Kwaliteit aanbod

Kwaliteitsopgave in stedelijke gebieden, krimpgebieden en groeikernen

De komende decennia veroudert een deel van de woningvoorraad. De gestage welvaartstoename leidt tot een grotere vraag naar kwaliteit en hierdoor voldoet een deel van de woningen niet of niet goed aan de eisen van de consument. Deze opgave manifesteert zich in verschillende vormen. In de middelgrote en grote steden is in veel vooroorlogse en vroeg naoorlogse wijken een transformatie gaande, waarbij kwaliteit en differentiatie leidend zijn. Het is een omvangrijke

31

investeringsopgave, die breder is dan alleen het wonen; ook werken, onderwijs, veiligheid en integratie zijn aan de orde. De kwaliteitsopgave manifesteert zich niet alleen in het bezit van de corporaties, maar juist ook in het bezit van particu-liere verhuurders en eigenaar-bewoners. In verscheidene steden kan het wonen in de binnenstad een kwaliteitsimpuls gebruiken.

Daarnaast zijn er gebieden, waar de gevolgen van een afname van het aantal huis-houdens zich in de komende periode aandienen. Kwalitatief mindere woningen en buurten en wijken zullen uit de markt vallen. Dalende prijzen, lange verkooptijden, leegstand en wegtrekkende voorzieningen kunnen de leefkwaliteit en investerings-bereidheid van partijen onder druk zetten. Strategische ingrepen in de voorraad, maar ook strategische sloop/nieuwbouw zijn hier aan de orde.

Ook is het waarschijnlijk dat in voormalige groeikernen (zoals Nieuwegein,

Spijkenisse, Purmerend) een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad nodig is om aan de wensen van de consument te blijven voldoen. Hier zijn in de jaren tachtig – mede vanwege de economische recessie – relatief kleine en gelijksoortige woningen neergezet, vaak ook in hoge dichtheden. In deze buurten en wijken dient zich naar verwachting de komende jaren een significante kwaliteitsopgave aan.

Wat kan de rijksoverheid doen?

De rijksoverheid heeft tien jaar geleden een stedelijke vernieuwingsaanpak ontwikkeld, waarin de kwaliteitsopgave en de leefbaarheid in de steden centraal staan. Na 2002 richtte de rijksbemoeienis zich op een verzameling van 56 wijken. Inmiddels is de minister van Wonen, Wijken en Integratie bezig een nieuwe wijkaanpak voor veertig wijken vorm te geven. Het concentreren van de rijks-aandacht op een scherpe selectie van wijken vindt de raad verstandig. Dit staat los van de vraag of de huidige selectie een juiste is.

In de wijkaanpak is meer en meer aandacht voor de sociale en de economische omstan digheden. In het advies ‘Stad en stijging’ heeft de raad dit ook aanbevo-len. Er wordt werk gemaakt van perspectieven op vooruitkomen van de bewoners in de betreffende wijken. Voor een succesvolle wijkaanpak zijn daarom ook keuze-mogelijkheden voor de bewoners op de gehele stedelijke en regionale woning-markt van belang. Zonder hervor mingen in het woonbeleid blijven de keuze-mogelijkheden beperkt en dreigt de wijkaan pak beperkt te blijven tot ‘speldenprikken’ op enkele plekken in het land.

De stedelijke vernieuwingsaanpak is in eerste instantie een regionale en lokale zaak en zal gezamenlijk door gemeenten, marktpartijen, corporaties en andere maatschappelijke instellingen tot stand moeten worden gebracht. In de niet- geselecteerde buurten en wijken is de rijksoverheid vooral aanjager van innovatie en experimenten en van uitwisseling van kennis en kunde.

32 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

Zowel bij de stedelijke vernieuwingsaanpak, als in de krimpgebieden zal rijkssteun voor ‘moeilijke locaties’ onontkoombaar zijn.

4.3 Aanboddifferentiatie

Meer keuze op de woningmarkt is het beste gediend bij een zo divers mogelijk aanbod. Dit sluit ook het beste aan bij de toenemende diversiteit van woon-wensen. Meer diversiteit moet echter een flexibel gebruik in de toekomst niet in de weg staan.

Zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad zijn er mogelijkheden het aanbod gevarieerder en flexibeler te maken.

Nieuwbouw: toevoegen waarvan te weinig is, regionale toegang bevorderen

Op diverse terreinen is een sterkere differentiatie van de nieuwbouw mogelijk: in eigen domsvorm (aandacht voor tussenvormen tussen huur en koop), in grootte, kwaliteit, de mate van afwerking (veel of weinig aan de bewoner overlaten), in opdrachtgeverschap (ontwikkelaar, corporatie, individueel of collectief opdracht-geverschap). Vanuit toekomst gerichtheid, duurzaamheid en doorstroming moet er oog zijn voor het duurdere en kwali tatief hoogwaardige segment van de woningmarkt. Om de keuzevrijheid en doorstroming van lagere en middeninko-mensgroepen te waarborgen moet er in de nieuwbouw tevens oog zijn voor de goedkope en middeldure segmenten op de woningmarkt. Zo kan ook een gediffe-rentieerd aanbod aan de onderkant tot stand worden gebracht.

Essentieel is vooral toe te voegen waarvan te weinig is, zodanig dat een flexibel gebruik in de toekomst niet in de weg wordt gestaan. Toekomstbestendige en duurzame toevoegingen aan de voorraad zijn nodig. Uiteraard zijn ook hier weer de specifieke regionale woningmarktomstandigheden van belang.

Het invullen van de differentiatie in de nieuwbouwproductie is primair een taak van de lokale en regionale overheden in overleg met de corporaties en marktpar-tijen. De rijksoverheid heeft in deze een toezichthoudende en coördinerende rol. Daarbij moeten het Rijk en de provincie wel aandacht besteden aan de toeganke-lijkheid van stad en ommeland voor de verschillende groepen van woningvragers. Als de steden om redenen van versterking van de stad meer ruimte willen geven aan de woningvraag van midden- en hogere inkomensgroepen, dan volgt hieruit dat in regiogemeenten en dorpen meer betaalbare woningen voor de vraag van lagere inkomensgroepen worden gebouwd.

Bestaande woningvoorraad: benutten van het palet aan mogelijkheden

In de bestaande voorraad zijn er meer mogelijkheden om de diversiteit te vergro-ten dan vaak gedacht wordt. Te denken valt aan omzetting van woningen in

33

bedrijfsruimte of andersom, aan het omzetten van koopwoningen in huur-woningen en vice versa en aan vormen van eigendom tussen huur en koop in. Door juridische en financiële aanpassingen kan een breed continuüm van huur naar koop ontwikkeld worden, waarbij zaken als financiële zekerheid, eigendoms-vorming en flexibiliteit steeds anders ingevuld kunnen worden. Er is de laatste jaren ruime ervaring op dit vlak opgedaan, zodat de tijd van experimenteren voorbij is en de tijd van opschaling is aangebroken.

Inzet: gaten dichten op de woonladder

Differentiatie in de nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad moet helpen om de gaten op de woonladder te dichten. Zo kan de keuze op de woningmarkt verruimd worden en zijn er meer kansen op doorstroming. De raad ziet op dit moment nog een grote behoefte aan eengezinswoningen, zowel in de koop- als huursector. Voor ouderen zijn er woningen met zorg- en welzijnsarrangemen ten nodig, ook in de grondgebonden sfeer. In de grote steden valt de behoefte op aan middeldure koopwoningen (voor doorstromers uit de wijk) en (voor starters en jongeren) starterswoningen, arrangementen van tijdelijke huisvesting, woningen met begeleiding en toeleiding naar onderwijs en werk. Ook zijn er nog specifieke behoeften aan groepswonen (woongroepen, meer generatiewoningen).