Gemeente Apeldoorn

In de gemeente Apeldoorn staat meer dan 19% van de gehele Gelderse kantorenvoorraad, gelijk aan een totale metrage van circa 754.000 vierkante meter. De Apeldoornse kantorenmarkt kenmerkt zich verder door de aanwezigheid van regionaal georiënteerde partijen. Dat is gezien het relatief kleine inwonersaantal van deze stad opmerkelijk te noemen volgens Bureau economisch onderzoek(2011). In hun rapport Debet & Credit, Balans van de Gelderse kantorenmarkt constateren zij dat een groot gedeelte(19%) van de Apeldoornse voorraad kampt met leegstand.

Ondanks deze forse leegstand wordt echter ook de constatering gedaan dat het aanbod nog steeds stijgt. Op 1 januari 2011 werd in totaal 142.500 m² kantoorruimte aangeboden, een stijging van 23% ten opzichte van een jaar eerder (Dynamis, 2012). Wanneer gekeken wordt naar de kantorenmarktratio(jaarlijkse opname als percentage van het aanbod) in de regio Apeldoorn dan blijkt dat deze in 2011 een percentage van 21% heeft. Ondanks een forse opnamestijging in het jaar 2010 blijft de markt bijna net zo ruim als het jaar ervoor, toen de ratio 17% bedroeg (Dynamis, 2011). Verder constateert Dynamis dat er in 2010 minder huurcontracten werden afgesloten met een (standaard) looptijd van vijf jaar. Huurcontracten met een relatief beperkte looptijd tussen de één en drie jaar kwamen echter een stuk meer voor. Tevens werd in 2010 (wederom) regelmatig ervoor gekozen om bestaande contracten te verlengen. Hierbij werd uitgebreid onderhandeld over variabelen als de huurprijs, de termijnen en incentives, aldus Dynamis(2012).

Volgens Bureau economisch onderzoek(2011) is het voor Apeldoorn zorgwekkend dat de kantorenvoorraad in Apeldoorn van een jongere datum is dan in bijvoorbeeld Arnhem en Nijmegen het geval is. Hierdoor zal namelijk de vervangingsvraag ook later manifest worden. Dat maakt de weinig florissante situatie van de Apeldoornse leegstand, in verhouding tot het groeipad van de vraag, weinig rooskleurig. Zeker wanneer geconstateerd wordt door Dynamis (2011) dat wat betreft de forse aanbodstijging in het afgelopen jaar, voor zowel op het gebied van de kwaliteitseisen van potentiële gebruikers als wat betreft de grootte van de aangeboden kantoorruimten, in veel gevallen sprake is van een kwalitatieve mismatch (Dynamis, 2011).

Kantorenbeleid gemeente Apeldoorn

De gemeente Apeldoorn heeft lange tijd geen specifiek kantorenbeleid gehanteerd. Als resultaat hiervan zijn kantoren binnen de gemeente versnipperd en op minder logische plaatsen gerealiseerd volgens de lokale actor Rodenburg Makelaars (PropertyNL Magazine, 2002). “De gemeente heeft nooit de verschillende bestemmingsplannen over elkaar heen gelegd. Daardoor heeft er geen clustering plaatsgevonden en is er bijvoorbeeld een groot kantoorgebouw gewoon in een woonwijk neergezet”. Daarnaast heeft volgens de makelaar het ontbreken van vigerende bestemmingsplannen ervoor gezorgd dat er lange tijd van krapte sprake was op de Apeldoornse kantorenmarkt. Ontwikkelaars wilden wel nieuwe kantoorpanden realiseren maar omdat er amper mogelijkheden waren in de gemeentelijke bestemmingsplannen kwamen nieuwbouwontwikkelingen moeizaam van de grond.

1. Centrum (binnenstad /stationsomgeving)

2. Apeldoorn noord

3. Vision Park

4. Laan van Osseveld

5. Overig (kleinschalig)

De gemeente werd zich bewust van de situatie en heeft daarom vervolgens een strategische economische beleidsvisie (2000) voor de periode 2000-2020 opgesteld. Hierin werd opgenomen dat er in de periode tot 2020 in totaal van 320.000 m² kantoorruimte gerealiseerd diende te worden. Zodoende kon in een relatief korte periode een snelle inhaalslag gemaakt door de gemeente. Sindsdien zijn er veel kantoorpanden aan de kantorenvoorraad toegevoegd, een voorbeeld hiervan is de kantoortoren La Tour van ruim 14.000 m² gelegen in Apeldoorn-Noord.

Anno 2012 kan de ambitieuze inhaalslag van de gemeente ten aanzien van de lokale kantorenmarkt een aantal jaar geleden als bijzonder wrang ervaren worden. De ambitieuze plannen uit de beleidsvisie zijn in ieder geval niet realistisch meer te noemen. De gemeente Apeldoorn erkent dit en is reeds in 2010 begonnen met het project Tussentijd (2010). Doel van dit project was om de mogelijkheden en beperkingen in kaart te brengen voor hergebruik van leegstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen in het binnenstedelijk gebied van Apeldoorn. Daarnaast zijn de ruimtelijk juridische mogelijkheden en beperking voor (tijdelijk) hergebruik en transformatie van leegstaande gebouwen in kaart gebracht evenals de mogelijkheden voor een hergebruik dat bijdraagt aan duurzaamheiddoelstellingen.

Het eindrapport (2010) van project TussenTijd heeft de gemeente bruikbare bouwstenen aangereikt voor een lokale aanpak van de leegstand van kantoren en bedrijfsgebouwen in het binnenstedelijk gebied van Apeldoorn. Op basis daarvan is de gemeente op dit moment een pilot aan het ontwikkelen waarbij hergebruik van leegstaande bedrijfsgebouwen wordt gekoppeld aan economische vernieuwing en dynamiek, aan het aantrekken van onderwijsorganisaties en aan de ontwikkeling van nieuwe woonfuncties. Daarvoor is een duurzame samenwerking met private partijen, aldus de gemeente. Ten behoeve van deze pilot wil de gemeente Apeldoorn meewerken aan de opbouw van een organisatorische infrastructuur en de ontwikkeling van nieuwe financieringsinstrumenten. Ook dient er een monitor ontwikkeld te worden waarmee leegstaande gebouwen op hergebruikmogelijkheden kunnen worden beoordeeld.

Interview gemeente Apeldoorn

Volgens de geïnterviewde is de gemeente bewust van de leegstandsproblematiek in Apeldoorn. Die bewustwording is ontstaan doordat de gemeente eerst is begonnen met het inventariseren van het probleem. Daarvoor is gesproken met verschillende lokale eigenaren en makelaars. Vervolgens is op basis van het verkregen beeld de moeilijke beslissing door de gemeente gemaakt om grond (in bezit

van de gemeente) te gaan afwaarderen en de programmering terug te schroeven. Dat was geen gemakkelijke opgave gezien de hachelijke financiële situatie van de gemeente Apeldoorn.

Het maken van deze lastige keuze om de grondwaarden te normaliseren is een besluit wat de gemeente nu ook verwacht van eigenaren met leegstaande kantoren. De aanpak ten aanzien van de leegstand is in dat opzicht ook passief te noemen. Dit betekent volgens de geïnterviewde dat de gemeente Apeldoorn leegstand van kantoren een probleem vindt van de markt en niet van de gemeente. De nuance die daarbij wordt gemaakt is wel dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen binnenstedelijk en buitenstedelijk.

Wat betreft de binnenstedelijke leegstandsproblematiek is de gemeente er bij gebaat om deze te verhelpen om zo de binnenstad aantrekkelijk en vitaal te houden. Hierbij is de vergelijkbare leegstandsproblematiek in de detailhandel evengoed een zorg van de gemeente. Voor deze binnenstedelijke leegstand is de gemeente actief in een faciliterende rol. Hieraan ligt geen gemeentelijk beleid ten grondslag maar dit biedt volgens de geïnterviewde juist de mogelijkheid om flexibel te zijn. Daarbij wordt opgemerkt dat strak beleid al snel haar waarde verliest op het moment dat uitzonderingen noodzakelijk zijn. En volgens de gemeente Apeldoorn is er bij deze problematiek vrijwel continue sprake van uitzonderingen en speciale situaties. Wat betreft de buitenstedelijke problematiek wordt door de gemeente gesteld dat dit volledig een probleem van de marktpartij in kwestie is. Flexibiliteit of een actieve medewerking van de gemeente hoeft dan ook niet verwacht te worden van de gemeente in een dergelijke situatie. De geïnterviewde erkent wel dat, wanneer de buitenstedelijke problematiek in een negatieve spiraal terecht komt, dit uiteindelijk een probleem gaat vormen van de gemeente. Van dergelijke problematiek is in Apeldoorn echter (nog) geen sprake.

Oorzaken en Oplossingen

Wat betreft oorzaken van de leegstand stelt de geïnterviewde dat deze voor Apeldoorn niet anders zijn dan elders in Nederland. Wel is kenmerkend voor de kantorenmarkt in Apeldoorn dat er sprake is van vier grootgebruikers (Achmea, Belastingdienst, Kadaster en de gemeente zelf). Deze vertegenwoordigen gezamenlijk een groot gedeelte van de werkgelegenheid en gebruiken een groot percentage van de Apeldoornse kantorenvoorraad). Het restrictief optreden tegen (geplande en recente) verhuizingen is daarom geen oplossing voor de gemeente. De geïnterviewde stelt dat je streeft naar het juiste bedrijf op de juiste plek wilt maar dat je tegelijkertijd soms concessies moet doen om te zorgen dat die grote bedrijven wel binnen de gemeentegrenzen blijven.

Wat betreft oplossingen wordt gesteld dat het in eerste instantie de taak is van de markt om deze aan te dragen. Hij maakt daarbij wel de kanttekening dat het vervolgens wel lastig is om als gemeente te kiezen uit de oplossingen die door de markt worden aangedragen. Zo worden kansrijke geachte initiatieven zoals studentenhuisvestiging vaak door verschillende eigenaren geopperd. Er is echter ook geen behoefte aan een overschot van deze functie, zeker gezien het feit dat Apeldoorn geen studentenstad is. Die zou wel gecreëerd worden wanneer alle aangebrachte initiatieven worden uitgevoerd. Het enige criteria wat tot dusver hierbij als robuust wordt beschouwd voor de gemeente is dat kwetsbare gebieden voorrang krijgen.

Verder wordt door de geïnterviewde gesteld dat in principe restrictief handelen het uitgangspunt is maar niet een absolute voorwaarde, zoals eerder ook al bleek. Een voorbeeld van een uitzondering is de pilot die in de vorige subparagraaf al werd besproken. Deze transvorm-pilot wordt als een positieve ontwikkeling gezien maar tegelijkertijd wordt dit door de geïnterviewde ook niet als de oplossing gezien voor het totale leegstandsprobleem. In het geval van de pilot is het (wederom) zoeken naar de geschikte rol van de gemeente. Een zoektocht die logisch is volgens de gemeente Apeldoorn, gezien het experimentele karakter van deze aanpak.

Samenwerking

Samenwerking met de marktpartijen dient volgens de geïnterviewde vooral tot uiting te komen door het gemeentelijk faciliteren van de kansrijke initiatieven. Daarbij krijgt initiatieven voor binnenstedelijk gelegen gebieden voorrang omdat de gemeente die vitaal wil houden. Een

voornemen wat ook onder druk staat door een toenemende leegstand in andere sectoren zoals detailhandel. Hoewel dergelijke voorstellen voorrang krijgen is het niet de insteek van de gemeente Apeldoorn om daarbij zelf actief contact te zoeken met de markt om tot initiatieven te komen. Wat betreft samenwerking met andere gemeenten is er in een beperkte mate sprake van contact over dit onderwerp. Hiertoe bestaat ook geen noodzaak volgens de geïnterviewde aangezien het een lokale markt betreft waar niet zozeer afstemming nodig is. Ervaringen met succesvolle initiatieven zouden echter wel waardevol kunnen zijn. Hierbij wordt wel de kanttekening geplaatst dat ook hierbij weer de vraag geldt of er voor een dergelijke functie wel een markt is in de gemeente Apeldoorn.

Rol provincie

Wat betreft de rol van de provincie ziet de gemeente Apeldoorn vooral een taak voor de provincie om creatieve ideeën stimuleren en vervolgens te verspreiden. Wat betreft een strakke provinciale regie op bestemmingsplannen is de geïnterviewde geen voorstander. Hoewel erkent wordt dat er ergens een grens dient te zijn wordt de lokale vrijheid van gemeente, om dat te doen wat juist is, vooralsnog belangrijker geacht. Mocht er desondanks gekozen worden voor een strakke aanpak dan moeten dergelijke regels overal gelden volgens de gemeente Apeldoorn en dient er geen onderscheid tussen de verschillende provincies te bestaan. De angst bestaat dat er anders beleidsconcurrentie kan ontstaan. De voorkeur ligt echter bij regie van de provincie wat zich uit door het monitoren van de problematiek, het constateren van trends en de uitwisseling van succesvolle concepten tot stand brengt.