Risicoperceptie

In de voorgaande hoofdstukken zijn de risico’s die van invloed zijn op vastgoedbeleggingen behandeld. Na een theoretische aanzet in § 2.5. zijn in de daarop volgende hoofdstukken de toepasselijke risico’s toegelicht en vergeleken met de Nederlandse situatie. In de

samenvattende paragrafen § 3.6, § 4.9 en § 5.7. zijn de risico’s telkens schematisch gecategoriseerd. Op basis van de enquête resultaten wordt in deze paragraaf de risico perceptie van de Nederlandse particuliere belegger (Groep 1.) en lokale partijen (Groep 2.) geïnventariseerd, waarbij aansluiting is gezocht bij de in de vorige hoofdstukken

geconstateerde risico’s. Een due diligence is van belang om inzicht te verschaffen in de kansen en bedreiging van een potentiële transactie. In deze paragraaf wordt behandeld:

Op welke wijze wordt de due diligence gestalte gegeven?

Welke risico’s zijn in het vastgoedproces het meest dominant aanwezig?

Wat zijn de effecten van de huidige (krediet)crisis op de vastgoedmarkt?

Due diligence:

Aan de geënquêteerden in Groep 1. is de volgende vraag voorgelegd: “Op welke wijze vindt uw haalbaarheidsonderzoek van een belegging / investering plaats?” Van de ondervraagden gaf 52% aan de due diligence “schriftelijk intern” uit te voeren. Voorts gaf 43% van de ondervraagden aan de beslissing te baseren op “gevoel / kennis” bij de markt. Opvallende uitkomst was dat slechts 4% te kennen gaf externe partijen bij de due diligence te betrekken.

Vervolgens is gevraagd op welke onderdelen in de due diligence de nadruk lag. In het

haalbaarheidonderzoek scoort “financieel” het zwaarst op de voet gevolgd door de onderdelen

“vastgoedmarkt” en “vastgoedobject”. De “juridische en fiscale” due diligence wordt minder relevant geacht. Analyse van de propositie op verdiencapaciteit is daarmee het meest relevant.

Het is de onderzoeker niet duidelijk op basis van welke veronderstellingen de vastgoedmarkt in de due diligence wordt betrokken. Vanwege het geconstateerde hiaat kan het bijna niet anders dan dat dit grotendeels gebaseerd is op een “gevoel” bij de markt.

Het spreekt voor zich dat afhankelijk van de omvang, structuur en complexiteit de behoefte en noodzaak aan externe deskundigheid toeneemt. Vastgoed is multidisciplinair, er zijn veel aandachtsgebieden waar partijen rekening mee moeten houden. Door een grondige analyse van alle relevante aspecten kunnen mogelijke risico’s worden gemitigeerd. Het spreekt voor zich, en wordt door de respondenten ook bevestigd, dat vanuit de zorgplicht van een

vastgoedbeleggingsfonds een schriftelijke externe verantwoording noodzakelijk wordt geacht.

Risicoanalyse:

Het doel van risicomanagement is om de risico’s optimaal te beheersen. Een algemene trend is de toenemende complexiteit van de transacties. De huidige marktomstandigheden vereisen een gedegen risicoanalyse. De diepgang in de analyse kan worden aangepast aan de specifieke risico’s die op dat moment het meeste aandacht behoeven. In de enquête is de weging van de risico’s aan de orde geweest. De geënquêteerden zijn naar hun mening gevraagd, welke risico’s het “zwaarst” wegen (100% is zeer groot risico aflopend tot 0% geen enkel risico).

Grafiek 6.5.

Weging van de vastgoed gerelateerde risico's.

54%

60%

53%

42%

39%

33%

56%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Verhuur (leegstand) Verkoop (exit) Realisatie (bouw) Financiering (bancair) Financieel (w.o. valuta /inflatie) Politiek (w.o. juridisch / fiscaal) Economisch (algemene economie)

PS: De enquête bevatte een vraag over de meest risicovolle fase van de belegging (aquisitie, beheer/realisatiefase of dispositie). Deze vraag had een enigszins afwijkende uitkomst van de resultaten in bovenstaand schema. Dit is onderzocht. Navraag bij verschillende respondenten leerde dat de terminologie in de vraagstelling niet goed is begrepen en tot verwarring heeft geleid. Deze vraag is derhalve buiten beschouwing gelaten.

Uit Grafiek 6.5. blijkt dat het verkooprisico (exit) met 60% gemiddeld het “zwaarst” wegende risico is gevolgd door het (economische) marktrisico met 56% en verhuurrisico van 54%. In

§ 6.5. is reeds aan de orde geweest dat “het tot stand brengen van transacties (exit) een ingewikkeld proces is”. In bovenstaande weging wordt deze constatering bevestigd. Voor wat betreft de woning(ontwikkel)branche wordt herhaaldelijk benadrukt dat een belangrijke factor in het verkooprisico is, de beperkingen voor kopers (zowel residence als non-residence) met betrekking tot het verkrijgen van een passende financiering. Door de crisis zijn de

voorwaarden nader aangescherpt. Vanwege gebrek aan diversificatie op de eilanden blijft het (economische) marktrisico aandacht behoeven. Deze risico’s zijn vaak nauwelijks te

beïnvloeden. Aan lokale marktpartijen is de vraag voorgelegd of er naar hun mening

voldoende vraag en aanbod in het investeringsvolume > $ 2,5 miljoen aanwezig is. 76% van de respondenten antwoordden dat er naar hun mening voldoende dynamiek aanwezig is. Het verhuurrisico van woningen wordt over het algemeen overzienbaar geacht. Voor wat betreft (grootschalig) commercieel vastgoed wordt geconstateerd dat kapitaalkrachtige huurders schaars zijn. Het verhuurrisico wordt voorts beïnvloed doordat er in diverse vastgoedsectoren sprake is van overaanbod (zie § 4.9.) Aandachtspunt bij het verhuurrisco is dat de

betalingsmoraliteit in sommige gevallen extra aandacht behoeft. Realisatierisico’s kunnen eveneens dominant aanwezig zijn. In § 5.5. zijn deze risico’s uitgebreid besproken. De omstandigheden van een SITE vereisen een relatief nauwkeurige planning en budgettering.

Respondenten benadrukken het belang van het contracteren van gerenommeerde aannemers en adviseurs.

Financierings- (42%), financiële (39%) en politieke (33%) risico’s hebben een lagere weging.

Financieringsrisico’s zijn hiervoor onder § 6.5 reeds toegelicht. Met betrekking tot de

financiële risico’s kan gesteld worden dat de inflatie op de eilanden vrij hoog is. Het positieve effect kan de waardehedge via indexeringen zijn. Het negatieve effect is dat inflatie een stevige aanslag geeft op de koopkracht voor de lokale bevolking. Uit interviews blijkt dat het valutarisico doorgaans niet wordt afgedekt. Er is veelal sprake van een (min of meer)

constante stroom van projecten waardoor met valutarisico’s kan worden geschoven. Politieke risico’s worden door stabiliteit van de omgeving overzienbaar geacht. Met name de lokale partijen beoordelen dit risico als laag met een weging van 26% (t.o.v. 40% Groep 1.).

Crisis op de (financiële) markten:

De crisis op de financiële markten en de gevolgen voor Aruba zijn besproken in § 3.5. Voor het onderzoek is er een directe relevantie vanwege de verminderde investeringsbereidheid in vastgoed, hetwelk zijn invloed zal hebben op de (bouw)activiteiten van bestaande en

toekomstige vastgoedprojecten. De vraag naar vastgoed heeft immers een sterke correlatie met de economische ontwikkeling. Aan Groepen 1. en 2. zijn de volgende vragen voorgelegd:

“Hoe ziet u de effecten van de kredietcrisis op de vastgoedbranche op de eilanden?”

Grotere daling dan gemiddeld wereldwijd 6%

Gelijke daling dan gemiddeld wereldwijd 8%

Kleinere daling dan gemiddeld wereldwijd 81%

Geen mening 4%

“Hoeveel is naar uw mening de waardedaling op de vastgoedmarkt op de eilanden als gevolg van de kredietcrisis tot op heden ongeveer geweest?”

Geen waardedaling 15%

0 – 5% 27%

5 – 10% 35%

10 – 15% 15%

15 – 20% 6%

20 – 25% 2%

Waardedaling > 25% 0%

In H.3. zijn de kenmerken van een SITE (zoals de A-B-C eilanden) besproken. Implicatie van SITE’s is kwetsbaarheid. SITE’s worden verondersteld minder bestand te zijn tegen externe schokken vanwege de beperkte diversificatie. Bij crisissituaties worden SITE’s als de eerste slachtoffers beschouwd. Uit het vorenstaande blijkt dat de respondenten een andere visie is toegedaan met betrekking tot de volatiliteit op de vastgoedmarkt als gevolg van de huidige crisis. Maar liefst 81% van de respondenten heeft de inschatting dat de daling op de vastgoedmarkt op de eilanden lager is dan gemiddeld wereldwijd. De opinie van de

respondenten is tevens gevraagd naar het “landenrisico” van de eilanden met betrekking tot de vastgoedbranche in vergelijking met de grootste handelspartners. De respons was als volgt:

t.o.v. Verenigde Staten (gelijk risico), t.o.v. Nederland (groter risico), t.o.v. Venezuela (kleiner risico) en t.o.v. andere Caribische eilanden (kleiner risico). De redenen die dit ondersteunen zijn de schaarste op de vastgoedmarkt op de eilanden. Een respondent licht toe

“Locatie is en blijft evident en is belangrijker dan de prijs”. Men is overtuigd van de

waardevastheid van goede locaties, ook in tijden van crisis. Voorts waarborgt de positie van de eilanden in het Koninkrijk der Nederlanden een evenwichtig en stabiel investeringskader.

De schatting van 77% van de respondenten is dat (per Mei/Juni 2009) de waardedaling op de vastgoedmarkt kleiner was dan 10%.

Respondenten geven aan dat de impact van de crisis op de vastgoedmarkt per eiland verschilt.

De meningen zijn wel verdeeld welk eiland (relatief) het zwaarst is getroffen. Enerzijds wordt gesteld dat Curaçao minder zwaar is getroffen dan Aruba vanwege heft feit dat de economie een meer gediversifieerd karakter heeft. Door de grotere Europese oriëntatie kan het verlies van Amerikaans toerisme beter worden gecompenseerd. Anderzijds wordt vermeld dat Aruba minder is geaffecteerd dan Curaçao omdat de “repeated guests” in de time share hotels zorgen voor een voldoende basis van de inkomstenstroom. Voorts werd de startpositie van Aruba (van vóór de crisis) als “gezonder” gekwalificeerd. Unanimiteit is er over de positie van Bonaire. “Bonaire is booming”. Reden hiervoor is de toenemende (Nederlandse)

belangstelling als gevolg van de toekomstige constitutionele wijzigingen, waarbij Bonaire de status van “bijzondere” Nederlandse gemeente zal verkrijgen (zie § 1.2.). In totaal verwacht 77% van de respondenten dat de staatkundige wijzigingen een positief effect zullen hebben op het investeringsbeleid op de eilanden. Nuancering hierbij is dat Aruba reeds een Status Aparte bezat, waardoor voor Aruba op dat gebied eigenlijk niets wijzigt. Het merendeel van de respondenten schat in dat marktherstel op de eilanden zal intreden in de (2^e) helft van 2010.