uitgangspunten woningbouwprogramma

Voor de opstelling van het woningbouwprogramma zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

 het woningbouwaantal van circa 800 woningen netto tot 2020, gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Quintus;

 faseren van 80 tot 100 woningen per jaar:

o voorkomen van pieken in de jaarproductie; o concurrentie tussen plannen voorkomen; o spreiding over de kernen.

Het vastgestelde woningbouwprogramma is gebruikt als basis voor de uitwerking van de financiële positie van het Grondbedrijf.

5.3 parameters

Alle grondexploitatieberekeningen zijn vervaardigd op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. Op basis van de vastgestelde woningbouwprogrammering wordt er per grondexploitatie rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten. Alle financiële gegevens zijn ingebracht, dan wel geïndexeerd naar prijspeildatum 1-1-2014. De grondexploitatieberekeningen leiden uiteindelijk tot een resultaat op het einde van de gehele planperiode (op eindwaarde, dus

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 126 GWW-kosten 2014 2015-2017 >2018 uitgangspunten GREX -2,50% 1,50% 2,00% -5,0% tot 0,0% (onder inflatie) 0,0% tot 3,0% (naar inflatie) 2,0% tot 3,0% (op inflatie) bandbreedte

inclusief kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten). Dit resultaat is vervolgens uitgedrukt in een netto contante waarde per 1-1-2014.

Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde

rekenparameters, welke op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Voor bepaling van de rentelasten is uitgegaan van gemiddeld 3,5% rentewinst en/-of verlies gedurende de gehele looptijd van de plannen. Dit percentage is overeenkomstig de gehanteerde interne rekenrente. Deze interne rekenrente ligt iets lager dan het ‘landelijk gemiddelde’ van 4% tot 4,5%. Echter gelet op de thans geldende lage rentestanden, waarvan verwacht wordt dat deze niet op korte termijn zullen gaan stijgen, is een percentage van 3,5% goed te verantwoorden.

5.3.1 Verwervingskosten

Voor de (lopende) grondexploitaties zijn inmiddels nagenoeg (99%) alle gronden verworven. De verwervingskosten bestaan dus enkel uit boekwaarden.

Deze boekwaarden (in totaal bijna € 18 miljoen) worden jaarlijks bezwaard met (> € 0,6 miljoen aan) rentelasten.

5.3.2 Kosten inrichting openbaar gebied

 Uitgangspunt kosten

Alle civieltechnische kosten (bouw- en woonrijpmaken c.q. inrichting openbaar gebied) zijn normatief bepaald uitgaande van een gemiddeld (tot beter) kwaliteitsniveau op basis van het prijs-kwaliteitshandboek van Metrum/Akertech (2013)5. De hierin genoemde

kostenniveaus zijn op basis van de BDB/GWW-index (jaarmutaties 2013, 0,62%) bijgesteld naar 1-1-2014.

 Ontwikkeling kosten (indices)6

De ontwikkeling van (civieltechnische) kosten in grond-, weg-, en waterbouw (GWW) wordt bijgehouden middels diverse indices. Deze indices volgen de prijsontwikkeling van voornamelijk loon en materiaalkosten. Net als bij de bouwsector wordt voor de GWW-sector zowel een kosten- als aanbestedingsindex bijgehouden, waarbij in de

aanbestedingsindex markteffecten tot uitdrukking worden gebracht.

Sinds 2009 ligt de prijsontwikkeling in de GWW-sector onder inflatie. In 2012 en 2013 zijn de GWW-kosten slechts 0,65% resp. 0,62% gestegen. De reële7 prijsontwikkeling is dus negatief. Omdat de economische situatie nog steeds zwak is schrijven marktpartijen vooralsnog scherp in op werken.

Ook in 2014 zullen GWW-kosten zich beneden het algemene inflatieniveau ontwikkelen en blijven (grote) aanbestedingsvoordelen aan de orde. Pas vanaf 2015 zullen de GWW-kosten zich gelijkmatig met of licht boven inflatie ontwikkelen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de, tegen die tijd, aangetrokken marktvraag. Na 2014 zullen grote(re) aanbestedingsvoordelen niet meer vanzelfsprekend zijn.

Deze geschetste ontwikkeling vertaald zich naar de volgende parameterwaarden (kostenstijging):

5 Zie ter indicatie ook bijlage 1: uitgangspunten kosten BWRM uitbreiding Ewijk per 1-1-2014 6 Metrum (2013-11),outlook grondexploitaties: de bodem in zicht?

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 127 Voor de interne component van de plankosten is aansluiting op de reguliere inflatie het meest voor de hand liggend. Markteffecten zitten vooral op de externe component en zijn alleen voor de korte termijn in te rekenen. Op (middel)lange termijn zal de externe component zich op of boven inflatieniveau ontwikkelen. Deze geschetste ontwikkeling vertaald zich, met

uitzondering van 2014, naar vergelijkbare parameterwaarden als die van de GWW-kosten. Voor 2014 wordt een plankostenstijging van 0% verwacht.

5.3.3 (grond)opbrengsten verkoop bouwgrond

 Uitgangspunten (grond)opbrengsten

De actieve (BIE) en op (middel)lange termijn verwachte (NIEGG) gebiedsontwikkelingen betreffen enkel woningbouwlocaties. Beuningen heeft werklocaties in ontwikkeling. Derhalve is enkel de potentiele grondopbrengst door verkoop van woningbouwkavels bepaald. Deze grondprijs is residueel bepaald. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen goedkope (huur)woningen (< € 699,48/maand (aftoppingsgrens) c.q. < € 170.000 VON) en (middel)dure woningen.

Een residuele grondprijs wordt verondersteld marktconform te zijn. Volgens de residuele grondwaardemethodiek vertegenwoordigt de grond in de nieuwe situatie een economische waarde als resultante van de te verwachten verkoopopbrengsten en de bouw- en

ontwikkelkosten.

Voor de bepaling van de te verwachten verkoopopbrengsten is een globale

woningmarktanalyse (prijsstelling) uitgevoerd. Al sinds 2007 wordt het woningaanbod in Beuningen (en haar kernen) geregistreerd. Op basis van dit aanbod, wordt na enkele correcties, de te verwachten verkoopprijs bepaald. De ontwikkeling van de (vraag)prijzen wordt gespiegeld aan de marktindicatoren van de NVM. Ook in Beuningen is de afgelopen jaren een sterke neerwaartse prijsbijstelling zichtbaar geweest. Op dit moment wordt de verkoopprijs tussen € 1.700 en € 2.300/m² gbo voor grondgebonden woningen

respectievelijk € 1.900/m2 gbo voor een appartement. De verkoopprijzen zijn het afgelopen jaar met 5% tot 10% gedaald.

De bouw- en ontwikkelkosten zijn normatief bepaald op basis van de kengetallen van bouwkostenkompas.nl. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddeld kwaliteitsniveau. De ontwikkelkosten zijn vastgesteld op ca. 22%. Het gehanteerde winst- en risicopercentage bedraagt 5%. De per 1-1-2014 gangbare bouw- en ontwikkelkosten zijn in vergelijking met 2013 licht gestegen.

Op basis van de residuele grondwaardeberekening gelden de volgende grondprijzen per 1 januari 2014:

o € 210,-/m² excl. BTW voor goedkope woningen.

o € 240,-/m² excl. BTW voor (middel)dure woningen. Deze grondprijs neemt gestaffeld af naarmate het kaveloppervlak toeneemt. Tot 500 m2 geldt een grondprijs van € 240,-/m² excl. BTW. Voor het metrage tussen 500 en 1.000 m² geldt een grondprijs van € 180,-/m² excl. BTW (75% van € 240,-/m²). Voor het metrage boven 1.000 m² wordt een grondprijs van € 120,-/m² excl. BTW gerekend.

De grondprijzen zijn iets lager dan voorgaand jaar. Deze neerwaartse bijstelling wordt verklaard door gedaalde opbrengsten in combinatie met gestegen kosten. Om de concurrentiepositie in de regio te bepalen zullen de berekende grondprijzen nog worden vergeleken met omliggende gemeentes (o.a. Nijmegen-Waalsprong). Deze analyse heeft nog niet plaatsgevonden.

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 128

Grondopbrengsten 2014 2015-2017 >2018

uitgedrukt in € € 220 tot € 240/m² ^{€ 200 tot € 265/m²}

(in 2017)

uitgangspunten GREX -2,50% 1,50% 2,00%

bandbreedte ^{-8,0% tot 0,0% (onder}

inflatie)

0,0% tot 3,0% (naar inflatie)

2,0% tot 5,0% (boven inflatie)  Ontwikkeling (grond)opbrengsten (indices)8/9

De eerste tekenen van het herstel op de woningmarkt zijn in zicht. Afvlakking van de sinds 2008 ingezette prijsdaling. Prognoses voor 2014 gaan gemiddeld uit van een lichte

prijsdaling tot aan stabilisatie. Vanaf 2015 worden weer prijsstijgingen verwacht. De prijsontwikkeling loopt wel sterk uiteen per regio door de sterkte van de lokale woningmarkt. In het kort komt het er op neer dat de sterkte van de woningmarkt een weerspiegeling vormt van de regionale economie en demografie. Regio’s die economisch succesvol zijn, weten over het algemeen mensen aan te trekken. In economisch succesvolle regio’s zijn er inmiddels tekenen dat de productie van nieuwbouwwoningen de groeiende vraag niet bij kan benen.

Nijmegen kent een gemiddelde woningmarkt. Beuningen profiteert echter niet optimaal van de nabijheid van deze stad en kent hierdoor een iets zwakkere woningmarkt (Bouwfonds/de Zeeuw, oktober 2013). Hierdoor ligt een positieve prijsbijstelling (nog) niet voor de hand. In 2014 wordt nog een beperkte prijsdaling (van -5% tot 0%) verwacht. Sinds medio 2012 vertonen de bouw- en ontwikkelkosten een redelijk stabiel beeld. De bouwkostenontwikkeling wijkt echter nog steeds af van de inflatieontwikkeling. Dit is te verklaren door de ‘vechtmarkt’ in de bouw. Aannemende partijen schrijven nog steeds scherp in om te kunnen overleven. De marges zijn minimaal, het gaat op dit moment vooral op het behouden van werk. Voor 2014 wordt een voorzichtig herstel verwacht. De bouwkosten zullen naar verwachting tussen de 0% en 2% stijgen. Op (middel)lange termijn (2015 en volgende) zullen de bouwkosten boven inflatie stijgen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de verwachte inhaalvraag, een groeiende verbouw- en renovatiemarkt en een krapper wordende arbeidsmarkt (vergrijzing).

Uitgaande van 0% opbrengstenstijging en 0% kostenstijging wordt verwacht dat de grondopbrengsten in 2014 stabiel blijven. Op het moment dat het herstel van de woningmarkt weer afzwakt, en de opbrengsten zich neerwaarts ontwikkelen, daalt de grondprijs verder. De grondprijzen staan daarom (nog) steeds onder druk. Vanaf 2015 wordt verwacht dat de grondprijzen weer op of boven inflatieniveau ontwikkelen.

8Metrum (2013-11), Outlook grondexploitaties 2014: is de bodem in zicht?! 9

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 129

5.4 woningbouw

Hoe weerbarstig en onvoorspelbaar de woningmarkt is blijkt uit de ontwikkeling van de laatste jaren.