Thema Oorzaken en Oplossingen

Uit de gegevens verkregen door middel van empirisch onderzoek kan worden opgemaakt dat er over het algemeen veel unanimiteit bij de onderzoekseenheden bestaat over de oorzaken van de problematiek op de kantorenmarkt. In de meeste gevallen worden nationale en/of autonome ontwikkelingen als de financiële crisis, Het Nieuwe Werken, efficiëntere kantoorconcepten en een groot structureel overaanbod als de meest invloedrijke oorzaken van de huidige problematische situatie beschouwd. De lokale context van de verschillende betrokken lijkt hierbij geen rol te spelen (behalve wanneer die context door demografische ontwikkelingen beïnvloed wordt, zoals ook al beschreven werd in de vorige paragraaf). Uit zowel de literatuur als uit de interviews kan verder worden opgemaakt dat er lange tijd sprake is geweest van een win-win-winsituatie voor alle traditioneel betrokken partijen (gemeenten, beleggers, makelaars, ontwikkelaars en eindgebruikers). Ze ontvingen daardoor geen prikkels om kritisch naar deze situatie te kijken en daardoor werd (de ernst van) het leegstandsprobleem grotendeels genegeerd. Een interessante opmerking hierbij, in lijn met de bevindingen van Hendershott (2000) uit paragraaf 2.4, werd gemaakt door projectontwikkelaar A, die stelde dat deze situatie alleen kon ontstaan door de komst van een overvloed aan beschikbaar (buitenlands) kapitaal op de Nederlandse vastgoedmarkt.

Wat betreft de mogelijke oplossingen is een variëteit aan ideeën gedurende het empirisch onderzoek aan bod gekomen. Hoewel veel van deze oplossingen potentieel hebben, dienen ze wel in het juiste perspectief geplaatst te worden. Dit perspectief kan het best opgebouwd worden met een splitsing tussen nieuwbouw en bestaande kantorenpanden. Voor de nieuwbouw wordt met name door de marktpartijen aangedrongen op schetsen van duidelijkheid door de overheid. Zij willen weten waar nog wel en waar niet meer gebouwd gaat worden. Door het IVBN (Zie ook pag. 87) wordt zelfs gepleit voor een prioritering van de verschillende locaties naar toekomstpotentie. Het gebrek aan duidelijkheid verklaart volgens die actoren (ongeacht hun achtergrond) voor een groot gedeelte de afwachtende houding van eigenaren, die in de vorige paragraaf werd aangehaald. Het gebrek aan duidelijkheid en flexibiliteit naar eigenaren toe kan volgens een aantal actoren vooral als nalatigheid van gemeenten beschouwd worden (zie bijvoorbeeld de provincie Utrecht op pag. 72).

Behalve nieuwbouw is er natuurlijk ook sprake van (structurele) leegstand. Vrijwel alle onderzoekseenheden (zowel marktpartijen als overheden) geven hierbij aan dat dit een probleem is van de eigenaren en niet van de betrokken overheden. Dit kan eveneens een verklaring vormen voor het ontbreken van vigerend formeel beleid ten aanzien van kantoren bij de meeste overheden, zoals eerder ook al werd genoemd in de eerste paragraaf van dit hoofdstuk. Zo blijkt bijvoorbeeld uit het

gesprek met de gemeente Culemborg dat het opstellen van kantorenbeleid mogelijk door de buitenwereld wordt opgevat als een teken dat de gemeente een bewuste taak voor zichzelf ziet weggelegd bij de problematiek. Dat is volgens de meeste gemeenten zelf echter niet het geval, zo blijkt uit de praktijkresultaten. Verder wordt door de Gelderse gemeenten ook het argument van flexibiliteit en handelingsvrijheid aangehaald om juist geen formeel beleid te formuleren.

Wanneer gesproken wordt over de mogelijke oplossingen voor deze leegstand dan wordt door vrijwel iedere actor een relatief somber beeld geschetst. Zo wordt met regelmaat gesteld dat de kantorenmarkt in een drietal stukken verdeeld kan worden. Het eerste gedeelte van die markt betreft courante panden. Hoewel de landelijke beeldvorming anders doet vermoeden, gaat het met dit segment van de markt redelijk tot goed volgens de makelaars. Vervolgens komt het middensegment wat niet kansloos is maar de meeste panden die hiertoe horen hebben investeringen nodig om aantrekkelijk te blijven. Uit het gesprek met makelaar B (zie ook pag. 80) blijkt dat het sterk afhankelijk is van het type eigenaar of men bereid is tot investeringen in een dergelijk kantoor. In die zin wordt door het IVBN ook opgemerkt dat dé markt geen verzameling van homogene actoren is en dus ook niet als zodanig getypeerd moet worden, iets wat in de praktijk met grote regelmaat wel wordt gedaan in de discussie over de problemen op de kantorenmarkt.

Dan rest nog het laatste segment aan kantoorpanden. Deze worden als kansloos bestempeld en hebben als kantoor geen toekomst meer. Panden uit dit segment worden door de partijen vaak bestempeld als kwaliteitsarm zijnde, weinig duurzaam, een te groot metrage en gevestigd in een monofunctionele omgeving. Wanneer gesproken wordt over de opties voor deze panden dan komt vrijwel altijd de mogelijkheid van transformatie ter sprake. Ook sloop wordt een aantal maal genoemd maar een (markt)prikkel daartoe bestaat niet, zo bleek al in een eerder stadium. Echter, veel andere opties lijken voor deze panden evenmin voor handen. Zo blijkt dat wanneer naar de mogelijkheden van functiewijziging door middel van transformatie wordt gekeken dat deze ook beperkt te zijn. Veelgehoorde alternatieve functies zijn zorg, (studenten)huisvestiging en huisvesten van creatieve bedrijven. Echter, niet elk pand komt daarvoor in aanmerking en ook de vraag naar dergelijke functies is beperkt. Dit wordt voor een groot gedeelte bepaald door de context. Zo is bijvoorbeeld in Nijmegen de vraag naar studenthuisvestiging groter (maar ook niet oneindig) dan in Barneveld het geval is. Flexibiliteit en handelingsvrijheid worden in dergelijke gevallen (wederom) door de lokale overheden als essentieel omschreven, om tot maatwerk te komen.

Figuur 12: Het maatschappelijk

vraagstuk en de mogelijke oplossingen, ontleed op basis van de verkregen empirische gegevens uit het netwerk.

In figuur 12 is de beschreven situatie schematisch weergegeven. Daarbij moet de kanttekening geplaatst worden dat, voordat er daadwerkelijk sprake kan zijn van een transformatie, ook nog eerst tot afwaardering van het desbetreffende pand moet worden overgegaan. (Hoe een dergelijke hoge boekwaarde tot stand komt zal niet uitgebreid behandeld worden gezien de complexe materie en zeer beperkte relevantie voor dit onderzoek).Dit is een stelling die ook door vrijwel alle lokale overheden gedeeld wordt. Zij zijn van mening zijn dat dit boekhoudkundige aspect van de problematiek op dit moment niet of nauwelijks plaats lijkt te vinden en in ieder geval sneller dient te gebeuren. Volgens verschillende marktpartijen verdient die opvatting echter een nuance. Zij stellen dat het afwaarderen een proces is waarmee grote geldbedragen gemoeid zijn. Daardoor zijn de eigenaren vaak niet in staat danwel bereid om meer dan pakweg 5% per jaar van de boekwaarde af te schrijven. Dit is een percentage wat volgens de partijen alleen ver achterwege blijft bij het vooralsnog noodzakelijke percentage om functiewijziging mogelijk te maken. In een neergaande markt als de kantorenmarkt wordt daardoor achter de feiten aangelopen is de constatering hierbij. Dit maakt de kans voor de toch al geringe oplossings-mogelijkheden (zie figuur 12) nog beperkter. Toch is de beschreven situatie niet louter negatief volgens een aantal partijen. Hierdoor is namelijk sprake van een soort vertragingstactiek wat voorkomt dat het systeem in een keer wordt opgeblazen. Een situatie die wel ontstaat wanneer veel eigenaren in een relatief snelle tijd failliet zouden gaan.