Wijkaanpak 1989-1993: ontwikkeling van de aanpak

Naar aanleiding van de Nota van Basco wordt een werkgroep opgericht, waarin vertegenwoordigers van Basco, gemeente en het wijkcomité Paauwenburg participeren (Werkgroep Paauwenburg Zuid-Oost, 1989). Deze werkgroep heeft als taak de gehele problematiek in kaart te brengen en beleidsuitgangspunten te formuleren. In januari 1989 is de rapportage van de werkgroep gereed. Naar aanleiding van deze rapportage is vervolgens in 1989 de Plangroep Paauwenburg Zuidoost ingesteld. De plangroep, bestaande uit afgevaardigden van de gemeente, Basco, het wijkbeheer en extern deskundigen, is belast met het opstellen van een uitvoeringsplan op sociaal, stedenbouwkundig en volkshuisvestingsgebied. In het uitvoeringsplan, verschenen in maart 1989, worden op basis van vijf speerpunten, maatregelen beschreven die nodig zijn om het woon- en leefklimaat weer op het juiste peil te brengen, namelijk op sociaal-cultureel gebied, op het gebied van drugsproblematiek, stedenbouw en infrastructuur, bouw, woon- en beheertechniek. Door de realisatie van verscheidenheid in de woningvoorraad (door sloop en vervangende nieuwbouw, woningverbetering en functieverandering), plaatsingsbeleid en aangepaste woonruimteverdelingcriteria moet de bevolkingssamenstelling minder eenzijdig worden. Bij de beoogde woningdifferentiatie wordt gemikt op de zittende bewoners, draagkrachtige huishoudens met kinderen, ouderen en studenten.

De gemeente heeft vervolgens in de beleidsvisie Paauwenburg Zuidoost (1989) op basis van het uitvoeringsplan deze uitgangspunten geconcretiseerd en beleidskaders geformuleerd. Concreet houdt dit het volgende in: sloop van 368 woningen; functieverandering van 72 woningen ten behoeve van studentenhuisvesting; woningverbetering van 472 woningen, waarbij een gedeelte van de woningen wordt aangepast aan de woonwensen van ouderen. Stedenbouwkundige aspecten zijn bepalend bij de motivatie voor de sloop en renovatie.

24 _{In een aantal maisonnettes bedraagt de leegstand zelfs 50 procent in het eerste kwartaal in 1988 en}

Figuur 5.2 Plattegrond Paauwenburg Zuidoost

Alexa

nder

Goge

lweg

Sloeweg

Van H

ogendo

rpweg

G

e

rb

ran

d

y_s

tra

a

t

Geherstructureerd

middengebied

Onderzoeksinstituut OTB 73

Figuur 5.3 Herstructureringsvoorstel in beleidsvisie Paauwenburg Zuidoost

Sloopprogramma Functieverandering

1) Troelstraweg Oost (7 blokken) 168 woningen 1) Maisonnettes Chopinlaan

2) Troelstraweg West (4 blokken) 128 woningen 2) Maisonnettes Van Hogendorpweg 3) Van Bossestraat 72 woningen

___________ ____________ 368 woningen 72 woningen

Verbeterprogramma Randvoorwaarden

1) Mackaystraat / Troelstraweg 64 woningen geïndividualiseerde verschijningsvormen 2) Schaepmanstraat 96 woningen exterieure verbetering op hoog 3) Pleinen 88 woningen architectonisch niveau

4) Van Reenenstraat en omgeving 158 woningen differentiatie in kwaliteitsniveau (flats) 5) Van Bossestraat 12 woningen introduceren nieuwe functies op begane 6) Troelstraweg Oost 28 woningen grond: - in activiteiten of toevoegen

7) Falckstraat 26 woningen woonfunctie ___________

472 woningen Bron: Gemeente Vlissingen, 1989.

Studentenhuisvesting wordt door Basco op zeer korte termijn gerealiseerd. Vijf identieke maisonnetteflats, verspreid door de wijk (aan de Chopinlaan, Van Hogendorpweg en de J.M. Kemperstraat) zijn moeilijk te verhuren. Deze vierkamerwoningen zijn bijzonder geschikt voor gezinnen, maar hun voorkeur gaat echter uit naar ruime eengezinswoningen in de regio. Het verbouwen van deze woningen tot seniorenwoningen of starterswoningen is geen optie. Vanwege een binnentrap zijn deze woningen niet geschikt voor ouderen en de op het centrum gerichte starters hebben geen interesse in een woning in het ‘afgelegen’ Paauwenburg (Gooijer & Te Velde, 1998). Er worden wel mogelijkheden gezien voor studentenhuisvesting, maar niet alle vijf de flats komen hiervoor in aanmerking. Voor de twee maisonnetteflats aan de Chopinlaan wordt gezocht naar een andere bestemming. De flat aan de J.M. Kemperstraat komt wel in aanmerking voor

studentenhuisvesting en vanaf 1989 wordt het gehele complex verhuurd aan HBO-

studenten25_{. De twee flats aan de Van Hogendorpweg worden geschikt gemaakt voor}

huisvesting van zeevaartschoolstudenten van het MBO. In samenwerking met de Zeevaartschool wordt een concept ontwikkeld, waarbij Basco de woningen verhuurt aan de Zeevaartschool, die op haar beurt de flats verhuurt aan de studenten. Gedurende de twee zomermaanden worden de studentenwoningen verhuurd aan vakantiegangers (Camstra et.al., 2002). Basco neemt het risico van ‘niet volledige verhuring’ op zich. In het complex is bovendien door Basco een mensa ontwikkeld, waardoor de Zeevaartschool een totaalpakket kan aanbieden aan de studenten (studie, huisvesting en maaltijden). De mensa, waar circa 110 studenten een maaltijd kunnen nuttigen, is alleen geopend tussen 17.00 uur en 19.00 uur. De mensa wordt overdag gebruikt door Stichting Majoraat, een woonondersteuningsproject voor en door 55-plussers. Stichting Majoraat huurt kosteloos de mensa van de

25 _{Al vanaf 1984 worden in hoofdzaak kamers in deze complexen verhuurd aan studenten (Bron: Nota}

Woningstichting. Als tegenprestatie zorgen de vrijwilligers van de Stichting voor het beheer, de schoonmaak en de maaltijden (Camstra et. al., 2002).

Twee van de vijf Regenboogflats bestempeld tot seniorenflat. Dankzij de liften zijn deze flats erg in trek bij ouderen.

Tegelijkertijd wordt door de plangroep hard gewerkt aan de ontwikkeling van het stedenbouwkundig nieuwbouwplan voor het middengebied in Paauwenburg Zuidoost. De ontwikkeling van de nieuwbouwplannen gaat niet zonder slag of stoot. In het uitvoeringsplan wordt een reconstructieplan voorgesteld, maar wegens financiële redenen vindt dit plan geen doorgang; er is sprake van een begrotingstekort omdat geen rekening is gehouden met de ondergrondse infrastructuur van het gebied. In de gemeentelijke beleidsvisie zijn vervolgens stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd en op basis hiervan start de ontwikkeling van een nieuw reconstructieplan. Ashok Bhalotra van Bureau Kuiper Compagnons gaat het plan opzetten. Hij ontwikkelt een stedenbouwkundig plan waar hij kiest voor een nadrukkelijke breuk met de bestaande stedenbouwkundige structuur: bebouwing in een cirkelvormige structuur. Onder Bhalotra’s leiding wordt vervolgens gewerkt aan de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Vier marktpartijen zijn betrokken bij de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen en uitvoering, namelijk de Walcherse BouwUnie (WBU), Proverko, De Zeeuwse Vastgoed en Ontwikkelingsmaatschappij (ZVO) en Basco Stichting Projecten26_{. De}

nieuwbouw van de koopwoningen vindt gefaseerd plaats, waarbij van de marktpartijen enig risico wordt gevraagd: ook al zijn de koopwoningen op papier lang niet allemaal verkocht, er dient wel gestart te worden met de realisatie van de koopwoningen. Hierdoor wordt het afbreukrisico zo klein mogelijk gehouden (braakliggend terrein heeft immers een negatief effect op het herstructurerings- gebied). De gemeente komt tot deze overeenkomst met de ontwikkelaars door een koppeling aan de ontwikkelingsmogelijkheden op locaties buiten Paauwenburg. Om de risico’s zo klein mogelijk te houden worden meerdere ontwikkelaars ingeschakeld. In juli 1992 wordt de opzet van het stedenbouwkundig plan door de gemeenteraad goedgekeurd en daarmee het startsein gegeven voor de herstructureringsoperatie in Paauwenburg Zuidoost. Eind 1992 begint de afbraak van de eerste complexen.