningen voldoen niet altijd aan de huidige vraag. Het aanbod kan min of meer verouderd zijn en ligt soms op minder aansprekende locaties.
- Voorts is het (met name) voor de lokale bevolking vaak lastig om een passende financieren te verkrijgen. De rentetarieven op Aruba liggen zijn hoog en het financieringsbeleid is conservatief (zie § 5.2.1.). De koopkracht van de doorsnee lokale bevolking is beperkt.
Resorts/condo’s:
- De meeste projectkavels zijn inmiddels uitgegeven. Locatie is bij dergelijke projecten uitermate belangrijk, liefst “sea view” en/of “golf course”. Geschikte locaties zijn schaars.
Het is de afgelopen periode heel snel gegaan. Het Land Aruba heeft, net zoals bij hotels, bij besluit van 10 juni 2008 een moratorium afgekondigd op de bouw van condominium projecten. Als gevolg van de marktomstandigheden is er thans ook verminderde belangstelling. Men doet (waar mogelijk) met de ontwikkeling een stap op de plaats.
- Het beheer (property management) is (soms) een lastig item. De projectontwikkelaar doet dit vaak zelf maar heeft niet altijd de nodige know how en expertise, waardoor de
geprognosticeerde rendementen voor de kopers niet altijd worden gehaald.
4.8.4. Inventarisatie.
Zoals het ROP vermeld zijn er geen recente woningmarktanalyses beschikbaar. Via www.arubarealestateguide.com kan een aardig beeld worden gekregen van de aanwezige projecten. Er zijn diverse verkavelingsplannen, resorts en condo projecten in ontwikkeling.
Uit informatie van 2008 [vertrouwelijke bron] kan geconcludeerd worden dat er nog
behoorlijk wat ontwikkelingen op de tekentafel liggen dan wel in ontwikkelingsfase zijn. De pijplijn van projecten vanaf dat jaar voor de komende periode bedraagt va $ 900 mln (dit is wel inclusief hotels), waarvan $ 110 mln in 2009 en 165 mln in 2010. Het is niet ondenkbaar dat in de huidige situatie er vertraging / uitstel van planvorming zal plaatsvinden.
4.8.5. Eenvoudige kengetallen.
Bouwkosten van een eenvoudige woning start op $ 1.000,--/m2 en kan tot in het duurdere segment oplopen tot $ 2.500,--/m2. Het investeringsvolume bij resorts/condo projecten is vaak aardig groot. De prijzen van units zijn afhankelijk van de ligging en grootte. Aanvang ca
$ 300.000,-- tot > $ 1.000.000,-- voor bijvoorbeeld penthouses met zeezicht. Het volume bij housing is kleiner. Projecten zijn eenvoudiger en vanuit risico-oogpunt makkelijker
beheersbaar. Prijzen kunnen in principe alle segmenten van de woningmarkt doorlopen.
Volgens www.globalpropertyguide.nl bedraagt de gemiddelde prijs van een koopwoning van 150m2 - $ 256.352,-- (250m2 - $ 310.750,--).
4.8.6. Conclusie woningen als beleggingscategorie.
Op de primaire markt (lokaal) overtreft de vraag het aanbod.
De secundaire markt (2e huizen) is de laatste jaren explosief gegroeid.
Het land Aruba heeft een moratorium afgekondigd voor nieuwe condominium projecten.
Woningbouw is door de mismatch interessant, ook in het luxe(re) segment, waarbij kwaliteit en locatie belangrijk zijn.
Men dient rekening te houden dat de economische omstandigheden (overall) een negatieve invloed hebben op de vraagzijde.
Aandacht voor specifieke thema’s zoals vergrijzing en zorg.
Locatie is bij woningprojecten extreem belangrijk. Met name de regio Noord is erg gewild.
Projectgronden op Aruba zijn schaars en dat levert interessante opportunities op. De woning categorie biedt mogelijkheden voor een vastgoedfonds. Men zal (zo nodig) dan wel bereid moeten zijn de ontwikkelingsactiviteiten en uitponding ter hand te nemen. Eventuele extra realisatierisico’s worden in dat kader hierna (§ 5.5) toegelicht. Met de verkoop van woningen lijken lucratieve rendementen te kunnen worden gerealiseerd. De lage dollarkoers kan voor Europeanen een stimulans zijn om een woning(kavel) aan te schaffen. Verhuur kan een tijdelijke stagnatie in verkoop opvangen en levert een goede bijdrage aan het resultaat.
4.9. Samenvatting.
In dit hoofdstuk is de vastgoedmarkt van Aruba geïnventariseerd aan de hand van de sectoren, kantoren, winkels, bedrijfsruimte, hotels en woningen. Het doel hiervan is enkel te analyseren welke sectoren (mogelijk) interessant zijn om in te beleggen. Er is daarbij vanuit het regulier beleggingsbeleid van een vastgoedfonds geconcentreerd op de grotere investeringsvolumes.
Bij het in kaart brengen van de vastgoedmarkt is de onderzoeker geconfronteerd met een informatiehiaat. Achtergrond van dit hiaat is dat er (nog) geen sprake is van een volwassen markt. De research middelen op een klein eiland als Aruba zijn beperkt. Vanuit
concurrentieoverwegingen is men terughoudend om informatie prijs te geven. Er zijn geen overkoepelende organisaties die kennisontwikkeling stimuleren. Opvallend is dat
“commercieel vastgoed” in de makelaardij geen separate discipline is. Er is thans geen trigger en prioriteit om de informatiekloof te overbruggen. Vanwege het hiaat is de analyse mede te beschouwen als een persoonlijke zienswijze en interpretatie van de onderzoeker.
Aruba heeft sinds kort een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP). Aanvullende research op het gebied van de (dynamiek in de) vastgoedmarkt zal vastgoedpartijen en beleidsmakers kunnen helpen om zich voor te bereiden op de toekomst.
In het schema zijn de vastgoedsectoren samengevat. In de kolom “interessant” is, in zijn algemeenheid, indicatief gekwalificeerd of een bepaalde “asset class” opportunities voor een fonds kan opleveren (“+” is interessant en “-/-“ is minder interessant). Indien een class een -/- heeft betekent dat niet dat zich incidenteel geen kansen kunnen voordoen (cherry picking).
Soort Categorie Nadere omschrijving
Interes-sant
Verantwoording Kantoor Aruba heeft een beperkte differentiatie in
kantoordiensten. Markt is met name eigenaar-/gebruikersmarkt. Dominante gebruikers zijn overheid, bank- en financiële dienstverlening.
-/- Aanbod > vraag.
Beperkte marktdynamiek.
Sterke huurders zijn schaars
Mogelijkheden voor sale&lease back.
Winkel Toerisme is een belangrijke driver van de sector. Er zijn de laatste jaren veel (grootschalige) ontwikkelingen geweest, welke een kannibaliserend effect kunnen hebben. Door huidige stagnatie van de economie wordt het spannend.
+/- Aanbod > vraag.
Prime centra hebben goede positie.
Aandacht voor gevolgen van
uitbreiding winkel areaal.
Prime centra lijken mogelijkheden te bieden voor vastgoedfonds.
Bedrijfs-ruimte
Diverse sectoren zoals industrieel en freezone activiteiten vallen vanwege de stringentere regelgeving buiten de beleggers interesse.
Overigens is sprake van versnippering van locaties met dito kwaliteit.
-/- Beperkte marktdynamiek.
Sterke huurders zijn schaars
M.n. eigenaar/gebruikersmarkt.
Cherry picking m.b.t. opportunities.
Hotel Aruba heeft een volwassen hotelbranche.
Vanwege specialisme buiten de scope.
p.m. Overlaten aan specialistische vastgoedfondsen.
Vastgoed markt
Wonin- gen
Op de primaire (lokale) markt overtreft de vraag het aanbod. De secundaire markt (2e woning) is de laatste jaren gekenmerkt door explosieve groei. Er is een moratorium afgekondigd voor condo’s. Qua omvang en door insulair karakter blijft de markt qua omvang relatief beperkt.
+ Woningbouw is door mismatch van
vraag en aanbod (nog steeds)
interessant, ook in het luxere segment.
Uitponding van woningen, al dan niet
met tijdelijke verhuur, is lucratief.
Aandacht voor vergrijzing en zorg.
Locatie, locatie, locatie.
Een verkennende marktanalyse is in dit stadium toereikend om opportunities in bepaalde vastgoedsectoren te herkennen. Het doel van dit hoofdstuk in enkel om een “gevoel” bij de markt te krijgen. In de H.6 zal dit “gevoel” gespiegeld worden aan de markt.