niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)

In deze rubriek worden de plannen, voor zover financieel interessant, toegelicht die nog in de

onderzoeksfase zijn of nog niet met de uitvoering is gestart. De informatie over deze plannen is daarom veelal beperkt. Vooral van belang is het moment waarop de daadwerkelijke uitvoering gepland staat.

 Masterplan Ewijk

 7.3819 Hoge Woerd

 7.3820 Lage Woerd

 7.4390 (Structuurvisie) Centrum Ewijk

 7.4103 Winssen Kennedysingel

 7.5700 Structuurvisie kern Winssen

 7.4400 Nieuw Netwerk Landgoederen

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 148 11.1.1 Masterplan Ewijk

In de raadsvergadering van 13 februari 2007 is het masterplan Ewijk, de toolbox dorps bouwen Ewijk, en de economische uitvoerbaarheid vastgesteld. Al eerder is het deelplan Den Elt vastgesteld.

Het plangebied werd onderverdeeld in ruim 10 deelplannen. Bij de fasering wordt in principe

uitgegaan van een ontwikkeling van de deelplannen waar de gemeente de gronden in eigendom heeft. Uitzondering hierop zijn de ontwikkeling van Keizershoeve 1 en Keizershoeve 2.

Na vaststelling van het masterplan heeft de raad in de vergadering van 27 maart 2007 besloten om in het deelplan de Bosmantel het nieuwe complex van voetbalvereniging de Beuningse Boys te realiseren.

Op basis van het Masterplan en de Toolbox is in november 2007 de economische haalbaarheid van uitbreiding Ewijk vastgesteld. Het plan kende per 1-1-2007 een budgettair neutraal

exploitatieresultaat. Op basis van de verdere uitwerking van het Masterplan naar de deelgebieden zijn vervolgens nieuwe grondexploitatieberekeningen opgesteld welke op 23 september 2008 door de Raad zijn vastgesteld. De uitbreiding Ewijk kende per 1-1-2008 een positief exploitatieresultaat van € 1,0 miljoen.

Op basis van de (markt)inzichten in 2009 liet de uitbreiding Ewijk een sterk verslechterd

exploitatieresultaat zien van € 4,3 miljoen negatief per 1-1-2009. De verslechtering van het resultaat werd vooral veroorzaakt door een noodzakelijke bijstelling van de grondopbrengsten en door

vermindering (van 1.396 naar 1.083) en temporisering van het woningbouwprogramma. Alle oorzaken op een rij gezet:

 Bijstelling marktconform geachte grondopbrengsten in het midden-/dure segment van € 300,- per m2 excl. BTW naar € 285,- per m² excl. BTW

 Niet meer ontwikkelen van gebieden waar gemeente géén grondpositie heeft. Dit heeft

geresulteerd in het laten vervallen van de deelgebieden Toornsehof en Kruksewal-Noord en het ‘verkleinen’ van het deelgebied Koningsgaarde. Door deze planwijziging verminderde het woningbouwprogramma van 1.396 naar 1.083 woningen

 Bijstelling fondsbijdragen Bovenwijks. Verdiscontering contractafspraken KH1 en KH2 in dekking vanuit fonds Bovenwijks (-/- € 2,2 miljoen)

 Doorvoeren temporisering woningbouwproductie aansluitend op de totale programmering van de gemeente Beuningen.

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 149 Begin 2010 is de grondexploitatie wederom geactualiseerd. Omdat de grondexploitatie van uitbreiding Ewijk uiterst gevoelig is gebleken voor beperkte wijzigingen (bijvoorbeeld verhogen van

grondopbrengsten met € 5/m² betekent een resultaatsverbetering van € 1,6 tot € 1,8 miljoen) bewoog het exploitatieresultaat tussen de - € 4 en + € 2 miljoen. Daarom is de (strategische) keuze gemaakt uitbreiding Ewijk op basis van een minimaal budgettair neutraal exploitatieresultaat verder te ontwikkelen. Om dit te bereiken werden een aantal optimalisaties doorgevoerd, te weten:

 Verwerving (positief) bijgesteld naar aanleiding van nieuwe (deskundige) inzichten en meevallende grondaankopen

 Het oorspronkelijke programma van deelgebied Koningsgaarde alsnog handhaven. Hiermee is het totale woningaantal van uitbreiding Ewijk komen te liggen op 1.249 woningen

 Beperkte verdichting van Hoge en Lage Woerd; de gemiddelde woningdichtheid van deze deelgebieden ligt na de bijstelling nog onder de 30 woningen per ha.

In de herziene berekening werden de resultaten van de diverse deelplannen verwerkt. Voor de

deelplannen Keizershoeve 1 en 2 zijn contracten gesloten. Deze deelplannen worden bij de exploitatie genomen plannen nog specifiek toegelicht.

Maar inmiddels is een groot deel van de beoogde planvorming achterhaald. In de in februari 2011 vastgestelde woningbouwplanning zijn tot 2020 de deelplannen Hoge en Lage Woerd en de Koningsgaarde niet meer opgenomen.

Deelplan de Koningsgaarde wordt mogelijkerwijs helemaal niet meer ontwikkeld. Bij de waardering van de grondvoorraad wordt hiermee dan ook rekening gehouden. Uiteindelijk worden de effecten eerst goed zichtbaar bij de risicoanalyse.

Deze bijstellingen hebben forse invloed op de positie van het Grondbedrijf. Dekking gaat ontbreken voor enerzijds de gedane planontwikkelingskosten en anderzijds voor de afwaardering van de grondvoorraad. Ook de dekking van de investeringen Krukse Wal valt nagenoeg weg.

In 2011 is aangegeven het deelplan Koningsgaarde definitief te schrappen. Door deze ontwikkelingen is de vraag gerechtvaardigd of het Masterplan nog overeind moet blijven. In de jaarrekening 2011 zijn daarom extra voorzieningen getroffen voor een bedrag van afgerond € 3 miljoen.

11.1.2 Hoge Woerd en Lage Woerd

Van het Masterplan Ewijk wordt jaarlijks gekeken of de deelplannen Hoge en Lage Woerd beschikbaar moeten blijven voor bebouwing na 2020.

Voor beide deelplannen geldt dat ze nu nog tot de plancapaciteit gerekend worden. Ook is voor beide locaties een exploitatieberekening opgesteld.

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 151 De Lage Woerd heeft een negatief resultaat van € 181.000, -. Hierdoor is de getroffen voorziening teruggebracht.

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 153 11.1.3 Structuurvisie Centrum Ewijk

In het centrum van Ewijk spelen de volgende ontwikkelingen:

De voorzieningen en dan vooral de detailhandel staan onder druk. Uit het Distributie Planologisch Onderzoek blijkt dat men zich moet richten op een zo compact mogelijk centrumgebied rondom De Klef. Het accent dient vooral te liggen op uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande aanbieders.

 Winkelcentrum De Klef is toe aan een facelift. Daarnaast is onderzocht of het plein kan worden versterkt door aan de ´lege´ zijden bebouwing toe te staan;

 Het inwoneraantal gaat de komende jaren toenemen als gevolg van de woninguitbreiding in Ewijk (is inmiddels voor een aanmerkelijk deel achterhaald door de nieuwe

woningbouwplanning);

 Er zijn drie locaties in het centrum vrijgekomen (De Duivendonck, De Kei en het buurtcentrum Heumeshof) door de verplaatsing naar de Multifunctionele Accommodatie 't Hart. Heumeshof is afgebroken en de overige gebouwen staan leeg en het is nog niet bekend wat er op deze locaties gaat en kan komen. Daarnaast beraadt Zorggroep Maas en Waal zich op de toekomst van verpleeghuis Waelwick. Denkbaar is dat dit gebouw wordt gesloopt.

 Een complex van 24 wooneenheden voor dementerende ouderen is opgeleverd. Structuurvisie en ontwerpschetsen

Om de hierboven beschreven ontwikkelingen integraal aan te pakken, is voor het centrumgebied van Ewijk een structuurvisie opgesteld. In de structuurvisie worden de ontwikkelingen waar het centrum mee te maken krijgt, vertaald in een gebiedsgerichte, ruimtelijke uitwerking. Speerpunten in deze structuurvisie zijn de detailhandel, economie, zorg en wonen. Ook de openbare ruimte komt aan de orde.

Voor de drie locaties die vrij komen, zijn ontwerpschetsen opgesteld. In deze ontwerpen wordt een beeld geschetst van een mogelijke toekomstige situatie, rekening houdend met de mogelijkheden van de omgeving.

Klankbordgroep

De door de gemeente ingestelde klankbordgroep heeft advies aan college, inclusief een eerste financiële doorrekening, uitgebracht.

De optimale variant laat een negatief resultaat zien van bijna € 7 miljoen. Na doorvoering van een aantal optimalisaties:

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 154

 Inpassing van de zogenaamde zilverpapierhuisjes € 1,7 miljoen

 Verdichting door extra uitgifte € 0,2 miljoen

 Grondruil met zorggroep € 2 miljoen

 Inpassen seniorwoningen € 0,9 miljoen

kan het tekort worden teruggebracht naar afgerond € 2 miljoen. Dit is inclusief de herinrichting van de openbare ruimte (Julianastraat, Klaphekstraat en van Heemstraweg).

De eerste uitkomsten bieden voldoende mogelijkheden om nader onderzoek naar de uitvoering te starten. Aanpak van dit project is zeer wenselijk om verpaupering van het centrum van Ewijk te voorkomen.

Diverse gesprekken met partijen om tot een ontwikkeling van de locatie Duivendonck te komen hebben nog geen resultaat opgeleverd. De overige ontwikkelingen worden doorgeschoven na 2020, met als gevolg een totale voorziening van € 2,3 miljoen.

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 155 Risico:

 Marktsituatie

 Lange leegstand gebouwen en daardoor verpaupering

Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 156 11.1.4 Kennedysingel Winssen

Bij de jaarrekening 2011 besloten locatie Kennedysingel als bouwlocatie te schrappen. Wel wordt gekeken naar een zo optimaal mogelijke opbrengst bij de afstoting van de gronden.

De gedane investering wordt dan ook in beperkte mate terugverdiend. Om die reden is een voorziening getroffen van € 1,8 miljoen.

Geïnvesteerd op 31 december 2013: € 2.234.000, -. 11.1.5 Nieuw Netwerk Landgoederen

Door de financiële positie van de gemeente en de crisis op de woningmarkt heeft het project geen prioriteit meer. Ook de provincie heeft aangegeven geen prioriteit te zien in het uitvoeringsplan. De gemeenteraad heeft in de raadsvergadering van 10 april 2012 besloten het uitvoeringsplan, met uitzondering van het landgoed Beuningen, stil te leggen.

Inmiddels hebben de initiatiefnemers van het landgoed Beuningen besloten de realisatie af te blazen. De gronden zijn door de projectontwikkelaar verkocht.

De boekwaarde op 31 december 2013 is € 808.000, - en heeft betrekking op de locatie Distelakkerstraat 10.

In document Overzicht van baten en lasten 2013 Gemeente Beuningen Pagina 1 Inhoudsopgaven (pagina 147-156)