Thema Context

Op basis van de verkregen empirische gegevens kan worden vastgesteld dat de context waarin de problematiek op de Gelderse kantorenmarkt plaatsvindt in de meeste gevallen zeer divers van aard is. Wanneer gekeken wordt naar het viertal gemeenten met het grootste gedeelte van de Gelderse kantorenvoorraad dan kan uit de verkregen data worden opgemaakt dat, met uitzondering van de Gemeente Nijmegen, er sprake is van een omvangrijke leegstandsproblematiek. Er is bij deze gemeenten sprake van lokale leegstand die het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland benaderen of (ruimschoots) overtreffen. Hoewel er in Nijmegen beduidend minder leegstand bestaat, heeft de gemeente daarentegen wel grootschalige nieuwbouwplannen en ook het nodige grondbezit. Het kan verder als bevreemdend worden betiteld dat geen enkele van deze gemeenten een formeel (actueel) opgesteld beleid ten aanzien van de problematiek heeft, met uitzondering van de gemeente Arnhem. Dit zal in de andere paragrafen van dit hoofdstuk ook nog verder aan bod komen.

Wat betreft de kleinere Gelderse gemeenten is gebleken dat de mate van de problematiek variërend is, uiteenlopend van nihil tot zorgwekkend. Tevens moet geconstateerd worden dat in een aantal van deze kleinere gemeenten (bijvoorbeeld Doetinchem) sprake is van andere problematische ontwikkelingen zoals een bevolkingskrimp die van invloed is. De verwachting hierbij is dat dergelijke demografische ontwikkelingen van invloed zijn op tal van factoren zoals werkgelegenheid waar de kantorenmarkt (maar ook andere vastgoedmarkten) weer gerelateerd aan zijn. Verder is gebleken uit de onderzoeksresultaten dat ook deze kleinere gemeenten vrijwel allemaal geen beleid hebben, ten aanzien van de lokale kantorenmarkt. De noodzaak hiertoe is volgens de gemeenten niet zo groot, gezien de vaak relatief beperkte omvang van de problematiek.

Op provinciaal niveau is gesproken met zowel Noord-Brabant als Utrecht. De provincie Utrecht geeft tot dusver een actieve invulling aan haar regierol met een restrictief beleid ten aanzien van nieuwbouw en een actieve makelaarsrol op het gebied van leegstand. De Utrechtse kantorenmarkt heeft echter wel een andere structuur dan die van Gelderland. Daarnaast kan geconstateerd worden dat die actieve makelaarsrol oorspronkelijk voortgekomen is uit beleidsmatige keuzes op andere beleidsterreinen. Voor de provincie Noord-Brabant, met een meer vergelijkbare kantorenmarkt, geldt dat zij in vergelijking tot Utrecht een meer terughoudende rol hebben. Zij positioneren zich als een kennisforum en klankbord ten aanzien van de Brabantse gemeenten die volgens hen zelfstandig al aan de slag zijn gegaan met de leegstand in kantorenpanden. De overheden waarmee is gesproken zijn het overigens vrijwel allemaal erover eens dat de problematiek, ongeacht de context, vrijwel altijd een marktprobleem is. Zij dienen de panden eerst maar eens af te waarderen om alternatieve mogelijkheden überhaupt mogelijk te maken te maken door middel van transformatie. Zelf hebben ze namelijk niet de financiën om hier aan bij te dragen en zijn ze daar over het algemeen ook niet bereid toe, wanneer dit wel mogelijk zou zijn.

Uit de gesprekken met de markpartijen zijn veel meer verschillende constateringen ten aanzien van de context te maken. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de grote verschillen in de achtergrond van deze betrokkenen, zoals ook al aangegeven werd in de inleiding van dit hoofdstuk. Over het algemeen kan wel gesteld worden dat zij allemaal een realistisch bewustzijn van de problematiek hebben, ook al zijn de problemen die daaruit voortkomen wellicht verschillend voor elke actor. Opvallend is verder dat door al deze markpartijen een afwachtende houding wordt geconstateerd danwel aangenomen ten aanzien van de problematiek. Een aantal actoren zoals de makelaars benoemen deze houding en stellen dat deze voortkomt uit een grote mate van onduidelijkheid over de plannen van (decentrale) overheden ten aanzien van deze vastgoedmarkt door het ontbreken van een kantoorbeleid.

Verder is een algemeen geconstateerde ontwikkeling door alle actoren dat de markt door een schaarstegebrek steeds meer een vragersmarkt is geworden. Door ontwikkelingen als het nieuwe werken, en lagere bezettingsgraad neemt die vraag in zijn geheel echter af. De gebruiker is daardoor bijvoorbeeld in staat hogere (kwalitatieve) eisen te stellen aan het gebouw en dit komt over het algemeen ten goede van de duurzaamheid van de voorraad. Er is daardoor echter wel sprake van een mismatch, doordat een groot gedeelte van het bestaande aanbod niet aan die recente eisen voldoet. Deze kantoren zijn namelijk vaak gevestigd op gebieden met weinig uitstraling en een Context-elementen veelal genoemd door overheden ten aanzien van de problematiek.

Context-elementen veelal genoemd door marktpartijen ten aanzien van de problematiek.

monofunctioneel karakter. Het komt voort uit het feit dat vastgoed niet dynamisch is, zoals bijvoorbeeld ook door projectontwikkelaar A in het empirisch onderzoek werd aangegeven.

Wat betreft dit thema zijn verder nog een aantal belangrijke algemene constateringen te maken op basis van de verkregen praktijkresultaten. Een eerste constatering is dat sommige Gelderse gemeenten conflicterende belangen hebben. Door het voeren van een actief grondbeleid in het verleden zijn zij nu in het bezit van gronden op locaties waar (oorspronkelijk) plannen voor kantoorachtige functies gepland zijn/waren. Realisatie van deze plannen zal de zware druk van rentelasten wat verlagen en de werkgelegenheid vergroten (zo wordt gehoopt). Daartegenover staat de plicht van gemeenten om zorg te dragen voor een goed ruimtelijke inrichting en de kans is groot volgens de geïnterviewde actoren dat de realisatie van dergelijke plannen hoogstwaarschijnlijk enkel zullen leiden tot meer leegstand elders in de gemeente of regio. Deze belangen kunnen in een bepaalde mate conflicteren, afhankelijk van het gewicht van elk belang. Verder blijkt dat de buurtprovincies ten aanzien van hun kantorenmarkt in enigszins vergelijkbare situaties zitten en dat zij evengoed onwennig zijn in hun regierol. Met name het gebrekkige zicht op de mogelijkheden, de beschikbare instrumenten en de mate van bestuurlijk draagvlak blijken factoren te zijn die van invloed hierop zijn. Daarnaast wordt ook regelmatig de vraag gesteld of bij dit zogenoemde maatschappelijk vraagstuk wel een rol voor de provincie is weggelegd en dit eigenlijk aan de regio’s en/of gemeenten moet worden overgelaten.