Gemeente Arnhem

De gemeente Arnhem kent wat betreft ruimte die beschikbaar is voor kantoorachtige functies, een dominante positie zowel binnen de stadsregio als in de provincie Gelderland. De stad is op landelijke schaal gezien zelfs een belangrijke kantorenstad te noemen dankzij de sterke aanwezigheid van financiële instellingen, zakelijke dienstverlening en overheid. Dit zijn de belangrijke dragers van de kantorensector en omvatten gezamenlijk 37% van de banen in Arnhem. De totale omvang van de voorraad wordt op circa 1.083.000 m² vvo geschat en hiermee is Arnhem de zevende kantorenstad van Nederland is (Bureau economisch onderzoek, 2011). Verder blijkt uit een onderzoek van de Stec groep (2011) dat de gemiddelde jaarlijkse opname circa 50.000 m² vvo is.

Wanneer naar de specifieke locaties van Arnhem wordt gekeken dan kan gesteld worden dat de voorraad geconcentreerd is op 13 verschillende plekken. Wat betreft het type kantorenlocatie wat in de gemeente Arnhem gevonden kan worden is er een onderscheid te maken tussen vier typen, te weten: het centrum & stationsgebied, de locaties langs de snelwegen, kantoren op bedrijventerreinen en kantoren in woonwijken. De huurprijzen die voor kantoorruimte op deze locaties gevraagd worden variëren 90 – 160 euro per m² vvo (Dynamis, 2012). Van de 13 locaties

worden volgens Stec (2011) met name het centrum & het stationsgebied de meeste toekomstpotentie toegedicht. Dit zijn ook de gebieden waar de meeste hoge huren betaald worden door eindgebruikers. Wat betreft de overige typen locaties is de algemene tendens dat er sprake is van een magere uitstraling, een matige bereikbaarheid en veel monofunctionaliteit. Dit worden over het algemeen als problematische factoren beschouwd waardoor een groot gedeelte van het aanbod kan worden getypeerd niet aantrekkelijk.

Toekomstige prognoses voor de gemeente Arnhem zijn dat er een vraag naar ongeveer 130.000 m² vvo zal bestaan vanaf nu tot aan het jaar 2020. Ongeveer 50% van die vraag zal volgens Stec groep (2011) gericht zijn op het kleine tot middelgrote segment (< 2.000 m²). Hoewel die verwachting laat zien dat er geen sprake is van krimp kan daarmee wel worden vastgesteld dat de periode van grote groei voorbij is. De plannen voor locaties langs snelwegen of op uitvalswegen kunnen volgens dit adviesbureau dan ook als niet nodig worden bestempeld.

1. Centrumgebied

2. Stationsgebied

3. Westervoortsedijk

4. Velperweg

5. IJssellaan

6. Bedrijventerrein Het Broek

7. IJsseloord I & II

8. Business Park Arnhem

9. Matsersingel

10. Gelderse Poort

11. Kantorenpark Kroonpark

12. Bedrijventerrein Het Overmaat

13. Groningensingel

Kantorenbeleid gemeente Arnhem:

In de gemeente Arnhem werd in de vorige eeuw al beleid ten aanzien van kantoren gehanteerd. Het voornaamste doel van dit beleid was het profileren van de gemeente als kantorenstad. Het eerste beleid wat schrijft over de huidige problematiek komt echter uit 2006. In de nota kantorenbeleid 2006-2020 wordt een voorzichtige constatering gedaan dat de Arnhemse kantorenmarkt niet in evenwicht is. Toch is er geen sprake van een acuut probleem. Zo wordt gesteld dat er op dat moment geen grote prijsdalingen in de Arnhemse kantorenmarkt zijn en dat gewenste gebiedsontwikkelingen, zoals Arnhem Centraal waar kantoren cruciaal zijn, tijdig tot ontwikkeling komen (Gemeente Arnhem, 2006).

In de nota wordt verder geschreven dat de negatieve effecten van een onevenwichtige markt zich pas gaan voordoen wanneer er sprake is van ontwikkelingen waarbij de leegstand toeneemt. Toch wordt al wel gesteld dat het blijven reserveren van ruimtelijke kantorencapaciteit op locaties waar andere functies beter tot ontwikkeling zouden kunnen worden gebracht, wordt als zorgwekkend getypeerd. Op basis daarvan wordt er door de gemeente Arnhem daarom gesteld dat er een

8 9 10 12 2 1 8 11 8 13 3 5 6 7

prioriteit bestaat om de leegstand terug te dringen om zo tot een evenwichtige kantorenmarkt te komen. De maatregelen die daartoe genomen gaan worden zijn gebundeld in een viertal activiteiten gericht op zowel de aanbod (1)- als de vraag(2)kant, waarbij ook aandacht is voor monitoring(3) en het stellen van randvoorwaarden(4). Concrete acties die hierbij worden genoemd zijn herontwikkeling, fasering maar ook het toepassen van marketing om Arnhem te profileren als aantrekkelijke kantorenstad.

Slechts twee jaar later wordt in begin 2008 door de gemeente de ‘Herijking kantorenbeleid Arnhem 2008-2020’ vastgesteld. Mede door invloed van de financiële crisis is de noodzaak voor een herijking ontstaan. In deze nota wordt de Arnhemse kantorenmarkt opnieuw geëvalueerd. Verder wordt een vraag- en aanbodanalyse gemaakt en een aantal maatregelen voorgesteld om tot een meer evenwichtige kantorenmarkt te komen. Een belangrijke constatering uit de herijking is dat er, ondanks alle goede bedoelingen en maatregelen uit de voorgaande nota, in (en door) de gemeente Arnhem in de voorgaande jaren vooral nieuwe kantoorgebouwen zijn gebouwd voor verplaatsende bedrijven (Gemeente Arnhem, 2008). Om een dergelijke situatie in de toekomst te voorkomen wordt in de nota vastgesteld dat de gemeenteraad voortaan tweejaarlijks geïnformeerd wordt over de stand van zaken.

Dit informeren vindt door middel van een raadscommissiebrief voor de eerste keer plaats in 2010. De voortgang op de maatregelen/acties uit de “ Herijking kantorenbeleid” wordt daarin besproken en een van de conclusies uit deze brief is dat de maatregelen tot nu toe niet geheel het gewenste resultaat hebben opgeleverd. Op basis van ondermeer deze conclusie wordt bepaald dat er een noodzaak bestaat voor aanvullende acties of nieuw kantorenbeleid. Deze aanvullende acties zijn:

• Onderzoeken van signalen over een mogelijke ‘kwalitatieve mismatch’ tussen aanbod en vraag van/naar kantoorruimte.

• Alternatieven voorstellen om door middel van renovatie en/of transformatie structurele leegstand te verminderen.

• Nagaan hoe bij de herontwikkeling of transformatie van bestaande c.q. verouderde kantoorpanden voorkomen kan worden dat de uitgangspunten van het nieuwe parkeerbeleid een (financiële) barrière opwerpen.

• Heroverwegen van beïnvloedbare bestaande kantoorlocaties c.q. geplande kantoorontwikkelingen.

• Beperken van nieuwe kantoorontwikkelingen. Aan nieuwe kantoorontwikkelingen is in principe geen behoefte, tenzij het een uitgesproken strategische locatie betreft of er majeure redenen zijn.

Anno 2012 dient de gemeenteraad opnieuw geïnformeerd te worden over de stand van zaken. Op dit moment (juli 2012) is dit echter nog niet gebeurd. Uit navraag blijkt dat de evaluatie gepland staat voor de tweede helft van dit jaar. Op basis van verschillende bronnen kan wel worden geconstateerd dat er op dit moment concrete acties worden ondernomen in het kader van dit beleid. Zo werd onlangs nog de planvoorraad geschrapt voor de locatie Schuytgraaf (De Gelderlander, 2012). Ook wordt er een voorstel ontwikkeld met daarin criteria voor kantoorontwikkeling (voor zowel bestaande als nieuwe kantoorpanden). Ondanks deze inspanningen stelt Dynamis (2012) in haar recente rapport sprekende cijfers dat de kantorenmarktratio (jaarlijkse opname als percentage van het aanbod) in Arnhem het afgelopen jaar gedaald van 34% tot 12%. Daarmee kan worden gesteld dat voor het eerst sprake is van een zeer ruime kantorenmarkt in Arnhem.

Interview gemeente Arnhem

Uit het gesprek met de gemeente Arnhem blijkt inderdaad dat er al jarenlang gebruik wordt gemaakt van een gemeentelijk kantorenbeleid. Dit beleid was eind vorige eeuw voornamelijk gericht op het verbeteren van de positie van Arnhem als kantorenstad. Inmiddels heeft er volgens de geïnterviewde een geleidelijke kentering plaatsgevonden waardoor tegenwoordig de aandacht vooral is gevestigd

op het verminderen van het aanbod. Dit wordt met behulp van verscheidene maatregelen gedaan. Zo wordt ondermeer het geplande nieuwe aanbod verkleind. Volgens de geïnterviewde is die plancapaciteit op dit moment al gehalveerd naar ongeveer 200.000 m². Of dit afdoende is moet echter nog blijken voor de gemeente Arnhem, die rekening houdt met het eventueel schrappen van nog meer plannen. De plannen die door de gemeente wel gehandhaafd worden zijn voornamelijk gelegen rondom het station. Wat betreft de periferie locaties zal slechts een klein gedeelte nieuwbouw gerealiseerd worden, de vraag is daar in de toekomst ook beperkt aldus de geïnterviewde.

Naast het terugbrengen van de plancapaciteit zijn er nog meer maatregelen genomen. Dit is gedaan op basis van een analyse waarmee de gemeente in kaart heeft gebracht over welke kantorenlocaties het beschikt. Zodoende is inzichtelijk geworden wat goede locaties en slechte locaties zijn. Deze analyse is tot stand gekomen in samenspraak met de verschillende partijen. De gemeente Arnhem heeft ook een aantal congressen georganiseerd om in contact te geraken met die betrokkenen. Vervolgens zijn een aantal maatregelen genomen. Een voorbeeld hiervan is het project Velperboost. Met behulp van dit project tracht de gemeente oude leegstaande kantoren een nieuwe functie te geven. Een andere idee wat voortkwam uit deze bijeenkomst(en) is het opstarten van een vereniging van eigenaren voor kantorenlocaties die op dit moment niet aan de eisen voldoen. Met behulp van een dergelijke vereniging kan namelijk een gezamenlijke betrokkenheid worden gecreëerd. Verder kan een dergelijke verenging investeren in de kwaliteit van de omgeving. Dergelijke investeringen zouden de ontsluiting en de aantrekkelijkheid van het terrein kunnen verbeteren. Hoewel een dergelijke vereniging een belangrijke impact kan hebben is het vooralsnog moeizaam proces. Dit heeft te maken met aspecten zoals het free-riders probleem volgens de geïnterviewde. Een aantal betrokkenen kan namelijk weigeren om mee te betalen maar profiteren vervolgens wel van de investeringen gedaan door anderen.

Oorzaken & Oplossingen

De geïnterviewde geeft aan dat in de gemeente Arnhem lange tijd nieuwe kantoren zijn gebouwd voor een verplaatsingsvraag. Het is een constatering die ook al uit de beleidsstukken van de gemeente Arnhem op te maken was. Wat betreft oplossingen hanteert de gemeente Arnhem hanteert een actieve rol om de problematiek van leegstaande kantoren te verhelpen. Daarbij wordt gestuurd op oplossingen zoals parkmanagement en transformatie, zoals beschreven werd.

In een meer algemene zin wordt gesteld dat de oplossingen maar beperkt zijn en dat de meesten ook niet voor de gehele voorraad geschikt zijn. De gemeente Arnhem ziet echter geen heil in het volledig verbieden van nieuwe kantoren als oplossing. Er zal namelijk altijd een vraag naar gebouwen bestaan die niet geaccommodeerd kan worden in bestaande panden. Het doel blijft echter zo min mogelijk nieuwe kantoren. Daarom wordt er aan eventuele nieuwbouw van kantoren ook hoge eisen gesteld die betrekking hebben op duurzaamheid. Daarnaast doet de gemeente op dit moment onderzoek naar de mogelijkheid om een soort van sloopfonds te realiseren. Met dit fonds wordt een bijdrage verplicht wanneer nieuwbouw wordt gerealiseerd. Met behulp van gelden uit dit fonds kunnen vervolgens kansloze panden worden gesloopt.

De gemeenteambtenaar stelt dat de geschetste oplossingen vaak niet door de gemeente Arnhem zelf bedacht worden maar afkomstig zijn uit panels, clubs en comités die op nationaal niveau zich intensief bezighouden met dit maatschappelijke vraagstuk. “Het wiel hoeft echter niet opnieuw te worden uitgevonden”, het is alleen bij elke maatregel de vraag of deze ook ontwikkeld en toegepast kan worden in de context van de Arnhemse kantorenmarkt.

Samenwerking

De gemeente hanteert een actieve rol in de samenwerking met andere partijen. Zo wordt ondermeer contact onderhouden met de provincie en Gelderse gemeenten. Echter, ook met marktpartijen en eigenaren wordt op regelmatige basis gesproken. Het past bij de actieve rol die de gemeente Arnhem ambieert bij dit maatschappelijke vraagstuk. De motivatie voor deze actieve rol kan gevonden

worden in de omvang van de problematiek. Die is in het geval van de gemeente Arnhem dusdanig groot dat de gemeente geen terughoudende houding kan permitteren.

Een dergelijke actieve houding kost wel veel tijd en energie volgens de geïnterviewde. De gemeente gaat namelijk met elke eigenaar die een plan heeft voor zijn leegstaande kantorenpand in gesprek. Een tijd en capaciteit rovende bezigheid maar de gemeente is bereid om best ver te gaan wat betreft de mogelijkheden voor een transformatie. Te denken hierbij valt aan een soepele houding ten aanzien van zaken zoals geluidsnormen en milieuvoorschriften, als dat mogelijk is. Tijdens een dergelijk gesprek met eigenaren worden tal van functiemogelijkheden besproken. Vervolgens wordt een quick-scan gemaakt zodat zo snel mogelijk een duidelijk beeld voor de eigenaar over wat mogelijk is. Deze quick-scan is overigens met behulp van makelaars ontwikkeld, aldus de geïnterviewde.

Hoewel deze aanpak intensief kan worden genoemd zijn de eerste resultaten inmiddels wel zichtbaar. Daarnaast komen er jaarlijks rond de 20 nieuwe initiatieven binnen bij de gemeente. Toch is de geïnterviewde van mening dat de gemeente een nog actievere rol kan oppakken. Zo is door middel van de leegstandbijeenkomsten getracht om alle eigenaren van leegstaande panden te benaderen en rond de tafel te krijgen. Dit heeft echter slechts wisselend succes gehad. Daarom is nu besloten om niet langer extra capaciteit en mankracht in te zetten om partijen (die toch niet willen) te motiveren om het gesprek aan te gaan.

Rol Provincie

De geïnterviewde stelt dat de provincie ruimtelijke instrumenten heeft waarmee op bepaalde vlakken ingegrepen kan worden. Te denken valt daarbij aan de structuurvisie, een reactieve aanwijzing of het inpassingplan. Echter ziet de geïnterviewde meer toegevoegde waarde voor de provincie om een laatste (financiële) stimulans te geven bij transformatieprojecten waarbij van een maatschappelijke meerwaarde sprake is. Een andere optie is een revolving fonds of een sloopfonds. De geïnterviewde constateert wel dat ervoor gewaakt moet worden om teveel publieke financiën in te zetten waardoor het probleem van de markt wordt opgelost.

Het opereren van de provincie op pandniveau (vergelijkbaar met de aanpak van de provincie Utrecht, paragraaf 4.4.1), daar is Arnhem geen voorstander van. Hij ziet daar meer een taak voor gemeenten, aangezien zij toch meer kennis en zeggenschap hebben over concrete zaken als milieuvoorschriften en het vigerende bestemmingsplan. Wel ziet de geïnterviewde heil in het motiveren en stimuleren van eigenaren om tot actie over te gaan. Een proces wat de gemeente zelf tot dusver zeer moeizaam zag verlopen. Ongeacht welke acties er uiteindelijk geschikt worden geacht voor de provincie, er moet niet vergeten worden dat het voor een deel ook een probleem van de lange adem is.