Drie logica’s

De vastgoedstrategieën van betrokken actoren zijn gebaseerd op meer fundamentele visies. De vastgoedstrategie is ‘logisch’ of ‘rationeel’ binnen een bepaalde visie op de keten van vraag en aan- bod (figuur 1.1), de rol van de gebouwen daarin, en de taken van betrokken actoren. In dit onder- zoek spreken we daarom van verschillende ‘logica’s’ ten aanzien van het maatschappelijk

vastgoed. Om deze logica’s van actoren te kunnen typeren, over sectorgrenzen heen te kunnen vergelijken, en verschuivingen en verschillen te signaleren, hebben we drie ideaaltypische logica’s geconstrueerd – en later op basis van het verzamelde materiaal aangescherpt. Zie figuur 1.5 en voor een meer uitgebreide toelichting daaronder.

1. Voorzieningslogica: het gebouw is bijzaak in die zin dat het alleen een middel is om een voorzie- ning op een bepaalde plek te leveren. De noodzaak om in een behoefte aan dienstverlening te voorzien staat centraal.

2. Dienstverleningslogica: Het gebouw moet het organisatieproces van dienstverlening zo goed mo- gelijk faciliteren. Centraal staat een vakinhoudelijke beoordeling van de kwaliteit van de dienstver- lening en de financiële gezondheid van de dienstverlenende organisatie. Het gebouw is daarbij een (belangrijke) randvoorwaarde.

3. Rendementslogica: Het gebouw wordt behandeld als een business case (eventueel binnen een bredere vastgoed c.q. beleggingsportefeuille). De dienstverlening die erin plaatsvindt is niet meer dan één manier om de investering in het gebouw en de grond te laten renderen, andere invullingen zijn in principe ook goed.

Deze logica’s zijn nadrukkelijk geconstrueerd als ideaaltypen, als analyse-instrument dus. Hoe ac- toren werkelijk denken is vaak een mengvorm hiervan (maar wel met een duidelijk accent op één van de drie). Ook is een bepaalde logica is niet voorbehouden aan een bepaald type actor. Hoewel de voorzieningslogica het meest is toegesneden op publieke actoren, de dienstverleningslogica op organisaties die diensten verlenen, en de rendementslogica op 'nieuwe spelers' zoals beleggers, is het juist opvallend dat bijvoorbeeld ook binnen de overheid sommige instanties een rendementslo- gica hanteren, en bij sommige zorgaanbieders of schoolbesturen ook de voorzieningslogica belang- rijk is.

Logica's Onderdelen

Voorzieningslogica Dienstverleningslogica Rendementslogica

Ziet gebouw als... ... een middel om het aanbod van voorzieningen te sturen

... randvoorwaarde voor dienstverleningsproces ... rendementsbron Te optimaliseren waarde8 Optimale toegankelijk- heid/spreiding

Optimale positieve externe ef- fecten

Optimale kwaliteit en conti- nuïteit dienstverlening

Optimale verhouding kos- ten/baten/risico

Bekostigingswijze gebouw

In natura (gebouw ter beschik- king gesteld), of via subsidie- ring die verbonden is aan voorwaarden (bijvoorbeeld m.b.t. locatie)

Budget dat vrij besteed kan worden, of bekostiging per product of cliënt.

Via marktvraag van huidige doelgroep (= vergoeding van overheidswege per dienst/cli- ënt + aanvullende betaling) of andere doelgroep

Exploitatie ge- bouw

Exploitatie vastgoed is gega- randeerd vanuit overheid

Exploitatie vastgoed mag geen risico vormen voor be- drijfsvoering

Vastgoed als zelfstandige busi- ness case, los van bedrijfsvoe- ring huidige dienstverlener Functionaliteit

v/h gebouw

Volgens uniforme bouwnor- men en erkende vakinzichten

(leidt tot gestandaardiseerde gebouwen, vaak in generaties)

Aansluitend op specifiek concept van dienstverle- nende organisatie

(leidt tot gespecialiseerde gebouwen)

Aandacht voor alternatieve aanwendbaarheid; of juist ex- treme specialisatie

(leidt tot flexibele of juist ex- treem gespecialiseerde gebou- wen)

Buurtfunctie Is onderdeel van de totale voorzieningsfunctie

Kan kwaliteit dienstverlening ten goede komen, maar mag geen risico vormen voor be- drijfsvoering

Alleen als het bijdraagt aan de business case

Figuur 1.5: Ideaaltypische vastgoedlogica’s en hun elementen

Bij de voorzieningslogica hebben we het over een manier van denken die terug te voeren is op de verzorgingsstaat. Het uitgangspunt is de behoefte aan diensten van mensen op een bepaalde plek. Het is een overheidstaak om te garanderen dat dienstverlening voor hen bereikbaar is, en fysieke nabijheid is daarvan een belangrijke component. De spreiding van gebouwen moet daarom de ont- wikkelingen van de 'behoefte' volgen – meestal vastgesteld via demografische en sociaaleconomi- sche kengetallen en prognoses. De overheid probeert dit te bereiken via aanbodsturing: Het gebouw wordt bekostigd in natura of via andere manieren waarop de vastgoedrisico’s worden ver- kleind of weggenomen. Om het overheidsbudget in de hand te houden en toch een goede kwaliteit te bieden, zijn er standaarden voor de uitvoering van het gebouw en zijn de budgetten daarop toe- gesneden.

8 _{In elk van de logica’s komen de waarden toegankelijkheid, kwaliteit van dienstverlening, en doelmatigheid van de}

besteding van middelen aan bod. Maar het is steeds een andere van deze drie waarden waarop wordt geoptimaliseerd. Ook in de voorzieningslogica speelt doelmatigheid een rol, maar er wordt geoptimaliseerd op toegankelijkheid. Ook in de dienstverleningslogica speelt toegankelijkheid een rol, maar deze waarde moet uiteindelijk wijken als dienstverle- ning op een bepaalde plek de continuïteit van de organisatie in gevaar brengt. Ook in de rendementslogica wordt geke- ken naar de kwaliteit van de dienstverlening, maar uiteindelijk geven een rendements-/risico-inschatting de doorslag.

Ook wordt er belang gehecht aan het bereiken positieve externe effecten: functies zouden zodanig ten opzichte van elkaar gepland moeten worden, dat ze meerwaarde opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. In deze logica wordt het gebouw niet alleen ingezet voor de (sectorale) dienstverlening, maar ook in het kader van beleidsagenda’s op het gebied van bijvoor- beeld leefbaarheid en integratie. De aanvullende buurtfuncties zoals een restaurant, een fysiothe- rapeut of ontmoetingsplek kunnen worden ingezet binnen de voorzieningenplanning van een wijk of gebied.

In de dienstverleningslogica wordt een optimale kwaliteit van de dienstverlening als de belangrijk- ste na te streven waarde gezien, en in het verlengde daarvan de continuïteit van de organisatie die de missie heeft om deze dienstverlening te leveren. Het gebouw is hiervoor een randvoorwaarde. De locatie, en de opzet, inrichting en uitstraling van het gebouw moeten aansluiten op het dienst- verleningsconcept van de organisatie. Het gebouw is onderdeel van de strategie, waarmee de orga- nisatie zich kan onderscheiden van andere organisaties. De manier van bekostiging is dan ook zodanig, dat de dienstverlenende organisatie zelf een vastgoedstrategie kan voeren. Dat kan via vraagvolgende bekostiging, maar ook door de dienstverlenende organisatie een vast budget te ge- ven dat niet gekoppeld is aan een bepaalde locatie of gebouw.

Maar hoe belangrijk het gebouw ook is, het is niet meer dan een randvoorwaarde voor de bedrijfsvoering. Vastgoedrisico’s moeten zoveel mogelijk worden ingedamd, om aandacht te kun- nen schenken aan het primaire proces van dienstverlening. Dat betekent ook, dat de behoefte aan voorzieningen niet doorslaggevend is voor vastgoedbeslissingen, zoals in de voorzieningslogica. Lo- catiekeuze is in functie van waar de dienstverlenende organisatie rendabel diensten denkt te kun- nen leveren. Eventuele buurtfuncties zijn welkom als ze bijdragen aan de kwaliteit van de

dienstverlening, of kunnen bijdragen aan een betere exploitatie van het gebouw. Maar ze mogen de bedrijfsvoering niet gevaar brengen als ze onder de streep te weinig opbrengen.

Tot slot wordt in de rendementslogica het meest belang gehecht aan een optimale verhouding tus- sen kosten, opbrengsten en financieel risico van een gebouw. Het gebouw wordt gezien als een bu- siness case, eventueel binnen een bredere portefeuille aan vastgoed (en/of andere beleggingen). Hoewel deze business case uiteraard sterk verbonden is met de dienstverlening die erin plaats- vindt, wordt het rendement van het vastgoed apart beoordeeld, en is in veel gevallen zelfstandig beschouwd doorslaggevend voor vastgoedbeslissingen.

Het rendement is opgebouwd uit een direct rendement (uit exploitatie) en een indirect ren- dement (uit waardeontwikkeling). Het gebouw wordt bekostigd via de marktvraag: dat betekent dat er bovenop de vergoeding van overheidswege per cliënt of per dienst expliciet rekening wordt gehouden met wat doelgroepen zelf zouden willen uitgeven. Er wordt gezocht naar de juiste pro- duct-doelgroep-combinaties. Anders dan in de andere twee logica’s, speelt de alternatieve aan- wendbaarheid van het gebouw en de waarde van de grond ook een rol. Andere invullingen van het gebouw dan de (huidige) maatschappelijke dienstverlening zijn een optie. Gebouwen moeten daarom idealiter ofwel een zekere flexibiliteit opzet hebben die verschillend gebruik toelaat, ofwel juist een heel gespecialiseerde opzet hebben waarmee meer direct rendement kan worden gereali- seerd, ondanks een lage of geen restwaarde aan het eind.

Het financiële risico dat aan het vastgoed is verbonden, is anders dan in de andere twee cases geen bijverschijnsel dat vermeden of ingedamd moeten worden, maar expliciet onderdeel van de overweging. Hogere risico’s zijn aanvaardbaar, als ook hogere rendementen gehaald kun- nen worden. Dit risico wordt overigens niet alleen bepaald door een inschatting van de waarde van vastgoed, maar ook door zekerheid dat dienstverlener goed blijft functioneren, bijvoorbeeld door- dat de dienstverlenende organisatie financieel gezond is, of doordat er overheidsgaranties voor dienstverlening zijn.

Ook de buurtfunctie kan in deze logica onderdeel van de business case, en kan een rol spe- len in de exploitatie of in de marketing van het gebouw.

Kortom: elk van deze drie logica’s heeft een ander vertrekpunt in de keten van vraag en aanbod. De voorzieningslogica vertrekt vanuit de behoefte aan de dienst, en leidt de rest van de keten daaruit af, de dienstverleningslogica stelt het dienstenaanbod (de bedrijfsvoering van de dienstver- lener) centraal, en de rendementslogica kijkt vooral welk aanbod van ruimte tegemoet kan komen aan de vraag naar ruimte en vraag naar de dienst.