Gemeente Ede

In de gemeente Ede is met een voorraad van circa 250.000 m² kantoren ongeveer 15% van de gehele Gelderse kantorenvoorraad aanwezig (Bureau economisch onderzoek, 2011). Deze kantoren zijn verspreid over tal van verschillende locaties. Zo is er de locatie in het centrum, het Horapark, De Vallei en kantoorvastgoed op gemengde terreinen Heestereng en Frankeneng. Uit de marktstudie commercieel vastgoed Ede (2010) blijkt dat de kantorenmarkt in Ede een regionaal karakter heeft. De gemeente telt enkele landelijke spelers (waaronder RVS, Besam, Siemens), maar de meeste kantoorhoudende bedrijven hebben een afzetmarkt die zich beperkt tot de regio. De interactie met de kantorenmarkten van Veenendaal, Wageningen en Barneveld is beperkt. Verder wordt in het onderzoek vastgesteld dat Ede geen typische kantorenstad is. Slechts 24% van de werkgelegenheid komt voort uit kantoorgerelateerde activiteiten. De economie van Ede kenmerkt zich dan ook vooral door een grote verscheidenheid aan activiteiten waarbij de zorgsector, groot- en detailhandel en industrie het meest dominant te noemen vallen.

Wanneer met behulp van cijfers naar de context van Ede wordt gekeken dan blijkt dat er in het eerste decennium van deze eeuw jaarlijks gemiddeld 10.000 m² kantoren per jaar afgezet. De gemeente Ede verwachte in 2009 al dat dit zou teruglopen naar gemiddeld 3.000-5.000 m² per jaar. Wanneer vanuit regionaal perspectief naar de meest recente statistische gegevens wordt gekeken van DTZ (2012) dan blijkt dat die verwachting grotendeels correct is. De totale opname voor Ede en Veenendaal in 2011 was slecht 9.000 m². Verder blijkt dat de leegstand in 2011 voor de regio toenam met circa 22% van de totale voorraad van beide gemeenten.

Kantorenbeleid Ede

In de gemeente Ede is op dit moment geen sprake van een actief kantorenbeleid wat gehanteerd wordt. Van een dergelijk beleid is tot dusver ook nooit sprake geweest. Desondanks is de situatie met betrekking tot de kantorenmarkt wel een aandachtspunt van zowel het lokale bestuur als de politiek. Zo is tijdens een raadscommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (R.O.) in 2011 kennis genomen van de relevante ontwikkelingen met betrekking tot de nieuwbouw van kantoren. Zodoende is vastgesteld dat er op verschillende locaties plannen zijn voor het bouwen van kantoren, terwijl er tegelijkertijd een aanzienlijke leegstand bestaat. Daarom is besloten dat de gemeente Ede de komende jaren

vooral rond station Ede-Wageningen ruimte gaat bieden voor kantoorontwikkeling. Station Ede- Wageningen is qua reizigers het derde station van Gelderland volgens de gemeente en het openbaar vervoersknooppunt van de regio. Daarom wordt het in 2013-2015 ook compleet vernieuwd. De stationsomgeving wordt zodoende ontwikkeld tot een aantrekkelijke gebruiks- en verblijfslocatie met horeca, voorzieningen, bedrijven, woningen en kantoren. Elders in de gemeente is het beleid ten aanzien van kantoren terughoudender al gaat de gemeente niet aan bestaande rechten tornen. Wanneer nieuwbouw volgens het huidige bestemmingsplan mogelijk is, dan zal/kan de gemeente daar geen actie tegen verrichten.

1. Ede centrum

2. Stationsomgeving Ede-Wageningen

3. Hora Park

4. Rubenstraat

5. De Vallei

Interview Gemeente Ede

Door de gemeente Ede is onlangs een improvisatie gemaakt om zo enig inzicht te verkrijgen in de daadwerkelijke leegstand van kantoren. Op basis hiervan is de gemeente tot de constatering gekomen dat de vraag naar kantoorpanden in Ede op dit moment nagenoeg nul is. Verder werd vastgesteld door de gemeente Ede dat het Horapark de enige echte kantorenlocatie is in Ede en volgens hen de meeste toekomstpotentie heeft. De gemeente heeft daarom ook het vertrouwen dat deze locatie, ondanks de huidige leegstand in een aantal van de panden, in de toekomst voldoende aantrekkelijk is. Dit vertrouwen komt mede door de nabijheid van functies als het openbaar vervoer (station) en wonen maar ook door een aantal ruimtelijke ontwikkeling die hier gepland staan in de toekomst.

Verder heeft de gemeente ten hoogte van de A12-afslag geconstateerd dat de kantoorpanden aan de Rubenstraat als problematisch kunnen worden betiteld. De indruk is daarbij dat deze geen aantrekkingskracht meer hebben en daardoor in de toekomst ook niet meer verhuurd gaan worden. Transformatie van deze panden is voor de gemeente daarom een serieuze optie. Ook op het verderop gelegen bedrijventerrein Frankeneng heeft de gemeente vastgesteld dat er sprake is van (gedeeltelijke) leegstand. Toch ziet de gemeente voor deze panden nog wel een toekomst in het verschiet en is er nog geen sprake van een zorgwekkende situatie, aldus de geïnterviewde.

Deze gebieden bevatten gezamenlijk het grootste percentage leegstand van de gemeente. Er bestaat weliswaar ook leegstand op de bedrijventerreinen maar deze is, zoals in het geval van het

beschreven Frankeneng, slechts gedeeltelijk waardoor niet hele panden leeg staan. Dit ziet de gemeente Ede evenmin graag, maar geeft wel minder aanleiding tot zorgen.

Wat betreft nieuwbouwplannen heeft de gemeente in BT12-zuid kantoorruimte (20.000m²) opgenomen in het bestemmingsplan. De gemeente heeft op die locatie ook grond in haar bezit. Verder is er een ambitieus masterplan voor de Veluwse Poort. Op dit voormalige kazerneterrein was een mix van wonen, werken en recreëren voorzien. Wat betreft de functie werken was daarbij (oorspronkelijk) 100.000 m² gereserveerd voor kantoorruimte. Het besef bestaat bij de gemeente dat dergelijke plannen in schril contrast staan met de werkelijkheid. Daarom is dit oppervlakte al teruggeschroefd naar 60.000m². De gemeente erkent ook dat deze omvang geen recht doet aan de realiteit en heeft inmiddels de verwachting dat in het gebied geen kantoren nodig zijn, Ede heeft namelijk geen dusdanig kantoorimago wat voor een dergelijke omvang noodzakelijk is. Problematisch is echter dat op basis van deze gegevens wel de grondexploitatie is doorgerekend. Daarom is door de gemeente Ede inmiddels een zoektocht gestart naar innovatieve concepten voor deze locatie.

Oorzaken & Oplossingen:

De gemeente Ede constateert in ieder geval dat het problematisch is dat de ruimtelijke plannen met een overvloed aan kantoorruimte tot stand zijn gekomen in “de goede tijden.” Daardoor is nu een situatie ontstaan waarbij financiële belangen het maken van -toch al lastige keuzes- nog verder bemoeilijken. Daarom wordt gesteld dat het voorhouden van een realistische spiegel naar alle betrokkenen nog altijd actueel is.

Wat betreft oplossingen worden op dit moment vooral kleine maatregelen als bruikbaar ervaren. Te denken hierbij valt aan het flexibeler maken van bestemmingsplannen, waar op dit moment al kantoren gevestigd zijn. Hierdoor kan bijvoorbeeld een functiewijziging door middel van transformatie mogelijk worden gemaakt. Er dient volgens de geïnterviewde dan wel rekening mee te worden gehouden dat fragmentering niet gewenst is. Hierbij is tevens de functie detailhandel geen alternatieve functie. Dit heeft te maken met gezamenlijke afspraken die hierover zijn gemaakt in de regio. De gemeente heeft inmiddels ervaring met het flexibeler maken van bestemmingsplannen. Hierdoor zijn bedrijven die oorspronkelijk wouden verhuizen, nu eerder geneigd zijn tot uitbreiding (mogelijk door een flexibeler bestemmingsplan) van hun pand op de huidige locatie.

Verder wordt gesteld dat, hoewel de structurele leegstand in Ede op dit moment meevalt, de leegstand in de nabije toekomst alleen maar verder zal toenemen. Een structurele oplossing volgens de geïnterviewde hiervoor is kwalitatieve sterke kantorenlocaties te creëren. Door te versterken van economische bedrijvigheid waar men op dit moment al sterk in is. In het geval van Ede is dat het food- cluster. In de praktijk blijkt volgens de gemeente ook dat binnen het cluster ook nog kansen bestaan om te blijven groeien. Een dergelijke thematisering heeft daarnaast ook als bijkomend voordeel dat gemeentelijke concurrentie onderling wordt afgezwakt.

Samenwerking

In het geval van de gemeente Ede is gebleken dat er op het gebied van samenwerkingen, nog geen eigenaren bij de gemeente zijn langs geweest om over de mogelijkheden van hun leegstaande pand te praten. Wel is er contact geweest met een aantal intermediairs die ideeën hebben voor een dergelijk pand. Zij zien daarbij alleen vaak de optie wonen als enig redelijk alternatief. Een optie waar de gemeente geen voorstander van is, zo bleek eerder al tijdens het interview. Transformatie naar een horecafunctie is voor de gemeente dan eerder bespreekbaar.

Door op deze manier duidelijkheid te bieden hoopt de gemeente de kaders af te bakenen van wat mogelijk is aan transformatie. Dit wordt ook door middel van netwerkbijeenkomsten bekend gemaakt. De gemeente meldt op dergelijke bijeenkomsten dat leegstand wordt herkend en dat er mogelijkheden bestaan maar zoals gesteld heeft dit nog niet geleid tot actie bij eigenaren van leegstaande panden. Wel wordt de gemeente met enige regelmaat aangesproken door omliggende bedrijven die leegstaande panden zien verloederen. Hoewel de gemeente dit betreurt, heeft zij op dit moment, mede door de bezuinigingen, niet de capaciteit om daar actief mee aan de slag te gaan.

Mocht dat wel het geval zijn dat zal die passieve faciliterende houding evenmin veranderen zolang de gemeente vaststelt dat sommige eigenaren van leegstaande panden, geïnteresseerde huurders weigeren.

Rol provincie

De gemeente Ede ervaart dat gemaakte afspraken op regionaal niveau ten aanzien van andere sectoren soms weinig waard zijn in de huidige tijden. Het laten prevaleren van het eigen belang is aan de orde van de dag. Het laat zien dat het aannemelijk is dat gemeenten er onderling geen overeenstemming kunnen bereiken wanneer financiële belangen een dusdanige rol spelen. Daardoor is er een taak weggelegd voor de provincie bij dit maatschappelijke vraagstuk.

Die taak bestaat uit het kritisch zijn op plannen die nog zacht zijn. Er komt nog heel veel nieuwbouw op de markt dus bij al die nieuwe plannen moet de vraag worden gesteld in hoeverre deze passen en of ze niet een bedreiging vormen voor andere gebieden. Hierdoor kan segmentering plaatsvinden en kunnen sterke economische punten verder versterkt worden, zoals ook in Ede gebeurd met het food- cluster.

Er wordt door de Gemeente Ede gepleit voor realisme. Realisme impliceert echter wel dat er keuzes moeten worden gemaakt. Deze zijn zowel van praktische als principiële aard. Niet alle projecten kunnen echter “in de lucht worden gehouden.” Het maken van keuzes heeft echter ook gevolgen die bepaalde partijen zullen raken. Vraagstukken als planschade en compensatie eisen zullen daarbij relevant worden en het is de vraag of daar politiek draagvlak voor is. Zolang er echter geen keuzes worden gemaakt komt niemand naar de gemeente toe en blijft de problematiek voortgroeien.

4.3 Visie(s) van de Gelderse Steden met een beperkte kantorenvoorraad ten