6. Marktpartijen aan het woord
6.7. Fondsstructurering
Men hoeft maar een fondsprospectus open te slaan en de beleggingsstrategie wordt geopenbaard. Alle fondsen hebben in de basis dezelfde strategie. Men richt zich op
“kwalitatief hoogwaardig en hoogrenderend vastgoed”. Verschillende aanbieders
specialiseren zich daarbij op een bepaald segment en andere aanbieders hebben een bredere focus. Zoals in de afbakening (§ 1.6.) aangegeven is onderhavig fonds uitsluitend
geïnteresseerd in het belegging in vastgoed (niet zijnde leisure) op de A-B-C eilanden met een investeringsvolume > $ 2,5 mln. De eilanden hebben een eigen vastgoedmarkt met eigen kenmerken. Vanuit de perceptie van de Nederlandse belegger heeft beleggen op de eilanden een internationaal karakter, welke bijzondere kennis en expertise vereist. Onderstaand wordt geïnventariseerd op welke wijze een dergelijk fonds volgens de geënquêteerden het meest optimaal vorm kan worden gegeven. Hierbij is aandacht voor:
Meest kansrijke vastgoedsectoren op de eilanden.
Essentiële eigenschappen van een dergelijk vastgoedbeleggingsfonds.
Managementstijl van een dergelijk vastgoedbeleggingsfonds op de A-B-C eilanden.
Vastgoedsectoren:
De geënquêteerden (Groep 1). opereren in verschillende sectoren van de vastgoedmarkt te weten: residential (verkoop) 87%, residential (verhuur) 48%, leisure 57%, winkels 35%, kantoor 52% en bedrijfsruimte 26%. Hieruit kan al enigszins worden afgeleid wat de favoriete sectoren voor een vastgoedfonds zouden kunnen zijn. Aan de Groepen 1. en 2. (totaal 48 respondenten) is de volgende vraag voorgelegd.
Wat zijn de meest kansrijke vastgoedsectoren voor een vastgoedbeleggingsfonds?
PS: Het was mogelijk in de vraagstelling meerdere sectoren te selecteren.
Grondposities (woning verkaveling) 20 maal 42%
Residential (verkoop) 20 maal 42%
Residential (verhuur) 26 maal 54%
Leisure 24 maal 50%
Retail 12 maal 25%
Kantoor 7 maal 15%
Bedrijfsruimte 9 maal 19%
Uit het overzicht blijkt dat woningbouwprojecten, hetzij verkoop van losse kavels, hetzij woningen voor de verkoop / verhuur het meest interessant gevonden worden. Projectgronden op de eilanden zijn schaars en dat kan kansen opleveren. Respondenten geven aan dat er mogelijkheden liggen in conceptuele thema’s, waarbij aandacht wordt besteedt aan trends op het gebied van ouderen, gezondheid, welzijn en zorg. Locatie blijft bij dergelijke projecten extreem belangrijk. Een van de voordelen van deze categorie is “flexibiliteit”, hetwelk door de respondenten vanuit het oogpunt van risicobeheersing als een “veilige” factor wordt beschouwd. Dergelijke plannen zijn (zo nodig) eenvoudig(er) te optimaliseren / faseren.
Leisure wordt eveneens als lucratieve categorie geselecteerd. Zoals reeds uiteengezet wordt leisure alhier buiten beschouwing gelaten. Er zijn beperktere aanbevelingen voor de
commerciële categorieën winkels, kantoren en bedrijfsruimte. In H.4. werd geconstateerd dat deze segmenten minder volwassen eigenschappen bezitten. De marktdynamiek is beperkter, waarbij met name de exit voor een dergelijk fonds als een risico wordt beschouwd.
Fonds eigenschappen:
De respondenten is naar hun mening gevraagd welke factoren voor de Nederlandse
particuliere belegger essentieel zouden kunnen zijn om in een dergelijk fonds te participeren.
Er is hierbij onderscheid gemaakt naar organisatie (Grafiek 6.6) en invulling (Grafiek 6.7).
Grafiek 6.6.
Wensenpakket m.b.t. de organisatie van een vastgoedbeleggingsfonds : kwaliteit fondsinitiator kwaliteit property management
kwaliteit adviseurs kwaliteit risicobeheer
De kwaliteit van de organisatie is een belangrijk gegeven om deel te nemen. Met name de kwaliteit van de fondsinitiator kan een doorslaggevende factor zijn (40%). De kwaliteit kan worden bepaald aan de hand van het trackrecord en de expertise van het management. Een gerenommeerde initiator schept vertrouwen immers de reputatie van een dergelijke
organisatie staat als het ware garant. Een groep van Nederlandse fondsinitiatoren is benaderd om hun visie te inventariseren. De responsratio was teleurstellend. Het zal een grote uitdaging zijn om in de huidige markt een bekende fondsenbouwer te interesseren voor een fonds op de eilanden. Bij aantrekkende marktomstandigheden en een gedegen business plan kunnen de kansen mogelijk keren. De enige respondent (Groep 3.) had overigens, in de situatie van algeheel marktherstel, een positieve opinie ten aanzien van een dergelijk fonds. De kwaliteit van de beheerorganisatie is eveneens een belangrijke factor. Een aantal respondenten geeft aan dat er weinig onafhankelijke vastgoedbeheer organisaties op de eilanden zijn. Partijen houden het beheer veelal in eigen hand. Dit is derhalve een belangrijk punt van aandacht. Het betrekken van kwalitatief goede adviseurs (tax, legal, accountancy) behoeft geen enkele issue te zijn. Op de eilanden zijn voldoende gerenommeerde (internationale) bureaus aanwezig.
Grafiek 6.7.
Wensenpakket m.b.t. de invulling van een vastgoedbeleggingsfonds : kwaliteit vastgoed
kwaliteit inkomstenstroom (gegoedheid / continuiteit) Kwantiteit inkomstenstroom (hoeveelheid)
33%
58%
8%
0%
29%
60%
10%
0%
23%
48%
25%
4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Doorslaggevend
Belangrijk
Neutraal
Minder relevant
Grafiek 6.7. spreekt voor zich. Het vastgoed en zowel de kwaliteit als de kwantiteit van de cashflow moet simpelweg “goed” zijn. Kortom: “kwalitatief hoogwaardig en hoogrenderend vastgoed”. Het aangeboden vastgoed, de initiator en de (kwaliteit van de) huurder(s) zijn essentieel. Het is moeilijk om als buitenlander vastgoed te verwerven dat als “fondsmateriaal”
kwalificeert. De samenwerking met een lokale partner wordt door veel respondenten uitdrukkelijk benadrukt (zie ook § 5.6.).
Managementstijl:
In de enquête is de managementstijl van het fonds aan de orde geweest. De theorie van de managementstijlen is weergegeven in § 2.6. Opportunity funds richten zich op de minder traditionele markten. In dat kader leek deze categorie het meest voor de hand liggend. De respondenten zijn een andere mening toegedaan. Uit onderstaande Grafiek 6.8. blijkt dat 73%
van de respondenten een dergelijk fonds zou inrichten als “value added”.
Grafiek 6.8.
Managementstijl van een vastgoedbeleggingsfonds op de eilanden.
4%
73%
23%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Core (laag risico / laag rendement) Value added (midden risico /
midden rendement) Opportunity (hoog risico /
hoog rendement)
Risico: Op basis van “eligible”(geschikte) marktomstandigheden (zie § 2.5.2.) kan een oordeel over de “volwassenheid” van de markt worden gegeven. In een quick scan:
Openbaar: Er is sprake van een open markt economie met vrije toe en uittreding.
Regulering: Het toezicht op de vastgoedmarkt an sich is beperkt. Er zijn weinig overkoepelende organisaties die een functioneel kader kunnen afdwingen.
Liquiditeit: De verhandelbaarheid is sterk afhankelijk van het type vastgoed. In het favoriete type “woningen” is er voldoende marktdynamiek aanwezig. Voor commercieel vastgoed is de dynamiek beperkter.
Rendement: In § 2.6.3. werd uiteengezet dat de rendementen, volgens INREV, voor value added tussen de 11,5 – 17% lagen en voor opportunity > 17%. De gewenste rendementen voor transacties / projecten op de eilanden bedragen (zie § 6.5.):
Uit verhuur bij rustige belegging: (> )11,20%.
Uit verhuur en verkoop bij een rustige belegging: (>) 13,50%.
Uit projectontwikkeling en verkoop (>) 18,20%.
Uitgaande van een beleggingsfonds voor woningen met de hiervoor gewenste
karakteristieken is “value added” geen onlogische keuze. De risico’s lijken op zich redelijk te beheersen en de rendementen voldoende in lijn met het profiel. De scheidslijn tussen de categorieën is natuurlijk niet exact definieerbaar. Door het (eventuele) ontwikkel exposure van een dergelijk fonds is classificatie als een grensgeval verdedigbaar.
6.8. Samenvatting.
Aan het eind van de enquête is de respondenten gevraagd “Zou een vastgoedfonds op de A-B-C eilanden toegevoegde waarde kunnen hebben voor de Nederlandse particuliere belegger?”
Van de respondenten antwoordden 60% positief, 23% negatief en 17% geen mening. Op basis van de uitkomst lijkt er, onder de juiste omstandigheden, voldoende animo aanwezig te kunnen zijn. Onderstaand de samenvatting van de bevindingen:
Soort Onderwerp Aanbevelingen
Rationale Tevens aandacht voor de “emotionele” factor in de structuur en marketing.
Marktperceptie Een deskundige, betrouwbare lokale partner kan het informatiehiaat overbruggen.
Rendements-perceptie
Het rendement van een belegging moet aansluiten bij de markt en bedraagt indicatief voor een rustige belegging 10-12% en voor projectontwikkeling 20%+.
Op basis van het financieringbeleid van banken zal tenminste 35% aan equity moeten worden gefourneerd.
Risico perceptie Zorgplicht en complexiteit maakt een schriftelijke externe due diligence nodig.
In de due diligence aandacht besteden aan die risico’s die het meeste diepgang behoeven, zoals het verkooprisico, marktrisico, verhuurrisico en (indien toepasselijk) realisatierisico.
De crisis heeft zonder meer invloed op de marktdynamiek. Door waardevastheid van goede locaties wordt “prime” vastgoed op de eilanden tot op heden, relatief gezien, redelijk crisisbestendig geacht.
Vastgoed fonds op de A-B-C eilanden
Fonds- structurering
Kwalitatief hoogwaardig en hoogrenderend vastgoed.
Een organisatiestructuur bestaande uit gerenommeerde partijen is noodzaak.
Lokale expertise in de organisatiestructuur integreren.
Meest kansrijke vastgoedsectoren zijn woningen (verkoop / verhuur), waarbij aandacht voor vergrijzing en zorg in een extra behoefte zou kunnen voorzien.
Onderstaand enkele aanbevelingen in algemene zin van respondenten met betrekking tot de structurering / haalbaarheid van een dergelijk fonds:
Belangrijk is een heldere fiscale en juridische structuur met transparant beheer.
Het fonds moet een duidelijke exit strategie en visie op verwezenlijking hebben.
Het hebben van een lokaal netwerk bestaande uit overheden, banken, huurders, aannemers, is evident.
Betrokkenheid van lokale marktleiders in diverse aanverwante sectoren vergroot het aanzien van een eventueel fonds.
Enkele partijen waren negatief:
Het opzetten van een fonds is niet realistisch vanwege te beperkte marktomstandigheden.
Door beperkt markbereik kan beperkte risicospreiding worden gerealiseerd.
Het merendeel was echter positief:
Een vastgoedfonds is een nieuw product, welke kans van slagen heeft. Er zijn goede rendementen te behalen met beleggen in vastgoed, mede vanwege beperkte concurrentie.
Een vastgoedfonds op de eilanden kan lokaal effectief zijn met name in de woningsector (verkoop / verhuur) zo nodig aangevuld met commercieel vastgoed.
De reflectie van marktpartijen heeft een aantal interessante bevindingen opgeleverd. Er is bijvoorbeeld inzicht verkregen in het risico/-rendementsperceptie van een belegging in
vastgoed op de eilanden. Mits de randvoorwaarden op een juiste wijze zijn gestructureerd lijkt er in de basis een voldoende belangstelling te kunnen zijn voor het initiëren van een
vastgoedfonds. Het onderzoek heeft ook diverse aanbevelingen opgeleverd die men logischerwijs mag verwachten bij het beleggen in vastgoed door een fonds in voor haar onbekende markten, zoals het belang van het contracteren van specialistische kennis van lokale partijen. Deze meer algemene bevindingen blijven natuurlijk van groot belang en bevestiging hiervan onderstreept de essentie.