Anticiperen op de toekomst

Woningen hebben een lange levensduur; ze gaan minstens vijftig jaar mee (in de praktijk vaak nog langer). Daarom is het van groot belang dat nieuw te bouwen of te renoveren woningen voldoende toekomstwaarde hebben. De woningen die vandaag de dag worden gebouwd (of ingrijpend worden gerenoveerd) moeten ook in 2050 nog een goede positie op de woningmarkt hebben. Dit betekent dat nieuwbouw- en herstructureringsprogramma’s niet alleen gebaseerd moeten worden op de huidige woningmarktomstandigheden. Ze dienen eveneens voort te vloeien uit een duidelijke toekomstvisie die rekening houdt met toekomstige ontwikkelingen.

Overheidsbeleid dat anticipeert op de toekomst

In hoofdstuk 5 zijn verschillende voor het wonen relevante toekomstige ontwikke-lingen geschetst. Er is geconstateerd dat de vergrijzing gevolgen zal hebben voor de woonvoorkeuren, dat de verschillen tussen ontspannen en gespannen woning-marktgebieden naar verwachting gaan toenemen, en dat met name de meer

168

Tijd

voor

keuzes

perifere Nederlandse regio’s te maken zullen krijgen met bevolkingskrimp. Ook zal de welvaart verder stijgen waardoor de kwaliteitsambities van woningzoeken-den groter worwoningzoeken-den. Tegelijkertijd ligt er een enorme opgave op het gebied van de duurzaamheid; om de uitstoot van broeikasgassen te kunnen verminderen, is het van groot belang dat nieuw te bouwen of te renoveren woningen voldoen aan hoge eisen voor wat betreft energiezuinigheid en milieubelasting van de gebruikte bouwmaterialen.

Inspelen op de hierboven beschreven ontwikkelingen kan niet volledig aan de lokale partijen worden overgelaten. Veel marktpartijen, en ook sommige decen trale overheden, opereren namelijk vanuit een kort of middellang termijnperspectief, waarbij de heersende economische conjunctuur hun activiteiten sterk beïnvloed. Daarom is een zekere mate van rijkssturing uit hoofde van het ontwikkelings-motief gewenst (zie ook paragraaf 2.2). Hierbij kan het gaan om zowel regulering als ook om overleg en informatieverschaffing.

Vanuit een reguleringsperspectief kan de rijksoverheid gerichte kwaliteitseisen stellen aan nieuwbouwwoningen. Hierbij is het overigens wel van belang dat deze eisen de marktwerking niet onnodig verstoren, zie ook paragraaf 7.5. Daarnaast kan overwogen worden om specifieke subsidies of stimuleringsprogramma’s voor transformatieprojecten in krimpgebieden in het leven te roepen.

Vanuit het perspectief van informatieverschaffing zou de overheid de verant woor-de lijkheid moeten nemen voor het monitoren en naar buiten toe communiceren van de voor het wonen relevante trends. De raad meent dat de rijksoverheid het anticyclisch en toekomstgericht denken moet agenderen, en waar nodig zelf het lange termijnperspectief moet behartigen (zie ook VROM-raad, 2006a). Het Rijk dient niet alleen inzicht te geven in de woningbehoefte op korte en middellange

Perspectief op een woningmarkt in balans

169

termijn (WoOn-onderzoek), maar moet ook regelmatig lange

termijn-verkenningen op het gebied van het wonen uitbrengen. Woningbouwafspraken tussen het Rijk enerzijds, en lagere overheden en private partijen anderzijds, zouden mede op deze lange termijnverkenningen gebaseerd moeten worden. Dit neemt echter niet weg dat toekomstverkenningen altijd door een bepaalde mate van onzekerheid zijn omgeven. Daarom is het belangrijk om te zorgen voor voldoende flexibiliteit in de woningvoorraad (aanpasbaar bouwen), de woon-milieus (wijken zo inrichten dat verdunning of verdichting mogelijk is), en de woningbouwprogrammering (stimuleren van onbestemd bouwen). Nieuwe bouw- en woonconcepten zoals solids (zie Building Business, 2006), industrieel, flexibel en demontabel bouwen (zie www.ifd.nl) en ‘wonen op water’ worden door de raad toegejuicht.

Toekomstgericht investeren door woningcorporaties

De woningcorporaties zouden volgens de raad een bijzondere rol kunnen vervul-len bij het anticiperen op de toekomstige opgaven (zie ook Diekerhof, 2006). Omdat huur woningen over het algemeen voor een langere periode verhuurd moeten worden, hebben woningcorporaties namelijk veel meer een lange termijn-perspectief dan ontwik ke laars die bijna alleen koopwoningen realiseren.

Bovendien beschikken de woningcor po ra ties over het algemeen over een goede vermogenspositie. Een deel van dit vermogen zou volgens de raad moeten worden ingezet voor het doen van toekomstgerichte inves teringen (al dan niet onrendabel). Zo zouden de woningcorporaties een belangrijke rol kunnen spelen bij het opvangen van de negatieve effecten van bevolkingskrimp.

170 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

Daarnaast kunnen de woningcorporaties een belangrijke taak vervullen bij het op niveau houden van de nieuwbouwproductie. In tijden van economische stagnatie zouden woningcorporaties kwalitatief goede woningen kunnen bouwen (met inzet van onren da bele toppen) die in eerste instantie als huurwoning dienst kunnen doen, maar in eco nomisch betere tijden verkocht kunnen worden. De onrendabele investe ringen vloeien dan terug naar de woningcorporatie, waar-bij er wellicht mogelijk heden zijn om winst te maken. Deze winst kan vervolgens weer in het belang van de volkshuisvesting worden ingezet. Op die manier ademt de verhouding huur/koop in de nieuwbouw dus als ware mee met het economisch tij en voeren de corporaties in zekere zin een anticyclisch nieuwbouwbeleid.

De kwaliteitsopgave in stedelijke gebieden, krimpgebieden en groeikernen

De komende decennia zal een deel van de woningvoorraad economisch veroude-ren. De welvaartstoename zal leiden tot een grotere vraag naar kwaliteit en hier-door zullen sommige woningen niet of niet goed meer voldoen aan de eisen van de consument. Dit leidt tot een nieuwe kwaliteitsopgave die zich in verschillende vormen kan manifesteren. In de middelgrote en grote steden is nu al een transfor-matie gaande in veel vooroorlogse en vroeg naoorlogse wijken, waarin kwaliteit en differentiatie leidend zijn. Het is een omvangrijke investeringsopgave die breder is dan alleen het wonen; ook werken, onderwijs, veiligheid en integratie zijn aan de orde. De kwaliteitsopgave manifesteert zich niet alleen in het bezit van de corpora-ties, maar eveneens in het bezit van particuliere verhuurders en eigenaar-bewo-ners. Ook laat de kwaliteit van de openbare ruimte soms te wensen over. Daarnaast zijn er gebieden, waar de gevolgen van de bevolkingskrimp (en op termijn ook huishoudenskrimp) zich zullen aandienen. Kwalitatief mindere wonin-gen kunnen hier uit de markt vallen. Dalende prijzen, lange verkooptijden, leeg-stand en wegtrekkende voorzieningen kunnen de leefkwaliteit en de investerings-bereidheid van partijen onder druk zetten. Strategische renovaties in de bestaande voorraad, maar ook strategische sloop/nieuwbouw zullen hier aan de orde zijn. Ook valt te verwachten dat in de voormalige groeikernen (zoals Nieuwegein, Spijkenisse, Purmerend) een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad nodig is om aan de wensen van de consument te blijven voldoen. In deze gebieden zijn eind jaren zeventig en in de jaren tachtig – mede vanwege de economische recessie – relatief kleine woningen neergezet, vaak ook in hoge dichtheden. De komende jaren dient zich hier naar verwachting een significante kwaliteitsopgave aan.

De rol van het Rijk in de stedelijke vernieuwing

De rijksoverheid heeft tien jaar geleden een stedelijke vernieuwingsaanpak ontwikkeld, waarin de kwaliteitsopgave en de leefbaarheid in de steden centraal

171

staan. Na 2002 richtte de rijksbemoeienis zich op een verzameling van 56 wijken en inmiddels is de minister van Wonen, Wijken en Integratie bezig een nieuwe wijkaanpak voor veertig wijken vorm te geven.

De stedelijke vernieuwingsaanpak is in eerste instantie een regionale en lokale zaak en zal door gemeenten, marktpartijen, corporaties en andere maatschappe-lijke instellingen moeten worden vormgegeven. De raad vindt het verstandig dat het Rijk de aandacht wil concentreren op een scherpe selectie van wijken. Dit betekent uiteraard niet dat de niet-geselecteerde wijken aan hun lot moeten worden overgelaten. Ook in deze wijken kan het Rijk een rol hebben als aanjager van innovatie en verschaffer van kennis en kunde.

Voor de kwaliteitsopgave in de krimpgebieden zijn strategische ingrepen nodig in de woningvoorraad en de woonomgeving. Deze ingrepen brengen vaak hoge kosten met zich mee, terwijl de investeringsbereidheid van private partijen vanwege de grote risico’s onder druk staat. Ook voor deze gebieden moet daarom nagedacht worden over eventuele financiële steun door het Rijk, bijvoorbeeld in de vorm van locatiesubsidies (zie ook paragraaf 7.2).

Regionale differentiatie in het woonbeleid

De regionale verschillen op de Nederlandse woningmarkt zullen in de toekomst  naar verwachting steeds groter worden. Enerzijds zijn er gebieden, met name in  de Randstad, waar de krapte op de woningmarkt voorlopig nog blijft bestaan.  Anderzijds zullen er ook gebieden zijn waar de bevolking gaat teruglopen en de  woningmarkt ontspannen raakt. In een dergelijke context komt er steeds meer  behoefte aan een regionaal gedifferentieerd woonbeleid. Dit roept een aantal fundamentele vragen op. Wat betekent een regionalisering  van het woonbeleid voor de verantwoorde lijk heden van de verschillende  bestuurs lagen? Moet een regionaal gedifferentieerd woonbeleid ook primair op  regionaal niveau (rol van provincies en regio’s) worden gemaakt, of is het juist de  taak van het Rijk om de regionale verschillen te monitoren en hier door middel  van maatwerk op in te spelen? In hoeverre leidt een regionale differentiatie van  de woonsubsidies (zoals wordt voorgesteld in paragraaf 8.3) tot rechtsongelijk-heid? En hoe kan worden voorkomen dat een dergelijke differentiatie resulteert  in meer regels en een grotere complexiteit van beleidsinstrumenten? Kunnen de  termen ‘maatwerk’ en ‘eenvoud’ met elkaar worden verenigd?  De bovenstaande vragen zijn dermate complex en omvattend dat ze in dit advies  slechts ten dele beantwoord kunnen worden. De raad is echter wel van plan om  in toekomstige adviezen dieper in te gaan op de regionale differentiatie van  woningmarkten en de implicaties hiervan voor het woonbeleid.

172 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes 7.5 Regelgeving en kwaliteitsbeleid