De positie van woningcorporaties

Over de positie van woningcorporaties bestaat al enkele jaren veel discussie. Dit komt doordat woningcorporaties hybride organisaties zijn die zich in een over-gangszone tussen markt en overheid bevinden. Hierbij rijst de vraag welke activi-teiten woningcorporaties wel en niet zouden moeten verrichten en wie er toezicht houdt op hun prestaties. Inmiddels zijn er verschillende rapporten verschenen die voorstellen doen om de positie van de woningcorporaties te verduidelijken en beter in te kaderen (waaronder een advies van de VROM-raad, zie VROM-raad, 2005b). Daarnaast schenkt ook het regeerakkoord van het nieuwe kabinet veel aandacht aan de taken en verplichtingen van de woningcorporaties.

Woningcorporaties zijn privaatrechtelijke organisaties met een publieke taak. Hun belangrijkste activiteit bestaat uit het bouwen, verhuren en beheren van

135

sociale huurwoningen en het leefbaar houden van wijken. Sociale huurwoningen kunnen worden gedefinieerd als woningen die primair bestemd zijn voor de doel-groep van het woonbeleid.

Om aan hun publieke taakstelling te voldoen, dienen de woningcorporaties op bepaalde terreinen onrendabel te investeren. Dit kunnen ze ook doen, omdat ze over het algemeen over een gunstige vermogenspositie beschikken. De waarde van de door de woningcorporaties beheerde woningvoorraad is de afgelopen decennia enorm gestegen. Vandaag de dag is deze waarde veel groter dan het bedrag waarvan in de oorspronkelijke boekhoudingen werd uitgegaan. Het feit dat corporatiewoningen meestal langer mee gaan dan de vijftig jaar waarvoor ze over het algemeen in de boeken staan speelt hierbij eveneens een rol.

Als gevolg van de goede vermogenspositie beschikt de Nederlandse corporatie-sector over een grote investeringscapaciteit. Uit onderzoek van Conijn (2005) is gebleken dat de woningcorporaties in 2004 een bedrag van maar liefst e 4,6 miljard ter beschikking hadden voor het doen van onrendabele investeringen. Hiervan is slechts e 1,7 miljard ook daadwerkelijk geïnvesteerd. De vermogens-positie van de Nederlandse corporatiesector wordt dan ook steeds sterker en er is sprake van een ‘overmaat’ aan vermogen.

Volgens de REA (2006) en de SEO (Hof et al., 2006) leidt de goede vermogens-positie van woningcorporaties, in combinatie met een gebrek aan goed toezicht, mogelijk tot inefficiënte werkwijzen en ‘gold plating’ (hoge salarissen, dure kanto-ren en dergelijke). De woningcorporaties zouden onvoldoende worden geprikkeld om efficiënt te opereren.

Daarnaast vormt de concurrentie tussen de sociale huursector en de particuliere huursector een aandachtspunt. Door hun goede financiële positie kunnen woningcorporaties huurprijzen vragen die lager zijn dan de huurprijzen van parti-culiere huurwoningen. Ook ontvangen de woningcorporaties diverse vormen van overheidsondersteuning. Zo zijn ze grotendeels vrijgesteld van de vennootschaps-belasting en betalen ze soms lagere grondprijzen aan de gemeenten. Daarnaast fungeert het Rijk als ‘achtervang’ voor het Waarborgfonds Sociale Woning bouw, dat op zijn beurt borg staat voor financiële tekorten bij corporaties. Deze borging stelt de corporaties in staat om tegen een relatief lage rente geld te lenen (Hof et al., 2006). Andere vormen van impliciete overheidsondersteuning betreffen de mogelijkheid tot sanerings- en projectsteun door het Centraal Fonds Volkshuis-vesting (CFV) en de mogelijkheid tot het afsluiten van leningen bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG).

De bovenstaande vormen van overheidsondersteuning zijn op zichzelf legitiem, mits ze worden aangewend voor het uitvoeren van maatschappelijke taken.

136 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

Wordt de overheidsondersteuning eveneens gebruikt voor het uitvoeren van commerciële activiteiten, dan kan er oneerlijke concurrentie met commerciële verhuurders ontstaan. De commerciële verhuurders kunnen daardoor minder rendement halen en zullen wellicht minder vaak besluiten om woningen te bouwen (Hilverink, 2004). Vooralsnog is niet duidelijk gedefinieerd welke

corporatie activiteiten tot de maatschappelijke taken behoren, en welke activiteiten als commercieel gezien moeten worden. Vanuit Brussel (Europese regelgeving op het gebied van staatssteun en mededinging) wordt echter wel sterk aangedrongen op een duidelijke scheiding tussen de beide typen activiteiten.

De visie van de raad

De raad is van mening dat de rapporten van SEO en REA eenzijdig negatief zijn over de woningcorporaties. Beide rapporten kijken alleen naar mogelijke econo-mische inefficiënties binnen de corporatiesector, en hebben weinig oog voor de belangrijke functie die de woningcorporaties binnen de Nederlandse woning-markt vervullen. Woningcorporaties leveren volgens de raad een belangrijke bijdrage aan de Nederland se woonsector. Ze bieden kwalitatief goede huisvesting aan groepen huishoudens die niet zelfredzaam zijn op de woningmarkt. Ook kunnen ze door goed wijkbeheer en gericht bouw- en verkoopbeleid bijdragen aan de leefbaarheid van wijken. Op institutioneel niveau is de efficiency van de woningcorporaties bovendien groot: welk ander type instelling is in staat goede woningen tegen een matige prijs te leveren en tegelijk een vermogensgroei te realiseren die ook voor de toekomst investeringscapaciteit biedt, terwijl de voor-delen die zij genieten in vergelijking met de institutionele beleggers en eigenaar-bewoners helemaal zo groot niet zijn (Van der Schaar, 2006).

Bij een grootschalige afslanking en liberalisering van de corporatiesector, zoals voorgesteld door zowel REA als SEO, komen de maatschappelijke doelen die deze sector realiseert mogelijk op de tocht te staan. Het gevaar bestaat dat het kind dan met het badwater wordt weggegooid. De raad vindt het dan ook onjuist om de sociale huursector alleen op basis van economische argumenten te analyseren. Er moet eveneens worden gekeken naar het maatschappelijk rendement dat door de woningcorporaties wordt geleverd, en naar de historisch gegroeide

institutio-nele context waarbinnen de Nederlandse woningmarkt functioneert.37 In

para-graaf 10.2 gaat de raad uitgebreider in op de Nederlandse woningcorporaties.

37  Dat neemt overigens niet weg dat oneerlijke concurrentie tussen sociale verhuurders en commerciële  verhuurders moet worden voorkomen, zie verder ook hoofdstuk 10. 

137