Werkwijze

6.2.1. Interviews.

In de periode Januari – April 2009 zijn door de onderzoeker 20 interviews afgenomen met partijen die werkzaam zijn in verschillende disciplines van de Arubaanse (en deels ook Curaçaose) vastgoedmarkt te weten: overheidsorganisaties (2x), makelaars (3x), intermediairs (1x), taxateurs (1x), beleggers/ ontwikkelaars (6x), financiers (1x), aannemers (1x),

exploitanten (1x) en overige deskundigen op aanverwante deelgebieden zoals advisering, fiscaal, juridisch en toezicht (4x). Het merendeel van de benaderde partijen was terstond bereid mee te werken aan het onderzoek. Slechts een enkeling heeft negatief gereageerd. De geselecteerde doelgroep geeft een representatieve weergave van disciplines die op de vastgoedmarkt actief zijn. Indien de geïnterviewde binnen een organisatie werkzaam is, is deze te beschouwen als een autoriteit op zijn vakgebied. Interviews hebben plaatsgevonden zowel in Nederland als gedurende het bezoek aan Aruba [ verzoek van diverse betrokkenen is de lijst vertrouwelijk te behandelen]. De respons uit deze interviews is mede aangewend voor de totstandkoming van de inventarisatie van de vastgoedmarkt (H.4.) en de risico’s van vastgoedbeleggingen (H.5.).

Omdat er weinig informatie voorhanden is over het onderwerp, zijn de interviews afgenomen met “open vragen”. Gezien de aard van de vragen lag mondeling interviewen (face to face) het meest voor de hand. De vraagstelling is telkens één op één afgestemd op de discipline waarin de betrokkene gespecialiseerd was, waarbij steeds de hiervoor genoemde onderwerpen als leidraad hebben gediend. Een bijkomstig doel van de interviews was om meer achtergrond informatie te verkrijgen voor de opbouw en invulling van de vraagstelling en de structuur van de enquêtes. Bij de uitwerking van de enquête resultaten zal de respons uit de interviews (zo mogelijk) als toelichting dienen. De enquête methodiek wordt hierna toegelicht.

6.2.2. Enquêtes.

In de periode Mei – Juni 2009 is het enquête traject opgestart, omvattende de opstelling en toetsing van de vraagstelling tot sluiting van de inschrijving eind Juni 2009. De volgende doelgroepen zijn geënquêteerd:

1. Particuliere Nederlandse georiënteerde beleggers met onroerend goed (projecten) op Aruba en de Nederlandse Antillen.

2. Plaatselijke makelaars en (financiële) instellingen op Aruba en de Nederlandse Antillen.

3. Nederlandse initiatoren van particuliere vastgoedbeleggingsfondsen.

Voor elke doelgroep is een specifiek daarop afgestemde (deels overlappende) vragenlijst samengesteld. De gecomprimeerde vragenlijst is opgenomen in de bijlage.

Groep 1: Particuliere Nederlandse (georiënteerde) vastgoedbeleggers Responsratio 82%

De keuze voor de Nederlandse particuliere belegger is reeds toegelicht onder “Partijen” bij de afbakening van de onderzoeksvraag (§ 1.6.1.). De doelgroep is voor de enquête uitgebreid met

“georiënteerde”. Deze uitbreiding heeft plaatsgevonden omdat verschillende Nederlanders, mede ter uitvoering van de vastgoedinvestering(en), zich tijdelijk dan wel meer permanent op de eilanden hebben gevestigd. De omvang van de populatie “Nederlands georiënteerde beleggers actief op Aruba” is slechts bij benadering in te schatten. De onderzoeker kende uit zijn vroegere netwerk een aantal Nederlandse beleggers die op Aruba actief zijn (geweest).

De banden op de eilanden zijn vrij nauw. Veel Nederlanders kennen elkaar. Door middel van het sneeuwbaleffect is de groep uitgebreid. De keuze hiervoor is ingegeven doordat de onderzoekseenheden niet op een andere manier te identificeren zijn. De omvang van de geïdentificeerde steekproef op Aruba komt uiteindelijk uit op “15”. Op basis van interviews en e-mail correspondentie is de omvang van de populatie telkens aan bod geweest. Het is de verwachting dat de steekproef en de (actieve) populatie elkaar redelijk benaderen. “12”

partijen hebben geantwoord, zijnde een responsratio Nederlandse (georiënteerde) particuliere beleggers actief op Aruba van 80%. In relatieve termen is de steekproef daarmee

representatief doch in absolute termen is de steekproef qua omvang beperkt.

Om de representativiteit en betrouwbaarheid van de uitkomst te vergroten is een qua omvang ongeveer gelijke groep actieve Nederlandse beleggers op de overige benedenwindse eilanden Bonaire en Curaçao toegevoegd. De totaal benaderde partijen komt daarmee op 28 met een responsratio Nederlandse (georiënteerde) particuliere beleggers actief op de A-B-C eilanden van 82%. Vanwege het algemene karakter van de vraagstelling en de gelijkenissen tussen de eilanden is het realistisch te veronderstellen dat de uitkomsten van dit deel in hoofdlijnen ceteris paribus van toepassing zullen zijn op Aruba. In de volgende alinea wordt deze aanname verder toegelicht. Van de respondenten is 39% actief op meerdere eilanden. De doelgroep betreft de (relatief) “grotere” vastgoedpartijen, waarvan 76% een track record heeft

> 5 jaar, 86% de afgelopen jaren > 5 transacties / projecten hebben verricht en 77% van die activiteiten een investeringsvolume heeft > $ 2,5 miljoen. Hun werkterrein omvat het gehele scala van vastgoedtypen, waarbij de sector woningen het meest dominant aanwezig is.

Aruba is voor wat betreft haar economie met name gericht is op het toerisme vanuit de US.

De economie van Curaçao is meer gediversifieerd dan die van Aruba. De (handels)oriëntatie van Curaçao is minder US gericht en geniet meer Europese belangstelling. Curaçao heeft historisch intensievere banden met Nederland. Dit heeft zijn weerslag op een grotere Nederlandse aanwezigheid, ook die van beleggerszijde. Curaçao heeft een andere

economische structuur, hetgeen is terug te zien in de samenstelling van de opbouw van de vastgoedmarkt. Vanwege de grotere diversificatie naar sectoren heeft Curaçao bijvoorbeeld een beter ontwikkelde kantorenmarkt. Anderzijds heeft door het succes van het toerisme op Aruba de hotelmarkt een meer volwassen karakter. Ondanks regionale verschillen zijn de algemene vastgoedmarkt principes in hoofdlijnen gelijk. De beperkingen van een SITE zowel economisch, politiek en strategisch, alsmede ecologisch (zie H.3.) zijn van toepassing op beide eilanden. Ook de geconstateerde specifieke risico’s (zie H.5.) zullen, vanwege een redelijk gelijkwaardige juridische en fiscale positie van de eilanden binnen het Koninkrijk der Nederlanden, geen doorslaggevende verschil laten zien. In het onderzoek wordt overigens niet gefocust op de specifieke analyse van de lokale vastgoedomstandigheden maar, meer in het algemeen, op de toegevoegde waarde van bepaalde vastgoedbeleggingssectoren voor de Nederlandse particuliere belegger. Waar nodig zal bij de uitwerking van de bevindingen een nadere toelichting op de verschillende regionale omstandigheden worden gegeven.

Groep 2: Lokale makelaars en (financiële) instellingen Responsratio 38%

In tegenstelling tot Groep 1. is deze groep hoofdzakelijk “onaangekondigd”benaderd. De respons is dan ook (zoals verwacht) lager dan bij Groep 1. Groep 2. is geselecteerd op grond van hun belangrijke rol in het vastgoedproces. De omvang van de groep makelaars op Aruba is redelijk eenvoudig definieerbaar. Aan de hand van internetsites kan de populatie worden vastgesteld op (ongeveer) “17”. Vrijwel de gehele Arubaanse populatie is benaderd. Gelijk aan de strategie met Groep 1. is een selectie van makelaars uit Curaçao en Bonaire aan de steekproef toegevoegd, uitkomende op een totaal van “40”. De responsratio makelaardij was, zelfs na een herhaald rappel, laag met 25%. Daarnaast zijn (relevante) banken en

pensioenfondsen op de A-B-C eilanden benaderd. Inventarisatie heeft plaatsgevonden op basis van internet sites en respons uit de interviews. In totaal omvat de geschatte populatie 25 instituten, welke allemaal zijn aangeschreven. Er zijn 14 enquêtes retour ontvangen, zijnde een respons (financiële) instellingen van 56%.

Groep 3: Nederlandse initiatoren particuliere vastgoedbeleggingsfondsen Responsratio 6%

Voor zover de onderzoeker bekend zijn er thans geen gestructureerd beleggingsfondsen actief op de eilanden. Het is interessant om de visie te achterhalen hoe bestaande Nederlandse vastgoedfondsen aankijken tegen beleggingen aldaar. Op basis van de reflectie van deze groep zou geanalyseerd kunnen worden of en onder welke voorwaarden beleggingen op de eilanden het meest optimaal gestalte zouden kunnen krijgen. Bij de benadering van de doelgroep is aansluiting gezocht bij de leden die zijn aangesloten bij de Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF). De VVF is een belangenbehartigingsorganisatie voor aanbieders van besloten, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De VVF heeft 24 leden, waarvan er 18 zijn benaderd met een vrij “algemeen” gehouden vraagstelling. De respons van initiatoren vastgoedfondsen was verwaarloosbaar met 6%. Een tweetal fondsen gaf schriftelijk aan geen interesse te hebben omdat een visie omtrent een dergelijke beleggingen ontbreekt. Voorts speelt natuurlijk een

“timing issue” waarbij de huidige situatie op de financiële markten een belemmerende factor is voor het initiëren van dergelijke activiteiten. Deze doelgroep is daarmee noodzakelijkerwijs buiten de bevindingen gehouden.