Het specif ieke karakter van de woningmarkt

De woningmarkt is een complexe markt die bestaat uit diverse deelmarkten: de huizenmarkt, de woondienstenmarkt, de woningbouwmarkt en de grondmarkt (Priemus, 1983). De woningmarkt heeft bijzondere kenmerken die ervoor zorgen dat deze markt behept is met verschillende imper fec ties en niet altijd efficiënt werkt.

De theorie: wat is efficiënte marktwerking?

Volgens de welvaartseconomie kunnen markten alleen efficiënt functioneren als aan de volgende criteria wordt voldaan (Barr, 1998; Boelhouwer en Haffner, 2002; Boelhouwer, 2003):

• Alle actoren beschikken over perfecte informatie, zowel nu als in de toekomst.

• Er bestaat perfecte competitie; er zijn veel vragers en aanbieders en alle actoren

hebben een gelijke marktmacht.

• Er is sprake van complete markten waarop alle goederen waarvoor men de

kost-prijs wil betalen ook op relatief korte termijn geleverd worden.

• Er is sprake van perfecte mobiliteit.

• Er is geen sprake van externe effecten (marktfalen). Externe effecten kunnen in

dit verband worden gedefinieerd als economisch en/of maatschappelijk gewenste of ongewenste effecten van productie en/of consumptie die niet tot uitdrukking komen in de prijs van een product of dienst.

Als niet aan deze standaardcriteria voor doelmatigheid wordt voldaan is er sprake van marktimperfecties. Volgens Barr (1998) opent dit de mogelijkheid voor de overheid om te interveniëren.

De praktijk: de woningmarkt kent vele imperfecties

Het is duidelijk dat veel markten niet aan de hiervoor genoemde standaardcriteria voldoen. Dit geldt in het bijzonder voor de woningmarkt. Priemus heeft al in 1978 beargumenteerd dat de woningbouw- en woningmarkt door hun specifieke karakter verschillende imperfecties kennen (Priemus, 1978; 2000). Ook de

62 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

woningmarktvisie ‘Ruimte geven, bescherming bieden’ (ministerie van VROM, 2006) onderkent dit. In navolging van deze visie onderscheidt de raad de volgende speciale kenmerken van de woningbouw- en woningmarkt, waarbij eveneens wordt aangegeven tot welke marktimperfecties deze kenmerken kunnen leiden:

• Een woning is een basisbehoefte; het is een onmisbaar goed dat moeilijk op

een aanvaardbare manier te substitueren is (iedereen moet immers wonen). Hierdoor ligt de vraag naar woningen op een constant (hoog) niveau.

• De woningmarkt is een voorraadmarkt; niet meer dan 10 tot 20% van het

vrijkomende Nederlandse woningaanbod bestaat uit nieuwbouwwoningen. Als percentage van de totale woningvoorraad bedraagt de nieuwbouw zelfs maar circa 1% per jaar. Daarnaast kost het veel tijd om nieuwe woningen te plannen en te bouwen, waardoor de nieuwbouw altijd met vertraging (en soms zelfs geheel niet) reageert op veranderingen in de woningvraag. Dit kan leiden tot woningtekorten. Ook zorgt het voorraadkarakter van de woningmarkt ervoor dat de prijsontwikkelingen in de bestaande voorraad in veel gevallen bepalend zijn voor de prijsontwikkelingen in de nieuwbouwsector (De Vries en

Boelhouwer, 2004).

• Een woning is locatiegebonden; de kwaliteit van het wonen wordt voor een

belangrijk deel bepaald door de kwaliteit van de woon omgeving waarin de woning gelegen is.

• De woningmarkt is gesegmenteerd. Door de locatiegebondenheid van de

woning en de beperkte mobiliteit van de vragers valt de woningmarkt uiteen in een groot aantal geografische deelmarkten. Binnen deze deelmarkten kunnen de aanbieders van woningen een oligopolistische positie innemen, waardoor ze hogere prijzen kunnen vragen dan ze op een volledig vrije markt zouden kunnen doen. Van perfecte competitie is dus geen sprake.

• Een woning neemt ruimte in en is hierdoor sterk verbonden met de

grond-markt. Omdat er grote positieve en negatieve externe effecten zijn verbonden aan grondgebruik, wordt de grondmarkt meestal door de overheid gereguleerd. Deze regulering is eveneens van invloed op de woningmarkt.

• Een woning is kapitaalintensief en heeft een lange levensduur. Het is niet alleen

een consumptiegoed maar ook een investeringsgoed. Hierdoor is er veelal een omvangrijke en langlopende financiering nodig. Voor zowel woningaanbieders als huizenkopers geldt hierbij dat de benodigde investeringen op relatief korte termijn gepleegd dienen te worden, terwijl de rendementen veelal een lange termijnperspectief kennen. Dit kan leiden tot toetredingsdrempels met als gevolg imperfecte competitie.

• De woning is een zeer heterogeen goed; geen twee woningen zijn hetzelfde.

63

imperfecte informatie). Dit kan het voor consumenten moeilijk maken om rationele afwegingen te maken.

• De woningmarkt kent hoge transactiekosten (zowel sociaal als financieel),

waar-door de vragers minder mobiel en flexibel zijn dan op veel andere markten het geval is. Aan het criterium ‘perfecte mobiliteit’ wordt absoluut niet voldaan.

• De woning kent moeilijk te kwantificeren positieve en negatieve externe

effec-ten (bijvoorbeeld effeceffec-ten op de gezondheid) die in de regel niet in de woning-prijs zijn verdisconteerd.

Marktimperfecties: een voorbeeld

Een treffend voorbeeld van een marktimperfectie, samenhangend met de hoge  transactiekosten op de woningmarkt, betreft de machtsverhouding tussen   verhuurders en huurders. Huurprijzen worden door verhuurders in de regel  periodiek verhoogd, zodat ze kunnen worden aangepast aan wijzigingen in  kosten structuren en/of woningmarktverhoudingen. De verhuurder weet dat de  huurder flinke kosten moet maken wanneer hij besluit een andere woning te  betrekken (zoekkosten, verhuiskosten). De huurder kan bovendien aan de  woning gehecht zijn geraakt. Daarom kan de verhuurder het moment van de  periodieke huurverhoging aangrijpen om een hogere huurstijging te vragen dan  de woningmarktomstandigheden feitelijk toelaten (Passenier, 2006). Deze  marktimperfectie wordt vaak aangeduid met de term hold-up probleem. Door de  jaarlijkse huurprijsstijging aan een maximum te binden, en vast te leggen dat  huurcontracten een bepaalde geldigheidsduur moeten hebben, kan de overheid  deze marktimperfectie tegengaan en de machtsverhoudingen tussen verhuur-ders en huurders meer in evenwicht brengen. 

De eigenschappen van de woningbouw- en woningmarkt en de daar uit voort-vloeiende marktimperfecties maken dat perfecte marktwerking op deze markten een illusie is. Algemene economische inzichten en theorieën kunnen daarom niet zonder meer op de woningmarkt worden toegepast. Wanneer de woningbouw- en woningmarkt volledig aan het vrije spel van vraag en aanbod worden overgelaten, kunnen de marktimperfecties leiden tot economisch suboptimale uitkomsten. Bovendien is de kans groot dat er dan allerlei negatieve externe effecten optre-den, zoals vergroting van de urban sprawl (uitbreidende verstedelijking leidt tot het verdwijnen van groen), uitsluiting van lage inkomensgroepen (risicoselectie), woonlastenproblemen en een kwalitatief ondermaatse woonvoorziening (qua duurzaamheid, energiezuinigheid, gezondheid en veiligheid).

64

Tijd

voor

keuzes