7. Conclusies, overwegingen en aanbevelingen
7.3. Aanbevelingen en overwegingen
Ter afsluiting van het onderzoek volgen onderstaand nog enige algemene aanbevelingen, alsmede persoonlijke overwegingen van de onderzoeker.
Aanbevelingen:
Markttransparantie:
Door de respondenten zijn diverse aanbevelingen gedaan om de transparantie te vergroten.
De aanbevelingen komen er op neer dat de registratie en openbaarheid van transacties moet worden verbeterd. Een goede database is in deze van cruciaal belang. Door een gedegen inzicht in (de kwaliteit van) de bestaande voorraad kunnen (beleids)beslissingen beter worden gefundeerd. Er lopen thans wel processen met betrekking tot de automatisering van het kadaster/hypotheekkantoor. Hopelijk kan dit hierin een eerste bijdrage leveren. Verbetering van de transparantie leidt tot afname van wantrouwen en verhoging van de marktacceptatie van vastgoed als beleggingscategorie.
Vastgoedbeheer:
Voor een fonds is het belangrijk gebleken om kwalitatief goed property management te contracteren. Deze managementorganisatie moet een onafhankelijke partij zijn met een primaire verantwoordelijkheid richting het fonds. Door actief management kan waarde worden gecreëerd. Vastgoedeigendom en vastgoedbeheer zijn (met name voor commercieel vastgoed) veelal in dezelfde hand. Dit werpt een drempel op voor de verhandelbaarheid.
Verzelfstandiging en professionalisering van deze branche kan bijdragen aan een positieve ontwikkeling ten aanzien van de acceptatie van vastgoed als beleggingscategorie.
Makelaardij:
Aruba kent geen overkoepelende makelaarsvereniging. Er is weinig onderlinge samenwerking tussen de kantoren, waardoor er beperkte informatie-uitwisseling plaatsvindt. Het gevolg van een dergelijke structuur kan (onder meer) zijn het stimuleren van kennisontwikkeling over het vakgebied, hetwelk zal resulteren in het verbeteren van het inzicht in de vastgoedmarkt.
Opvallend is dat “commercieel vastgoed” in de makelaardij geen separate discipline is.
Aanbod is versnipperd over verschillende woningmakelaars. Op de zakelijke markt spelen echter andere actoren een rol van betekenis, waardoor zakelijk vastgoed mogelijk niet de
“juiste” aandacht krijgt.
Bredere fondsbasis op alle A-B-C eilanden:
In dit verkennend onderzoek is met name ingezoomd op de Arubaanse marktomstandigheden.
Alhoewel de marktsystematiek met de andere eilanden op hoofdlijnen als gelijk wordt verondersteld, zijn er regionale verschillen te constateren. Aruba is en blijft natuurlijk een relatief klein eiland met een beperkte markt. Ten einde het marktbereik te vergroten en eventuele diversificatie voordelen te realiseren, zou onderzocht kunnen worden om de focus van een vastgoedfonds te vergroten tot meerdere eilanden tegelijk.
Breder onderzoek:
In dit onderzoek is een aanzet gedaan naar de beschrijving van vastgoed op Aruba als
“fondsmateriaal”. Zoals uit de verkenning blijkt betreft het een multi-disciplinair vakgebied.
Er is in het onderzoek geen diepgang gezocht in de verschillende relevante vakgebieden.
Nader onderzoek met betrekking tot specifieke deelgebieden (m.n. fiscaal) bij het initiëren van een vastgoedfonds is evident.
Overwegingen:
Reflectie onderzoeksmethode:
Ondanks het geconstateerde informatiehiaat heeft het onderzoek een aantal interessante bevindingen opgeleverd. Deze bevindingen zijn mede tot stand gekomen op basis van interviews en enquêtes. De respondenten bestaan uit Nederlandse vastgoedpartijen welke actief zijn op de eilanden, alsmede een selectie van vastgoedpartijen ter plaatse. Alle partijen hebben een nauwe binding met de vastgoedmarkt op Aruba, dat is ook de grondgedachte van de selectie geweest. Partijen waren over het algemeen kritisch ten aanzien van de
onderzoeksvraag en de omstandigheden ter plaatse. Het is echter niet geheel ondenkbaar dat vanuit een bepaald (gezond) protectionisme van het vak enerzijds en de eilanden anderzijds, in onverhoopte twijfelgevallen de positieve reflectie in de keuze heeft geprevaleerd.
Er hebben 20 interviews plaatsgevonden, alsmede zijn ca 50 enquête resultaten uit een populatie van ca 100 retour ontvangen. De responsratio van de enquête was met 50% op zich tevredenstellend. Voor een 100% representatief onderzoek zou de populatie verder moeten worden uitgebreid (lokale en andere buitenlandse marktpartijen) en zou de responsratio hoger moeten uitvallen. Een dergelijke benadering en methodiek vereist langdurige fysieke
aanwezigheid op de eilanden en dat was voor de onderzoeker geen toegankelijke optie. De onderliggende aanpak heeft er wel toe geleid tendensen inzake de marktomstandigheden en het wensenpakket voor een vastgoedfonds te kunnen inventariseren. Het initiële doel van het onderzoek is daarmee bereikt.
Investeringsrationale:
Zoals uit het onderzoek blijkt spelen emotionele redenen bij investeringen op Aruba een belangrijke rol. Nederlanders zijn veelal in eerste instantie in contact gekomen met de eilanden op basis van andersoortige zakelijke en persoonlijke omstandigheden. Mogelijke participanten worden dan ook veelal uit deze hoek verwacht. Het zou kunnen zijn dat beleggers met vastgoed op de eilanden tweeledige rendementen nastreven, zoals naast
“objectief rationeel rendement” een soort “subjectief emotioneel rendement”. In dat kader kan men stellen dat, als het (gewenste) risico-/rendementsprofiel afwijkend is van het profiel dat men normaliter onder soortgelijke omstandigheden zou mogen verwachten, emotionele redenen hierbij (mogelijk) een rol hebben gespeeld. Dit subjectieve element is natuurlijk niet meetbaar maar kan wel een rol van betekenis spelen. Evident is in ieder geval dat de
belegging in de behoefte moet voorzien, waarbij het aanbevelenswaardig is dat er voldoende balans tussen de factoren wordt bereikt. Iedere belegger zal dat evenwicht moeten toetsen aan de eigen (strategische) doelstelling.
Doelgroep:
In dit onderzoek is gefocust op de Nederlandse particuliere belegger. Het is niet ondenkbaar dat ook lokale partijen geïnteresseerd kunnen zijn. Institutionele partijen zoals
pensioenfondsen zijn verplicht een deel van de gelden plaatselijk te beleggen (40 / 60 regel).
Er zijn diverse lokale vermogende partijen die hun vermogen liever plaatselijk wensen te beleggen. De economische crisis heeft vermogen laten verdampen, met name indien dat belegd was in het buitenland (zoals VS). Aruba is een relatief veilige thuishaven gebleken.
Gewoonten en gebruiken:
Ongeacht dat de landen van het Koninkrijk der Nederlanden door het Statuut met elkaar zijn verenigd, zijn er onderling grote verschillen te constateren met name tussen Nederland enerzijds en de overzeese gebiedsdelen anderzijds. Er zijn wezenlijke verschillen in (onder meer) cultuur en mentaliteit, welke een reflectie hebben op het zakelijke klimaat. Het rücksichtslos invoeren van de Nederlandse methodiek, zonder recht te doen aan plaatselijke gebruiken en gewoontes, zal een averechts effect kunnen hebben op de kansen van het welslagen van een project. Verdiepen in- en oprecht respect hebben voor elkaar. Dat werkt!
Huidige crisis:
In de tussentijd grijpen de gevolgen van de wereldwijde crisis steeds verder om zich heen.
Economieën stagneren en er is wantrouwen in het (financiële) systeem. Deze omstandigheden zijn nauwelijks te beïnvloeden doch kunnen een behoorlijke impact veroorzaken op de dynamiek in diverse internationale en lokale markten, ook die zijn beschreven in dit rapport.
Bibliografie.
Boeken en publicaties:
Armstrong, H.W. en Read, R. (2002). The Phantom of Liberty?: Economic Growth and the Vulnerability of Small States. Journal of International Development, 14 (3), 435 – 58.
Aruba Investment Bank (2009). Economic and Investment Trends. Aruba, April 2009 AIB.
EIT Issue 7.
Baczewski, J., Hands, K. en Lathem, Ch.R. (2003). Real Estate Investment Styles: Trends From the Catwalk. Updated and Final Draft NCREIF Styles White Paper Committee, October 2, 2003.
Belastingkantoor Aruba (2006). Wat betekent BBO voor u als consument? / ondernemer? Servicio di Impuesto Aruba.
Berkhout, T.M. (red.) (1997). Risicoanalyse van Vastgoed; Het (proces van) inventariseren en wegen van vastgoedrisico’s. Amsterdam, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV-reeks; 10).
Bosse, P.P., Rust, W.N.J., Salemi, A. (2005). Vastgoed, rekenen met spreadsheets. Vlaardingen:
Management Producries (2e herziene druk).
Bossert, J. (2003). Public Governance, leidraad voor goed bestuur en management. Toespraak Universiteit Nyenrode, 13 november 2003.
Briguglio, L. (1995). Small Island Developing States and Their Economic Vulnerabilities. World Development, vol. 23, no. 9, pp 1615-1632.
Bröring, H.E., Hoogers, H.G., Jans, J.H. en Kochenov, D. (2008). Schurende rechtsordes: Over juridische implicaties van de UPG-status voor de eilandgebieden van de Nederlandse Antillen en Aruba. Onderzoek in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties door de Faculteit Rechtsgeleerdheid van de Rijksuniversiteit Groningen.
Caribbean Accounting & Tax Consultants N.V. (2006). Fiscale aspecten bij investeren in onroerend goed op Aruba. Informatie datum 9 oktober 2006.
Centrale Bank van Aruba (2009). Annual Statistical Digest 2008. Rapport March 2009, Issue no. 3.
Centrale Bank van Aruba (2009). De financiële crisis en de Arubaanse economie. Presentatie ten behoeve van het Parlementaire Overleg Koninkrijksrelaties. Aruba, 6-11-2009, alsmede periodieke publicaties zoals 17 november 2008 en 25 juni 2009.
Central Bureau of Statistics Aruba (2009). Statistical yearbook 2008. Oranjestad, May 2009.
D’Arcy, E. en Lee, S. (1998). A Real Estate Portfolio Strategy for Europe: A Review of the Options.
Journal of Real Estate Portfolio Management, 4(2), pp. 113-23.
Dascher, K. (2000). Trade, FDI, and Congestion – The Small and Very Open Economy. Paper Dublin.
Directie Infrastructuur en Planning DIP (2009). Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba. Vastgesteld middels Landsbesluit van 7 mei 2009 nummer 7 (DIP/1304).
Dommen, E. (1980). Some Distinguishing Characteristics of Island States. World Development, vol.
8, pp 1615-1632.
Eelens F. en Plaza-Maduro M. (2001). Census taking in small countries: Limitations and Potentials.
Symposium on Global Review of 2000 Round of Population and Housing Censuses: Mid-Decade Assessment And Future Prospects. Statistic Division Department of Economic and Social Affairs United Nations Secretariat. New York, 7-10 August 2001.
Eichholtz, P.M.A. (1996). Does International Diversification Work Better for Real Estate Than for stocks and bonds? Financial Analyst Journal, 52(1), pp 56-62.
Eichholtz, P.M.A. (1997). How to Invest Internationally? Region and Property Type on a Global Scale. Real Estate Finance, 14(3), pp 51-56.
Eichholtz, P.M.A., Huisman, R, Koedijk, K. en Schuin, L. (1998). Continental Factors in International Real Estate Returns. Real Estate Economics, 26(3), pp 493-509.
Eichholtz, P.M.A., Koedijk, K. en Schweitzer, M. (2001). Global Property Investment and the Cost of International Diversification. Journal of International Money & Finance, 20(3), pp. 349-66.
Eichholtz, P.M.A. en Kok, N. (2007). The EU Reit and the Internal Market for Real Estate. EPF:
Brussel.
Eichholtz, P.M.A., Gugler, N. en Kok, N. (2008). The Costs of International Real Estate Investment.
Working Paper Maastricht University.
FIAS, The Investment Climate Advisory Service (2005). Aruba – Diversification for sustainable growth and reduction of risk. Steps Toward the Design and Implementation of a Strategy. Advice Paper. December 2005, Revisions December 2006.
Financial Supervision Commission (1996). Guidance Notes on Eligible Markets. Financial Supervision Act, 1996. Isle of Man Government. December 1996.
Fuerst, F. en Matysiak, G. (2009). Drivers of Fund Performance: A Panel Data Analysis. Working Papers in Real Estate & Planning 02/09; Henley Business School.
Gayoom, M.A. (2005). Maladives Sustaining Growth & Improving the Investment Climate. Chapter One: Macro-Economic Overview.
Gelderen, B.M. en Hardenbol, R.A. (1995). De positie van het Koninkrijk der Nederlanden in een risicovolle wereld; de vijf wieken van onze veiligheid. Rapportage Den Haag, Ministerie van Defensie 1995.
Glascock, J.L. en Kelly, L.J. (2005). The Relative Effect of Property Type and Country Factors In Risk Reduction For Internationally Diversified Real Estate Portfolios. Working paper.
Gool, P. van, Brounen, D., Jager, P., Weisz, R.M. (red.) (2007). Onroerend goed als belegging.
Groningen/Houten: Wolters Noorhof (vierde druk).
Hendriks, C.J.G.M. (red.) (2003) Vastgoedbeleggingen. Deventer: Kluwer.
Hendriks, C.J.G.M. en Muller, F.L.P. (red.) (2004) Vastgoedbeleggingen Deel B. Deventer: Kluwer.
INREV (2009). Real Estate Fund Style Framework. Paper INREV Research & Market Information, January 2009.
Kamer van Koophandel Aruba (2008). Vestigingsverordening bedrijven – Richtlijnen en voorschriften voor de advisering door de Kamer van Koophandel en Nijverheid Aruba. Februari 2008.
Kousemaeker F.J.M., Agt, M.A.J.C.M. van (red.) (2007) Praktijkaspecten vastgoed.
Groningen/Houten: Wolters Noorhof (zevende druk).
Landsverordeningen (diverse): Belasting op Bedrijfsomzetten, Deviezenprovisie, Deviezenverkeer, Huurcommissieverordening, Inkomstenbelasting, Overdrachtsbelasting, Winstbelasting, Zegelverordening. Zoals vastgelegd in diverse AB’s.
Lengrand L., e.a. (2008). Economische gevolgen van de status van ultraperifeer gebied voor de Nederlandse Antillen en Aruba. Onderzoek in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties door SEOR, Erasmus Universiteit Rotterdam.
Nederlandse Mededingingsautoriteit (2005). Monitor Financiële Sector 2005. Inzichten van de NMa over de mededinging in de financiële sector. Rapportdatum 1 oktober 2005.
Planting, P., Doorn van, L.F.E. en Spek van der, M.R. (2004). Manager Styles in Real Estate: A Model Approach in Non-listed European Real Estate Vehicles. Research Paper INREV Research
Committee, June 2004.
Read, R. (2004). The Implications of Increasing Globalization and Regionalism for the Economic Growth of Small Island States, World Development, vol. 32, no. 2, pp 1365-378.
Rogier, L.J.J. (2008). Concordantie van bestuurlijke rechtsbescherming in het Koninkrijk der Nederlanden. Rede prof. Mr. L.J.J. Rogier 29 april 2008.
Shareef R. (2004). Country Risk Ratings of Small Island Tourism Economies. Paper February 2004.
Department of Economics, University of Western Australia.
Vastgoedmarkt (2007). Nederland heeft een bijzonder volwassen vastgoedmarkt. Pé Kohnstamm neemt afscheid als voorzitter ROZ en Stichting ROZ-vastoedindex. Vastgoedmarkt december 2007; datum plaatsing 15-1-2009.
World Bank Institute (2008). Country Data Reports, 1996 – 2007 for: Aruba, Bahamas, Netherlands, Netherlands Antilles, Venezuela.
Ziekenoppasser, H.R. (2005). Winkelfunctie in beweging – Advisering door de kamer van koophandel Aruba over winkelvestigingen. Advies Kamer van Koophandel en Nijverheid Aruba, 12-2005.
Websites:
www.aib-bank.com
www.caribbeanhotelassociation.com www.casnan-real-estate-aruba.com www.cbs.an
www.cbs.aw
www.dissertaties.ub.unimaas.nl/abstract/12631.pdf www.dnb.nl
www.exportcoach.nl www.fd.nl
www.fzanv.com
www.globalpropertyguide.com
http://igitur-archive.library.uu.nl/dissertations/2007-1011-201118/sam.pdf www.lexius.nl
www.minbzk.nl www.rechtspraak.nl www.reyersen.nl
www.verenigingvastgoedfondsen.nl
Bijlage: Enquête.
Onderstaand is de enquête weergegeven van de particuliere Nederlandse vastgoedbeleggers (Groep 1.). De enquête van de lokale makelaars en (financiële) instellingen (Groep 2.) is vanwege de omvang en overlappingen niet zelfstandig als bijlage opgenomen. De enquête van Groep 2. omvat grotendeels dezelfde vraagstelling als Groep 1. (soms enigszins anders geredigeerd). De enquête van Groep 1. is het meest omvangrijk met 32. vragen, reden waarom deze is weergegeven. De enquête van Groep 2. omvat 23. vragen. De vragen die gesteld zijn aan Groep 2. maken allemaal onderdeel uit van de enquête van Groep 1. (te weten de vragen: 1., 2., 3., 6., 8., 12., 13., 16., 17., 18./19., 21., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 28., 29., 30., 31., 32.), met uitzondering van een vraag over marktdynamiek in segment > $ 2,5 mln (alleen gesteld aan Groep 2.). De enquête aan Nederlandse initiatoren particuliere vastgoedbeleggingsfondsen (Groep 3.) is niet weergegeven omdat deze vanwege gebrek aan respons in de uitwerking van de resultaten buiten beschouwing is gelaten.
Vastgoedbeleggingen in de Dutch Caribbean.
Vastgoedbeleggingen op de A-B-C eilanden:
Onderzoek naar de toegevoegde waarde voor de Nederlandse particuliere vastgoedbelegger.
1. Op welke benedenwindse eilanden bent u actief (geweest) in de vastgoedbranche?
Aruba.
Bonaire.
Curaçao.
2. Op welk gebied van de vastgoedbranche bent u actief (geweest)?
Vastgoedontwikkelaar.
Vastgoedbelegger.
Vastgoedhandelaar.
(Stille) participant.
3. Hoelang ervaring hebt u met betrekking tot het ontwikkelen, beleggen en/of handel in vastgoed op de eilanden?
o > 10 jaar.
o > 5 jaar.
o > 2 jaar.
o Recent.
4. Hoeveel transacties / projecten heeft u in de afgelopen 5 jaar verricht op de eilanden?
o > 10.
o > 5.
o > 2.
o < 2.
5. Wat is het gemiddeld investeringsvolume van de onder vraag 4. bedoelde transacties / projecten?
o > $ 10 miljoen.
o > $ 2,5 miljoen o > $ 1 miljoen o < $ 1 miljoen.
6. In welk vastgoedsegment bent u –overwegend– actief?
Residential (woningen bestemd voor de verkoop).
Residential (woningen bestemd voor de verhuur).
Leisure (hotels / resorts).
Retail (winkels / shopping centra).
Kantoor.
Bedrijfsruimte.
7. Hoe bent u in eerste instantie in contact gekomen met de eilanden?
o Wonen (gewoond).
o Werken (gewerkt).
o Vakantie(s).
o Kennissen, vrienden en/of familie.
o Anders.
8. Vraagstelling over investeringsrationale.
In welke mate spelen “rationele” motieven een rol bij investeren / beleggen in vastgoed op de eilanden?
In welke mate spelen “emotionele” motieven een rol bij investeren / beleggen in vastgoed op de eilanden?
[Likert scale: 1 (alles bepalend) tot 5 (geen enkele)].
9. De volgende “rationele” beweegredenen zijn van invloed (geweest) op investeren / beleggen op de eilanden?
Rendement uit verhuur.
Rendement uit verkoop.
Rendement uit overige bronnen (bijv. fiscaal).
Optimalisatie door diversificatie (spreiding) in de vastgoedportefeuille.
Toekomstperspectief (potentie) van vastgoed op de lange termijn.
[Likert scale: 1 (alles bepalend) tot 5 (geen enkele)].
10. De volgende “emotionele” beweegredenen zijn van invloed (geweest) op investeren / beleggen op de eilanden?
Marketing instrument: Trophy asset in de vastgoedportefeuille.
Wetgeving en taal: avontuur in het buitenland maar dan wel in “eigen” omgeving.
Omgevingsfactoren: Aangename sfeer en goed klimaat.
Ideologisch motief: sociale en emotionele binding met het welzijn op de eilanden.
[Likert scale: 1 (alles bepalend) tot 5 (geen enkele)].
11. Hoe is uw belegging / project –meestal– georganiseerd?
o Alles in eigen regie met (periodieke) aanwezigheid op de eilanden.
o Alles in eigen regie met uitzondering van een lokale beheerder / toezichthouder.
o Partnership met Nederlandse partijen met afwisselende (periodieke) aanwezigheid.
o Strategische samenwerking met een risicodragende lokale partner.
o Anders.
12. Wat is uw gewenste minimale rendementeis (1):
Uit verhuur (direct rendement) bij een “rustige”(2) belegging?
Uit verhuur en verkoop (direct en indirect rendement) bij een “rustige” (2) belegging?
Uit verkoop (indirect rendement) bij “projectontwikkeling” (3) bij verkoop aan een eindgebruiker / eindbelegger?
[Matrix van 9 keuzes evenredig oplopend van > 5%, > 7,5% …… tot > 25%].
(1) Rendementseis voor de belegger op het geïnvesteerd eigen vermogen, oftewel de “IRR”.
(2) Stabiele langjarige belegging met acceptabele huurdersbase (niet de 2e woning).
(3) Project bestemd voor de verkoop bijvoorbeeld woningen aan particulieren en retail / kantoor aan een eindbelegger / gebruiker.
13. Wat is de verhouding eigen vermogen (EV) versus vreemd vermogen (VV) bij het aangaan van een investering / belegging in vastgoed?
Voorkeur: Gewenste verhouding EV : VV.
Realiteit: Bij banken te realiseren verhouding EV : VV.
[Matrix van 9 keuzes evenredig oplopend van < 20% EV, 20:80, 30:70, ….. 80:20, > 80% EV].
14. Op welke wijze vindt uw haalbaarheidsonderzoek van een belegging / investering plaats?
o Schriftelijk: Due diligence door extern in te schakelen partijen.
o Schriftelijk: Intern (in het samenwerkingsverband) uit te voeren due diligence.
o Gevoel: Due diligence is met name gebaseerd op “gevoel” bij de markt.
o Anders.
15. Bij het haalbaarheidsonderzoek ligt de nadruk op de volgende onderdelen:
Marktonderzoek naar de vastgoedmarkt.
Vastgoed due diligence op objectniveau.
Juridische en fiscale due diligence.
Economische en financiële due diligence.
[Likert scale: 1 ( zeer belangrijk) tot 5 (niet belangrijk)].
16. In welke fase bij een “rustige” (2) belegging worden de meeste risico’s gelopen?
o Acquisitie fase.
o Beheerfase.
o Dispositiefase.
17. In welke fase bij een “projectontwikkeling” (3) worden de meeste risico’s gelopen?
o Acquisitie fase.
o Realisatiefase.
o Dispositiefase.
18. Wat zijn de zwaarst wegende risico’s voor de realisatie van een “rustige” (2) belegging?
Verhuurrisico’s (leegstand).
Verkooprisico’s (exit).
Realisatierisico’s (bouw).
Financieringsrisico’s (bancair).
Financiële risico’s (waaronder valuta en inflatie).
Politieke risico’s (waaronder juridisch en fiscaal).
Economische risico’s (waaronder algemene economische situatie).
[Matrix van 6 keuzes evenredig aflopend van 100% (zeer groot risico) tot 0% (geen enkel risico)].
19. Wat zijn de zwaarst wegende risico’s voor de realisatie van een “projectontwikkeling” (3)?
Verhuurrisico’s (leegstand).
Verkooprisico’s (exit).
Realisatierisico’s (bouw).
Financieringsrisico’s (bancair).
Financiële risico’s (waaronder valuta en inflatie).
Politieke risico’s (waaronder juridisch en fiscaal).
Economische risico’s (waaronder algemene economische situatie).
[Matrix van 6 keuzes evenredig aflopend van 100% (zeer groot risico) tot 0% (geen enkel risico)].
20. De A-B-C eilanden hebben een open markt economie. Wat is in uw opinie het landenrisico van de A-B-C eilanden met betrekking tot de vastgoedbranche in vergelijking tot haar grootste
handelspartners:
Verenigde Staten (en overig Noord Amerika)?
Nederland (en overig West Europa)?
Venezuela (en overig Zuid Amerika)?
Andere Caribische eilanden?
[Matrix: 1 (substantieel groter) tot 5 (substantieel kleiner)].
21. Zullen de nieuwe staatkundige hervormingen een positieve invloed hebben op het investeringsbeleid op de eilanden?
o Ja.
o Nee.
o Geen mening.
22. Hoe ziet u de effecten van de kredietcrisis op de vastgoedbranche op de eilanden?
o Grotere daling dan het gemiddelde wereldwijd.
o Gelijke daling dan het gemiddelde wereldwijd.
o Lagere daling dan het gemiddelde wereldwijd.
o Geen mening.
23. Hoeveel is de waardedaling op de vastgoedmarkt op de eilanden als gevolg van de kredietcrisis tot op heden ongeveer geweest?
o Geen waardedaling.
o 0 – 5%.
o 5 – 10%.
o 10 – 15%.
o 15 – 20%.
o 20 – 25%.
o Waardedaling groter als 25%.
24. Wanneer verwacht u dat de gevolgen van de kredietcrisis zijn uitgewerkt en marktherstel op de eilanden zal intreden?
o 2e helft van 2009.
o 1e helft van 2010.
o 2e helft van 2010.
o 1e helft van 2011.
o 2e helft van 2011.
o > begin 2012.
25. Hoe omschrijft u de vastgoedmarkt op de eilanden?
o Transparant.
o Semi-transparant.
o Niet-transparant.
o Geen mening.
26. Optioneel: Als u een aanbeveling zou kunnen doen voor verbetering van de vastgoedtransparantie wat zou die dan zijn?
………
27. Stelling: Er zijn verschillende Nederlandse partijen die investeren in vastgoed op de eilanden.
Vastgoedbeleggingen vereisen bijzondere expertise en zijn over het algemeen
managementintensief. Vanwege de aanzienlijke geografische afstand, alsmede de afwijkende marktomstandigheden is indirect beleggen (middels een vastgoedfonds) efficiënter en effectiever!
o Eens.
o Oneens.
o Geen mening.
28. Zou een vastgoedfonds op de A-B-C eilanden toegevoegde waarde kunnen opleveren voor de Nederlandse particuliere belegger?
o Ja.
o Nee.
o Geen mening.
29. In welke vastgoedsector zouden voor een dergelijk fonds de meeste kansen kunnen liggen?
Grondposities (verkaveling).
Woningen bestemd voor de verkoop.
Woningen bestemd voor de verhuur.
Leisure (hotels / resorts).
Retail (winkels / shopping centra).
Kantoor.
Bedrijfsruimte.
30. Welke factoren zouden voor de Nederlandse particuliere belegger essentieel kunnen zijn om in een dergelijk fonds te participeren?
Kwaliteit fondsinitiator?
Kwaliteit property management (beheer)?
Kwaliteit adviseurs (legal / tax / real estate)?
Kwaliteit van het vastgoed?
Kwaliteit van de inkomstenstroom (gegoedheid / continuïteit)?
Kwantiteit van de inkomstenstroom (hoeveelheid)?
Kwaliteit risicobeheer(maatregelen)?
[Matrix: 1 (doorslaggevend) tot 5 (niet relevant)].
31. Wat zou volgens uw mening de managementstijl van een beleggings-/investeringsfonds met vastgoed op de eilanden zijn?
o Core (= laag risico / laag rendement).
o Value added (= midden risico / midden rendement).
o Opportunistic (= hoog risico / hoog rendement).
32. Optioneel: Als u een aanbeveling zou kunnen doen voor het opzetten van een vastgoedfonds wat zou deze dan zijn?
……….