Heldere regels en waarborgen voor de spelers

Om tot een beter functionerende en toekomstbestendige woningmarkt te komen zijn helderde regels en waarborgen voor de spelers noodzakelijk. De raad werkt dit hierna beknopt uit.

Kaders op rijksniveau om publieke belangen te waarborgen

De rijksoverheid heeft een duidelijke rol op de woningmarkt en is verantwoordelijk voor een goede werking van deze markt. De minimale taken zijn informatie verstrekken, monitoren en visievorming; de verhoudingen op de markt ordenen en het woonbeleid met andere beleidsterreinen afstemmen. Maar er is meer. Het is zaak om als rijksoverheid de publieke belangen op de woningmarkt expliciet te benoemen. Vervolgens kan het Rijk waarborgen inbouwen via wettelijke kaders, afspraken met belanghebbenden en financiële stimulansen. Op deze wijze kan de rijksoverheid optreden als marktmeester. Binnen de rijkskaders moeten gemeen-ten, corporaties en marktpartijen echter wel zoveel mogelijk de ruimte krijgen om de opgaven op lokaal en regionaal niveau in te vullen. Daar waar andere overheden, corporaties en marktpartijen hun verantwoordelijkheid onvoldoende nemen, zal het Rijk zelf moeten ingrijpen. Zo is het bijvoorbeeld de rijksoverheid die duur-zaamheid en toekomstgericht denken moet agenderen, en waar nodig zelf het lange termijnperspectief moet behartigen. Dit kan via regulering (kwaliteits beleid), als ook via financiële stimulansen, het verstrekken van informatie en overleg met belanghebbenden. Zo is bijvoorbeeld ook een intensivering en gerichtere inzet van de locatiesubsidies wenselijk. Dit om de continuïteit van de bouw productie te waarborgen op locaties die maatschappelijk gezien het meest gewenst zijn.

Een gedegen woonvisie om publieke belangen op lokaal niveau te waarborgen

Ook op gemeentelijk en regionaal niveau moeten de publieke belangen rond het wonen en de woningmarkt expliciet gemaakt en gewaarborgd worden.

Gemeenten moeten daartoe een gedegen woonvisie opstellen in overleg met burgers en het maatschappelijk middenveld. Deze woonvisie moet leidend zijn in de onderhandelingen en afspraken met corporaties en marktpartijen over aan het wonen gerelateerde doelstellingen en investeringen. De raad ondersteunt de ideeën van voormalig minister Dekker op dit punt (woonvisie - prestatieafspraken - investeringsdoelstelling).

50 Perspectief op een woningmarkt in balans Tijd voor keuzes

Aandachtspunt in het gemeentelijk grondbeleid is dat gemeenten zich niet te rijk rekenen. Veel gemeentelijke vereveningsconstructies gaan uit van forse winsten op woningbouw. Een terughoudende inschatting van de grondopbrengsten vooraf, is noodzakelijk voor de continuïteit van de woningbouwproductie en de daadwerkelijke realisatie van niet-rendabele voorzieningen. Om meer flexibiliteit in de bouwprogrammering te realiseren is ook een verschuiving nodig van voor-calculatie naar navoor-calculatie van grondopbrengsten (‘onbestemd bouwen’). Ook is het zaak dat gemeenten hun bouwplancapaciteit goed bewaken en tijdig maatregelen treffen als deze onvoldoende blijkt. Daarnaast is in veel gemeenten een kwaliteitsimpuls van het personeel aan de orde. De rijksoverheid kan hier ondersteuning bieden, via het uitlenen van kennis en deskundigheid en het facili-teren van kennis- en opleidingscentra.

Bijzondere positie woningcorporaties behouden en benutten

Woningcorporaties hebben als maatschappelijk middenvelder een bijzondere positie op de woningmarkt, die andere partijen niet op zich willen en kunnen nemen. Zo dragen ze bij aan de stabiliteit van de woningmarkt, aan het tegengaan van risicoselectie en aan het creëren van toegangs- en doorstromingsmogelijk-heden. Ook spelen zij een grote rol in de leefbaarheid van wijken en buurten. Het is zaak om de bijzondere positie van corporaties te behouden en te benutten. Juist in een meer marktgeoriënteerd woonbeleid is het zeer waardevol, dat er een partij is die onder bepaalde omstandigheden ook marktcontrair kan investeren. Zo kunnen corporaties bijvoorbeeld in economisch mindere tijden zorgen dat de woningproductie op peil blijft.

Het Rijk en corporaties maken sectorbreed afspraken over de maatschappelijke opgaven en inzet van het maatschappelijk bestemd vermogen (investeringen in kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad, in woningbouw en betaalbaar-heid). Om te waarborgen dat de corporatiemiddelen op een doelmatige en doel-treffende wijze worden ingezet is een verplichtend arrangement van matching aan te bevelen, dat investeringen in de aandachtswijken activeert. De uitwerking op lokaal niveau moet worden vormgegeven in overleg tussen gemeenten en corpo-raties.

Gelijk speelveld en voldoende concurrentie tussen marktpartijen

Een heldere scheiding tussen commerciële en maatschappelijke activiteiten van woningcorporaties is noodzakelijk. Commerciële activiteiten van woningcorpora-ties moeten onder dezelfde condiwoningcorpora-ties worden verricht als activiteiten van markt-partijen (gelijk speelveld). Vanuit een gezonde marktwerking is het zaak dat monopolies van aanbieders (bouwers, commerciële verhuurders, corporaties, financiële dienstverleners, kapitaalverschaffers en grondeigenaren) worden

51

voorkomen. In dit licht is het belangrijk fusietrajecten van corporaties te beoorde-len op concurrentieverhoudingen. Te grote marktmacht van corporaties op regio-nale woningmarkten moet vermeden worden. Hierin heeft de rijksoverheid ook een verantwoordelijkheid (VROM, EZ, AFM en NMa).

Meer keuze en meer marktmacht voor de consument

Met dit advies beoogt de raad de keuzemogelijkheden van de consument op de woningmarkt te vergroten. Een betere toegang en meer marktmacht voor de consument is hiervoor een vereiste. In de praktijk wordt de consument namelijk vaak gehinderd door een gebrek aan onafhankelijke informatie, aan overzicht, aan zeggenschap en aan alternatieven.

Om te beginnen kan meer keuze alleen bestaan bij onafhankelijke en gebruiks-vriendelijke informatie over de woningmarkt. Er zijn verschillende initiatieven op dit vlak en internet maakt een beter overzicht en een betere vergelijking van alter-natieven en aanbieders mogelijk. Tevens kan de beschikbare informatie over het woningaanbod op het internet nog aanmerkelijk worden verbeterd door meer objectieve en vergelijkbare kengetallen te hanteren.

Daarnaast is meer zeggenschap van de consument in het bouwproces wenselijk (particulier/collectief opdrachtgeverschap). Ook is meer zeggenschap van de burger vooraf over de inzet van gemeenten en corporaties op de lokale en regio-nale woningmarkt aan de orde (gebiedsgerichte ontwikkelingen). Maar zeggen-schap alleen, lost niet alles op. Er moeten ook voldoende alternatieven en voldoende aanbieders op de woningmarkt zijn, zodat de consument eventueel met ‘zijn voeten’ kan stemmen. Omdat verhuizen altijd ‘bedstro kost’, is een goede huur- en consumentenbescherming noodzakelijk.

Perspectief op een woningmarkt in balans 52 Tijd voor keuzes

53