Financieel

5.2.1. Financiering.

Een van de (unieke) eigenschappen van vastgoed is de hoge eenheidsprijzen (§ 2.2). Door het kapitaalintensieve karakter van vastgoed zal de belegger, naast eigen vermogen, gebruik maken van vreemd vermogen om de verwerving te kunnen faciliteren. De financier is bij het verstrekken van een lening geïnteresseerd in het risicoprofiel van de vastgoedbelegging. Zo zal de kans op een “default” situatie worden ingeschat en zullen de hoogte en condities van de financiering op het risicoprofiel worden afgestemd. Uit interviews met marktpartijen zijn de volgende financieringsissues aan de orde gekomen:

Beperkte keuze van financiers.

Restrictief financieringsbeleid van banken.

Hoge rentetarieven.

Beperkte keuze van financiers:

Er zijn op Aruba een viertal commerciële banken actief, te weten: Aruba Bank, Banco di Caribe, Caribbean Mercantile Bank en RBTT Bank. Deze banken houden zich in meer of mindere mate bezig met het financieren van vastgoed. Een andere meer specialistische financiële instelling, is de Aruba Investment Bank. Een belangrijke focus van deze bank ligt op het gebied van projectfinanciering. De markt voor commerciële vastgoedfinanciering wordt in feite gedomineerd door een beperkt aantal partijen. De banken staan onder toezicht van de Centrale Bank van Aruba (CBA). CBA houdt toezicht op de handhaving van de stabiliteit en integriteit van het financiële stelsel. De CBA heeft bijvoorbeeld grenzen gesteld aan de omvang van de kredietgroei. Het stringente toezicht en regelgeving heeft er mede toe geleidt dat financiële sector op Aruba gezond is en in mindere mate is getroffen door de kredietcrisis (zie ook § 3.5).

Door de beperkte concurrentie op de lokale markt is de keuzemogelijkheid met betrekking tot financiers beperkt. Daarentegen is de omvang van de lokale markt natuurlijk ook vrij beperkt.

Het betalingsverkeer met het buitenland is in principe vrij. Deze vrijheid kan worden beperkt door voorwaarden, voorschriften of bepalingen [CBA, 2003]. Het is voor buitenlandse banken toegestaan om te financieren op Aruba. Voor het verkrijgen van bepaalde zekerheden (zoals hypotheek) is wel toestemming nodig. Vereist is dat van CBA een zgn. deviezenvergunning wordt verkregen. Buitenlandse banken (waaronder Nederlandse financiële instellingen) hebben in het algemeen een restrictief beleid met betrekking tot het financieren van vastgoed op de eilanden. Het kredietrisico alsmede de overheadkosten zullen in deze overweging ongetwijfeld een rol spelen.

De markt voor de financiering van Arubaans vastgoed is beperkt transparant. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) vermeldt in een rapport over de Nederlandse financiële sector dat er in principe een verhoogd risico op beperkte mededinging bestaat: “De sector is sterk geconcentreerd, de onderlinge verwevenheid is groot en er is sprake van informatie

asymmetrieën”. De NMa benadrukt het structureel monitoren van de financiële sector [NMa, 2005]. Aruba is weliswaar onderdeel van het Koninkrijk doch bepaalde wetgeving, zoals in casu de Wet Economische Mededinging, is gezien de geassocieerde verhouding met de EU niet op haar van kracht (zie § 3.2.2.) De Arubaanse bankensector wordt gedomineerd door een klein aantal banken en kent toetredingsbarrières als gevolg van wet- en regelgeving.

Restrictief financieringsbeleid van banken:

De hoogte van de financiering is afhankelijk van de risico’s. Bij de beoordeling van projecten zal het onderzoek naar de haalbaarheid en de kans op succes een belangrijke rol spelen.

Vanwege het heterogene karakter van vastgoed vereist financiering daarvan “maatwerk”. Uit de praktijk blijkt dat vastgoedfinanciering wordt gekenmerkt door de vraag naar een zo hoog mogelijke verstrekking met een zo laag mogelijke verplichting tot periodieke aflossing.

De Arubaanse banken voeren in het algemeen een risico-avers financieringsbeleid. De marktomstandigheden van een SITE in het algemeen en de vastgoedmarkt op Aruba in het bijzonder spelen hierbij een rol. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de hoogte van de beschikbare financieringen en de condities waaronder vastgoed wordt gefinancierd. De kredietcrisis heeft er ook bij de Arubaanse banken toe geleid dat het risico van vastgoed wordt heroverwogen. Dit heeft tot een verdere aanscherping van het beleid gezorgd. Aruba

Investment Bank (AIB) geeft op haar website een bepaalde indicatie van de mogelijke leverage: “if a project is economically viable and financially profitable, AIB can grant a term loan up to 70% of the capital expenditure of the project”[ www.aib-bank.com]. De leverage van lokale financiers ligt doorgaans op een lager niveau als in Nederland. In Nederland is grofweg gemiddeld 10-20% minder eigen inbreng vereist. Inbreng van equity is, zowel in Nederland als op Aruba, door de kredietcrisis aangescherpt. Toetreding op de Arubaanse vastgoedmarkt door Nederlandse partijen vereist, in verhouding tot Nederlandse projecten, relatief meer eigen vermogen.

Hoge rentetarieven:

Onderstaand (Grafiek 5.1.) de gewogen gemiddelde rentetarieven voor commerciële hypotheken, inclusief marge [CBA, 2008]. De looptijd van deze hypotheken en overige condities zijn niet bekend. De rente gedurende de referentieperiode ligt op een redelijk stabiel niveau. In verhouding tot Nederland is de rente hoog. Omdat de uitgangspunten van de rente niet bekend zijn, is een vergelijking met de Nederlandse rente lastig. Indicatief is de 5-jaars IRS rente vermeerderd met een (verhoogde) opslag van 2,0% weergegeven. In 2008 kwam de rente voor commerciële hypotheken op

Aruba uit op gemiddeld 8,4%.

Essentieel bij een belegging is dat uit hoofde van de exploitatie voldoende kasstromen worden gegenereerd om de verplichtingen te kunnen voldoen. Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen is het rendement van de belegging afhankelijk van de hoogte van de rentestand. Renterisico is “het risico dat rentefluctuaties - als gevolg van ontoereikende afstemming tussen

rentegevoelige activa en passiva op het gebied van rentelooptijden en rentevoet - leiden tot ongewenste effecten op balans en resultaat” [www.dnb.nl]. Renterisico wordt gelopen als de looptijd van de belegging langer is dan de looptijd van de (rentevast periode van de) lening.

Het risico kan –zo nodig– worden afgedekt door het afsluiten van rentederivaten zoals swaps en caps. Op Aruba wordt overigens veelal gewerkt met een gefixeerde rente. De hoge rentetarieven op Aruba geven een “verhoogd” liquiditeitsrisico om aan de verplichtingen te kunnen voldoen.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

5.2.2. Valuta.

Voor de Nederlandse belegger brengt beleggen buiten de eurozone valutarisico met zich mee.

Valutarisico is “het risico dat de waarde van de belegging verslechtert als gevolg van veranderingen van vreemde valuta koersen” [www.dnb.nl]. Grafiek 5.2 De munteenheid van Aruba is de Arubaanse

Florin. De Arubaanse Florin werd ingevoerd toen in 1986 de Status Aparte binnen het Koninkrijk werd verkregen. De Arubaanse Florin heeft een gefixeerde koersverhouding met de Amerikaanse Dollar. De CBA garandeert een vaste wisselkoers tussen de Florin en de Dollar van 1,79 ($ 1,0 = Afl. 1,79). Op Aruba kan zowel met de Florin als de Dollar betaald worden. Vanwege de vaste koppeling wordt (hierna) alleen over de Dollar gesproken.

Beleggers houden vaak, bij grensoverschrijdend beleggen, geen rekening met het valutarisico.

Het valutarisico kan echter een aanzienlijke (positieve of negatieve) bijdrage leveren aan het resultaat. Uit Grafiek 5.2. blijkt dat de Euro ten opzichte van de Dollar sinds de invoering grote schommelingen heeft laten zien. In 1999 was de Dollar en de Euro qua koersverhouding nagenoeg gelijk (€ 1,00 = $ 1,07). Per einddatum van de grafiek is dat aanzienlijk gewijzigd (€ 1,00 = $ 1,37). In de tussenliggende periode zijn er grote schommelingen geweest met een dieptepunt in oktober 2000 (€ 1,00 = $ 0,83) en een hoogtepunt in juli 2008 (€ 1,00 = $ 1,60).

Hieruit blijkt dat koersschommelingen een enorme impact kunnen hebben op de waarde van een belegging. Een Nederlandse belegger die op Aruba investeert zal zijn Euro moeten omwisselen tegen Dollars teneinde de koopsom van het vastgoed te kunnen betalen. Bij verkoop komen Dollars vrij welke (behoudens herinvestering) naar afloop zullen worden teruggewisseld naar de eigen Euro. Indien de Nederlandse belegger vastgoed had gekocht in oktober 2000 en zou hebben verkocht in juli 2007, dan zou de waarde van zijn belegging bijna zijn gehalveerd (inflatie en overige waardemutaties buiten beschouwing latend).

Behoudens de waarde van de belegging (indirect rendement) zal het valutarisico ook een rol spelen in de directe sfeer. Dit kan ontstaan als de inkomsten en uitgaven van een belegging in verschillende valuta luiden. De inkomsten van een belegging (huur) zijn op Aruba over het algemeen in dollars. Indien het eigen vermogen (vergoeding in de vorm van bijvoorbeeld dividend) en vreemd vermogen (vergoeding in de vorm van rente) wordt aangetrokken in de eurozone zal er een mismatch ontstaan. Bij financiering met vreemd vermogen kan er ook een default situatie ontstaan als de te betalen rente stijgt als gevolg van koersschommelingen en de inkomsten overtreft. Zoals hiervoor uiteengezet hebben buitenlandse banken een

terughoudend beleid en zal de belegger voor het aantrekken van vreemd vermogen in principe zijn aangewezen zijn op lokale banken. Deze banken financieren over het algemeen in dollars.

Speculatie op basis van koersschommelingen is doorgaans geen core business voor de vastgoedbelegger. Het is over het algemeen aanbevelenswaardig om valutarisico’s af te dekken. Valutarisico’s kunnen worden gemitigeerd door middel van valutacontracten. Er zijn in de markt hiervoor verschillende mogelijkheden (zoals swaps en caps). Het afsluiten van dergelijke contracten brengt natuurlijk kosten met zich mee, welke ten laste komen van het rendement. Bij een eventuele afdekking van het risico is een visie over de lengte van de looptijd van de belegging en de exit-mogelijkheden essentieel.

5.2.3. Inflatie.

Inflatie is van invloed op de rendementen van beleggers. Inflatie is een algemene stijging van het prijsniveau. Sterke inflatie of deflatie brengt onzekerheid met zich mee. Een zekere mate van prijsstabiliteit is belangrijk voor een gezonde economie. Een van de voordelen van vastgoed is de bestendigheid tegen inflatie (§ 2.3). Inflatierisico kan worden voorkomen door een indexeringsclausule in het huurcontract. Veelal wordt de indexering gekoppeld aan het prijsindexcijfer gezinsconsumptie. Huren moeten natuurlijk wel marktconform zijn teneinde bij expiratie van het huurcontract geen neerwaartse bijstelling te krijgen (zaagtandeffect).

Waardeontwikkeling van vastgoed volgt in het algemeen redelijk de inflatie. Onderzoeken bevestigen dat het rendement op vastgoed op lange termijn een redelijke inflatiehedge biedt [Hendriks, 2003]. Een stijging van het inflatieniveau betekent een stijging van het rendement op vastgoed. De achterliggende gedachte is dat huurcontracten jaarlijks worden geïndexeerd met inflatie en dat de waarde van vastgoed een resultante is van de verdisconteerde waarde van de onderliggende huurinkomsten [http://dissertaties.ub.unimaas.nl/abstract/12631.pdf].

Van belang is of de huurcontracten op Aruba inflatiebestendig zijn. Dit item is in de

interviews herhaaldelijk ter sprake gebracht. De uitkomsten waren wisselend (gefixeerde huur in de contractsperiode versus volledige of gedeeltelijke indexatie). Bij nieuwere

vastgoedontwikkelingen lijkt een clausule in het huurcontract ter zake een bepaalde

compensatie van inflatie in het algemeen redelijk marktconform. In ieder geval kan indexatie worden doorgevoerd bij expiratie van het huurcontract. Bij de beoordeling van een specifieke belegging zal het huurcontract telkens goed moeten worden geanalyseerd. Belangrijk is of het risico van Nederlandse inflatie kan worden afgedekt met een vastgoedbelegging op Aruba. In Grafiek 5.3 is een vergelijking gegeven tussen Nederland en Aruba gedurende de jaren 2000 tot en met 2008.

De inflatie op Aruba ligt doorgaans op een hoger niveau dan in Nederland. Met name de laatste jaren is er een aanzienlijk verschil in inflatoire druk ontstaan. Het inflatieverschil met Nederland was in 2008 maar liefst 6,5%.

Een hoge inflatie op Aruba is nadelig voor haar concurrentie positie. De gemiddeld hogere inflatie op Aruba ten opzichte van Nederland betekent wel dat, afhankelijk van de indexatie clausule in het huurcontract, een vastgoed belegging op Aruba de mogelijkheid heeft om een goede bescherming te bieden tegen inflatie.

[Bron: CBS Aruba en CBS Nederland].