Slotconclusie

In dit onderzoek is getracht om inzicht te krijgen in de situatie van de Gelderse kantorenmarkt. Aanleiding daarvoor was de constatering dat ondanks de grote leegstand, er nog altijd op grote schaal nieuwbouw gerealiseerd wordt. Daarbij kwam een tweede constatering dat er van de provincie een regisseursrol ten aanzien van de markt en de problematiek wordt verwacht. Een prachtige term maar hoe een dergelijke regisseursrol concreet vorm dient te krijgen bleef echter in nevelen gehuld. Door middel van dit onderzoek is getracht om daar wat helderheid in te verschaffen. Dit is gedaan door het netwerk van betrokken actoren in beeld te brengen. Hierbij stond niet centraal hoe een regierol idealiter diende te worden ingevuld maar is gekozen voor een meer praktische benadering. Dit werd gedaan met behulp van de Gelderse praktijksituatie. Er is zodoende inzichtelijk gemaakt welke mogelijkheden en belemmeringen er bestaan voor de provincie. Daarnaast is een beeld geschetst waaruit blijkt welke betrokkenheid de verschillende actoren bij de (Gelderse) kantorenmarkt hebben. Vanzelfsprekend is hierbij aandacht geweest voor de oorzaken en oplossingen van/voor de structurele leegstand van kantoorpanden maar ook de impact van de toekomstige plancapaciteit. Daarnaast is ook nader ingegaan op de rol die de provincie volgens deze actoren hierbij kan innemen. Zodoende is op basis van deze bevindingen een beeld geschetst van een vastgoedmarkt die in feite zelf verantwoordelijk is geweest voor de huidige malaise. Verblind door de eindeloos lijkende (financiële) mogelijkheden hebben de verschillende partijen geen oog gehad voor de effecten van hun handelen voor de langere termijn. Een blunder gezien het niet dynamische karakter van de markt en de zogenaamde varkenscylcus waar sprake van is op deze markt. Inmiddels zijn een aantal van de effecten al zichtbaar zoals de huidige leegstand, een aantal (maatschappelijke) effecten wachten echter nog aan de horizon. De vraag die daarbij als een zwaard van Damocles boven dit vraagstuk hangt is wie de verantwoordelijkheid dient te dragen hiervoor. Die vraag wordt niet beantwoord in dit onderzoek al kan dit (vanuit de voorgaande reflectieparagraaf geredeneerd) wel een interessante onderzoeksvraag zijn voor mogelijk vervolgonderzoek. De vraag die wel beantwoordt wordt en centraal stond in dit onderzoek was als volgt:

Met behulp van welke instrumenten kan de provincie Gelderland gericht sturing geven aan de kantorenmarkt om de structurele leegstand op deze markt te verminderen?

Op basis van de verkregen gegevens kan allereerst geconcludeerd worden vanuit een analytisch perspectief dat in Gelderland zich een relatief klein gedeelte van de nationale problematiek op de kantorenmarkt bevindt. Ongeveer 12,3% van de nationale voorraad bevindt zich in Gelderland. Een groot gedeelte daarvan bevindt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, echter ook andere gemeenten ondervinden de hinder van een structureel groter aanbod dan de vraag. Wanneer de centrale vraag ontleedt wordt dan blijkt, naar aanleiding van het onderzoek, dat zowel instrumenten als structurele leegstand essentiële elementen in deze vraag zijn. Ten aanzien van de instrumenten werd in een vroeg stadium van het onderzoek al vastgesteld dat de provincie over een aantal instrumenten beschikt. Het inzetten van deze instrumenten kan als effectief worden beschouwd om nieuwe bestemmingsplannen met kantoorachtige functies te voorkomen. De plancapaciteit verminderen in de huidige bestemmingsplannen is echter problematischer. De inzet van beschikbaar instrumentarium hiervoor is alleen niet zonder grote (financiële) consequenties en wekt mede daardoor dat er dan met een kanon op een mug wordt geschoten en wordt in de literatuur ook als laatste redmiddel betiteld. Ten aanzien van de bestaande voorraad, waar zich de structurele leegstand van kantoren bevindt, heeft de provincie geen specifieke ruimtelijke instrumentarium om de leegstand te verminderen. In feite is de vervolgconstatering dan ook dat de provincie slechts een (beperkte) netwerkspeler in het netwerk is. Ondanks de vooraf gestelde machtsrelatie, blijkt in de huidige praktijk een regisseursrol een relatief holle functie te zijn waarbij de mogelijkheden ten aanzien van de structurele leegstand en de probleemeigenaren -in dit onderzoek ook wel de kern van de problematiek genoemd- zeer beperkt zijn.

Het convenant aanpak leegstand kantoren, wat tijdens dit onderzoek werd gepubliceerd, ondersteund in zekere zin deze stelling. Dit wordt zichtbaar wanneer de inhoud van het convenant

nader wordt bestudeerd. Zo wordt als één van de uitgangspunten gehanteerd dat het succes van een gebiedsgerichte aanpak van de leegstand de verantwoordelijkheid is van marktpartijen en overheden op regionaal en lokaal niveau. Met betrekking tot de provincie wordt vervolgens gesteld dat enkel de regie over de aanpak een provinciale verantwoordelijkheid is. Wat betreft verdere verplichtingen wordt gerept over de verplichting van de provincie om tot ruimtelijke beleidskaders te komen. Zo wordt ondermeer gesteld dat het te formuleren kantorenbeleid door Provincies en Gemeenten in nauw overleg met marktpartijen geformuleerd dient te worden met als doel een goed functionerende kantorenmarkt met de bestaande voorraad en de eventuele nieuwbouw als integrale onderdelen. Het toont aan dat de inmiddels klassieke benadering van een overheid als centrale actor, ook ten aanzien van deze problematiek verleden tijd is. De netwerkbenadering waarmee het convenant doorspekt is, heeft echter ook een aantal keerzijden, zo werd vastgesteld in dit onderzoek. Het convenant is, zonder de goede intenties teniet te willen doen, verworden tot een beleidsdocument wat erg (te)veel leunt op de vrijwillige bereidheid van betrokkenen in een oproep tot samenwerking. Zo laat de zinsnede voor ten minste elk van de belangrijkste kantorenregio’s binnen twaalf maanden, zien dat de daadwerkelijk problematiek niet met dit convenant opgelost gaat worden. Overigens bevestigd deze zinsnede ook de eerder gemaakte constatering dat de Gelderse problematiek ten aanzien van het nationale perspectief beperkt is, gezien het feit dat er geen Gelderse steden tot de belangrijkste kantorenregio’s worden gerekend.

Een tweede argument kan in het voornemen ten aanzien van regionale kantorenfondsen worden gevonden. Op basis van dit onderzoek kan gesteld worden dat dergelijke fondsen een van de weinige middelen zijn waarmee de problematiek in de bestaande voorraad kan worden aangepakt. Het convenant stelt ten aanzien van deze regionale kantorenfondsen:

Provincies, Gemeenten en IVBN, Vastgoed Belang, NEPROM, CoreNet en FMN kunnen binnen een Kantorenregio, of een deel daarvan, gezamenlijk het initiatief nemen tot het opstellen van een regionaal of lokaal kantorenfonds dat bedoeld is om de sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren door vanuit het fonds een financiële compensatie te bieden aan eigenaren die besluiten hun bestaande kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel duurzame transformatie naar een andere functie.

De vrijwillige basis en het ontbreken van een uitwerking van deze maatregel, gecombineerd met de in dit onderzoek geschetste complexe dynamische context waarin deze vastgoedmarkt zich bevindt, maakt de slagingskans van dergelijke samenwerkingsverbanden (vooralsnog) zeer beperkt. Dit is een constatering die ook gedeeld wordt door critici van het convenant. Daarmee dient overigens het convenant niet te worden afgedaan als een wassen neus. Juist vanuit het theoretisch perspectief van dit onderzoek werd betoogd dat voor een daadwerkelijke sturing van de structurele leegstand er geïnvesteerd dient te worden in de samenwerkingsverbanden met betrokken actoren. Alleen dan zal de provincie gericht kunnen sturen naar een (sub)optimale oplossing(en) voor de problematische regio’s in haar omgeving.

Wat rest is een perspectief op een vastgoedmarkt die gekarakteriseerd kan worden als een bokser die een voltreffer heeft moeten incasseren. Wankelend wordt sindsdien gezocht naar de mogelijkheden om tot oplossingen te komen maar erg succesvol is die zoektocht niet. Tegelijkertijd is het een wrange constatering dat de

situatie onderwijl alsmaar nijpender wordt. De vraag is of de provincie Gelderland als verzorger aan de zijlijn zich moet bekommeren om het (financiële) leed wat zich in deze markt momenteel afspeelt. Op basis van dit onderzoek kan in ieder geval

Figuur 16: De ongewisse toekomst van kansloze leegstaande

kantoren die niet in aanmerking komen voor transformatie (gebaseerd op figuur 14).

gesteld worden dat zij dit op dit moment geen probleemeigenaar is en zich ook niet als zodanig zouden moeten profileren volgens het netwerk van betrokken Gelderse actoren. Keerzijde van die houding is echter wel dat de fundamenten -van een weliswaar hypothetisch maar somber toekomstperspectief- daarmee gecreëerd worden. Uit het gedane onderzoek bleek dat het enige toekomstperspectief van kansloze kantoorpanden eigenlijk die van sloop is. In figuur 14 stond dit echter genoteerd met een vraagteken. Een vraagteken wat symbool stond voor het ontbreken van een marktprikkel tot sloop en voor de constatering dat er geen bereidheid uit het publieke domein is om daar aan bij te dragen. Dit resulteert in de praktijk tot het voortbestaan van leegstaande gebouwen in afgelegen monofunctionele gebieden die geen enkele functie of toegevoegde waarde aan de maatschappij meer bieden.

Het bestaan van dergelijke spookgebieden is wellicht slechts een hypothetische mogelijkheid op de lange termijn, maar desondanks geen prettig vooruitzicht. Zeker niet vanuit een Nederlands ruimtelijk perspectief waar schaars ruimtegebruik ooit hoog in het vaandel heeft gestaan. Daarnaast is het niet onredelijk om te veronderstellen dat hier in de toekomst ongewenste activiteiten ontplooid kunnen gaan worden die de Gelderse kantorenproblematiek dan wel een probleem van significant maatschappelijk belang zullen maken. Dat zou het in ieder geval een toekomstperspectief maken waar met name publieke overheden zich in tegenstelling tot nu niet van kunnen distantiëren. Tegelijkertijd wordt ook hiermee wederom een nieuwe paradox inzichtelijk van de toch al complexe problematiek. Echter, elke vorm van ingrijpen die nu wordt ondernomen in het kader van dat geschetste toekomstbeeld kan wel beschouwd worden als het bewaken van de lange termijn. Dergelijke acties zullen, gezien de rokende puinhopen op de huidige kantorenmarkt, in ieder geval wel een frisse trendbreuk zijn met het verleden.