Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 13/09/2021 tot 12/10/2021.
Resultaat: er werden 2 bezwaren ingediend.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft de bezwaarschriften behandeld en als volgt geëvalueerd:
1. Het gevraagde en de huidige situatie is niet in overeenstemming met de voorschriften opgenomen in de geldende plannnen: het BPA en de verkavelingsvoorschriften.
2. Het ontwerp is niet in overeenstemming met het RUP Lange Munte - Beeklaan.
3. De aanvraag is slechts een beperkte wijziging van de vorige weigering. En houdt geen rekening met de gegeven opmerkingen.
4. Het project overstijgt de draagkracht van het perceel.
5. De gevelwijzigingen zijn onduidelijk opgenomen in het dossier en betreffen wel degelijk een wijziging op de scheidingsmuren.
6. Het ontwerp wijkt af van de Algemene stedenbouwkundige verordening inzake afsluitingen, inrichting van de tuin, parkeren, gevelwijzigingen, gebruikskenmerken.
Bespreking van de bezwaarschriften:
Bezwaar 1: de aanvraag is niet in overeenstemming met het BPA en de verkavelingsvoorschriften
110/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Het omvormen van het logementshuis is niet in overeenstemming met de geldende plannen. De bestaande situatie is eveneens niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA en de geldende verkaveling.
Het bezwaar is ongegrond. De bestaande situatie betreft een vergunde situatie waarbij er in 1975 een afwijking op het BPA werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen. De toenmalige bestemming is in deze en latere vergunningen bestendigd. Meer info onder rubriek 'historiek'.
Op basis van de vergunde situatie is het mogelijk om het aantal woonentiteiten te reduceren. Het is niet mogelijk om de voorschriften van de verkaveling en het BPA inzake woontype op te leggen.
Het gaat immers al vanaf de bouw van het pand niet meer over grondgebonden
eengezinswoningen. Ondanks de historisch gegroeide en hoofdzakelijk vergunde situatie is het evenwel van belang om bij een aanvraag rekening te houden met de draagkracht van een perceel en zijn omgeving. Dit is een ruimtelijk aspect, waar de aanvrager op dit
moment onvoldoende rekening mee hield.
Bezwaar 2: het gevraagde is niet in overeenstemming met het RUP
Het bezwaar is deels gegrond, deels ongegrond. Het gevraagde voldoet inzake ruimtelijke aspecten niet aan de voorschriften van het Ruimtelijk uitvoeringsplan maar het betreft een bestaande vergunde situatie. Het pand werd eerder al opgesplitst. Volgens het RUP kunnen bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen die afwijken van de zonevoorschriften worden gerenoveerd, verbouwd of behouden. Dit betekent niet dat de aanvraag moet voldoen aan de goede ruimtelijke ordening. Dit is hier niet het geval. In deze kan er gesteld worden dat de huidige aanvraag niet in overeenstemming is met de geest van het RUP.
Bezwaar 3: in deze aanvraag werd er geen rekening gehouden met de opmerkingen opgenomen in de vorige weigeringsbeslissing.
Elke omgevingsaanvraag wordt afzonderlijk beoordeeld. Het is in het voordeel van de aanvrager om rekening te houden met de opmerkingen die gebaseerd zijn op de geldende regelgeving en de goede ruimtelijke ordening. De aanvrager is hier echter niet tot verplicht.
Bezwaar 4: het project overstijgt de draagkracht van het perceel Het bezwaar is gegrond.
Gelet op het groot aantal afwijkingen op de algemene stedenbouwkundige verordening en het gebrek aan gerealiseerde kwaliteit, dient geconcludeerd te worden dat het organiseren van 10 woonentiteiten op het perceel, binnen deze context, inderdaad de draagkracht van het perceel overstijgt. Het ontwerp getuigt niet van een goede ruimtelijke ordening. De bezettingsgraad en impact op de omgeving blijft in dit voorstel nog steeds te hoog.
Bezwaar 5: gevelwijzigingen
Het ontwerp voorziet isolatie aan de buitenzijde (voor- en achtergevel) en een afwerking in crepi of baksteen. Het aanbrengen van een gevelisolatie zorgt voor een wijzigingen op de
scheidingsmuren. Bovendien is het afwerken van de gevel met crepi in strijd met de algemene stedenbouwkundige verordening en niet passend in het straatbeeld.
Het bezwaar is deels gegrond, deels ongegrond. Het afwerken van de gevel met crepi of een andere kleur is niet aan de orde omwille van de beeldkwaliteit in de straat en de omgeving. De principes van het beeldkwaliteitsplan van de stad Kortrijk moeten hier worden toegepast. Echter
111/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
het aanbrengen van gevelisolatie aan de buitenzijde zijn ingrepen die frequenter voorkomen. Het isoleren aan de buitenzijde mits beperkte dikte van het pakket en/of verwijderen van het huidig parament én het afwerken met een gepaste duurzame gevelsteen moet hier wel mogelijk zijn. Ook bij het isoleren van buitengevels, dienen bestaande perceelsgrenzen gerespecteerd te worden. Het eventueel overschrijden van de perceelsgrens ifv isolatie kan enkel mits expliciet akkoord van de aanpalende eigenaar.
Bezwaar 6: het ontwerp wijkt af van de algemene stedenbouwkundige verordening
Het bezwaar is gegrond. Op tal van elementen wijkt het gevraagde af van de voorschriften opgenomen in de algemene stedenbouwkundige verordening. Het ontwerp voldoet niet inzake de gebruikskenmerken (kwalitatieve buitenruimte, bergruimte, hygiëne), gevelwijzigingen, inrichting van voortuin en tuinzone, parkeerplaatsen (ontbreken van oplossingen) en samenstelling van de woontypes. We verwijzen graag naar de motivatie onder de rubriek 'goede ruimtelijke ordening' voor de toelichting van dit bezwaar.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Kortrijk - projecten - beheer publieke ruimte afgeleverd op 27/10/2021 is volledig gunstig. Dit advies wordt gevolgd.
Volgens het zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied.
De bestaande huisaansluiting dient herbruikt te worden als DWA-afvoerleiding.
De nieuwe RWA-afvoerleiding mag maximum 1 meter naast de bestaande huisaansluiting aangelegd worden.
De aanvraag voor een nieuwe regenwateraansluiting dient te gebeuren vooraleer de afwatering op privéterrein wordt aangelegd.( https://www.kortrijk.be/producten/riolering-huisaansluiting )
Er dient rekening te worden gehouden met een wachttijd van 6 weken tussen tijdstip van aanvraag en de werkelijke uitvoering.
Overeenkomstig het algemeen waterverkoopreglement van de Vlaamse Regering (2011-04-08) dient de bouwheer max. 3 maanden na de aansluiting op de openbare riolering aan de stad Kortrijk een positief keuringsattest voor te leggen van het private
waterafvoerstelsel (hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk, voor meer info hierover kunt u terecht bij onderstaande contactpersoon). Dit attest moet afgeleverd worden door een keurder erkend door VLARIO (www.vlario.be) of Aquaflanders
(www.aquaflanders.be/keuringen.aspx). Dit attest dient afgeleverd te worden aan het team Publieke Ruimte via publiekeruimte@kortrijk.be of op papier aan de Stad Kortrijk, tav team Publieke Ruimte, Grote Markt 54, 8500 Kortrijk.
Alle werken om de toegankelijkheid (van mindervalide personen) te garanderen dienen te gebeuren op het privaat terrein.
Indien er werken nodig zijn aan nutsinfrastructuur, mogen wij dan vragen om de nutsmaatschappijen 6 weken op voorhand te verwittigen.
Alle maatregelen om de zichtbaarheid op het verkeer/voetgangers te garanderen dienen genomen te worden op het private domein.
112/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Voor de start van de werken dient er een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt te worden van het openbaar domein. Deze kan digitaal overgemaakt worden aan het team Publieke Ruimte via publiekeruimte@kortrijk.be of op papier aan de Stad Kortrijk, tav team Publieke Ruimte, Grote Markt 54, 8500 Kortrijk.
Voor en tijdens de bouwwerken worden alle werken aan of onder het openbaar domein uitgevoerd door de zorgen van het Stadsbestuur, ten laste van de bouwheer.
Na de bouwwerken zullen ook de toestand, gebruiksvriendelijkheid en de toegankelijkheid van het voetpad gecontroleerd worden. Indien de Stad oordeelt dat herstel en/of
aanpassingen noodzakelijk zijn, zal dit uitgevoerd worden door de zorgen van het Stadsbestuur, ten laste van de bouwheer.
Indien er nog vragen of opmerkingen zijn kan steeds contact opgenomen worden met het team Publieke Ruimte op het nummer 056 27 82 00 of via publiekeruimte@kortrijk.be.
Het advies van Kortrijk - omgevingsbeleid ruimtelijke planning en mobiliteit afgeleverd op 06/09/2021 is gedeeltelijk gunstig. Dit advies wordt gevolgd.
Er mogen geen septische putten geplaatst worden voor het lozen van afvalwater.
Er moet een keuring worden uitgevoerd van het private rioleringsstelsel De noodoverloop van de hemelwaterput is overbodig.
Daar de infiltratievoorziening een ondergrondse niet zichtbare constructie is, moeten bij de keuring van het private rioleringsstelsel, foto's van uitvoering van de infiltratievoorziening worden toegevoegd als bewijs.
De nieuw aangelegde terrasverhardingen rondom het gebouw en de parkeervakken zijn waterdoorlatend.
Infiltratie impliceert dat onder de verharding geen goten of buizen aanwezig zijn en het hemelwater op natuurlijke wijze naast of door de verharde oppervlakte kan infiltreren op eigen terrein in de bodem.
De parkeerstroken in waterdoorlatende betonstraatstenen moeten vlak of iets in tegenhelling worden aangelegd zodat bij regen het hemelwater de tijd krijgt om te infiltreren en niet meteen afvloeit naar de straatgoot.
Hemelwaterverordening
Volgens het zoneringsplan ligt het perceel in centraal gebied, hetgeen betekent dat de straatriolering is aangesloten op een operationele afvalwaterzuiveringsinstallatie, waardoor er geen septische putten mogen geplaatst worden voor het lozen van afvalwater.
In kader van het hergebruik van hemelwater wordt best een automatisch bijvulsysteem voorzien. Bij een tekort aan hemelwater kan het nodige watervolume dan worden omgeschakeld naar leidingwater.
De noodoverloop van de hemelwaterput is overbodig.
De nieuw aangelegde terrasverhardingen rondom het gebouw en de parkeervakken zijn waterdoorlatend.
113/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Infiltratie impliceert dat onder de verharding geen goten of buizen aanwezig zijn en het hemelwater op natuurlijke wijze naast of door de verharde oppervlakte kan infiltreren op eigen terrein in de bodem.
Indien dit afwatert naar de straatriolering moet dit ook in rekening worden gebracht bij de uitbouw van de infiltratievoorziening.
Overeenkomstig het algemeen waterverkoopreglement van de Vlaamse Regering (2011-04-08), moet er vóór de aansluiting op de openbare riolering of vóór de indienstneming van het nieuwe gescheiden rioolstel, aan de Stad Kortrijk door de bouwheer een positief keuringsattest worden voorgelegd van het private waterafvoerstelsel. Ook bij belangrijke wijzigingen aan de privériolering die de werking van het openbare rioleringsnetwerk kunnen bedreigen is dit verplicht. Dit attest moet afgeleverd worden door een keurder erkend door VLARIO (www.vlario.be) of www.aquaflanders.be.
Daar de infiltratievoorziening een ondergrondse niet zichtbare constructie is, moeten bij de keuring van het private rioleringsstelsel, foto's van uitvoering van de infiltratievoorziening worden toegevoegd als bewijs.
De parkeerstroken in waterdoorlatende betonstraatstenen moeten vlak of iets in tegenhelling worden aangelegd zodat bij regen het hemelwater de tijd krijgt om te infiltreren en niet meteen afvloeit naar de straatgoot.
Om de infiltratie van de parkeerstroken te optimaliseren moet de funderingslaag een voldoende dik waterdoorlatend pakket zijn.
Het advies van Kortrijk - parko afgeleverd op 04/10/2021 is ongunstig.
Dit advies wordt gevolgd
- Er is onvoldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor 10 appartementen moeten 13 autoparkeerplaatsen voorzien worden, momenteel zijn slecht 6 parkeerplaatsen voorzien.
Deze nemen de volledige voortuin in.
- Er is geen overdekte en afgesloten fietsenstalling voorzien. Voor 10 appartementen moeten min. 13, en aanbevolen 20 fietsparkeerplaatsen voorzien zijn. Deze fietsenstalling mag gemeenschappelijk, maar moet overdekt en afsluitbaar zijn. Fietsen hangen word niet toegestaan. Min. hart-op hartafstand tussen de gestalde fietsen bedraagt 40cm. De fietsenstalling moet vlot toegankelijk zijn vanop het openbaar domein.
Het advies van hulpverleningszone Fluvia - brandpreventie@hvzfluvia.be afgeleverd op 17/09/2021 is gunstig mits voorwaarden. Dit advies wordt gevolgd
Voorstel beslissing
Algemene Conclusie:
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden, met de wettelijke bepalingen alsook met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
Het gevraagde wijkt op diverse vlakken af van de algemene stedenbouwkundige verordening. Er wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd. Het ontwerp schrijft zich niet in in zijn omgeving en overschrijdt aldus de draagkracht van de omgeving.
Enkel een kleinschalig woonproject dat zich inschrijft in deze omgeving is aanvaardbaar op deze plek.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert het College van Burgemeester en Schepenen het volgende:
114/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Inzake het openbaar onderzoek:
De bezwaarschriften ontvankelijk te verklaren.
De bezwaarschriften deels gegrond, deels ongegrond te verklaren, omwille van de in het overwegend gedeelte opgenomen motivatie.
Inzake de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen:
ONGUNSTIG
115/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
116/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be