7. Conclusies, overwegingen en aanbevelingen
7.2. Beantwoording van de vraagstelling
Subvraag A.:
Wat zijn de relevante karakteristieken van een vastgoedbelegging?
Centraal staat de positionering van een vastgoedbelegging met specifieke (geografische) eigenschappen.
Relevantie:
Door indirect beleggen in vastgoed kan men, m.n. bij een internationale belegging, tegen relatief lage kostprijs profiteren van specifieke kennis en expertise van lokale partijen.
Internationale spreiding kan diversificatievoordelen opleveren.
Internationaal beleggen impliceert, naast de gebruikelijke risico’s, een landenrisico.
Een hoger (landen)risico is geoorloofd, mits er een passend rendement tegenover staat.
Standaardisatie van risico-/rendementprofielen (managementstijlen) bevordert transparantie en daarmee de investeringsbeslissing.
Conclusie:
Een vastgoedbelegging op Aruba heeft, wegens afwijkende omstandigheden, voor de Nederlandse vastgoedbelegger een internationaal karakter (met alle gevolgen van dien).
Bij minder volwassen markten (zoals Aruba) lijkt (vooralsnog) de classificatie
“opportunity” (hoog risico / hoog rendement) het meest voor de hand liggend.
Subvraag B.:
Wat zijn de karakteristieken van een kleine open markt economie en wat zijn de implicaties daarvan voor Aruba?
“Small Island Tourism Economies (SITE) are developing countries with small populations, narrow productive capacities, and a consistent inflow of Foreign Direct Investment in order tot facilitate economic growth” [Shareef, 2004].
Relevantie:
Aruba is een Small Island Tourism Economy (SITE).
De implicatie van een dergelijke marktvorm (SITE) betekent “kwetsbaarheid”.
De kwetsbaarheid is terug te voeren op beperkte mogelijkheden tot diversificatie.
Omdat de vastgoedmarkt faciliterend is voor economische activiteiten (sterke correlatie) zal de kwetsbaarheid / beperkte diversificatie gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt dynamiek. Belangrijk is de manier waarop.
Kenmerk van een SITE is onder meer de economische afhankelijkheid van het buitenland (voor Aruba met name de VS). Dit werkt dus door in de vastgoedmarkt.
Conclusie:
Het landenrisico van Aruba is, als gevolg van de kenmerken van een SITE, verhoogd.
De kwetsbaarheid van Aruba is direct verbonden met de afhankelijkheid van de sector toerisme.
Dit verhoogd risico zal “in theorie” moeten resulteren in een hoger rendement.
De VS, als belangrijkste handelspartner, heeft zwaar te leiden onder de huidige financiële crisis. Gevolg voor Aruba: dalende tendensen!
Subvraag C.:
Hoe is de situatie op de vastgoedmarkt in Aruba?
Relevantie:
In hoeverre is de vastgoedmarkt (voor een buitenstaander) “transparant” en “volwassen”
genoeg om beleggingsbeslissingen op te funderen.
Identificeren van vastgoed (sectoren) dat als geschikt “fondsmateriaal” kwalificeert.
Conclusie:
Op de vastgoedmarkt wordt een informatiehiaat geconstateerd. Er zijn geen gepubliceerde gegevens (voorraad, vraag en aanbod) voorhanden dan wel toegankelijk, waardoor
beslissingen noodzakelijkerwijs (mede) lijken te zijn gebaseerd op de “intuïtieve”
methode.
Insourcing van lokale expertise is hierdoor noodzakelijk.
Het spreekt voor zich dat de vastgoedmarkt te leiden heeft onder de huidige crisis.
Enige terughoudendheid bij commercieel vastgoed (kantoren, winkels en bedrijfsruimte) als fondsmateriaal (m.n. cherry picking). Beperkte dynamiek a.g.v. SITE-eigenschappen.
De woningmarkt biedt interessante mogelijkheden voor een vastgoedfonds. Naast de lokale markt is er grote interesse uit het buitenland (2de huis eigenaren), waardoor
dynamiek toeneemt. Vanuit de eurozone geeft de lage dollar een stimulans met betrekking tot de aanschaf van een 2de woning. Zowel verkoop (uitponding) als verhuur (short en long stay) biedt opportunities. Locatie en kwaliteit is en blijft extreem belangrijk.
Subvraag D.:
Wat zijn de overige (specifieke) risico’s van vastgoedbeleggingen op Aruba?
Overige risico’s van een vastgoedbelegging zijn onderhevig aan interne factoren en externe factoren. Interne factoren (zoals gegoedheid huurder, expiratie rentroll, technische staat van het object, courantheid van het vastgoed) hebben betrekking op een specifieke vastgoed propositie en dienen beoordeeld te worden op basis van de omstandigheden van de casus zelf.
Externe factoren, financieel, juridische, fiscaal en governance, zijn lastiger te kwalificeren.
Relevantie:
Inzicht in (overige) risico factoren is van belang om een oordeel te vormen over de haalbaarheid van een fondsbelegging.
Door een gedegen (externe) due diligence kunnen risico’s worden gemitigeerd. De due diligence moet mede zijn afgestemd op de persoonlijke situatie van de belegger.
Conclusie:
Er zijn in de basis diverse factoren die Aruba (voldoende) aantrekkelijk maken, zoals:
Een solide financiële situatie met als basis een stringent financieel systeem en dito valutabeleid, waarbij als aandachtspunt de beperkte concurrentie op de bancaire markt.
Een gedegen juridische en fiscale structuur, welke (mede) op basis van het
concordantiebeginsel vele gelijkenissen vertoont met Nederland. Vanuit fiscale optiek is de situatie voor elke belegger weer anders.
Verhoogde realisatierisico’s vanwege het insulaire karakter, welke een nauwkeurige planning, inzet van arbeid en kapitaal vereist.
(Relatief) verantwoorde “governance matters” als onderdeel van het Koninkrijk.
Gesteld kan worden dat in het algemeen het risico hoger is dan bij een Nederlandse belegging.
Subvraag E.:
Wat zijn de beweegredenen en risico-/rendementspercepties van Nederlandse particuliere beleggers om te investeren in vastgoed op Aruba?
Relevantie:
Invullen van de “leemte” als gevolg van het informatiehiaat door marktpartijen “zelf” aan het woord te laten.
Inventariseren van de beweegreden van marktpartijen teneinde de beleggingsstrategie daar, zo goed als mogelijk, op af te stemmen.
Conclusies:
Beleggingsrationale:
Aandacht voor de “emotionele” factor in de structuur en marketing van een fonds.
Marktperceptie:
Een deskundige en lokale partner is essentieel om het risico van beperkte markttransparantie te overbruggen en opportunities te herkennen.
Rendementsperceptie:
Ten einde een lucratief vastgoedfonds te creëren moet het rendement (op basis van IRR) tenminste aansluiten bij de wensen van de markt (in de vastgoedwereld is de IRR een gebruikelijke maatstaf voor het rendement op een vastgoedbelegging).
De gewenste marktrendementen (IRR) bedragen indicatief 10-12% voor een rustige belegging en 20%+ voor een projectontwikkeling.
Op basis van het financieringsbeleid van banken zal tenminste 35% aan equity moeten worden gefourneerd. Financiering met vreemd vermogen kan zorgen voor een hefboom van de IRR (gemiddelde rente voor commercieel vastgoed op Aruba in 2008 was 8,4%).
Subvraag F.:
Op welke wijze zou een dergelijk fonds het beste kunnen worden georganiseerd?
Relevantie:
Inventariseren van het “verlanglijstje” van marktpartijen en zo een beeld te krijgen wat de succesfactoren van een lokaal vastgoedfonds zouden kunnen zijn.
Conclusie:
Fondsstructurering:
Het opzetten van een vastgoedfonds vereist maatwerk.
Focus op “kwalitatief hoogwaardig en hoog renderend” vastgoed.
Zorg voor een heldere en transparante organisatiestructuur. Betrokkenheid van
gerenommeerde partijen is noodzaak voor het succes van het fonds. Met name de kwaliteit van de fondsinitiator met een goed track record en kwaliteit van beheer met locake kennis en expertise kan het verschil maken.
Belangrijk is om lokale expertise aan het fonds te binden door bijvoorbeeld participatie in de structuur. Deze kennis is onontbeerlijk om adequaat in te spelen op (veranderende) omstandigheden.
Meest kansrijke vastgoedsectoren zijn woningen (verkoop / verhuur). Aandacht voor populaire thema’s als wonen en zorg heeft ook op de eilanden kans van slagen.
De huidige marktomstandigheden vormen een belemmerende rol voor het initiëren van dergelijke vastgoedfondsen.
Subvraag G.:
Kan het alloceren van ruimte voor beleggingen op Aruba toegevoegde waarde leveren aan de beleggingsportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger?
Relevantie:
Visie van partijen inventariseren als opstap naar beantwoording van de onderzoeksvraag.
Conclusies:
Van de respondenten antwoordden 60% positief, 23% negatief en 17% geen mening. Op basis van de uitkomst lijkt er, onder de juiste omstandigheden, voldoende animo aanwezig te kunnen zijn.
Centrale onderzoeksvraag:
Kan het opzetten van een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds op Aruba een interessant product zijn voor de Nederlandse particuliere belegger en welke risico-/rendementsfactoren spelen in dat kader bij het vastleggen van vermogen in de Arubaanse vastgoedmarkt een rol van betekenis?
De keuze voor indirect beleggen boven direct beleggen, voor wat betreft het vastleggen van vermogen in de Arubaanse vastgoedmarkt, werd vanuit het perspectief van de doelgroep bevestigend beantwoord (58%). Mits de randvoorwaarden op een juiste wijze zijn gestructureerd lijkt er in essentie een voldoende basis te zijn voor het initiëren van een
vastgoedfonds. Het onderzoek heeft naast specifieke bevindingen voor beleggingen ter plaatse ook een bevestiging van algemene bevindingen opgeleverd die men logischerwijs mag
verwachten bij beleggingen op minder bekend terrein (zoals Aruba). De uitkomsten van het onderzoek geven voldoende aanleiding om te kunnen veronderstellen dat er, onder de juiste omstandigheden en met de juiste structurering, voldoende aanknopingspunten aanwezig zijn om (vervolgonderzoek naar) een vastgoedfonds op Aruba te initiëren. Hierbij kunnen de in het onderzoek geïnventariseerde en geanalyseerde risico-/rendementsprofiel(en) als kader voor de fondstructuur-/invulling dienen.