DEEL II DOSSIER VOOR WEIGERING
Joremaaie 3 bus 102 te 9000 Gent Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Wielewaallaan 20 te 8500 Kortrijk Kadastrale ligging: Afdeling 34354, sectie C, perceel 423D3 Advies GOA
Ongunstig Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
• Gewestplan: Koninklijk besluit van 4 november 1977 houdende vaststelling van het Gewestplan Kortrijk, goedgekeurd op: 04/11/1977, bestemming: woongebieden
• Ruimtelijk uitvoeringsplan: gewestelijk RUP 'K-R8' -Verbeteren van de verkeerscomplexen Kortrijk-Zuid en Kortrijk-Oost en de leefbaarheid van de omgeving, in opmaak
• Ruimtelijk uitvoeringsplan: Afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk, goedgekeurd op:
20/01/2006
• Ruimtelijk uitvoeringsplan: Solitaire vakantiewoningen - Interfluvium, goedgekeurd op:
25/06/2015
• Ruimtelijk uitvoeringsplan: Lange Munte - Beeklaan, goedgekeurd op: 10/02/2020
• Verkaveling: KOR059 (0)vergund op 17/04/1959 Overeenstemming met deze plannen.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften van het gemeentelijk RUP en de verkaveling.
Verordeningen
• algemene stedenbouwkundige verordening - 20/09/2012
101/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid - 10/06/2011
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorziening gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater - 10/09/2010
• provinciale stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven van baangrachten - 23/07/2008
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven - 08/07/2005
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer - 29/04/1997
• vellen hoogstammige bomen, wijziging - 27/02/1978
• vellen hoogstammige bomen - 19/07/1974 Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag wijkt af van de algemene stedenbouwkundige verordening:
• Artikel 14: gevelwijzigingen
• Artikel 15: gevelbekleding
• Artikel 21: bergruimte
• Artikel 25: hygiëne
• Artikel 31: buitenruimtes
• Artikel 35: samenstelling meergezinswoningen
• Artikel 40: inrichting van tuinen
• Artikel 41: voortuinen
• Artikel 45: parkeervoorzieningen Andere zoneringsgegevens
In zitting van 07.07.2010 keurde het College van Burgemeester en Schepenen de
woningtypetoets goed als instrument van motivatie voor de behandeling van aanvragen voor residentiële stedenbouwkundige vergunningen of verkavelingsvergunningen. In zitting van 13.09.2010 werd de woningtypetoets ook door de Gemeenteraad goedgekeurd.
2. Historiek
• Verkavelingsvergunning (OS): KOR059 (0), - Vergund - 17/04/1959
• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 2004/00651/K, wijzigen van de inwendige indeling van een meergezinswoning (regularisatie) - Vergund - 19/10/2004
• Woningonderzoek: 2014/0010/WO, - CA aflevering - 01/04/2014
• Woningonderzoek: 2012/0047/WO, - CA aflevering - 09/07/2012
• Woningonderzoek: 2011/0079/WO, - CA aflevering - 08/11/2011
• Woningonderzoek: 2014/0101/WO, - Geschikt - 15/10/2014
• Woningonderzoek: 2014/0112/WO, - CA aflevering - 30/09/2014
• Woningonderzoek: 2014/0128/WO, - CA aflevering - 09/12/2014
• Woningonderzoek: 2014/0152/WO, - Geschikt - 05/03/2015
• Woningonderzoek: 2014/0155/WO, - Geschikt - 05/03/2015
• Woningonderzoek: 2014/0161/WO, - Geschikt - 05/03/2015
• Woningonderzoek: 2015/0154/WO, - CA aflevering - 07/03/2017
• Woningonderzoek: 2017/0096/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0097/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0098/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0099/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0100/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0101/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0102/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0103/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0104/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0105/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
102/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
• Woningonderzoek: 2017/0106/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0107/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0108/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0109/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0110/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0111/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0112/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0117/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0118/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0119/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0120/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0121/WO, - Stopzetting procedure - 14/09/2017
• Woningonderzoek: 2017/0122/WO, - Ongeschikt - 03/10/2017
• Woningonderzoek: 2018/0009/WO, - Ongeschikt - 18/04/2018 Aanvulling historiek
Op 7/11/1975 werd door het College van Burgemeester en Schepenen een afwijking toegestaan op de voorschriften van het BPA 'Morinnegoed' inzake de bouwdiepte van het pand (12,5m diep ipv 12m bouwdiepte). De bestemming van een studentenhuis werd toen al beschreven in de nota.
Het akkoord van de buren is opgenomen in het uittreksel.
Op 6/02/1976 werd een bouwvergunning goedgekeurd voor het bouwen van een studentenhuis met 18 kamers. De afwijking verleend op 7/11/1975 werd opgenomen in dit voorstel. Er werd een voorwaarde gekoppeld aan de vergunning inzake de vrije hoogte van het pand.
Op 20/08/1976 werd een aangepaste bouwvergunning geweigerd door het College van
Burgemeester en Schepenen omwille van de tegenstrijdigheid met de voorschriften van het BPA inzake dakhelling.
Op 19/10/2004 werd het omvormen van een studentenhuis naar logementshuis goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen. Met deze vergunning werd bovendien een 22e kamer voorzien.
Op 14/09/2020 werd het omvormen van het logementshuis naar een meergezinswoning met 12 entiteiten geweigerd door het College van Burgemeester en Schepen (dossier 2020/00401).
De bestaande dakuitbouwen werden niet aangevraagd en zijn niet vergund. Er werd bovendien ook een 23e kamer ingericht, waarvoor geen vergunning werd afgeleverd.
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag betreft omvorming van logementshuis (22) tot appartementen (10) Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag:
De aanvraag betreft het omvormen van een logementshuis naar een meergezinswoning van 10 appartementen. De aanvraag betreft interne verbouwingswerken met een uitbreiding aan de voorzijde op de verdieping en in het dakvolume. Het gebouw wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een licht beige crepi.
De bouwplaats:
De bouwplaats is een logementshuis van 2 bouwlagen en hellend dak. Het pand is opgebouwd tussen 2 grondgebonden eengezinswoningen. De rechterwoning bevat dezelfde bouwdiepte, de linkerwoning komt minder diep uit. Aan de achterzijde bevinden er zich 2 ruime dakuitbouwen.
103/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Deze dakuitbouwen zijn niet vergund. Het logementshuis bevat 23 kamers (waarvan 22 vergund).
De bouwplaats heeft een voor- en achtertuin. De niet-bebouwde ruimte is quasi volledig verhard.
Het pand staat al enige tijd leeg omwille van essentiële gebreken.
De omgeving:
De Wielewaallaan is een woonstraat in de wijk Lange Munte. In de straat bevinden zich
voornamelijk vrijstaande ééngezinswoningen. De bouwplaats en de aangebouwde woningen zijn een uitzondering hierop. De omgeving is een groene residentiële wijk. De wijk Lange Munte is gelegen in de stedelijke rand van Kortrijk. De woonwijk is maar matig voorzien van openbaar vervoer en van andere voorzieningen.
4. Procedure
Overeenkomstig de criteria van artikels 11-14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden van 13/09/2021 t.e.m.
12/10/2021.
5. Adviezen
Op 03/09/2021 werd advies gevraagd aan Kortrijk - projecten - beheer publieke ruimte.
Op 03/09/2021 werd advies gevraagd aan Kortrijk - omgevingsbeleid ruimtelijke planning en mobiliteit.
Op 03/09/2021 werd advies gevraagd aan Kortrijk - Parko.
Op 03/09/2021 werd advies gevraagd aan hulpverleningszone Fluvia - brandpreventie@hvzfluvia.be.
6. Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage III van het besluit inzake projectmilieueffectenrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen. Bijgevolg dient geen project-MER-screeningsnota, noch een milieueffectrapport opgemaakt te worden.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier
Beoordeling van de stedenbouwkundige handelingen Goede ruimtelijke ordening
Functie:
De aanvraag betreft het omvormen van een logementshuis van 23 kamers naar een meergezinswoning van 10 appartementen.
Op het perceel is op vandaag een logemensthuis voor 22 kamers vergund. Het gaat hier dus niet over een ‘te behouden’ eengezinswoning. Er worden geen bijkomende entiteiten gecreëerd. Artikel 33 van de algemene stedenbouwkundige verordening en de woningtypetoets van de stad Kortrijk zijn bijgevolg niet van toepassing.
Volgens de geldende plannen nl. verkaveling KOR059 en RUP Lange Munte – Beeklaan is de bouwplaats geschikt voor de bouw van grondgebonden eengezinswoningen. Ook de omgeving bestendigt dit principe. De omgeving wordt louter gekenmerkt door vrijstaande grondgebonden eengezinswoningen met tuin. Echter is het perceel nooit bebouwd geweest met een woning, bij de aanvang van de werken ging het al om een studentenhuis. Deze situatie bezorgt al jaren een negatieve impact op de omgeving. Een nieuw programma moet zich inpassen in de omgeving en die impact grondig reduceren.
104/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Het omvormen van een kamerwoning met 23 kamers naar 10 kleine appartementen toont in dit dossier niet de meerwaarde voor het perceel én de omgeving aan. De impact inzake parkeren, verkeerstoename, overlast blijft even hoog. De vraag overstijgt de draagkracht van het perceel en zijn omgeving. Het organiseren van kleine woonentiteiten op die locatie is niet ideaal. De
bouwplaats is gelegen in de rand van de stad, bijgevolg niet gelegen nabij een goed uitgerust openbaar vervoersnetwerk én met een eerder beperkt voorzieningenniveau. Dergelijke aanvragen zijn uitermate geschikt nabij kernen binnen stedelijk weefsel. De huidige aanvraag is op deze locatie ruimtelijk niet wenselijk.
De aanpalende percelen zijn bebouwd met grondgebonden eengezinswoningen. 10 appartementen tussen die woningen overstijgt de draagkracht van het perceel.
Een ontwerp waarbij de woonkwaliteit is gegarandeerd en de leefbaarheid van de omgeving ten goede komt, is gezien de historiek bespreekbaar. Dit resulteert uiteraard in een kleinschalige meergezinswoning.
De intentie, vóór de oorspronkelijke vergunde toestand, is uiteraard grondgebonden
eengezinswoningen met een tuinzone. Deze woonvorm is ruimtelijk de meest logische keuze voor dit perceel en in overeenstemming met de geldende plannen (VK KOR059 en RUP Lange Munte-Beeklaan).
Gebruikskenmerken:
De aanvraag betreft in totaal 10 appartementen waarvan 5 éénslaapkamer appartementen, 3 tweeslaapkamer appartementen én 2 éénslaapkamer appartementen waarbij er ruimte is voorzien in de leefruimte voor een extra slaapruimte. In totaliteit betekent dit 4 op het gelijkvloers, 4 op de verdieping én 2 in het dakvolume.
De aanvraag wordt afgetoetst aan de gebruikskenmerken opgenomen in de Algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk (artikel 20 t.e.m. 36). Het betreft voorschriften die de basiskwaliteit van woningen moet waarborgen:
artikel 21: De minimale netto-vloeroppervlakte van elke zelfstandige woongelegenheid bedraagt conform de verordening minimum 38m², hierin zitten een leefruimte, keuken, slaapruimte, sanitair en berging vervat. Deze ruimtes worden aaneengesloten voorzien. De appartementen op het gelijkvloers en de verdieping hebben een oppervlakte rond 50m², in het dakvolume zijn er 2 appartementen van ongeveer 85m².
Volgens artikel 21 moet elke appartement voorzien zijn van een afzonderlijke bergruimte van 5% van het BVO met een minimum van 3m². Appartementen 0.1, 0.2, 1.2 hebben een te kleine bergruimte. Appartementen 1.1 en 1.3. hebben geen afzonderlijke
bergruimte en appartement 0.3. heeft zelfs geen bergruimte. Dit komt de leefbaarheid van het pand en de omgeving niet ten goede. Bovendien is er geen gemeenschappelijke bergruimte voorzien. Er zijn teveel entiteiten die niet voldoen aan de verordening
waardoor een afwijking niet kan worden toegestaan. Het ontwerp voldoet niet aan de verordening.
Volgens artikel 22 van de algemene stedenbouwkundige verordening moet elke ruimte voorzien zijn van een vrije hoogte van 2,5m. Er wordt aan de voorzijde een uitbouw voorzien waardoor de appartementen in de dakverdieping hier aan voldoen.
Volgens artikel 25 van de algemene stedenbouwkundige verordening moet elk toilet voldoende verlucht worden. Een toilet mag niet rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit een keuken en/of leefruimte. Er bevinden zich dus twee deuren en een sas tussen het toilet en de keuken- en /of leefruimte. De dakappartementen 2.1 en 2.2 voldoen hier niet aan. Het
105/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
toilet (in de badkamer) is niet voorzien van een afgesloten sas. Het ontwerp voldoet niet aan de verordening.
Volgens artikel 31 moet elke woongelegenheid beschikken over een private bruikbare buitenruimte waarbij de minimale oppervlakte 8% van de bruto-vloeroppervlakte van de woongelegenheid bedraagt. Deze buitenruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woning. De private buitenruimtes worden onder de vorm van een terras/balkon voorzien en daarnaast wordt een openbare open ruimte voorzien. De appartementen op verdieping 1.3 en 1.4 voldoen hier niet aan. Het voorzien van private buitenruimte op de verdiepingen (aan de achterzijde) zou voor te veel inkijk zorgen tov. de aanpalende percelen. De bouwplaats ligt binnen een residentiële woonomgeving met enkel grondgebonden eengezinswoningen. Een afwijking kan worden toegestaan. Echter de appartementen op het gelijkvloers aan de voorzijde beschikken over een smalle buitenruimte in de voortuinstrook. De autostaanplaatsen grenzen hier aan. Deze buitenruimtes getuigen van weinig kwaliteit en kunnen niet worden aanvaard. In die zin voldoet het ontwerp niet aan de verordening.
Volgens artikel 35 van de Algemene stedenbouwkundige verordeningen moet elke meergezinswoning die verbouwd wordt, bestaan uit een menging van woontypes (éénslaapkamer-, tweeslaapkamerappartementen, …). Wanneer 6 of meer
woongelegenheden voorzien worden, mag hoogstens de helft van het voorziene aantal woningen uit éénslaapkamerappartementen bestaan. De aanvraag omvat 5
éénslaapkamer appartementen, 3 tweeslaapkamer appartementen en 2
éénslaapkamerappartementen met ruimte binnen de leefruimte voor een bed. Deze laatste worden niet aanschouwd als volwaardige 2 slaapkamerappartementen. Het plaatsen van een bed in een leefruimte kan niet worden aanschouwd als volwaardige slaapkamer. De balans van 7 éénslaapkamerappartementen en 3 tweeslaapkamer appartementen voldoet niet aan de richtlijnen opgenomen in de verordening.
Deze locatie is niet geschikt om hier een afwijking toe te staan. De bouwplaats is niet gelegen op een goed ontsloten openbaarvervoerslocatie of is niet gelegen nabij vele voorzieningen.
De gerealiseerde woonkwaliteit is onvoldoende. Het ontwerp wijkt op diverse vlakken af van de minimale kwaliteitseisen zoals vastgelegd in de algemene stedenbouwkundige verordening:
• het ontwerp wijkt af inzake bergruimte
• het ontwerp wijkt af inzake buitenruimte
• het ontwerp wijkt af inzake hygiëne
• het ontwerp wijkt af inzake samenstelling naar woontypes
Gelet op de aard van de afwijkingen komen de voorgestelde woongelegenheden niet in aanmerking voor vergunning. De tekorten kunnen bovendien niet gemilderd worden door het opleggen van voorwaarden.
Bouwvolume en gabarietenplan:
Het hoofdgebouw van de woning blijft ongewijzigd, er worden enkel interne verbouwingswerken uitgevoerd. Er wordt aan de voorzijde een beperkte uitbouw voorzien ifv de buitenruimtes voor enkele appartementen en de vrije hoogte van de dakappartementen. De uitbouw respecteert voldoende afstand ten opzichte van de aanpalenden en is eerder beperkt. Echter staat de ingreep in teken van het optimaliseren van het programma. Aangezien 10 kleine appartementen op dit perceel de draagkracht van het perceel overstijgt en de minimale vereiste
woonkwaliteit (zie gebruikskenmerken) niet gerealiseerd kan worden, is het
noodzakelijk om een gepast programma binnen het bestaand volume te organiseren.
106/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Verschijningsvorm:
De voorgevel wijzigt grondig door de uitbouw aan de voorzijde maar eveneens door het gebruik van een andere gevelbekleding. De voorgevel wordt afgewerkt met een beige crepi. In de bestaande toestand is het pand opgebouwd uit een gele baksteen en sluit deze qua
materiaalgebruik perfect aan bij de aanpalende woningen. Het gebruik van baksteen (kleinschalige materialen) is typerend voor deze omgeving.
Het afwerken van de voorgevel in een andere materiaal, zoals crepi, verstoort het architecturaal geheel. Bovendien is het gevraagde niet conform artikel 14 - 15 van de Algemene
stedenbouwkundige verordeningen van de Stad Kortrijk. Afwerken met baksteen in een gelijkaardige tint is de enige optie in overeenstemming met de algemene stedenbouwkundige verordening én de principes opgenomen in het beeldkwaliteitsplan van de stad Kortrijk.
Er is nog steeds onduidelijkheid omtrent het materiaalgebruik ifv schrijnwerk. Er wordt notie gemaakt van donker kleur maar eveneens van een lichtkleurig PVC schrijnwerk. Dit kan dus niet worden beoordeeld.
Het gevraagde is storend in het straatbeeld.
Parkeerplaatsen en verkeersaantrek:
De aanvraag voorziet 4 autostaanplaatsen en fietsenstalling in de voortuinstrook. Er wordt geen wijziging van de verkeersaantrek verwacht. Echter werd dit niet gemotiveerd opgenomen in deze aanvraag. Een meergezinswoning van 10 woonentiteiten kan wel degelijk zorgen voor een verkeerstoename. Aan de hand van cijfers/verwachtingen moet dit in kaart worden gebracht.
Enkel op basis van een gemotiveerde vraag tot afwijking kan de vergunningverlenende overheid een afwijking op de algemene stedenbouwkundige verordening evalueren en al dan niet
toestaan.
Volgens artikel 45 van de Algemene stedenbouwkundige verordening moeten voor een meergezinswoning minstens 1,33 parkeerplaatsen en 1,33 fietsenstaanplaatsen per
woongelegenheid voorzien worden. Voor voorliggende aanvraag betekent dit dat na de werken 13 parkeerplaatsen en 13 fietsenstaanplaatsen (idealiter 20 fietsstaanplaatsen) nodig zijn. De
aanvraag voldoet hier niet aan. De parkeerproblematiek is in deze aanvraag niet op eigen terrein opgelost. Een afwijking op de verordening is enkel toelaatbaar mits goede motivatie en maatregelen waardoor de parkeerdruk niet wordt afgewend op het openbaar domein.
Een afwijking op autostaanplaatsen is na een motivatie enkel te overwegen mits het nemen van de juiste maatregelen zoals extra voorzien in comfortabele fietsenstalling, inzetten op deelwagens, etc. Echter het niet opnemen van een fietsenstalling binnen het pand is helemaal niet
aanvaardbaar. Het stallen van fietsen in de voortuinstrook zonder overdekking of waarbij geen mogelijkheid is om het geheel af te sluiten is niet verenigbaar met het gevraagde programma.
Het advies van Parko wordt in deze gevolgd.
Groen- en omgevingsaanleg:
Het pand beschikt over een voortuinstrook en een tuinzone achter de woning. De tuinzone wordt deels gebruikt voor de gelijkvloerse appartementen. Er blijft centraal een gemeenschappelijk deel over. In de aanvraag wordt de gemeenschappelijke zone in grind aangelegd.
Volgens artikel 40 van de algemene stedenbouwkundige verordening worden tuinen beschouwd als een open ruimte met groen karakter. De gemeenschappelijke tuin voldoet niet aan de verordening. Grind wordt aanschouwd als verharding en heeft geen groen karakter.
107/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
Volgens artikel 41 van de algemene stedenbouwkundige verordening moeten voortuinen groen worden aangelegd met beplanting. De verharding moeten tot het strikt noodzakelijke worden beperkt en kunnen voor residentiele bebouwing niet ingezet worden als collectieve parkeerplaats.
De aanvraag voldoet hier niet aan door de voortuin aan te wenden als parkeerzone. Er wordt een oprit voorzien met daarnaast 4 autostaanplaatsen. Er is geen sprake van een groen karakter in de voortuin. Volgens de plannen worden er enkele hoogstammige bomen aangeplant.
Echter is dit niet voldoende om de voortuin te vergroenen.
Het gevraagde is niet aanvaardbaar en niet passend in deze groene woonomgeving.
Conclusie:
Voorliggende aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften opgenomen in de algemene stedenbouwkundige verordening en niet in overeenstemming met de geldende bestemmingsplannen. Het ontwerp wijkt af van volgende artikels opgenomen in de Algemene stedenbouwkundige verordening:
• Artikel 14: gevelwijzigingen
• Artikel 15: gevelbekleding
• Artikel 21: bergruimte
• Artikel 25: hygiëne
• Artikel 31: buitenruimtes
• Artikel 35: samenstelling meergezinswoningen
• Artikel 40: inrichting van tuinen
• Artikel 41: voortuinen
• Artikel 45: parkeervoorzieningen
Het ontwerp voorziet een meergezinswoning van 10 appartementen met een lage woonkwaliteit.
Zowel de gevraagde als bestaande situatie zorgen voor een grote negatieve impact op de leefbaarheid van de omgeving. De parkeerproblematiek is niet opgelost, er is geen inpandige fietsenstalling en het aantal woningen zorgen niet expliciet voor een lagere verkeersaantrek.
Bovendien is het ontwerp qua materiaalgebruik storend in het straatbeeld.
Het perceel en de omgeving is in eerste instantie bestemd voor grondgebonden
eengezinswoningen. Gezien de historiek kan dit helaas niet worden bestendigd. In het vorig dossier werden enkele suggesties opgenomen die de overlast op de leefomgeving moet reduceren. De voorliggende aanvraag komt geen enkele suggestie tegemoet. Deze worden nogmaals in dit dossier hernomen en verfijnd:
Het omvormen van het logementshuis naar een kleinschalige meergezinswoning is enkel mogelijk mits het ontwerp voldoet aan volgende voorwaarden:
• De woonkwaliteit van elke woonentiteit is voldoende hoog. Elke woonentiteit voldoet op zijn minst aan de gebruikskenmerken opgenomen in de algemene stedenbouwkundige verordening. Een afwijking kan enkel door middel van een grondige motivatie die de leefbaarheid van de omgeving niet schaadt. (Elke woning is voorzien van voldoende bergruimte, buitenruimte en afgesloten slaapkamers)
• Het aantal woonentiteiten mag de draagkracht van het perceel en zijn omgeving niet overstijgen. Een kleinschalig woonprogramma is hier aan de orde. (Het huidige ontwerp toont gelet op de vele afwijkingen ontegensprekelijk aan dat de gevraagde aantal entiteiten nog te hoog gegrepen zijn voor dit pand/perceel.)
• De omgevingsaanleg moet grondig gebeuren met het oog op beeldkwaliteit ten aanzien van het straatbeeld en het verlagen van de impact op de aanpalende percelen.
(dwarsparkeren en fietsenberging organiseren in de voortuinstrook is verkeersonveilig, in conflict met de verordening en storend voor de beeldkwaliteit van de omgeving)
108/140 Grote Markt 54 – 8500 Kortrijk communicatie@kortrijk.be
• Het ontwerp moet een oplossing voorzien voor de parkeerproblematiek (auto's en fietsen) die de invulling van het pand teweeg brengt.
• Het ontwerp moet in alle aspecten, zowel inzake bestemming als beeldkwaliteit rekening houden met zijn omgeving. (de voorgevel moet inpasbaar zijn qua volume en
materiaalgebruik) Wegenis
Niet van toepassing.
Beoordeling van de ingedeelde inrichting of activiteiten Milieuaspecten
Niet van toepassing.
Sectorale regelgeving
Watertoets en verordeningen hemelwater Watertoets
Sinds 1 november 2006 is het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering, gewijzigd bij besluit van 14 oktober 2011, in verband met de toepassing van de watertoets op een vergunning, een plan of een programma in werking. Na de toepassing van de watertoets, vermeld in artikel 8 van
Sinds 1 november 2006 is het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering, gewijzigd bij besluit van 14 oktober 2011, in verband met de toepassing van de watertoets op een vergunning, een plan of een programma in werking. Na de toepassing van de watertoets, vermeld in artikel 8 van