4. Paragrafen
4.7 Grondbeleid
Transparant grondbeleid is voor de raad van de gemeente Bladel om twee redenen van belang. In de eerste plaats om inzicht te geven in de wijze van financiering van plannen, het gemeentelijke belang daarin en de risico´s. In de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de beleidsvel-den. Grondbeleid is één van de instrumenten om beleidsvoornemens te realiseren.
4.7.1 Visie op grondbeleid
Het grondbeleid van de gemeente Bladel is vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2009 3 welke in december 2008 is vastgesteld en nog steeds actueel is. In deze nota grondbeleid staan de volgende punten opgeno-men als te voeren gemeentelijke grondstrategie welke ook voor het jaar 2015 nog van kracht zijn:
De gemeente Bladel voert bij locatieontwikkeling een actieve grondpolitiek tenzij uit een haalbaarheidsstu-die en risicoanalyse blijkt dat:
- het grondexploitatierisico te groot is;
- de verwervingskosten en overige productiekosten van de locatieontwikkeling dermate hoog zijn dat een sluitende grondexploitatie niet mogelijk is;
- passief grondbeleid betere resultaten genereert.
Deze strategie geldt voor de ontwikkeling van woonlocaties ten behoeve van de in de Woonvisie ge-noemde doelgroepen van beleid en verwerving van de in de Structuurvisie als belangrijke ontwikkelings-locaties aangegeven gebieden/ontwikkelings-locaties.
De gemeente Bladel kiest op strategische wijze voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is.
De keuze van contractpartijen geschiedt met inachtneming van de nationale en Europese regelgeving, al-gemene beginselen van behoorlijk bestuur en voorts transparant, openbaar en non-discriminatoir.
4.7.2 Strategische aankopen
Volgens de Nota Grondbeleid 2009 wordt er jaarlijks een budget beschikbaar gesteld voor grondaankopen die vallen onder de noemer anticiperende verwervingen. Voor 2015 was er een budget ter grootte van € 1.000.000,- beschikbaar gesteld. De hoogte van dit budget is zo globaal gehouden dat daaruit door potenti-ele contractpartijen niet kan worden geconcludeerd wat per transactie de onderhandelingsruimte van de ge-meente is. De aankopen ten laste van dit budget worden geactiveerd als “nog niet in exploitatie genomen gronden” (vanaf 2016 als “strategische gronden” tot aan het moment dat er een bestemmingsplan wordt vastgesteld. De kosten worden gedekt door toekomstige grondverkopen in bestemmingsplannen. Nadat een uitgave ten laste van dit budget achteraf is verantwoord, via een raadsvoorstel of via de reguliere P&C cy-clus (perspectiefnota, najaarsnota of jaarrekening), valt het budget weer vrij voor nieuwe aankopen. In 2015 hebben er geen strategische grondaankopen plaats gevonden.
4.7.3 Bevoegdheden B&W
Na de invoering van het dualisme is niet langer de raad maar het college bevoegd tot het besluiten en ver-richten van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Wel moet het college vooraf inlichtingen verstrekken over de uitoefening van deze bevoegdheden, indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Ter bevordering van een efficiënte en vlotte afdoening van zaken
heeft het college respectievelijk de burgemeester, de bevoegdheid tot afdoening van een aantal zaken op-gedragen aan ambtenaren.
4.7.4 Woningbouwprognoses
De provincie heeft de gemeente een woningbouwcontingent toegewezen. Dit is het maximaal aantal wonin-gen dat in een bepaalde periode in de gemeente door de gemeente, de woningbouwcorporaties en de pro-jectontwikkelaars samen mag worden gerealiseerd. Het contingent is daarmee een heel belangrijke parame-ter voor de woningbouwprojecten. In de door de gemeente Bladel opgestelde woonvisie zijn de woningaan-tallen gebaseerd op dit contingent. De woningaanwoningaan-tallen en de fasering hiervan zoals opgenomen in de grondexploitaties zijn afgeleid van de woningaantallen opgenomen in de woonvisie.
4.7.5 Gevoeligheidsanalyse
De toepassing van grondpolitiek is afhankelijk van vastgestelde ambities in beleidsvisies, de marktomstan-digheden en is locatie gebonden. In het (verre) verleden heeft de gemeente via actieve grondpolitiek enkele grondaankopen gedaan om strategische grondposities te kunnen bezitten. Inmiddels is de wet gewijzigd (gemeente kan faciliterend kwantiteit mee bepalen) en de zijn marktomstandigheden drastisch gewijzigd en zijn bij ruimtelijke projecten aanpassingen aan bouwprogramma’s, afzettempo, herinrichtingen en uitstel van planontwikkeling aan de orde. De financiële effecten van deze ontwikkelingen zijn zoveel mogelijk verwerkt in de grondexploitatie.
De grondexploitatie is gevoelig voor wijzigingen in economische ontwikkelingen en onderliggende parame-ters, zoals rente, inflatie en prijzen. De gemeente acht het van belang de ontwikkelingen en de impact daar-van op de verwachte resultaten nauwlettend te volgen. Om inzicht te krijgen in de actuele financiële positie van de grondexploitatie herijkt de gemeente de grondexploitaties, daar waar noodzakelijk, daarom driemaal per jaar. Voor de bepaling van de verwachte winst gaat de gemeente uit van de zgn. voorzichtige variant.
Gezien de complexiteit van ruimtelijke vastgoedontwikkelingen en de aannames en uitgangspunten in grondexploitaties kunnen grondexploitatieresultaten volatiel zijn. In financiële markten wordt de term volatili-teit gehanteerd in de zin van beweeglijkheid van aandelenkoersen. In het kader van grondexploitaties kun-nen het variëren van parameters, uitgangspunten en aannames de volatiliteit van het grondexploitatieresul-taat zichtbaar worden gemaakt. Een manier om een indicatie van deze volatiliteit te krijgen is een worstcase scenario-analyse of gevoeligheidsanalyse te doen. Het verschil tussen het verwachte vast te stellen grond-exploitatieresultaat en de uitkomst van de berekening van het worstcase scenario geeft een indicatie van de aan te houden risicobuffer in de algemene reserve.
De worstcase scenario is uitgevoerd door enkele parameters en uitgangspunten in de grondexploitatie te wijzigen. Deze analyse is op drie punten uitgevoerd: aanpassing parameters, aanpassing in bepaalde kosten en opbrengsten, en fasering (vertraging). Hier is wel “meegespeeld” voor de doorkijk, maar uiteindelijk heb-ben de parameters gehanteerd zoals deze in de paragraaf vermeldt staan.
Voor de grondexploitaties 2015 zijn de volgende parameters gehanteerd:
Parameter Gehanteerd
Inflatiecorrectie Geen correctie toegepast. Wel 5% onvoorzien meegenomen van de kosten van het bouw- en woonrijpmaken.
Rente Voor 2015 4% van de boekwaarde;
Voor toekomstige boekwaarden als gevolg van nog te maken kosten en te verwachten opbrengsten wordt een gemiddelde rente vreemd vermogen gehanteerd van 2,84%.
Fasering Er is rekening gehouden met een reële fasering in tijd op basis van de woningbouwbe-hoefte per kern gebaseerd op migratiesaldo 0.
Resultaat Gebaseerd op eindwaarde.
Kosten Alle kosten zijn gebaseerd op geactualiseerde kostenramingen per december 2015 van RA infra.
Opbrengsten Voor de opbrengsten wordt rekening gehouden met grondprijzen met een bandbreedte tussen de € 225,- voor sociale huur tot € 285,- voor vrije verkoop kavels. Bij kavels gro-ter dan 500 m² wordt rekening gehouden met grondopbrengsten van 50% op de basis-grondprijs.
De marktwaarde van bouwrijpe grond is van veel factoren afhankelijk. Deze factoren zijn per
uitvoeringspro-4.7.6 Financiële positie
Ten aanzien van de grondexploitatie worden er twee soorten risico’s onderscheiden, namelijk:
Onvoorzienbare risico’s;
Voorzienbare risico’s.
Onvoorzienbare risico’s
Marktontwikkelingen, zoals stagnatie van de gronduitgifte, kan leiden tot hogere voorraden van zowel de “in exploitatie genomen gronden” (strategische aankopen). De hogere voorraden leiden tot hogere kosten als gevolg van rentetoerekening. Naast dit kosten stijgende effect is het ook mogelijk dat de opbrengsten van grondverkopen dalen. Indien één of beide situaties zich voordoen kan kostendekkendheid van complexen onder druk komen te staan. Voor deze onvoorzienbare risico’s is nog geen “algemene reserve grondexploi-tatie” aanwezig. Via resultaatbestemming 2015 wordt de raad voorgesteld om deze “algemene reserve grondexploitaties” te vormen, waarmee ook de financiële verwevenheid van de diverse grondexploitaties versterkt wordt.
Voorzienbare risico’s
We kennen twee soorten waarderingsvoorschriften conform het besluit begroting en verantwoording voor grondexploitaties. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld moet een voorzienbaar tekort op het einde van de looptijd direct ten laste van het resultaat worden geno-men. Op het moment dat voor een grondexploitatie het bestemmingsplan is vastgesteld is er sprake van een voorziening die gevormd moet worden op het moment dat er sprake is van het tekort aan het einde van de looptijd en mits er een reëel en stellig voornemen is dat deze locatie ontwikkeld gaat worden blijkende uit een raadsbesluit. Als het reëel en stellig voornemen ontbreekt moet de boekwaarde aan het einde van het jaar afgeboekt worden ten laste van het resultaat. De voorzienbare risico’s blijken uit de jaarlijks geactuali-seerde kostenbegrotingen van de grondexploitaties. Een tekort aan het einde van de looptijd betekent dat er een afwaardering moet plaats vinden of dat er een voorziening gevormd moet worden waarbij de hoogte van het bedrag van deze afwaardering/voorziening is de contante waarde van het verwachte verlies, zoals dit naar voren komt in de kostenbegrotingen.
4.7.7 Beheersing risico’s
Bij het in ontwikkeling/uitvoering nemen van nieuwe exploitatiegebieden wordt aan de hand van risicoanaly-ses gestreefd naar sluitende grondexploitaties. Toetsing van de uitkomst van deze analyse op een rende-mentsuitkomst van de “cashflow” zal een beslissing tot het in exploitatie nemen van een gebied ondersteu-nen.
Jaarlijks worden de kostenbegrotingen van de verschillende bestemmingsplannen bijgesteld. De resultaten worden geraamd per einddatum van het betreffende plan. Voor de complexen met een verwacht negatief exploitatiesaldo wordt een risicovoorziening gevormd.
4.7.8 Winsten
Indien er sprake is van (tussentijdse) winsten in de grondexploitatie, dan komen deze over het algemeen tot uitdrukking in het jaarrekeningresultaat. Veelal worden de batige saldi uit grondexploitatie bij bestemming van het rekeningresultaat toegevoegd aan de algemene reserve. De gemeente Bladel betracht voorzichtig-heid bij winstnemingen.
De gemeente Bladel neemt tussentijds winst als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan (laag risico-profiel):
De boekwaarde per 31 december 2015 moet negatief (negatief betekent dat de opbrengsten groter zijn dan de kosten dus dat er sprake is van winst) zijn en moet hoger zijn dan alle nog te maken kosten;.
Als de opbrengsten voor een bepaald gedeelte zijn gerealiseerd;
Eventuele winstneming worden voor 90% meegenomen;
Er worden geen verliezen verwacht op de andere deelprojecten of er zijn daarvoor voldoende voorzienin-gen getroffen.
De tussentijdse winst die wordt genomen is het saldo van de negatieve boekwaarde minus de nog te maken geraamde kosten in de grondexploitatie. In 2015 zijn volgens deze methode de volgende (tussentijdse) win-sten genomen:
winstuitnames geraamde gerealiseerde saldo
winstuitname winstuitname
plan Industrieterrein-Oost 8.000,- V 12.000,- V 4.000,- V
Biezen 1e fase 950.000,- V 950.000,- V 0,-
Totaal (tussentijdse) winstuitname 1.058.000,- V 1.084.000,- V 26.000,- V De geraamde winstuitnames van de plannen is via beleidsveld Bestuur toegevoegd aan de algemene reser-ve. Het surplus van de winstuitname bedraagt per saldo € 26.000,- meer dan voorzien en heeft daarmee een voordelig effect op het exploitatieresultaat 2015.
4.7.9 Lopende exploitaties en ontwikkelingen
Jaarlijks geven wij, in het kader van de jaarrekening, een toelichting op de financiële positie van de “grond-exploitatie-activiteiten” per 31 december van het afgesloten boekjaar. Dit gebeurt op basis van de meest ac-tuele grondexploitatieberekeningen van de complexen en de tot deze datum gerealiseerde inkomsten en uit-gaven. In onderstaand overzicht is het verloop van de grondexploitatie 2015 weergegeven.
De plannen Beemd/paardensportterrein, locatie sporthal, Kerkstraat Casteren en Egyptische poort zijn toe-gevoegd aan de lopende exploitaties, omdat in 2015 de raad heeft besloten dat hier een reëel en stellig voornemen is om deze locaties te ontwikkelen. Voor plan Egyptische Poort is de waardering vastgesteld op de getaxeerde waarde van de huidige bestemming. De plannen Industrieterrein Oost, Ganzestraat en Coppens zijn financieel afgewikkeld.
In 2015 zijn in exploitatie de volgende plannen (met daarachter vermeld de geschatte einddatum):
- Industrieterrein Oost (2015) - Coppens (2015) - Ganzestraat (2015) - De Toermalijn (2016) - Kempenland (2016) - De Biezen 1e fase (2017) - Meuleneind/Akkerstraat (2017) - De Smis Bladel (2017) - Wijer de Kuil (2018) - Latestraat/de Lei (2019) - Stokekkers (2019) - Kerkstraat Casteren (2019)
verloop in exploitatie genomen boek- van grond investe- des-inves- winst- boek- voorzie- balans- boekwaard
bouwgronden (x € 1.000,-) waarde niet in ringen teringen uitname waarde ning waarde einde loop-e
31-12-2014 exploitatie 31-12-2015 31-12-2015 tijd
-487 30 105 -562 -562 -1.869
-12 12
2.692 481 257 2.916 2.916 -353
-22 4 11 -7 -7
18 18 18 -223
509 509 509
1.831 1.831 206 1.625 -2.674
-6 1 -5 -5
1.695 2.840 950 1.312 1.080 5.253 206 5.047 -6.148
4.700
Toelichting per complex met investeringen groter dan € 50.000,-.
Biezen:
In plan de Biezen zijn in 2015 de laatste gronden voor € 768.000,- gronden verkocht. Het plan is dus groten-deels bouw- en woonrijp gemaakt, totale investering (bouwrijp, plankosten, rentekosten) bedragen € 242.000,- en zal naar verwachting in 2016 het overige deel van het plan woonrijp gemaakt worden. Door de-ze goede verkopen hebben we dit jaar € 950.000,- winst kunnen nemen op dit plan.
Locatie Wijer de Kuil
De investering van € 74.000,- bestaat uit het doorbetalen (€48.000,-) aan de ontwikkelaar. De opbrengsten (€ 51.000,- inclusief rente) hebben we ook ontvangen dus per saldo kost dit geen geld. Naar aanleiding van het raadsbesluit hebben we verkeersmaatregelen getroffen door het voetpad aan de Wijer te verbreden. De-ze kosten bedragen € 22.000,- en zijn verdisconteerd in de investering die hierboven genoemd is.
Meuleneind:
In 2015 is de laatste kavel in plan Meuleneind voor € 122.000,- verkocht en is het plan grotendeels woonrijp gemaakt, totale investering (bouwrijp, plankosten, rentekosten) bedraagt € 67.000,-. Door deze verkoop hebben we dit jaar € 100.000,- winst kunnen nemen op dit plan. Voor komend jaar moet er aan de achterzij-de van het plan nog een wanachterzij-delpad aangelegd worachterzij-den.
Kerkeneind:
Eind 2014 het bestemmingsplan Kerkeneind vastgesteld. Zodoende is de verkoop van het plan gestart in 2015. Aangezien we in dit plan al veel verlies hebben moeten nemen is besloten om de grond pas bouwrijp te maken als de kavelgrootte dermate veel zekerheid biedt dat de kosten van het bouwrijp maken gedekt zijn. De kavelverkoop loopt dermate goed dat we in 2015 het hele plan bouwrijp gemaakt hebben, totale in-vestering (bouwrijp, plankosten, proceskosten, rentekosten) bedragen € 481.000,-. In 2015 is er al voor € 257.000,- aan gronden verkocht en gepasseerd bij de notaris. Eveneens zijn er al verschillende koopover-eenkomsten gesloten, welke in 2016 notarieel transporten, zodat de gemaakte kosten dit jaar ruimschoots goed gemaakt worden door de verkopen.
4.7.10 Nog niet in exploitatie genomen grondexploitaties (NIEGG’s)
Naast de grondexploitaties zijn er ook nog complexen welke nog niet in exploitatie zijn genomen of waar de gemeente faciliterend is en een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. Deze plannen zijn in voorberei-ding binnen de door de raad gestelde kaders. Tot aan vaststelling van het bestemmingsplan wordt hier gesp-roken over nog niet in exploitatie genomen grondexploitaties. Voor deze projecten worden kosten gemaakt vanaf de initiatieffase tot aan vaststelling van het bestemmingsplan. Gedacht moet worden aan:
• onderzoekskosten ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing zoals bodem, lucht en archeologie;
• advieskosten voor inhuur deskundigheid. Denk daarbij aan juridische adviezen, fiscale adviezen, planeconomische aspecten;
• opstellen van bestemmingsplannen;
• projectleiding;
• communicatie etc.
In 2016 moet de gemeente voor vijf “niet in exploitatie genomen plannen” een afwaardering doen (verlies nemen) voor een bedrag van € 18.000,- vanwege het ontbreken van een reëel en stellig voornemen.
Per complex van niet in exploitatie genomen grondexploitaties ziet er dit als volgt uit. Vanaf 2016 komen de NIEGG te vervallen, zodoende is de balanswaarde per 31 december 2015 ook € 0,-.
Voorzieningen per complex 2015
Complex voorziening geraamde mutaties aanwendin- voorziening
1-1-2015 mutaties 2015 jaarrekening gen 2015 31-12-2015
Nog niet in exploitatie genomen grondexploitaties 0 18.000 -18.000 0
Totaal 0 0 18.000 -18.000 0
Voor het complex Hoeve Oost van Dingenen kan een winst genomen worden van € 4.000,-. Als we de gere-aliseerde winst van € 4.000,- salderen met het verlies van € 18.000,- hebben we voor de niet in exploitatie genomen grondexploitaties per saldo een nadeel van € 14.000,-.
4.7.11 Samenvatting totale grondexploitatie-activiteiten
De boekwaarde van de grondexploitatie activiteiten inclusief de niet in exploitatie genomen grondexploitaties is in het afgelopen jaar per saldo met € 1.262.000,- toegenomen tot € 5.046.000,- en nader gespecificeerd als volgt:
Voor de rentetoerekening aan de grondexploitatie zijn wij uitgegaan van een rentepercentage van 4%. Van de verkopen (van de nu nog actieve plannen) is onderstaand in een grafiek weergegeven hoe de opbrengst zich in de achterliggende 10 jaren hebben gemanifesteerd:
verloop niet in exploitatie geno- boek- naar grond investe- des-inves- winst- boek- voorzie- boek-
gemid-men bouwgronden (x € 1.000,-) waarde in exploi- ringen teringen uitname waarde ning waarde delde
31-12-2014 tatie tatie 31-12-2015 31-12-2015 bw per m²
458 -482 24
Boekwaarde per 1 januari 2015 3.990.000
bij: Vermeerderingen 2015:
- grondverwerving -3.000
- bouw en woonrijpmaken 595.000
- apparaatskosten 322.000
- aanwending voorziening tekorten 224.000
- tussentijdse winstuitnames -1.074.000
- afwikkeling afgesloten complexen -10.000
454.000
Boekwaarde per 31 december 2015 5.047.000
4.7.12 Ontwikkelingen ná 2015
- Vennootschapsbelasting voor grondexploitatie
Activiteiten van het grondbedrijf (grondexploitaties) gaan onder de Vpb-plicht vallen. Hieruit volgt de verplich-ting dat de gemeente per 1 januari 2016 een fiscale openingsbalans dient op te stellen met de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt. Belangrijk in deze waardering is de toerekening van de activa en passiva aan de belaste activiteiten. VNG/VVG, de Belastingdienst en de commissie BBV voeren overleg over de impact van deze maatregel. Helaas bestaat nog niet op alle onderdelen duidelijkheid en overeen-stemming over de exacte invulling. Wij verwachten dat in het voorjaar van 2016 daar meer duidelijkheid over te kunnen geven.
Voor het bepalen van de waarde van een grondexploitatie voor de Vpb is het uitgangspunt de netto contante waarde van de zuivere toekomstige kasstromen.
- Vervallen categorie NIEGG
De Commissie BBV is voornemens om gronden, zolang ze nog niet gekwalificeerd kunnen worden als
“bouwgrond in exploitatie”, met ingang van 2016 op te laten nemen onder de post materiële vaste activa als een separate categorie “strategische gronden”. Daarmee wordt de categorie “nog niet in exploitatie genomen gronden” (NIEGG) in het BBV afgeschaft. De Commissie wil hiermee de vrijheid beperken om gronden in een (te) vroeg stadium als toekomstige exploitatiegrond aan te merken met bijbehorende ruimere waarde-ringsmogelijkheden.
De Commissie BBV wil ook de kostenverhaalsmogelijkheden, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke orde-ning (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordeorde-ning (Bro), als uitgangspunt voorschrijven voor het toerekenen van kosten. Het voordeel hiervan is dat de kostentoerekening eenduidig wordt: de (toegerekende) kosten in het kader van de Wro zijn dan ook zowel de kosten voor de vennootschapsbelasting als de kosten op grond van het BBV.
Deze wijze van kostentoerekening met de daarbij behorende begrotingsopzet kan tot budgettaire conse-quenties voor onze gemeente leiden (het is dan niet meer toegestaan om rente of andere indirecte kosten toe te rekenen aan de NIEGG). De financiële impact hiervan schatten wij in op een bandbreedte van € 20.000,- en € 30.000,-. In volgende P&C-documenten zullen we u nader informeren over deze ontwikkelin-gen (o.b.v. geactualiseerde exploitatieplannen).
De raad heeft in zijn vergadering van 17 december 2015 kennis genomen van de betreffende wijzigingen. De raad heeft in deze vergadering ook besloten om de plannen Beemd paardensportterrein, Egyptische Poort en D’n Tip (Kerkstraat) Casteren om te zetten naar een “bouwgrond in exploitatie”.