Fiscale behandeling van de eigen woning: de visie van de raad

Per saldo meent de raad dat er diverse zwaarwegende redenen zijn om de fiscale behandeling van de eigen woning te hervormen. Niets veranderen is geen wense-lijke optie omdat de in paragraaf 4.3.3 geconstateerde problemen in de toekomst waarschijnlijk alleen nog maar groter worden. Tegelijkertijd is de raad van mening dat wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning alleen geleidelijk doorgevoerd kunnen worden. Op die manier kunnen grote inkomens- en prijs-effecten worden voorkomen. Een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek is ook logisch in relatie tot de maximale duur van de aftrek (dertig jaar), waartoe in 2001 is besloten. Dit voorkomt een grote trendbreuk in 2031. Daarnaast zouden de hervormingen deel uit moeten maken van een integrale beleidsherziening waarin ook de huurtoeslag, het huurbeleid en het aanbodbeleid worden betrok-ken. De raad stelt voor om de generieke fiscale ondersteuning voor eigenaar-be-woners te vervangen door een woontoeslag, waarvan zowel kopers als huurders met een lager inkomen gebruik kunnen maken.

Perspectief op een woningmarkt in balans

119

Hoewel de noodzaak van hervormingen in de fiscale behandeling van de eigen woning door veel ‘partijen uit het veld’, alsmede door diverse wetenschappelijke en economische instituten wordt onderschreven, wil de politiek er voor lopig nog niet aan beginnen. In de woningmarktvisie ‘Ruimte geven, bescherming bieden’ (ministerie van VROM, 2006) wordt gepleit voor het instandhouden van de huidige fiscale behandeling van de eigen woning. Het huidige kabinet stelt in zijn regeerakkoord eveneens dat wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning niet aan de orde zijn. Hierna geeft de raad zijn reactie op de argumenten voor handhaving van de hypotheekrenteaftrek zoals die in de woningmarktvisie ‘Ruimte geven, bescherming bieden’ (ministerie van VROM, 2006) zijn geformu-leerd.

Een reactie op de woningmarktvisie ‘Ruimte geven, bescherming bieden’

Volgens de woningmarktvisie ‘Ruimte geven, bescherming bieden’ heeft de

hypotheek renteaftrek niet bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen.27

Omdat het instrument al meer dan een eeuw bestaat, zouden de effecten van de hypotheekrenteaftrek al lang in de huizenprijzen zijn verdisconteerd.

De raad is het eens met de constatering dat de hypotheekrenteaftrek direct van invloed is op de financieringscapaciteit van huishoudens en daarmee op de huizenprijzen. Toch wil dit niet zeggen dat de invloed van de hypotheekrenteaftrek op de huizenprijzen al een eeuw lang onveranderd is. Deze stelling is alleen juist

27  Deze nota is geschreven door het vorige kabinet. Het is dan ook onduidelijk in hoeverre de argumen- ten pro-hypotheekrenteaftrek die deze nota geeft een rol hebben gespeeld bij het besluit van het hui-dige kabinet om de fiscale behandeling van de eigen woning tijdens de komende kabinetsperiode  ongewijzigd te laten. 

120 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

wanneer ook de context waarbinnen de hypotheekrenteaftrek wordt toegepast onveranderd zou zijn gebleven.

Dit is echter niet het geval. In de afgelopen vijftien jaar hebben de banken hun krediet voorwaarden flink verruimd (tweede inkomen mag volledig meetellen bij hypothecaire lening, tophypotheken zijn makkelijker te verkrijgen) en zijn er steeds meer hypotheek vormen geïntroduceerd die de mogelijkheden van de hypotheekrenteaftrek optimaal benutten (aflossingsvrije hypotheken, spaarhypo-theken). Als gevolg hiervan is de gemiddelde leencapaciteit flink toegenomen waardoor de huizenprijzen konden stijgen (zie ook figuur 3.3). Dit alles wordt in de kabinetsvisie weliswaar onderkend, maar beschouwd als losstaand van de hypotheekrenteaftrek.

Volgens de raad is dit een nogal naïef standpunt. De leencapaciteit kon immers alleen zo sterk toenemen, omdat een substantieel deel van de extra rentelasten die dit voor de woonconsument oplevert, betaald wordt door de overheid in de vorm van hypotheek rente aftrek. Van iedere euro aan extra rentelasten als gevolg van een grotere leencapaciteit hoeft de woonconsument slechts ongeveer vijftig tot zestig cent zelf te betalen (afhankelijk van het marginale belastingtarief). De hypotheekrenteaftrek heeft er dan ook voor gezorgd dat de leencapaciteit veel sterker is toegenomen dan zonder hypotheekrenteaftrek mogelijk zou zijn geweest. De regeling werkt dus als een soort van vliegwiel. Daar komt nog bij dat hypotheekvormen als spaarhypotheken en aflossingsvrije hypotheken (voorzien in een hoge financieringscapaciteit bij relatief lage maandlasten) alleen maar zo’n vlucht hebben kunnen nemen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Indirect heeft de hypotheek renteaftrek dan ook zeker bijgedragen aan de forse stijging van de huizenprijzen in de afgelopen periode.

Mede hierdoor liggen de huizenprijzen in Nederland veel hoger dan in België en Duitsland, waar de fiscale behandeling van de eigen woning minder genereus is. De grensstreken van deze landen worden sinds 2001 (vanaf dat jaar is het mogelijk om de Nederlandse hypotheekrenteaftrek ‘mee te nemen’ naar het buitenland) dan ook overspoeld door Nederlandse woningzoekenden die daar, profiterend van de Nederlandse fiscale regelgeving, een relatief goedkope woning kopen.

De woningmarktvisie stelt verder dat de woningmarkt een vertrouwensmarkt is en dat wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek het vertrouwen in de woningmarkt, en daarmee de stabiliteit van deze markt, zullen ondermijnen. De raad erkent dat vertrouwen in de woningmarkt van groot belang is, maar vindt dit geen reden om de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd te laten. Daarvoor zijn de nadelen van het huidige stelsel te groot. Bovendien denkt de raad dat de nu bestaande kloof tussen de huur- en de koopsector alleen overbrugd kan worden wanneer het woonbeleid integraal wordt herzien. Dit betekent dat er zowel in de koop- alsook in de huursector wijzigingen in het overheids beleid plaats dienen te vinden.

121

De raad is overigens van mening dat wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning, mits ze geleidelijk en evenwichtig worden doorgevoerd waardoor grote prijs- en inkomenseffecten uitblijven, helemaal niet hoeven te leiden tot een afname van het vertrouwen in de woningmarkt. Ervaringen uit het buitenland (Verenigd Koninkrijk) tonen dit ook aan. Bovendien is de Nederlandse hypotheek-renteaftrek in het verleden ook al gradueel aangepast (beperking tot 30 jaar, bijleenregeling) en hebben deze wijzigingen niet geleid tot een afname van het vertrouwen in de woningmarkt. Het vertrouwens aspect zou volgens de raad niet defensief (we doen niets om zo het huidige vertrouwen in stand te houden) maar offensief benaderd moeten worden. De raad meent dat het vertrouwen van burgers meer gebaat is bij een helder toekomstperspectief dan bij het instand-houden van een systeem dat door velen als onhoudbaar wordt beschouwd. De nadelen van het huidige systeem zijn zo evident dat discussies over systeem-aanpassingen ook bij ongewijzigd beleid boven de markt zullen blijven hangen. Veel burgers verwachten dat er wijzigingen in de fiscale behandeling van de eigen woning zullen plaatsvinden, maar ze weten niet hoe en wanneer deze worden doorgevoerd. Juist dit zorgt voor onzekerheid.

Wonen in de grensstreek In 2006 woonden meer dan 100.000 Nederlanders vlak over de grens met  België of Duitsland. Jaarlijks verhuizen ongeveer 5.000 Nederlanders naar het  grensgebied in de buurlanden. Fiscale overwegingen en goedkopere huizen zijn  hiervoor de belangrijkste redenen. Het feit dat het sinds 2001 mogelijk is om  met behoud van hypotheekrenteaftrek in de grensstreek te gaan wonen, heeft de  verhuizingen naar België en Duitsland nog een extra impuls gegeven.  De meeste Nederlanders die in de buitenlandse grensstreek wonen, ongeveer  59.000, wonen in België, met name over de grens van Noord-Brabant en  Limburg. Voor Nederlanders ligt de aantrekkingskracht van de Belgische grens-streek in de gunstige ligging ten opzichte van de Randstad, gecombineerd met  een gunstig belastingklimaat en goedkopere huizen. De Duitse grensstreek wordt ook steeds populairder en herbergt 41.000  Nederlanders. Deze mensen wonen vooral over de grens nabij Twente, Arnhem/ Nijmegen en Zuid-Limburg. De gunstige prijs-kwaliteitverhouding van wonin-gen en kavels is de voornaamste reden waarom Nederlanders zich in de Duitse  grensstreek vestigen.  Het aantal Belgen en Duitsers dat in de Nederlandse grensstreek woont is veel  geringer: 10.000 Belgen en 18.000 Duitsers. De relatief hoge Nederlandse   huizenprijzen vormen waarschijnlijk een belangrijke reden voor de relatief  beperkte grensmigratie vanuit België en Duitsland. 

122 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes