Belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers (IVBN)

Het IVBN is een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed en heeft 61 leden. Een aantal van die leden heeft vastgoed wat gelegen is in Gelderland, al is dat aantal ten opzichte van al het vastgoed wat die leden in hun bezit hebben relatief beperkt te noemen. Het is volgens de geïnterviewden niet waarschijnlijk dat dit aantal panden zal toenemen wat betref kantoren. Dit heeft volgens het IVBN te maken met het feit dat er door haar leden op dit moment nauwelijks nog Nederlandse kantoren worden aangekocht. Er zijn nog wel een aantal buitenlandse partijen die dat nog doen. Het grootste gedeelte van deze groep buitenlandse beleggers neemt op dit moment echter vooral afscheid van de Nederlandse vastgoedmarkt.

Verder stelt IVBN dat er een foutief in het debat over kantoren wordt gesproken over de markt. Dé markt bestaat echter niet volgens de geïnterviewden. Zo is het gros van de beleggers niet georganiseerd en dit heeft gevolgen voor de talloze pogingen die op dit moment worden ondernomen om de verschillende markt(partijen) te mobiliseren.

Oorzaken en oplossingen

Wat betreft de oorzaken wordt gesteld dat er te lang een situatie heeft bestaan waarbij uitgegaan werd van bovengemiddelde groeiscenario’s voor economie en werkgelegenheid. Daarbij was tegelijkertijd een win-situatie voor alle betrokkenen ontstaan. Zodoende bestond er lange tijd geen aanleiding om dergelijke ontwikkelingen tegen een kritisch licht te houden.

Het IVBN wil echter wel benadrukken dat er geen noodzaak bestaat voor overheden om deze problematiek op te lossen, in ieder geval niet met behulp van financiële middelen. Eigenaren van leegstaande panden moeten dat zelf doen. Wel kunnen overheden een bijdrage leveren door te zorgen dat de nieuwbouw van kantoren flink afneemt. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor gemeenten.

Een eerste stap die gemeenten daarom dienen te zetten is het schrappen van de vele plancapaciteit die toch nooit meer benut zal gaan worden. Daarnaast moet er een prioritering gemaakt worden in de bestaande gebieden. Gemeenten dienen de goede, maar ook de slechte, kantoorgebieden aan te wijzen zodat duidelijkheid ontstaat over de mogelijkheden. Een prioritering van de gebieden zal hierbij een bijdrage aan geven. Mocht een dergelijke rangorde leidden tot ongewenste effecten bij eigenaren in hooggeprioriteerde gebieden (achterover leunen) dan moeten gemeenten echter niet aarzelen om verder te gaan met andere gebieden. Flexibel zijn is daarbij een must. Door deze stappen wordt er een voorraadbeleid gestart en daar is op dit moment volgens het IVBN de meeste behoefte aan.

Samenwerking

Samenwerking ten behoeve van het delen van kennis en ervaring, daar is het IVBN een voorstander van. Samenwerking dient echter niet uit te monden in een situatie waarbij de problematiek van

marktpartijen wordt opgelost door de overheden. Gemeenten maar ook de provincie moeten dus waakzaam zijn voor de kosten en effecten van hun inspanningen.

Vanuit het provinciaal perspectief wordt verder door de geïnterviewden gepleit voor een intensieve samenwerking tussen de provincie en de gemeenten. Een dergelijke samenwerking moet erop toezien dat de gemeenten ook daadwerkelijk beleid formuleren en zich niet laten leiden door incidenten. De kantorenmarkt is verworden tot een vragersmarkt die daardoor een bepaalde macht ten opzichte van gemeenten hebben verworven. Dat hierdoor beter naar de gebruiker moet worden geluisterd is an sich geen slechte ontwikkeling, aldus het IVBN. Dat betekent echter niet dat alle wensen ook daadwerkelijk gehonoreerd moeten worden uit angst dat men anders vertrekt naar een buurgemeente.

Ook door het IVBN zelf wordt de samenwerking aangegaan ten behoeve van een meer stabiele kantorenmarkt. Doel van dit samenwerken, is het ontwikkelen van een convenant waar op dit moment gewerkt wordt. De strekking van dit convenant is op het moment dat dit interview plaatsvond echter nog niet openbaar (zie ook paragraaf 2.6.2).

Rol provincie

Het advies van het IVBN aan de provincie is om een regierol zodanig in te vullen dat er een toezichthouder op de provinciale kantorenmarkt ontstaat. De provincie moet daarbij breed perspectief hanteren en sterke kaders op stellen om te bepalen wat wel en niet mogelijk is. Het gebruik van de duurzame verstedelijkingsladdder (vergelijkbaar met de SER-ladder) kan daarbij als instrument fungeren al is deze eigenlijk nog te abstract. Verder is het wat betreft de leegstand volgens het IVBN voor de provincie zinvol om zich op de problematische gebieden te richten. Op de plekken waar deel-leegstand bestaat is de noodzaak tot ingrijpen minder urgent.

Wat betreft de relatie tussen de provincie en gemeenten zijn de geïnterviewden van mening dat deze restrictiever zou moeten zijn. Gemeenten dienen gedwongen te worden tot het voeren van een voorraadbeleid. Zodoende wordt eventuele nieuwe voorraad gerelateerd worden aan de al bestaande voorraad. De vraag of nieuwbouw zinvol is als het om verplaatsingsvraag gaat zou in dat geval ook veel centraler staan. Daarnaast moet concurrentie tussen gemeenten worden voorkomen. Een regionaal ontwikkelingsmaatschappij zou daarbij wellicht een mogelijkheid zijn. De provincie moet dan ook alert zijn op gemeentelijke motieven voor nieuwbouw van kantoren die voortkomen uit grondexploitaties, die afhankelijk zijn van de inkomsten die alleen kantoorfuncties gerealiseerd kunnen worden.

4.6 Conclusie

In dit hoofdstuk is het netwerk van actoren ten aanzien van de Gelderse kantorenmarkt in beeld gebracht. Hierbij is aandacht geweest voor de belangen van de actoren en is inzichtelijk gemaakt hoe zij de huidige problematiek ervaren. Er is ook met eindgebruikers gesproken zodat op concrete wijze zichtbaar wordt wat geschetste ontwikkelingen zoals Het Nieuwe Werken, nu in de praktijk betekenen voor het (gebruik van een) kantoorpand. Op basis van dit empirische onderzoek kunnen tal van conclusies worden getrokken. Welke inhoudelijke conclusie(s) ten aanzien van de thema’s bestaan, zal in het volgende hoofdstuk nader worden toegelicht.

Er kunnen naar aanleiding van dit hoofdstuk echter al wel een aantal conclusies van algemene strekking worden geformuleerd. Allereerst kan worden vastgesteld dat de beschikbare gegevens over de kantorenmarkt zeer beperkt en/of enigszins gedateerd zijn. Er zijn slechts in beperkte mate gegevens beschikbaar die inzicht geven in de recente (Gelderse) situatie. Hoewel de daadwerkelijke omvang en ernst dus niet met volledige zekerheid vast te stellen is, kan door middel van verschillende statistische gegevens, wel met enige zekerheid worden vastgesteld dat de omvang en de ernst van dit maatschappelijk vraagstuk voor de provincie Gelderland aanzienlijk is. Vanuit tal van beleidsgerichte literatuur (Pressman & Wildavsky, 1973; Sabatier & Mazmanian, 1981) wordt het inzichtelijk hebben van de situatie toch als een essentiële voorwaarde beschouwd om tot een effectief (kantoren)beleid te komen.

Verder kan gesteld worden dat de verschillende markpartijen die onderzocht zijn, vrijwel allemaal over zeer veel kennis beschikken ten aanzien van relevante ontwikkelingen en trends, die van invloed zijn op de (Gelderse) kantorenmarkt. Daarnaast bleek dat alle gemeenten met een relatief grote kantorenvoorraad, aandacht hebben voor het complexe vraagstuk. Bij de kleinere gemeenten is dit wat minder het geval. Toch kan voor deze groep van onderzoekseenheden worden vastgesteld dat de problematiek vaker als onderdeel van een omvangrijker en nog structureler probleem wordt beschouwd.

Tot slot kan het als een positief signaal worden beschouwd dat vrijwel alle onderzoekseenheden de geschetste situatie van de kantorenmarkt als een (potentieel) probleem erkennen en zich daarvan bewust zijn. Of er vervolgens maatregelen getroffen dienen te worden (en door wie), daar verschillen de betrokkenen in mening van. Dat verschil in mening heeft echter in veel gevallen paradoxaal genoeg wel eenzelfde oorzaak. Dit fenomeen zal verder worden toegelicht in de het volgende hoofdstuk.

N.B.: Omdat dit hoofdstuk een grote hoeveelheid en verscheidenheid aan informatie bevat is (een gedeelte van) de verkregen data ook samenvattend in een schema weergegeven op de volgende pagina. Dit schema tracht niet allesomvattend te zijn maar geeft in één opslag beknopt inzicht de visie (en de context) van de Gelderse actoren ten aanzien van de kantorenmarkt.

De indicatoren in de kolom Leegstand %, zijn wederom gekoppeld aan de frictieleegstand (<6%) en de gemiddelde leegstand in Nederland (14%). De kolom

Samenwerking is opgesteld geredeneerd vanuit de actor. Met actief word aangeduid dat de desbetreffende actor er al mee bezig is, met passief wordt

bedoeld dat de actor er open voor staat maar niet op eigen initiatief actie zal ondernemen. Voor de kolom Rol Provincie wordt met faciliterend geduid op een actieve rol op zowel leegstand als nieuwbouw, echter zonder een financiele bijdrage. Met ondersteundend wordt wel (ook) gedacht aan een financiele bijdrage in de vorm van subsidie. Met afstemmend wordt door de actor enkel een provinciale rol gezien met betrekking tot nieuwbouw. Met terughoudend wordt voor een passieve rol in algemene voor de provincie ten aanzien van de problematiek gepleit. Hoewel een dergelijk schema wellicht wel die indruk kan wekken moet benadrukt worden dat de verschillende typeringen elkaar niet uitsluiten. Dit zal ook nog zichtbaar worden in paragraaf 5.4.

Hoofdstuk 5 - Analyse van de praktijkresultaten