Juridisch

Het juridisch risico kan worden gedefinieerd als: “het risico samenhangend met

(veranderingen in en naleving van) wet- en regelgeving, het mogelijk bedreigd worden van haar rechtspositie, met inbegrip van de mogelijkheid dat contractuele bepalingen niet afdwingbaar of niet correct gedocumenteerd zijn” [www.dnb.nl].

Interessant in dit kader zijn met name de gedeelten in het Arubaans Burgerlijk recht (boeken 3, 5, 6 en deels 7 BW) die van toepassing zijn op de acquisitie- en verhuur van vastgoed. Dit is natuurlijk een omvangrijk onderwerp waardoor beperkt zal worden tot het identificeren van de belangrijkste afwijkingen met de Nederlandse situatie.

Grafiek 5.3.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Aruba Nederland

In art. 39, eerste lid, van het Statuut voor het Koninkrijk is het concordantiebeginsel neergelegd. Dit houdt onder meer in dat het Burgerlijk Recht in de drie landen van het Koninkrijk “zoveel mogelijk” op overeenkomstige wijze wordt geregeld. Met inachtneming hiervan laat het Statuut toe dat de verschillende delen van het Koninkrijk hun Burgerlijk Recht zelf vaststellen. In het rapport Schurende Rechtsordes [Bröring, 2008] wordt vermeld

“Hoewel Aruba en de Nederlandse Antillen tot nu toe slechts op onderdelen gebonden is aan het Europese acquis, is een substantieel deel daarvan al opgenomen in het nieuwe Arubaanse BW en het nieuwe Antilliaanse BW. Deze overname is onverplicht geweest; beide wetboeken vallen thans niet onder het Europese recht.” Er is sprake van een gelijke systematiek met kleinere en soms grotere verschillen. Volstaan wordt met de constatering dat vanuit het oogpunt van de vastgoedbeleggers geen doorslaggevende afwijkingen zijn aangetroffen.

Het concordantiebeginsel van rechtspraak wordt aangeduid als “een complement van de concordantie van wetgeving” [Rogier, 2008]. Rechtspraak geschiedt door het Gerecht van Eerste Aanleg en het Gemeenschappelijk Hof van Justitie. Op grond van artikel 23 van het Statuut staat in beginsel cassatieberoep open bij de Hoge Raad der Nederlanden

[www.rechtspraak.nl]. Ongeacht het feit dat rechtspraak in principe een aangelegenheid is van de eilanden zelf zijn er op hoofdlijnen geen substantiële verschillen.

De Arubaanse vastgoedmarkt wordt beheerst door lokale en internationale spelers. Er zijn in principe geen belemmeringen voor de toetreding van buitenlandse partijen. Hieronder wordt specifiek ingegaan op een tweetal, voor het onderzoek belangrijke, processen:

Aan- en verkoop.

Aan- en verhuur.

Aan- en verkoop:

Ten aanzien van het bezit gelden op Aruba de gebruikelijke eigendomsvormen zoals volledige eigendom (freehold) en erfpacht (long leasehold). Eigendomsgronden zijn schaars, waardoor voor nieuwe projecten men vaak is aangewezen op erfpacht. Erfpacht wordt in principe uitgegeven voor een periode van 60 jaar, waartegenover de verplichting staat om een canon te betalen. De canon wordt bij aanvang van de erfpacht vastgesteld. Na het einde van de

erfpacht, zal er in principe een verlenging plaatsvinden tegen een nieuw vast te stellen canon en mogelijk onder aangepaste condities. Indien de overheid het terrein nodig heeft voor andere doeleinden zal de erfpacht niet worden verlengd. De overheid is dan gehouden een marktconforme compensatie voor de opstallen te betalen. Het acquisitieproces doorloopt, net zoals in Nederland een viertal fases:

Fase: Omschrijving:

Pre-contractueel Dit betreft de onderhandelings- en onderzoeksfase. Geen bijzonderheden.

Koopovereenkomst (signing)

Het gaat hier om de vastlegging van de wilsovereenstemming tussen partijen.

Het is verstandig om deze overeenstemming te bevestigen in een schriftelijke koopovereenkomst. Veelal wordt een bepaald bedrag (10%) in escrow gestort.

Voorts bevatten deze overeenkomsten vaak een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering. Anders dan in Nederland wordt in mindere mate gewerkt met “standaard” koopovereenkomsten.

Pre-overdracht In de periode tussen signing en closing zal (notarieel) onderzoek worden gedaan en zullen de ontbindende voorwaarden worden ingevuld. Geen bijzonderheden.

Overdracht (closing)

De overdracht vindt plaats ten overstaan van een Arubaanse notaris en

overschrijving van de akte van levering of vestiging erfpacht ten hypotheekkantore te Aruba (Register C). Een hypothecaire geldlening doorloopt een gelijke procedure (Register D).

Het acquisitie proces is eigenlijk gelijk aan dat van Nederland. Het kadaster op Aruba wordt thans geautomatiseerd. In een interview meldt het Nederlandse Kadaster International “Het Nederlandse kadaster wordt gerekend tot een van de beste ter wereld. De wetgeving op Aruba stemt redelijk overeen met die van Nederland en de processen zijn nagenoeg identiek.”

Aan- en verhuur:

De omschrijving van “huurrecht” vinden we feitelijk in het Arubaanse BW. “Huur en verhuur is een overeenkomst, waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben, gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs, welke de

laatstgemeld aanneemt te betalen.” De huurwetgeving is thans nog gestoeld de oude Arubaanse BW artikelen 1565 e.v. Voorts geldt de huurcommissieverordening, welke (bij afwijkingen) prevaleert boven het Arubaanse BW. Onderstaand enige karaktereigenschappen van (commerciële) huurovereenkomsten:

Clausule: Omschrijving:

Huurperiode De gemiddelde huurperiode bedraagt 2 tot 5 jaar. (Woningen korter: tot 1 jaar) Huurprijs De hoogte van de huur is in principe vrij onderhandelbaar en afhankelijk van de

marktomstandigheden. Op bepaalde typen vastgoed is wel dwingendrechtelijk een huurprijsmaximum voorgeschreven. Dit heeft met name betrekking op woningen, winkels, magazijnen, horeca, kantoren met totale bouwkosten (inclusief grond) van <

$ 55,000,--. De huur mag niet meer bedragen dan een percentage variërend tussen 8 en 14% van de totale bouwkosten. Dit percentage is afhankelijk van ouderdom en type object (artikelen 7 lid 2/9 en 17a Huurcommissie verordening). Met

inachtneming van dit huurplafond vindt huurprijsvaststelling plaats in onderling overleg. De categorie waarop deze regulering van toepassing is, is gezien de omvang van de stichtingskosten, beperkt van aard en valt buiten onze doelgroep.

Huurindexering Er is wisselende respons met betrekking tot het gebruik van indexering (volledig, gedeeltelijk dan wel gedurende de contractsperiode helemaal niet). Het einde van het huurcontract geeft in ieder geval de mogelijkheid om indexering door te voeren.

Blijft natuurlijk een onderhandelingsitem. Indien indexering dan veelal op basis van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie (CBS). Voor de gereguleerde categorie is indexering slechts mogelijk tot het plafond van de huurprijsvaststelling.

Huurcontracten dienen goed gescreend te worden op dit item (zie § 5.2.3.).

Servicekosten Het lijkt (veelal) gebruikelijk dat servicekosten worden doorberekend aan huurder.

Huurbeëindiging Er is verschil tussen contracten voor bepaalde- en onbepaalde tijd:

- Onbepaalde tijd: De verhuurder heeft toestemming nodig van de huurcommissie (artikel 10 lid 1 Huurcommissieverordening).

- Bepaalde tijd: Als de periode is verstreken maar de huurder wenst de

overeenkomst te verlengen, dan eindigt de huur alleen na verkregen toestemming van de huurcommissie (artikel 10 lid 2 Huurcommissieverordening).

De huurcommissie verleent alleen toestemming indien de huurder aan zijn

verplichtingen zoals opgenomen in het Arubaans BW (zoals betaling) niet voldoet.

In bijzondere gevallen kan de Huurcommissie besluiten de huur te beëindigen indien blijkt dat de eigenaar daarbij een rechtmatig belang heeft.

Vanwege de huurprijsregulering en huurbescherming bij beëindiging van de huur wordt de Arubaanse huurwetgeving als “strongly pro-tenant” aangemerkt

[www.globalpropertyguide.com].

Het Arubaanse Burgerlijk recht is sterk geïnspireerd door het Nederlandse recht. Het concordantiebeginsel zorgt, zo veel als mogelijk, voor eenheid in wetgeving en rechtspraak.

Anders dan in Nederland wordt er in mindere mate gewerkt met standaardcontractvorming.

Het juridische risico is (nagenoeg) “gelijk” aan dat van Nederland.