De doelstellingen van DLG en van de boer zijn in een schema samengevat. Voor zowel DLG als voor de boer geldt dat de doelstelling niet onafhankelijk van elkaar en voor een deel zelfs overlappend zijn. Zo is er bij DLG een verband tussen het minimaliseren van de uitgaven en het aankopen van ruilgronden en is voor de continuïteit van een boerenbedrijf een minimumniveau vereist voor het exploitatiesaldo. De continuïteit van het bedrijf wordt bepaald door zaken als omvang en samenstelling van het bedrijf, aantal kavels, vorm van de kavels en ligging van de kavels ten opzichte van de bedrijfsgebouwen. Het exploitatiesaldo is de beloning voor de inzet van eigen arbeid, grond en kapitaal, vermeerderd met de opbrengst van elders geïnvesteerd vermogen (o.a. bij verkoop van het bedrijf of een deel daarvan).
Doelstellingen DLG Doelstellingen boer
het realiseren van x- hectare natuur door grond in eigendom te verwerven en/of contracten over het beheer af te sluiten
veiligstellen van de continuïteit van het bedrijf
het verwerven van percelen/bedrijven voor ruildoeleinden om de mogelijkheden voor verwerving van het vereiste areaal te vergroten
maximaliseren van het exploitatiesaldo
het niet of slechts minimaal beïnvloeden van de prijsvorming op de grondmarkt
het minimaliseren van de uitgaven voor aankoop van grond
maximaliseren van de opbrengst bij verkoop van een perceel of het bedrijf
het maximaliseren van de zekerheid ten aanzien van de realisatie (bij eigendom grotere zekerheid dan bij beheerovereenkomst)
maximaliseren waardering uitkomst proces (spel) m.a.w. van het gevoel ‘er het maximale te hebben uitgesleept’
onteigening alleen gebruiken als allerlaatste redmiddel
In het voorbeeld is verondersteld dat DLG en de boer tot elkaar zijn veroordeeld, in die zin dat DLG alleen met deze boer onderhandeld en dat de boer niet de mogelijkheid heeft grond aan andere partijen, dan DLG, te verkopen. Daarom ook ontbreekt de mogelijkheid voor de boer een perceel te verkopen (aan DLG) en vervolgens een ander perceel te kopen (van een andere boer). De inperkingen illustreren de complexiteit van de werkelijkheid, waarin DLG met meer boeren kan onderhandelen, terwijl ook de boeren met meer partijen kunnen onderhandelen. De onderscheiden acties zijn:
Mogelijke acties DLG Mogelijke acties boer
kopen van het bedrijf, waarbij de percelen met een andere bestemming dan natuur als ruilgrond kunnen worden gebruikt
verkopen van het bedrijf
kopen van het perceel verkopen van een perceel en voortzetten van het gereduceerde bedrijf
ruilen van het perceel tegen een min of meer gelijkwaardig perceel ruilgrond
ruilen van het perceel tegen een min of meer gelijkwaardig perceel en dit inpassen in het bedrijf afsluiten van een beheerovereenkomst
(contract)
afsluiten van een beheerovereenkomst en deze inpassen in het bedrijf
onteigenen
niets doen, bijvoorbeeld wachten op een ‘beter’ moment
niets doen, d.w.z. doorgaan met landbouw (op het bedrijf) of zelf grond bij een andere bestemming exploiteren
Bij de berekening van de opbrengsten van de verschillende activiteiten is uitgegaan van een landbouwbedrijf van 25 hectare (plus kapitaal) waarvan één perceel van één hectare de bestemming natuur heeft gekregen. De gehanteerde bedragen zijn:
Actie Bedrag
koop/verkoop bedrijf 2.1 mln. gld. koop/verkoop perceel 100 000 gld. afsluiten contract 2 000 gld. per jaar
onteigend worden 80 000 gld.
Voor DLG wordt de opbrengst van een actie bepaald op basis van:
• de uitgaven bij de betreffende actie, herleid tot uitgaven per jaar bij 4% rente, waarbij rekening is gehouden met de transactiekosten. Verondersteld is dat de transactiekosten voor rekening komen van DLG (en dus niet van de boer). De uitgaven zijn uitgedrukt in
een indexcijfer, met als basis (index = 1) de betaling aan de boer bij aankoop van het perceel: index uitgaven = uitgaven per jaar kopen perceel/uitgaven per hectare per jaar bij de actie. Dit betekent dat hoe hoger de index is, hoe hoger de opbrengst wordt gewaardeerd
• de verandering in de mogelijkheden om ook andere percelen te verwerven. Bij de acties onteigenen en ruil nemen deze af, bij koop van het bedrijf nemen ze toe. De score is een (arbitrair) getal rond de één.
• de (ingeschatte) zekerheid van het robuust (en langjarig) realiseren van de natuurdoelstelling, hierbij is eigendom van DLG hoger gewaardeerd dan het afsluiten van een contract.
De opbrengst voor DLG van een strategie is berekend als het product van deze drie scores (die uiteraard afhankelijk zijn van de strategie van de boer):
opbrengst DLG = index uitgaven
* index mogelijkheid * index zekerheid
De berekening van de opbrengst bij de verschillende acties is samengevat in tabel 2.11. De laatste kolom betreft de opbrengst zoals die in de opbrengstenmatrix (payoff tabel) is opgenomen. DLG probeert de opbrengst te maximaliseren, dus scoort de actie ‘kopen van het bedrijf’ het best, de actie ‘niets doen’ scoort het slechtst.
Tabel 2.11 Berekening opbrengst DLG Betaling 1000 gld. Aantal ha Trans- actie kosten Index uitgaven Index mogelijk- heid Index zeker- heid Op brengst DLG (index) kopen bedrijf 2100 25 105 1.19 1.20 1.0 1.43 kopen perceel 100 1 5 1.00 1.00 1.0 1.00 ruilen perceel 1 85 1.24 0.80 1.0 0.99 afsluiten contract 50 1 1 1 2.06 1.00 0.5 1.03 onteigenen 80 1 100 0.55 0.75 3 1.0 0.41 niets doen 50 2 0 0 2.10 1.00 0.0 0.00
1te reserveren bedrag om jaarlijks 2 000 gld. te kunnen uitbetalen, bij 4% rente 2(arbitrair bepaalde) boete als doelstelling niet is gehaald
3de index is 0.5 als de boer als zet (actie) 'verkoop perceel' heeft
Voor de boer is de opbrengst van een actie benaderd door het product van de waardering voor de uitkomst (combinatie actie DLG en actie boer) en het saldo van de exploitatie:
opbrengst boer = waardering strategie
* exploitatiesaldo
Bij de berekening van het exploitatiesaldo van het bedrijf is een netto saldo van 3000 gld. per hectare gehanteerd, dit geeft een exploitatiesaldo van 75 000 gld.. Voorts is verondersteld dat de marktwaarde van een hectare 65 000 gld. is en de marktwaarde van het hele bedrijf 1.8 mln. gld.
De waardering van de opbrengst door de boer bij de verschillende acties is weergegeven in tabel 2.12 (‘berekening opbrengst boer’). Het saldo bij ongewijzigde voortzetting van het bedrijf (dit is 75 000 gld. per jaar) is de basis bij de berekening van het exploitatiesaldo. Het saldo bij de andere acties is gelijk aan het percentage van dit saldo dat bij de betreffende actie wordt gerealiseerd. Vervolgens is dit saldo verhoogt met de 'rente inkomsten' uit de ontvangen vergoeding bij verkoop (4% rente per jaar) en met de eventueel ontvangen beheervergoeding.
Tabel 2.12 Berekening opbrengst boer Strategie boer 0 Waardering Correctiefactor exploitatie Overige inkomsten
Saldo exploitatie Opbrengst
verkoop bedrijf 0.85 0.00 84 000 84 000 71 400 verkoop perceel 0.95 0.95 4 000 75 250 71 488 ruilen perceel 1.05 1.00 0 75 000 78 750 afsluiten contract 1.00 0.97 2 000 74 450 74 450 niets doen 1.00 1.00 0 75 000 75 000 onteigend worden 0.80 0.95 3 200 74 450 59 560
0de rij onder de stippellijn is feitelijk geen actie, het overkomt de boer door de zet van DLG
De laatste kolom in tabel 2.12 is de opbrengst in de opbrengstenmatrix. D boer maximaliseert zijn opbrengst, ruilen is dus de beste optie en onteigend worden (een mogelijke consequentie van niets doen) de slechtste optie.