Governance

Public governance is te definiëren als “het waarborgen van de onderlinge samenhang van de wijze van sturen, beheersen en toezicht houden van organisaties in de publieke sector, gericht op een efficiënte en effectieve realisatie van beleidsdoelstellingen, alsmede het daarover op een open wijze communiceren en verantwoording afleggen ten behoeve van belanghebbende”

[Bossert, 2003]. In de nieuwe staatkundige hervormingen is verbetering van de public governance een belangrijk aandachtsgebied. Integriteitrisico's, reputatierisico, frauderisico en juridische risico's hangen met elkaar samen [www.dnb.nl] Bij grensoverschrijdend beleggen dient men te overwegen of de juridische, integriteit- en frauderisico's mogelijk afbreuk kunnen doen aan de reputatie van de belegger.

Diverse internationale organisaties doen onderzoek naar governance aangelegenheden in diverse landen. IHS Global Insight heeft (voor zover bekend als enige) vanaf 2004 het Land Aruba in het onderzoek betrokken [World Bank Institute, 2008]. Onderstaand wordt aangeven hoe Aruba er volgens het rapport voor staat op (4 van de 6) door hen getypeerde governance gebieden, waarbij in de Grafieken een vergelijking is gemaakt met Nederland, de Antillen en enkele omringende landen (de overige 2 gebieden “Rule of Law” en “Government

Effectiveness” geven een gelijkwaardig beeld).

Voice & Accountability

Political Stability and Absence of Violence

0,00

Over het algemeen scoort Aruba beter als de Nederlandse Antillen en de omringende

(ei)landen doch minder als Nederland. Op het gebied van stabiliteit en veiligheid wordt zelfs beter gescoord als in Nederland. Deze eigenschap is een belangrijk vereiste voor het

succesvol opereren van de sector toerisme. Dit beeld blijkt ook uit de FIAS rapportage [FIAS, 2005]. Ten aanzien van governance word in de literatuur vaak opgemerkt dat deze informeel van aard is. Dit komt door kleinschaligheid, insulaire oriëntatie en patronage [van Gelderen en Hardenbo1 1995]. Governance heeft de laatste tijd steeds meer aandacht gekregen. Dat is ook terug te vinden in de grafieken.

Ten aanzien van het reputatierisico kan worden opgemerkt dat vastgoed op de eilanden bij Nederlandse beleggers niet altijd een positief sfeerbeeld oproept. Bij het beleggen in een vastgoedfonds is het belangrijk om met de juiste partijen in zee te gaan. Een goede fondsinitiator met een heldere, goed onderbouwde, beleggingsfilosofie is een belangrijk voorwaarde voor een succesvolle belegging. Omdat vastgoed lokale kennis en expertise vereist is een gedegen en integer lokaal netwerk evident.

5.7. Samenvatting.

Risico’s van een vastgoedbelegging zijn onderhevig aan interne factoren en externe factoren.

Interne factoren (zoals gegoedheid huurder, expiratie rentroll, technische staat van het object, courantheid van het vastgoed) hebben betrekking op een specifieke vastgoedpropositie en dienen beoordeeld te worden op basis van de omstandigheden van de casus zelf. Externe factoren zijn van meer algemene aard en lastiger te kwalificeren. Hierbij is geconcentreerd op financiële, juridische, fiscale en governance factoren. Daarnaast is vanwege het insulaire karakter van Aruba specifiek ingegaan op de realisatierisico’s.

Er zijn in de basis diverse factoren die Aruba aantrekkelijk maken voor internationale beleggers, zoals:

Een solide financiële situatie met als basis een stringent financieel systeem en dito valutabeleid, waarbij als aandachtspunt de beperkte concurrentie op de bancaire markt.

Een gedegen juridische en fiscale structuur, welke (mede) op basis van het

concordantiebeginsel vele gelijkenissen vertoont met Nederland. Vanuit fiscale optiek is de situatie voor elke belegger weer anders.

(Relatief) verantwoorde “governance matters” als onderdeel van het Koninkrijk.

Verhoogde realisatierisico’s vanwege het insulaire karakter, welke een nauwkeurige planning, inzet van arbeid en kapitaal vereist.

In onderstaand schema zijn de in dit hoofdstuk geanalyseerde risico’s gekwalificeerd en indicatief gewogen ten opzichte van de Nederlandse situatie.

Soort Categorie Nadere omschrijving Risico

t.o.v. Ned.

Verantwoording Beperkte keuze financiers + Ondoorzichtige markt.

Restrictief financieringsbeleid + Grotere eigen inbreng van beleggers Financiering

Hoge rentetarieven + Ten koste van rendement en liquiditeit.

Valuta Koppeling valuta aan Dollar. 0 Kan positief en negatief uitwerken.

Verstandig af te dekken met derivaat.

Financieel

Inflatie Hogere inflatie dan in Ned. - / - Huurindexatie kan goede waardehedge geven.

Algemeen Concordantiebeginsel 0 Wetgeving binnen Koninkrijk zoveel mogelijk op gelijke wijze regelen.

Aan- en verkoop 0 Processen nagenoeg identiek als in Ned.

Juridisch

Burgerlijk

recht Aan- en verhuur + Huurwetgeving pro-tenant.

Minder standaardcontractvorming.

Algemeen 0 Systematiek gelijk aan Nederland.

Aankoopfase 0 Voor grotere transacties nagenoeg gelijk.

Beheerfase p.m. Op passief beleggen in prive is

progressief IB tarief van toepassing.

Specifieke situatie is bepalend.

Fiscaal Structurering/

Bel.heffing

Verkoopfase p.m. Tarieven zijn in het algemeen (ook in beheerfase) redelijk overeenkomstig.

Specifieke situatie is bepalend.

Nauwkeurige planning + Nabestelling materialen geeft vertraging.

Contracteren arbeidskrachten + Werkvergunningen intensief traject.

Realisatie Project-ontwikkeling

Garanties + Leggen beslag op middelen.

Publiek + Sluimerende informele belangen.

Governance Reputatie /

integriteit Initiator 0 Van belang is goed trackrecord/netwerk.

In het schema is slechts een indicatie geven van de risico’s zonder deze nader te kwantificeren. Op een kwalitatief redenerende manier zijn de “overige” risico’s van

vastgoedbeleggingen op Aruba vergeleken met de Nederlandse situatie. Een “+” betekent dat het risico op Aruba hoger is. Een “0” betekent (nagenoeg) risiconeutraal en een “-/-“ duidt op een lager risico dan wel een kans ten opzichte van Nederland. Gesteld kan worden dat in het algemeen de risico’s hoger zijn dan bij een Nederlandse belegging. Risico’s kunnen deels worden afgedekt door derivaten, wat natuurlijk wel kosten met zich meebrengt. Voorts kan door een gedegen externe due diligence de risico’s worden gemitigeerd. De due diligence moet mede zijn afgestemd op de persoonlijke situatie van de belegger. Het verhoogde risico profiel dient bij een evenwichtige belegging gecompenseerd te worden door een hoger rendement. Op het risico-/rendementsprofiel van een vastgoedbelegging op Aruba wordt in het volgende hoofdstuk nader ingegaan.