3 Bouwlust Den Haag
3.5 Daadwerkelijke effecten en doelbereiking
3.5.1 Positie wijk
Samenstelling en ontwikkeling woningvoorraad
Wanneer we kijken naar de samenstelling van de woningvoorraad, dan zien we dat het percentage eigenaar bewoner (inclusief particulieren) is gestegen van 17 procent in 1986 naar 25 procent in 2002 (zie tabel 3.1) en het percentage eengezinswoningen is gestegen van 7 procent in 1986 naar 12 procent in 2002 (zie tabel 3.2).
Tabel 3.1 Eigendomsverhouding (%)
1986 2002
Sociale-huurwoningen 83 75
Koopwoningen (incl. particulier) 17 25
Aantal woningen (absoluut) 6.211 6.975
Bron: Gemeente Den Haag, 2003 / CBS (Kerncijfers Wonen); Dijkstra & Van Leent, 1986.
Tabel 3.2 Woningtype (%)
1989* 2003
Eengezinswoning 7 12
Meergezinswoning 93 88
Bron: OZB, peildatum 2003 (www.buurtmonitor.nl) Te Velde, 1996 (tabel 2.2 bladzijde 13).
* Het betreft hier de wijken Bouwlust en Vrederust. Afzonderlijke cijfers niet beschikbaar.
Wanneer we kijken naar de prijsontwikkeling van de laatste jaren7, dan is te zien dat
de gemiddelde waarde van de woningen in Bouwlust in verhouding minder is gestegen dan de gemiddelde woningwaarde in Den Haag. Het verschil met Den Haag Zuidwest is nagenoeg gelijk (Zie tabel 3.3).
Tabel 3.3 Gemiddelde WOZ-waarde (in €)
2000 (prijspeil 1-1-1993) 2003 (prijspeil 1-1-1999) Index*
Bouwlust € 45.017 €68.834 152
Den Haag Zuidwest € 38.461 € 61.098 159
Den Haag € 57.596 €101.678 176
Bron: GBD (www.buurtmonitor.nl) *Index: 2000=100
De mutatiegraad in 2002 in Bouwlust is 1,7 procent hoger dan de mutatiegraad in 1986. Een stijging van de mutatiegraad is eveneens waar te nemen voor Den Haag Zuidwest, namelijk van 2,6 procent. Verder valt op dat de mutatiegraad in 1996 voor Bouwlust, Den Haag Zuidwest en Den Haag hoger ligt dan in 2002 (Zie tabel 3.4).
7 Eerdere gegevens zijn niet voorhanden.
Onderzoeksinstituut OTB 35
Tabel 3.4 Mutatiegraad (%)
1986 1996 2002
Bouwlust 6,5 8,9 8,2
Den Haag Zuidwest 6,3 9,2 8,9
Den Haag - 9,9 8,6
Bron: berekend uit aanbod Den Haag (www.buurtmonitor.nl)
Dijkstra & Van Leent, 1986.
De aanbiedingsgraad8 is in de periode 1996-2002 groter geworden. Dit betekent
concreet dat in 2002 een woning 5 keer is aangeboden (en de vijfde keer is geaccepteerd) voordat deze werd verhuurd. De aanbiedingsgraad in 2002 ligt hoger in Bouwlust dan in Den Haag Zuidwest en Den Haag (Zie tabel 3.5).
Tabel 3.5 Aanbiedingsgraad
1996 2002
Bouwlust 2 5
Den Haag Zuidwest 2 4
Den Haag 2 4
Bron: Aanbod Den Haag (www.buurtmonitor.nl) Een gedifferentieerde woningvoorraad?
Op basis van voorgaande gegevens kan geconcludeerd worden dat Bouwlust in fysiek opzicht de afgelopen vijftien jaar gedifferentieerder is geworden, hetzij slechts in geringe mate. Een groter percentage van de woningvoorraad is te kenmerken als eigen woningbezit, namelijk een kwart van de woningvoorraad (in 1986 17 procent). Tevens zijn meer eengezinswoningen gerealiseerd, waardoor het percentage eengezinswoningen is opgelopen van 5 procent in 1986 tot 12 procent in 2003. Wanneer we alle nieuwbouwprojecten in de jaren negentig afzetten tegen de bestaande voorraad, dan blijkt dat 11 procent van de woningvoorraad in Bouwlust nieuw is gebouwd. Al met al kan gesteld worden dat van grootschalige veranderingen in de fysieke woningvoorraad geen sprake is geweest.
Wanneer we Bouwlust vergelijken met Den Haag Zuidwest en Den Haag dan valt nog een aantal andere zaken op. Als we kijken naar de ontwikkelingen in de woningmarkt van de laatste jaren dan blijkt dat Bouwlust op een aantal indicatoren slechter scoort dan het gemiddelde van Den Haag. Zo kent Bouwlust een hogere mutatiegraad en stijgt de gemiddelde waarde van de woning in een veel lager tempo dan van een gemiddelde woning in Den Haag. In vergelijking met Den Haag Zuidwest verlopen de ontwikkelingen in de woningmarkt synchroon, met uitzondering dat huurwoningen in Bouwlust vaker moeten worden aangeboden voordat deze worden geaccepteerd.
Samenstelling en ontwikkeling bevolking
Het percentage alleenstaanden is van 1986 tot en met 2002 toegenomen met 18 procent en het aantal twee persoonshuishoudens met kinderen afgenomen met 8 procent (Zie tabel 3.6).
8 Aanbiedingsgraad: het gemiddeld aantal keren (weigeringen + acceptatie) dat een woning moet
Tabel 3.6 Huishoudenssamenstelling Bouwlust (%)
1986 2002*
Alleenstaanden 38 56
Alleenstaanden met kinderen 13 15
2-pers.huishoudens 22 14
2-pers. huishoudens met kinderen 27 15
Aantal huishoudens (absoluut) 7.362 8.614
Bron: Gemeente Den Haag, 2003 (Kerncijfers wonen 2002); Dijkstra & Van Leent, 1986.
* In 2002 zijn andere indelingen gehanteerd. De gegevens zijn voor deze tabel geherclassificeerd.
Wanneer de huishoudenssamenstelling van de bevolking wordt vergeleken met de huishoudsamenstelling van Haag Zuidwest en Den Haag, dan is te zien dat in Bouwlust in 2002 minder alleenstaanden zonder kinderen wonen (zie tabel 3.7). In Bouwlust wonen relatief meer twee persoonshuishoudens met kinderen en alleenstaanden met kinderen.
Tabel 3.7 Huishoudenssamenstelling DHZW/Den Haag (%)
1986 DHZW 2002* DHZW 1986 Den Haag 2002* Den Haag Alleenstaanden 45,5 63,3 54,0 60,7
Alleenstaanden met kinderen 9,1 12,0 8,0 9,5
2-pers.huishoudens 24,5 13,7 18,0 11,6
2-pers. huishoudens met kinderen 20,9 11,0 20,0 12,5
Onbekend - - - 5,7
Bron: Gemeente Den Haag, 2003 (Kerncijfers wonen 2002); Dijkstra & Van Leent, 1986.
* In 2002 zijn andere indelingen gehanteerd. De gegevens zijn voor deze tabel geherclassificeerd.
De bevolking in Bouwlust is de afgelopen jaren gemiddeld iets jonger geworden (toename van 5 procent) en iets meer vergrijsd (toename van 2 procent). De gemiddelde woningbezetting is afgenomen van 2,58 in 1986 tot 2,21 in 2002 (zie tabel 3.8). Wanneer we de leeftijdsopbouw vergelijken met Den Haag Zuidwest, dan blijkt dat in 1986 minder personen van 65 jaar en ouder in Bouwlust wonen dan in Zuidwest, waar dit percentage in 1986 ligt op 23 procent. Voor het jaar 2003 is sprake van een vrijwel zelfde verdeling. In vergelijking met Den Haag zijn de verdelingen in 1986 en 2003 nagenoeg hetzelfde.9
Tabel 3.8 Leeftijdsopbouw Bouwlust (%)
1986 2003
0-14 jaar 15 20
15-64 jaar 71 64
65 en ouder 14 16
Aantal bewoners (absoluut) 16.007 15.677
Aantal woningen (absoluut) 6.211 7.080
Woningbezetting (gemiddeld) 2,58 2,21
Bron: DBZ, peildatum 2003 (www.buurtmonitor.nl) / Dijkstra & Van Leent, 1986.
Onderzoeksinstituut OTB 37
De laatste jaren is het percentage allochtonen in Bouwlust in sterke mate toegenomen, maar liefst met 45 procent in de periode 1986-2003. Dit is een stijging van 45 procent. Deze ‘verkleuring’ niet alleen betrekking heeft op Bouwlust, maar ook op Den Haag Zuidwest en Den Haag. Wel dat Bouwlust over de gehele periode een relatief hoger percentage allochtonen kent dan Den Haag Zuid West en geheel Den Haag (zie tabel 3.9).
Tabel 3.9 Percentage allochtonen
Percentage allochtonen 1986 2003
Bouwlust 9,0 54,0
Den Haag Zuidwest 5,7 48,2
Den Haag 11,7 43,7
Bron: DBZ (www.buurtmonitor.nl) Dijkstra & Van Leent, 1986.
Er wonen relatief meer allochtonen in de buurten Venen, Oorden en Raden. In 2002 heeft 59,9 procent niet de Nederlandse nationaliteit. Voor de Zijden, Steden en Zichten ligt dit percentage in 2002 op 47,5 procent.10
Inkomenspositie
De inkomenssituatie in Bouwlust in 2000 is vergeleken met 1994 verslechterd.11 Het
percentage lage inkomens (tot 20.100 euro) is gestegen (met 7,9 procent), het percentage middeninkomens en hoge-inkomens is gedaald (resp. met 6,1 procent en 1,8 procent). Vergeleken met het jaar 1994 is de gemiddelde inkomensverdeling van Bouwlust in 2000 meer afgeweken van de gemiddelde inkomensverdeling van Den Haag: de lage inkomensgroep in Bouwlust is 10 procent groter dan het Haags gemiddelde en de hoge inkomensgroep is daarentegen bijna 7 procent kleiner (Zie tabel 3.10).
Tabel 3.10 Inkomen Bouwlust (%)
1994 1996 1998 2000
Laag (tot €20.100) 53,6 56,8 59,0 61,5
Midden 35,8 33,8 32,8 29,7
Hoog (€35.900 ev.) 10,6 9,4 8,2 8,8
% Inkomen Den Haag
Laag (tot €20.100) 51,7 52,6 51,8 51,5
Midden 33,2 32,6 33,2 32,8
Hoog (€35.900 ev.) 15,1 14,7 14,9 15,7
Bron: CBS/RIO ‘94’96’98’00 (www.buurtmonitor.nl) * Incl. Vrederust. Afzonderlijke percentages niet beschikbaar.
Wanneer we Bouwlust vergelijken met twee andere wijken in Den Haag Zuidwest, namelijk Morgenstond en Moerwijk12, blijkt dat deze wijken in elke periode sterker
10 Bron: DBZ (www.buurtmonitor.nl)/Dijkstra & Van Leent, 1986. 11 Gegevens voor 1994 en na 2000 zijn niet beschikbaar.
12 Vrederust wordt niet genoemd aangezien de gegevens van deze wijk in de gebruikte berekeningen
vertegenwoordigd zijn in de lage inkomensklassen, met gemiddeld ongeveer 5 procent verschil.13
Er zijn ook duidelijke inkomensverschillen waar te nemen tussen de buurten in Bouwlust. De buurten de Venen, Oorden en de Raden hebben vanaf 1994 een continue groter aandeel huishoudens in de lage en midden inkomenscategorie en een kleiner aandeel in de hoge inkomenscategorie (zie tabel 3.11).
Tabel 3.11 Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen (%)
1994 1996 2000* Venen/Oorden/Raden Laag (tot €20.100) 56,7 62,3 67,6 Midden 33,6 29,5 25,4 Hoog (€35.900 ev.) 9,6 8,1 7,0 Zijden/Steden/Zichten Laag (tot €20.100) 50,9 50,9 55,5 Midden 36,0 37,2 32,6 Hoog (€35.900 ev.) 13,1 11,9 11,9
Bron: CBS/RIO ‘94’96’00 (www.buurtmonitor.nl)
* gegevens 1998 andere indeling gehanteerd waardoor vergelijking niet mogelijk is.
Ook als gekeken wordt naar het gemiddeld besteedbaar inkomen per individu, dan blijkt dat sinds 1989 het gemiddelde inkomen in Bouwlust minder sterk is gestegen dan het gemiddelde inkomen in Den Haag.14
Bevolkingsamenstelling gedifferentieerd?
De bevolkingssamenstelling is de afgelopen jaren ten aanzien van de sociaal culturele samenstelling sterk veranderd. De wijkbevolking is aanzienlijk ‘verkleurd’. Het percentage allochtonen is in vijftien jaar tijd opgelopen van 9 procent in 1986 naar 54 procent in 2003. Ook is het aantal alleenstaanden toegenomen en wonen er in 2003 relatief meer jongeren in de wijk. De sociaal economische positie is daarentegen nauwelijks veranderd. Uit de statistieken blijkt dat de relatieve inkomenspositie van de bevolking de afgelopen jaren bijna niet is verbeterd. Eerder is sprake van het tegenovergestelde. De huishoudens die behoren tot de laagste inkomensgroep is in aantal aanzienlijk toegenomen, van 53,6 procent in 1994 tot 61,5 procent in 2000. De samenstelling van de bevolking in vergelijking tot de andere wijken in Den Haag Zuidwest en geheel Den Haag is nagenoeg hetzelfde. Bouwlust kent alleen een hoger aandeel allochtonen. Dit aandeel ligt in 2003 bijna 10 procent hoger dan het aandeel allochtonen in Den Haag totaal. De afgelopen jaren is de gemiddelde inkomensverdeling van Bouwlust meer afgeweken van de gemiddelde inkomensverdeling van Den Haag: de lage inkomensgroep in 2000 is in Bouwlust 10 procent groter dan het Haags gemiddelde en de hoge inkomensgroep is daarentegen bijna 7 procent kleiner. Bouwlust scoort in vergelijking met de andere wijken in Den Haag Zuidwest iets gunstiger, in deze wijken zijn de lagere inkomensgroepen sterker vertegenwoordigd.
13 Bron: CBS/RIO ‘94’96’98’00 (www.buurtmonitor.nl).
Onderzoeksinstituut OTB 39
Achterstandscore
Uit een onderzoek naar de achterstandscores van verschillende buurten en wijken in Den Haag door het bureau Onderzoek Kloek en AS&O (2003), valt het volgende op. Aan de hand van een aantal (samengestelde) indicatoren15 wordt de achterstandscore
per gebied bepaald. Uit tabel 3.12 blijkt dat Bouwlust vanaf 1995 vrijwel dezelfde achterstandscore kent als beide andere wijken in Den Haag Zuidwest, namelijk Morgenstond en Moerwijk. Ook hier geldt weer dat de buurtcombinatie Venen, Oorden en Raden een consequent hogere achterstandscore kennen dan de overige buurten in Bouwlust. In vergelijking met het met het Stadsdeel Escamp heeft Bouwlust een veel hogere achterstandsscore. In vergelijking met andere stadsdelen in Den Haag heeft Bouwlust alleen een lagere achterstandscore in vergelijking met de stadsdelen Laak en Centrum.16
Tabel 3.12 Achterstandscore* 1995 1996 1998 1999 2000 2001 2003 Venen/Oorden/Raden 0.3 1.1 2.6 3.3 4.1 4.4 6.5 Zijden/Steden/Zichten 5.7 6.3 8.6 9.3 10.8 11.6 13.3 Bouwlust ** 2.1 3.0 5.0 5.7 6.9 7.4 9.4 Morgenstond 1.8 3.4 4.7 5.4 6.3 7.1 9.0 Moerwijk 2.8 3.1 5.0 5.6 5.7 6.3 9.1 Stadsdeel Escamp -0,9 -0,5 1,1 1,5 1,8 2,1 3.6
Bron: Onderzoek Kloek en AS&O, 2003 (www.buurtmonitor.nl).
* Score van nul is gemiddeld. Negatieve score betekent minder dan gemiddeld achterstand en een positieve score betekent meer dan gemiddeld achterstand.
** Incl. Vrederust.
Subdoel het creëren van doorstroommogelijkheden
Het creëren van mogelijkheden voor doorstroming in de wijk van de wijkbewoners heeft lange tijd op de beleidsagenda gestaan. Het grootste vernieuwingsproject van de wijk, de herstructurering van het wijkwinkelcentrum De Stede en omgeving, heeft geleid tot positieve effecten ten aanzien van de doorstroming van bewoners. Uit een evaluatie (Gemeente Den Haag, Dienst Bouwen en Wonen, 1995), blijkt dat de nieuwbouwprojecten de Middenstede/ Winkelstede en Groenezijde/ Werkzijde voor een grote doorstroming in Bouwlust hebben gezorgd, de doorstromers hebben veelal een sociale-huurwoning achtergelaten met drie à vier kamers.
15 Indicatoren: huurachterstanden, percentage etnisch culturele groepen, huurpunten, sociaal-
economische factor, percentage langdurig werklozen.
Figuur 3.5 Percentage doorstromers nieuwbouwprojecten Groene- & Werkzijde Midden- & Winkelstede
Project Groenezijde/Werkzijde
84 ouderenwoningen 86,9% doorstromers DHZW, waarvan 55,9% afkomstig Bouwlust 52 koopwoningen 65,4% doorstromers DHZW, waarvan 30,8% afkomstig Bouwlust Project Middenstede/Winkelstede
106 sociale-huurwoningen 71,7% doorstromers DHZW, waarvan 38,7% afkomstig Bouwlust 190 premiekoop en vrije sector onbekend
Bron: Dienst Bouwen en Wonen, sector Woningmarkt en Projectmanagement, Gemeente Den Haag, juli 1995.
Subdoel versterken van voorzieningen
In het algemeen kan gesteld worden dat de meeste herstructureringsprojecten die men zich had voorgenomen, uitgevoerd zijn. Het betreft hier voornamelijk sloop- en nieuwbouwprojecten waarbij de corporaties een belangrijke rol vervulden. De uitvoering van de herstructureringsprojecten op het gebied van maatschappelijke voorzieningen is moeilijker gebleken. Bij deze projecten zijn vaak meerdere partijen betrokken en het blijkt moeilijk de financiering van de projecten rond te krijgen, omdat particuliere partijen lang niet altijd geneigd zijn een deel van de investeringen op zich te nemen. Een voorbeeld is de herinrichting van de Pius X kerk (functieverandering: van kerkgebouw naar gezondheidscentrum). Dit project, afkomstig van het wijkplan (1999), is sterk vertraagd. Na een grondige renovatie door woningcorporatie Vestia en een eenmalige subsidie van 115.000 euro van de gemeente heeft het nieuwe gezondheidscentrum eind 2003 haar deuren geopend. Het project heeft vertraging opgelopen doordat de gemeente lange tijd heeft moeten onderhandelen over de grondprijs de projectorganisatie Ceres (een onderdeel van Vestia). Volgens de gemeente zou Ceres een te hoge prijs vragen per vierkante meter.17
Conclusies in relatie tot behaalde doelstellingen
Uit het voorgaande blijkt dat de positie van Bouwlust de afgelopen jaren niet zodanig is verbeterd dat fysieke ingrepen niet meer noodzakelijk zijn. Alhoewel de woningvoorraad inderdaad gedifferentieerder is geworden, is deze verandering echter grotendeels beperkt gebleven voor het gebied de Steden en omgeving. Voor een aantal indicatoren is gebleken dat de buurten De Steden, Zijden en Zichten consequent beter scoren dan de buurten de Venen, Oorden en Raden, waar zich weinig ingrepen in de woningvoorraad hebben voorgedaan. De revitalisering van de Steden en omgeving blijkt echter onvoldoende om te kunnen spreken van een verbetering van de marktpositie van Bouwlust.