Provincie Utrecht

De kantorenvoorraad in Utrecht bedraagt bijna 6 miljoen vierkante meter (Bak, 2010). Hiervan wordt volgens de beschikbare statistische gegevens iets meer dan 900.000 vierkante meter te huur danwel te koop aangeboden. Op dit moment staat er dus een aanzienlijke hoeveelheid kantoorruimte leeg in de provincie. Daarnaast is er nog een grote – nog niet gerealiseerde - plancapaciteit. De harde en zachte planvoorraad bedraagt (een inventarisatie gedaan door de provincie Utrecht) bij de Utrechtse gemeenten ongeveer 1,6 miljoen vierkante meter, aldus het Economische Instituut van Bouw (EIB, 2011). Wanneer naar de historische ontwikkeling van deze kantorenvoorraad wordt gekeken dan valt op dat er met name tussen 1990 en 2010 een erg sterke groei plaatsvond. Met behulp van het onderzoek van EIB wordt inzichtelijk dat de kantorenvoorraad in 1990 een omvang had van 3,4 miljoen m². Dit betekent dat de voorraad in 20 jaar tijd is uitgebreid met bijna 2,6 miljoen vierkante meter. Tegelijkertijd is slechts 180.000 m² gesloopt of onttrokken aan de voorraad.

Op basis van deze gegevens is door de provincie Utrecht besloten om maatregelen te ondernemen. In de recente(2012) provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013-2028 staat geschreven dat “in een provincie met grote druk op de ruimte een leegstand van kantoren op de schaal zoals deze zich nu voordoet uiteraard onaanvaardbaar is.” Daarom wordt op een forse koerswijziging van het beleid ingezet waarbij gericht wordt op een vermindering van het aanbod. Dit betekent volgens de provincie niet dat nieuwe kantorenlocaties in het geheel niet noodzakelijk zijn: voor een goed functionerende economie is innovatief en kwalitatief hoogwaardig aanbod nodig, dat aansluit bij de vraag. Eventueel nieuw aanbod moet wel beperkt blijven tot enkele goed ontsloten locaties, daarom wordt in principe geen ruimte meer gereserveerd voor nieuwe, nog niet gerealiseerde, kantorenlocaties.

De provincie Utrecht wil op de Utrechtse kantorenmarkt vraag en aanbod zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarom wordt ook ingezet op sanering van het aanbod aan kantoren, daar waar sprake is van een forse leegstand. Met gemeenten en andere partijen gaan de provincie in overleg over het verder terugdringen van de plancapaciteit. Voorts

wordt gestimuleerd dat op bestaande kantorenlocaties kansen worden benut (herontwikkeling, transformatie, functiewijziging) om daarmee de kwaliteit en het functioneren van kantoorgebieden in onderlinge samenhang te verbeteren.

Interview Provincie Utrecht

De provincie Utrecht is op dit moment bezig met het duiden van de visie die de provincie heeft ten aanzien van de Utrechtse kantorenmarkt. Die kantorenmarkt bestaat voornamelijk uit een zestal kantorengemeenten, te weten: Utrecht, Nieuwegein, Houten, Stichtse vecht en Amersfoort en Heusden. Gezamenlijk vormen zij het grootste gedeelte van de Utrechtse kantorenvoorraad.

Hoewel de provincie zich aan het oriënteren is, bleek uit de vorige subparagraaf dat er desondanks wel beleid gericht op kantoren, verankerd is in de structuurvisie. Volgens de geïnterviewden moet dit beleid echter als onderdeel van het proces worden beschouwd. Feitelijk zijn het maatregelen die gezien moeten worden als “het op de rem gaan staan” totdat er een daadwerkelijke volledige visie is. De locaties die vooralsnog zijn aangewezen in de structuurvisie zijn dan ook eerder in het kader van stedelijke en mobiliteitsambities (bundelen van stromingen) tot stand gekomen. Het verkrijgen van een gehele visie op de juiste aanpak vergt echter meer tijd en wordt momenteel door middel van onderzoek achterhaald. De vragen die hierbij centraal staan volgens de geïnterviewden zijn gericht op welke instrumenten de provincie heeft en welke van die ook daadwerkelijk bij de provincie passen.

Hoewel er op dit moment dus nog geen volledige provinciale visie bestaat is er desondanks al wel sprake van een leegstandsaanpak in de provincie Utrecht. Zo kent de provincie, naast het terugschroeven van de programmering, een actief spoor waarbij onttrekken van de voorraad door middel van transformatie centraal staat. Dit beleid is oorspronkelijk voortgekomen uit de afdeling wonen en kent haar oorsprong dus niet zozeer vanuit de leegstandsproblematiek. De verwachting van de geïnterviewden is dat wanneer er een visie ontwikkeld is, deze aanpak ook gerichter kan plaatsvinden. Deze vindt nu nog op pandniveau plaats maar zal dan meer gebiedsgericht van aard zijn.

Oorzaken en oplossingsmogelijkheden

Wat betreft de oorzaken stellen de geïnterviewden dat deze niet anders zijn dan elders. Wat voor de provincie Utrecht wel uniek is (ten opzichte van de provincie Gelderland) is de rol van de stad Utrecht als centrale kantorenstad met satellietsteden (en kantorenlocaties) daaromheen. Er is dus sprake van onderlinge concurrentie tussen die steden. Wat betreft mogelijke oplossingen is er door de provincie voorlopig gekozen voor het halt toeroepen van nieuwbouwplannen. Dit is gedaan door middel van de structuurvisie. Tijdens het interview blijkt dat dit feitelijk slechts een tijdelijke stap is. Onderwijl wordt verder onderzocht hoe de Utrechtse situatie dient te worden ingeschat. Dit wordt gedaan met behulp van SWOT-analyses van elke relevante kantorenlocatie in Utrecht.

Naast het afremmen van de nieuwbouw is de provincie Utrecht ook gefocust op de pijler transformatie. Hoewel dit niet als de ultieme oplossing beschouwd wordt, kan het volgens de provincie wel een bijdrage leveren. De markt lijkt daar echter nog niet volledig van bewust volgens de geïnterviewden. Een extra reden voor de provincie om duidelijk te maken dat het zeker wel kan, zonder daarmee direct in een financiële discussie te verzeilen. De provincie tracht zodoende vooral voorbeelden te genereren waarmee zichtbaar wordt er genoeg mogelijkheden bestaan. Daarnaast kan de kennis die wordt verkregen over het transformatieproces vervolgens weer worden gebruikt bij andere projecten. De resultaten van deze aanpak zijn ook redelijk positief volgens de provincie Utrecht. Inmiddels zit 35% van de onderzochte panden met behulp van een quick-scan, in een vervolgfase van transformatie.

Samenwerking

De provincie Utrecht ziet mogelijkheden om tot samenwerking te komen op verschillende vlakken. Bij elke vorm van samenwerking dient er echter wel voor gewaakt te worden dat de provincie uiteindelijk een probleemeigenaar wordt. Daarnaast zijn er nog meer valkuilen waar op gelet dient te

worden, aldus de geïnterviewden. In het geval van de provincie Utrecht is er in de samenwerking met gemeenten voor gewaakt om in een discussie over cijfers te verzanden. Zo is er voor een aanpak gekozen waarbij gezamenlijk met de gemeenten een analyse (kwantitatief & kwalitatief) van de kantorenmarkt gemaakt wordt. Doel hiervan is dat iedere betrokkene het eens is over de cijfers van de problematiek. In het vervolgproces is gekozen om de grote van kantoren(locaties) als leidraad te nemen. Zo wordt weer voorkomen dat gemeenten die geen kantoren hebben, toch invloed willen gaan uitoefenen. In het geval van de Provincie Utrecht helemaal een zinloze vertraging van het proces, gezien het restrictieve karakter van het kantorenbeleid wat is opgenomen in de structuurvisie.

Wat betreft marktpartijen ziet de provincie Utrecht vooral heil in een samenwerking waarbij hun rol faciliterend danwel stimulerend van aard is. De geïnterviewden stellen dat voor een stimulerende rol wel bestuurlijk draagvlak dient te zijn. In het geval van Utrecht wordt de noodzaak daartoe wel ervaren. Zeker doordat in het verleden is gebleken dat marktpartijen vaak wel initiatieven tonen maar ze niet altijd op waarde geschat worden door de betrokken gemeenten. Langdurige procedures maar ook bestuurlijke onwilligheid op gemeentelijk niveau, vormen daarbij blokkades en de provincie tracht (in afstemming met gemeenten) daar actief in te regisseren.

Hoewel een zo breed mogelijk gedragen oplossing daarbij de voorkeur geniet moet volgens Reurink niet vergeten worden dat gemeenten met “een dubbele pet van financiële en ruimtelijke afwegingen zitten” waardoor altijd een suboptimale oplossing zal ontstaan. Daarin kan de provincie een rol spelen aangezien de ervaring is dat marktpartijen graag duidelijkheid willen terwijl gemeenten deze niet altijd kunnen bieden. Daarom richt de provincie zich in eerste instantie op marktpartijen met creatieve ideeën. Volgens de geïnterviewden kan dit een proces soms wel onoverzichtelijker maken, zeker wanneer gelegenheidscoalities gemaakt moeten worden. De insteek van de provincie Utrecht is echter onveranderd en dat is om tot goede voorbeeldprojecten te komen. De beschreven werkwijze wordt daarbij als meest effectief beoordeeld om marktpartijen en gemeenten bewust te maken van de oplossingsmogelijkheden.

Een rol voor de provincie

Het invullen van de regierol blijkt voor de provincie Utrecht een continu proces van afwegingen. Allereerst een afweging tussen een aanpak van de structurele leegstand en de aanpak van toekomstige programmering. Voorlopig is die programmering in ieder geval (grotendeels) een halt toegezegd met behulp van de structuurvisie. Wat betreft de aanpak van leegstand is voortgeborduurd op een transformatiepijler die al langer bestond binnen het beleid van de provincie. Echter, ook hier spelen afwegingen een rol. Enerzijds over de invulling van de invulling van die rol (gericht op de gemeenten of op marktpartijen) en op welke schaal dit vervolgens plaats moet vinden (pandniveau of regionaal niveau). Op de vraag of het eigenlijk wel een taak van de provincie is om zo pro-actief aanwezig te zijn op deze markt wordt geantwoord dat een dergelijke rol gemotiveerd wordt door bestuurlijke keuze(s). Waar in ieder geval voor gewaakt dient te worden is dat het marktprobleem wordt overgenomen. Doel dient te allen tijde het creëren van een evenwichtige kantorenmarkt te zijn, aldus de geïnterviewden.

Wat van grote invloed is geweest bij de genoemde afwegingen is het signaal wat verkregen is uit de (Utrechtse) kantorenmarkt. Dat signaal, voornamelijk afkomstig van marktpartijen, kan omschreven worden met de stelling dat in principe alle hulp van alle overheden welkom is. Natuurlijk betekent dat volgens de geïnterviewden niet dat de rol van de provincie met financiële middelen ingevuld worden. Het (laten) uitvoeren van onderzoek en monitoring is in die zin eigenlijk ook al afdoende. Er is echter één ding wat marktpartijen echt verwachten en dat is helderheid over waar welke ontwikkelingen mogen en waar niet. De veronderstelling daarbij is dat anders deze marktpartijen niet die keuze kunnen maken wat ze met hun pand willen gaan doen (transformeren of herinvesteren).

De rol van de provincie zal verder gekenmerkt moeten worden door het verstrekken en delen van kennis. Dit kan bijvoorbeeld door middel van kennisteams, aldus de geïnterviewden. Dit is echter een relatief abstracte taak. Wanneer effectief en concreet handelen van de provincie wordt aangehaald

dan wordt transformatie als essentieel beschouwd. Dit gebeurt echter nog te weinig en daarom kiest de provincie daar voor een voortrekkersrol. Een rol die voor nu door de provincie Utrecht wordt opgepakt maar in de toekomst wellicht meer verschuift van pand- naar gebiedsniveau. De taak van de provincie ligt namelijk meer bij programmering volgens de geïnterviewden. Zoals eerder beschreven is de provincie ten behoeve van die taak bezig met een zoektocht naar de instrumenten waarmee daadwerkelijk het verschil kan worden gemaakt. Vervolgens gaat er vanuit een eigen analyse bepaald worden waar en wanneer je die instrumenten gaat inzetten, vanuit een hiërarchische positie. Echter wordt er door de geïnterviewden ook erkend dat er daardoor een spanningsveld bestaat met andere rollen van de provincie op het gebied van kantoren.